スターアジア不動産投資法人 2024年1月期決算概要
スターアジア不動産投資法人
2024年1月期（第16期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3468/20240315/be35gzoj/
○説明資料
https://starasia-reit.com/file/ir_library_term-008b7bf5e5304616bf8a443d18b0aebb9b3660d1.pdf
○説明者 スターアジア不動産投資法人 執行役員 兼
スターアジア投資顧問株式会社 代表取締役社長 加藤 篤志
○説明
2024年1月期（第16期）の決算の概要と、今後の施策について説明したいと思います。第16期を一言で申し上げますと、ホテルの業績が非常に好調であり、ホテルポートフォリオのフォーマンスが、想定を超えるものであったということが言えます。その意味でも、私達は、正にベストなタイミングで、ホテルへのエクスポージャーを拡大したと言えると考えております。
3頁をご覧ください。2024年1月期の業績についてサマリーがご覧頂けます。当初の業績予想と比較して、当期純利益が231百万円、率にして約7.0%を上振れしています。これに応じまして、1口当たり純利益も7%程度増加していますが、元々124円、約3億円弱の内部留保を活用する予定であったものが、これを減額しています。内部留保とした資金につきましては、今後の内部成長のための戦略投資へ活用予定です。
この結果として、一口当たり分配金は、一口当たり純利益に負ののれんの一口当たり償却額であります37円を加えました1,524円となっています。詳細は後ほど説明しますが、ホテル賃料の上振れ以外に、第16期のトピックスとして、オフィスの賃料単価の増額、住宅賃料の増額、物流施設、それから商業施設における内部成長施策の実行というところが挙げられると思います。第17期（2024年7月期）および第18期（2025年1月期）については、一口当たり分配金を夫々1,520円、1,538円と想定しています。これは前期からの予想を変更していないものとなっていますが、新規取得した7 物件のホテルにつきましては、第16期の実績値が相当上振れたものの、取得以降のトラックレコードが短く、季節性などの要因を把握するためにも、少なくとも1年程度の運用期間が必要と判断しておりまして、業績予想上においては、取得時に想定した収益予想を、概ね踏襲していることが主たる原因です。予想は据え置いておりますけれども、分配金の成長には自信を持っており、今後の成長ドライバー、インフレ率を超える収益の成長要因として4点を右側に挙げております。
先ず、ホテルです。私達は、ホテル収益の一層の向上を予想しているものの、業績予想時においては、取得時に想定した収益予想を概ね踏襲しています。これは先ほど申し上げた通りですけども、しかしながら足元の状況を確認しますと、私達の業績予想を超える収益が期待できますのではないかと考えています。次に商業施設のシュロアモール筑紫野です。第16期中に集客力の非常に高いスーパーマーケットでありますロピアの誘致を実現しております。このロピアの集客力をベースに、現在空室となっている区画の新規テナント誘致、それから既存テナントとの賃料増額交渉、増築などにより収益増を目指す考えです。3点目と4点目は、夫々住宅およびオフィスの賃料増額と稼働率の引き上げです。第16期中においても住宅、オフィスともに新規入居、それから更新時において賃料増額を実現しておりまして、特に、住宅については、ファミリータイプの住宅の賃料上昇が顕著です。今後もこのトレンドは継続すると想定しておりまして、賃料総額に注力したいと考えます。これらの施策をベースに、業績予想を超える一口当たり分配金の成長を目指してまいります。
4頁をご覧ください。2024年1月期末現在のポートフォリオの状況を、右側でご覧頂くことができます。第16期末で資産規模は2,438億円まで拡大しており、外部成長目標であります3,000億円に近づいてきていると考えます。既に内部成長に貢献しておりまして、今後の成長ドライバーと考えているホテルへの投資比率を拡大していることが、ご覧頂けると思います。
それでは8頁をご覧ください。私達は、第18期予想の一口当たり分配金1,538円を、それ以降の分配金の下限値として設定しておりまして、これを維持していく方針です。今後も、投信主利益の最大化を追求する運用を展開し、一層の一口当たり分配金の成長を目指します。
それでは14頁をご覧下さい。稼働率の状況をご覧頂くことができます。オフィスについては、賃料水準にこだわり、近隣相場の中でも最高値を狙ってリーシング活動を実行しています。この成果については、後ほど説明します。商業施設においては、主としてシュロアモール筑紫野において、退去するテナントを引き止めず、結果として若干稼働率が下がっていますが、これは、私達は想定通りでありまして、ロピア出店を機に空室区画のリーシングに注力することで、内部成長に貢献するものと考えております。住宅については、新規に4物件、そのうち3物件は新築の物件を取得しておりまして、コロナの影響で稼働率は下がっているように見える月もありますが、新規取得物件を含めた住宅ポートフォリオの全体の稼働率は、期中平均で95%以上となっておりまして、高稼働状態が継続していると考えております。
15頁をご覧下さい。ここからは各アセットタイプの状況について説明をします。先ず、オフィスについてです。稼働率は、前期、これは第15期にあたりますけれども、第15期末と比べまして、ほぼ同水準を維持しているという状態です。テナントの新規入居、それから契約更新において賃料増額を実現しています。新規入居の際には2.8%増、更新のタイミングでは増額テナントにおいて11.0%増となっています。又、更新のタイミングではなく、賃料増額交渉に成功したテナントもあり、これらは6.7%増となっています。
16頁をご覧下さい。左上のグラフでは、オフィスの平均賃料単価と賃料ギャップの状況を確認することができます。ここから平均の契約賃料単価が上昇していることがお分かり頂けると思います。又、資料には正の賃料ギャップと記載していますが、相場賃料が上昇することによりまして、契約賃料の方が低い状況となっていることを示しています。第17期においては、契約更新を迎えるテナントが約3万 m2と多く、賃料増額に期待が持てると考えています。実際に足元の状況を申し上げますと、これは資料の9頁に記載しておりますけれども、後ほどご覧頂ければと思いますが、17期以降で、既に既存テナントとの間で17件の賃料の増額改定を実現しています。正に賃料水準の向上にこだわった成果だと考えています。
それでは17頁をご覧下さい。商業施設の状況を説明致します。2024年1月期におきましては、あべのnini、これは商業施設でございますが、テナントの入替によりまして、平均で13%の賃料増を実現しています。又、シュロアモール筑紫野においては、先ほど申し上げました通り、集客力の高いロピアの誘致を実現しています。ロピアは2023年11月にオープンしまして、開業してから3ヶ月半ほどが経過していますが、依然として高い集客力を示しています。このロピアの開業を機に、近い将来においては、現在、空室となっている区画へのテナント誘致、更に未利用地における増築の検討、これらに加えまして定期建物賃貸借契約の満了を迎えるテナントとの賃料増額交渉やテナント入替による賃料増などを検討しております。売却方針は維持しているものの、資産価値向上策を実行中でありまして、シュロアモール筑紫野は、今後の内部成長余力が高いと認識しています。冒頭で申し上げました成長ドライバーのうちは1つであると言えます。
それでは18頁をご覧ください。住宅ポートフォリオの状況を確認頂きます。左上のデータ 第16期実績は、新規取得4物件および売却した2物件と除きまして、前期末以降継続して保有している17物件です。新規入居の際、それから更新の際、いずれも賃料の増額を実現しています。特に30m2以上の住宅においては、増額幅が大きいことがお分かり頂けると思います。需給がタイトな状況が継続している相対的に広い住宅は、今後も賃料増額が期待できると考えています。左下のグラフをご覧頂きますと、賃料増額の割合を確認頂けます。新規入居時においては、従前のテナント賃料対比で7.8%増、更新の際においては、更新前の対比にて2.0%増となっています。足元でもテナントが入替わるタイミングで増額ができておりまして、今後も内部成長に資するものと考えています。又、新たに新築、築浅の住宅4物件を取得しましたが、これら4物件の稼働率も上昇しておりまして、2024年1月末時点では56.2%の稼働となっています。足元でも新規入居は継続しておりまして、取得時点で想定した賃料を上回って賃貸借契約が締結される住戸もあります。これらも含めまして、内部成長への期待が大きいと私達は考えています。
19頁をご覧下さい。物流施設について説明致します。第16期においては、船橋ハイテクパーク工場1の増築が完了しました。この増築によりまして、17期以降の収益増に貢献することとなります。この増築はスターアジア不動産投資法人として初の取り組みであり、今後もこうした未利用業績を活用した収益向上策、内部成長施策を検討したいと考えているところです。又、第16期中には、1つの物流施設において、それまでは2つのテナントに賃貸していたのですが、片方のテナントの増床ニーズ捉えまして、もう片方のテナントの定期建物賃貸借契約の満了に合わせて、1棟貸へと変更し、収益増を実現しました。更に別の物流施設においては、テナント要望に応えることにより、賃料増額に繋げています。この2件の増額によりまして、年間約1,300万円の増収効果が得られます。加えまして、現在賃料増額交渉中のテナントもあり、今後の内部成長に期待が持てるところです。
それでは20頁をご覧ください。ホテルの状況を説明します。スターアジア不動産投資法人は、現在、2023年9月に新規に取得した7物件を加えまして、16 物件のホテルを運用中です。ホテルの営業状況は好調ですが、特に新規取得した7物件においては、私達の想定を超えるパフォーマンスを示しています。ホテルポートフォリオ全体では、第16期の当初予想に対しまして12.9%増の賃料であり、新規取得物件に限ってみれば、予想に対して20.8%増という風になりました。足元でも、業績の好調さは継続しておりまして、今後の内部成長が期待できるところです。先ほど申し上げました通り、新規取得7物件は9月の取得でしたので、第16期中は5ヶ月間の賃料収入であったことになります。仮に6ヶ月間のフル寄与であったとした場合、第16期の実績値を6/5倍してみると、第17期の予想値を超えることになります。十分に収益増への貢献が期待できると考えています。一方で、業績予想上は先ほど申し上げました通り、季節性要因などを把握し、精緻な業績予想を立てるとか、取得以降のトラックレコードが短いことから、取得時の想定を概ね踏襲したものとなっています。私達は、この業績予想を超えるのではないかと期待しています。又、新規取得7物件以外のホテルからの変動賃料も、これは一定額を織り込んではありますけれども、潜在的な内部成長要因として期待しています。
それでは22頁をご覧ください。資本的支出、CAPEXの状況をご覧頂くことができます。冒頭で内部留保の活用方法として、戦略的投資と申し上げましたが、将来の収益増加につながるような投資へと振り向けることを検討しております。具体的な事例としましては、第16期に実行しました船橋ハイテクパーク工場1における増築や、シュロアモール筑紫野において、ロピア誘致の際に貸主側として実行した入居工事があります。又、頁右側上段にありますが、賃料の大幅な増額に繋がった住宅におけます間取り変更工事なども、戦略的投資としての事例です。今後もこうした一口当たり分配金の増加、投資主利益の最大化に資する戦略的CAPEX投資を検討してまいりました。
それでは23頁をご覧下さい。財務の状況を確認頂くことができます。有利子負債総額は1,231.4億円、返済期限の分散や資金調達コストを勘案して、新規借り入れやリファイナンスに取り組んでいます。私達は、金融環境を的確に把握し、バランスシートの資産サイド状況を勘案した上で、一口当たり分配金の維持・向上を目指し、適切に資金調達コストをコントロールする方針であり、それを実践していると考えています。第16期に実行しました新規借入においては、新規行4行を招聘し、バンクフォーメーションの拡充を図っています。
第16期中の新規借入、それから決算期後のリファイナンスについては 24頁をご覧下さい。これらの借入は全て変動金利でありまして、今後のバランスシートの資産サイドの状況を勘案した上で、且つ、金融環境の見通しも考慮し、金利の固定化のタイミングを図ることとしています。又、第16期中には、格付け向上を実現しています。24頁左下に記載の通り、2つの格付け機関における格付けが向上しておりまして、借入コストを削減に繋げたいと考えております。LTVの水準は、短期ローンであります消費税ローンを返済後に47.3%となる予定でありまして、この水準を少なくとも維持していきたいと考えています。現在の金融環境を考えますと、よりバランスシートの調達サイド、特に、負債のコストのコントロールが一層重要になっていると考えております。私達は先々の金融環境の見通しを立て、プロアクティブに資金調達コストのコントロールを考えております。
26頁以降は、2021年3月に策定しました中期計画の達成状況、それから、今後の取り組みについて説明しています。中期計画の目標として、資産規模3,000億円、一口当たり分配金1,600円以上を掲げております。現在までの進捗状況は、資産規模3,000億円に対しまして、2,439億円、81%となっています。そして株価の状況を考えますと、ピュアな公募増資による物件取得は容易ではありませんが、株価の状況に応じまして、目標達成に向けた様々な施策を検討してまいりました。又、一口当たり分配金の目標に対しては、冒頭でも説明しました成長ドライバー、主として4点によって目標達成が近づくと考えています。
27頁をご覧ください。ここでは、スターアジア不動産投資法人の主たる外部成長パイプラインであります、スターアジアグループの運用中物件の概要、それからスターアジア不動産投資法人が取得済みの、優先交渉権の対象物件をご覧頂くことができます。優先交渉権の対象は、既に優先出資証券として保有していますが、国際水準の学生専用レジデンスでありますHAKUSAN HOUSE、それから、こちらはその後にできましたKAMIKITA HOUSE、これらに2物件に加えまして、業績向上が著しいホテ12物件となっています。これらを含めまして、チャンスがあればいつでも物件取得が可能な状態にするため、私達の独自ネットワークを活用し、パイプラインを拡充したいと考えています。
29頁をご覧ください。29頁では、私達の現時点での外部環境認識と当面の運用方針を説明致します。インフレ、それから金利上昇、これらが外部環境認識としてのキーワードになろうかと思います。インフレに対しましては、賃料増額が重要であると認識しています。オフィス、それから住宅のパートで説明しました通り、稼働率を維持した上で、賃料増額に注力しておりまして、その成果が現れていると考えています。又、2023年9月のホテルへの投資は、正に総合型リートとして、インフレへの適応性の高い資産へのエクスポージャーを拡大したものでありまして、今後もこうした機会を探索してまいります。金利上昇局面ではありますが、私達の資金調達コストがどこまで上昇するかという見極めが重要であると考えます。当面は、金利コスト抑制のため、変動金利での借り入れを行うことを考えております。これらの施策を活用し、最重要目標であります一口当たり分配金の成長を目指してまいります。
30頁ではキャピタルマーケットと不動産マーケットの状況に応じて、一口当たり分配金の成長を目指した、私達として検討する施策を説明します。現状は投資口価格が低く、不動産 価格が高い左上の証言にあると考えられます。この状況にあって、一口当たり分配金成長のために有用であると考える施策をその証言にプロットしています。様々なカードがある中で、どの方策が有効であるか、比較検証した上で実行を検討してまいりたいと考えています。これは念のために申し上げておきますと、各方策は夫々プロットしてある状況でしか実行しないという意味でありませんのでご留意ください。
最後に資産運用会社における人員の拡充について説明します。34頁をご覧下さい。ESGに関連する取り組み強化、それから資本的支出や修繕費の一層の最適化のため、2024年に入りましてサステナビリティ推進部に1名増員しています。又、これ以外にも1名増員しておりまして、運用体制の拡充を図っております。
私達は増強された資産運用体制を持って、今後も投資主利益の最大化を目指した運用を展開してまいります。是非、スターアジア不動産投資法人の、今後の成長に注目頂ければと思います。どうも有難うございました。
