いちごホテルリート投資法人 2024年1月期決算概要

いちごホテルリート投資法人
2024年1月期（第17期）決算動画説明書
○動画　　https://www.youtube.com/watch?v=CuheT8UAFxA
○説明資料
https://www.ichigo-hotel.co.jp/ir/news/p_news_file/file/IchigoHotel_20240315_Corporate_Presentation_JPN.pdf
○説明者　いちご投資顧問株式会社　
代表取締役社長執行役員　　　　岩井 裕志
　　　　　　執行役員　ホテルリート本部長　岩坂 英仁
○説明　
いちごホテルリート投資法人2024年1月期の決算について説明させて頂きます。
決算説明資料8頁をご覧ください。こちらで決算の内容をハイライトで説明させて頂きます。当期純利益につきましては、974百万円ということで、前年同期比＋70.6%となりました。内容については、内部成長および外部成長が実現しまして、前年同期比で大幅に上振れ することができております。又、外部成長時に公表致しました予想、こちらと比較しても＋32.5%というところで、しっかりと成長が実現することができております。当期に行いました成長施策と致しましたては、8月25日に5ホテル、150億円のホテルを取得しております。これによって、資産規模は698億円、＋27.5%まで拡大しております。

資金調達につきましては、ローンと第三者割当てによる新投資口を発行させて頂いております。いちごホテルは、環境に対する取り組みも促進しておりまして、当期につきましては、サンホテルにおいてBELSの取得をしております。又、使用電力につきましても、100%再生可能エネルギーへの切り替えを完了しておりまして、RE100を達成しているという状況でございます。保有ホテルの変動賃料ホテル、21ホテルのRevPARでございますが、7,937円というところで、前年同期＋26.8%というところで、力強い成長が継続しているというところが確認できております。NIOにつきましては、2,061百万円でございます。

こちらも、内部成長および外部成長を実現させ、前年同期＋52.3%、2023年9月発表予想に対して＋13.7%でございます。財務につきましては、物件取得に伴います新規借入70億円と、第三者割当てによる増資80億円の計150億円を実施しております。リファイナンスにつきましては、133億円を行っております。今回、物件取得およびリファナンスにおきまして、コロナ禍で短期ローンの調達をしていた状況でございますが、キャッシュフローがしっかりと安定してきているというところで、ローンの長期化を図っております。それに伴いまして、金利の固定化比率も上げております。一口当たり分配金につきましては、2023年9月発表予想比＋32.5%でございました。一口当たりNAVにつきましては2,976円と、前年同期比＋32.9%、2023年9月発表予想比＋32.5%でございました。一口当たりNAVにつきましては、142,561円ということで、前期比＋4.2%でございます。鑑定評価も順調に上昇しておりまして、含み益も69億円ということで、前期から上昇しております。

続きまして9頁の決算概要でございますが、予算との比較でございます。予算と比較において、営業収益が変動賃料の増加によって＋188百万円でございました。これに伴いまして、営業費用の完全成果報酬の運用報酬が若干上昇しまして、これによって営業費用＋24百万円、営業利益が＋163百万円でございます。一方で営業外費用ですが、金利の上昇を織り込んでおりましたが、上昇が抑えられたというところで、利益の増収幅が増加しまして、経常利益、当期純利益ともに、予想比＋238百万円でございます。当期純利益は、予想比＋32.5%でございまして、一口当たり分配金も＋32.5%の2,976円となりました。

主な差異要因のところで、変動賃料の－99百万円というところで、3 ホテルを挙げさせて頂いておりますが、この3ホテルともに、前年同期と比べますと上振れしております。ただちょっと予算には届かなかったというところでございまして、その理由につきましては 倉敷につきましては、こちらはリブランドを行いましたが、リブランド後の戻りが我々の考えていたよりも少しスローだったというところでございます。ただ、上昇傾向というところは認められる状況ですので、ここは、今後しっかり伸ばしていきたいと思っております。KNOT YOKOHAMAにつきましては、RevPARにつきましては想定通りでございましたが、オペレーターの方でOTAの集客を強化するというところで、それによって費用が上昇しまして、賃料がマイナスになってしまったというところでございます。

KNOT SAPPOROにつきましても、同様にRevPARは想定比プラスではありましたが、想定以上にOTAからの集客があったというところで、それによるコストが嵩んでしまい、変動賃料が予想よりは下振れしたというとこでございます。3ホテルとも、前年同期と比べますと、上昇しているというところでございますので、ここは引き続き、しっかりと上昇傾向を維持していきたいと思っております。

続きまして10頁、保有ホテルの運営実績でございます。表の上が変動賃料21ホテル、下がポートフォリオ全体の30 ホテルのうち、開示を了解頂いている28ホテルの数字でございます。どちらも25%前後の力強い伸びが継続しているというところでございます。稼働率は、ともにほぼ満室に近い状況、85%以上でございますので、ADRをしっかり伸ばすことによって、ホテルの客室収益を上げているという状況でございます。

続きまして11頁でございますが、保有ホテルの変動賃料導入ホテルの推移でございます。現保有21ホテルのベース、過去に遡った数字でございます。見て頂きますとホテル業績のコロナの落ち込みは、もう既に取り戻しているというところで、2024年1月につきましては、コロナ前の2020年1月期の数字を超えているという状況で、再び成長基調へのステージというところに変わってきているというような状況でございます。

12頁をご覧下さい。いちごホテルの保有するホテル、今度は固定賃料も含めた28 ホテルでございますが、地域別の指標でございます。自治体による借り上げ、旅行割の剥落は認められるものの、影響は限定的とさせて頂いております。自治体の借り上げにつきましては、表の下の※の印のコメント、※の下から2番目に記載させて頂いておりますが、名古屋、 熊本、広島、宇都宮のエリアで旅行割の剥落がございました。よってこの剝落のあったところにつきましては、若干伸び率が他のエリアよりも低いというところでございます。

神戸につきましては、1ホテルですので旅行割の剥落が、そのままのインパクトになってしまうのですが、その剥落によって、RevPARが－1%、若干ですけどマイナスになってしまうというところでございます。ポートフォリオ全体では、RevPARは23%というところで、全体では力強い伸びというところは継続できているという状況でございます。

続きましていちごホテルの取る成長戦略でございます。13頁をご覧下さい。リブランド、賃料形態の変更による増収効果というところで、コロナ期間中に実施したリブランドおよび賃貸契約の更改が、ここに来てしっかりと効果が出てきているというところで、それについて紹介させて頂ければと思います。1点目、カプセルプラス横浜でございます。こちらは2021年7月にリブランドを行いました。テナント変更を行っております。それによって、従前賃料よりも、足元、10.6%増加しております。

続きましてホテルウィングインターナショナル名古屋です。こちらは、2022年1月に契約の賃料形態の変更を行いました。これによって、足元、2024年1月期の賃料収入は、従前賃料よりも12.4%増加しております。続きましてスマイルホテル長野です。こちらは、2023年1月期にリブラント、テナント変更を行っております。これによって、足元の賃料がリブランド前と比べまして、約2倍超と大幅増加をしております。最後は、ザ・ワンファイブガーデン倉敷です。こちらは2023年7月にリニューアルをしております。リニューアルに伴いまして、固定賃料部分の増額改定をしております。こちらは、リニューアル間もないので、まだ変動賃料についてのインパクトというところが確認できておりませんが、固定賃料が段階的に上がるというところで、確実に増収に繋がるというような状況でございます。

続きまして14頁をご覧下さい。成長戦略としてとして、8月25日に購入致しました物件、スポンサーサポートを活用した外部成長の実現でございます。資金調達を、第3者割り当てによる投資口の発行を行っております。これによって投資口価格の低下と、希薄化の影響を最小限に抑えることができると我々は考えました。更にスポンサーより、5ホテル、150億円を取得しております。物件を増やすことによって、優良ホテルの取得、地域分散の進展を通じて、ポートフォリオの安定性が向上すると考えております。更にいちごがデザインするライフスタイルホテル、THE KNOTですが、この2ホテルを取得することによって、高単価をターゲットするホテルの導入というところも行っております。更に分配金の向上効果、NAVの向上効果というところもある状況でございます。NAVにつきましては、2023年8月に取得した鑑定評価よりも、今回2024年1月期末の鑑定評価が、一旦9%上昇しているというような状況でございます。

続きまして15頁、環境対応でございます。サステナブル経営に向けた取り組みということで、冒頭申し上げましたが、全保有ホテルの消費電力を、100%再生可能エネルギーへ切り替えが達成しております。そのうち9ホテルが再生可能エネルギーを導入しておりまして、残り21 ホテルにつきましては、トラッキング付き非化石証書の購入という形にさせて頂いております。ただ、この非化石証書を購入して、21 ホテルのテナントにつきましても、再生可能エネルギーの導入を検討しているというような状況でございますので、再生可能エネルギーの切り替えが完了した時点で、トラッキング付き非化石証書、タイミングによりますけれども、の購入というところを減らしていくというようなことを考えております。

続きまして16頁、環境認証の取得でございます。こちらも冒頭申し上げましたが、新たに3ホテルでBELSの取得しております。それによって、BELSについては、合計4ホテルとなっております。その他GRESBリアルエステイトへの参加、CASBEE札幌というものもある状況でございます。

続きまして17頁、投資主優待制度でございます。こちらにつきましては、3つの会社、いちごホテルの有するホテルに入居頂いている3つのホテルの会社から、宿泊代金割引の提供を頂いております。いちごホテルが保有するホテル以外のホテルも対象となります。ミナシアにつきましては公式サイトの12%引きでございます。スピタリティオペレーションズにつきましては10%引、グリーンズにつきましては10%引、又は13%の割引というところで、ご提供頂けるというとこでございます。

続きまして18頁、こちらは継続的にやっておりますが、いちごがスポンサーをしておりますJリーグです。いちごJリーグ株主・投資主優待は、引き続き実施しております。
続きまして、成長に向けた取り組みというところで、20頁でございます。こちらも、もう既に契約締結済みでございますが、来期以降にインパクトするものでございます。契約更改やテナント入替による収益向上を実現と、記載させて頂いております。先ず1点目、コンフォートホテル大阪心斎橋です。こちらの1階部分92坪のところで、店舗価格ですが、新規 テナントの誘致を行いました。こちらは、繁華性の高いヨーロッパ通りというところに面しておりますが、コロナ中は、やはり引き合いがなかったという状況でございます。このコロナ明けというところで、強い引合いを受けまして、本物件の立地の優位性から、近隣相場を上回る賃料で成約することができております。賃料単価は前テナントから＋19%という水準でございます。又、本テナントの店舗収入の増加によって、本物件のNOIは、年間で＋15.9%というところで、収益増加というところに繋がっております。

続きましてネストホテル熊本です。こちらも事務所の区画が空いていたのですが、一度コロナ中に退去された貸会議室運営会社との間で、需要回復が見込めるというところで、再契約をさせて頂きました。こちらも、これによって収益の増加に繋がるという状況でございます。最後にスマイルホテル京都四条の賃貸借契約の更改でございます。こちらは定期借家契約の満了に伴いまして、複数のテナントの中から、後継テナントを探しておりました。結果的には、既存テナントと再契約をすることと致しました。京都は、非常に難しいマーケットと考えておりまして、既存テナントが、当然一番経済条件が良かったというところもありますが、本ホテルでの実績があるというところで、安心感があるというところで、本既存テナントとの再契約ということをさせて頂いております。このテナントは、ホスピタリティオペレーションズでございますけども、こちらも、需要回復が見込めるだろうということで、前契約よりも固定賃料の割合を増加することを許容して頂きまして、契約の更新によって安定性を寄与することができております。

21頁はスポンサーのパイプラインでございます。8月に150億の物件を取得しておりますが、スポンサーにつきましては、まだ460億円を保有しておりまして、足元でもう少し増えていると思いますけども、ホテルアセットを多く持っております。いちごホテルと非常に似た、エリア分散を図る、又、しようとしている宿泊特化型であるというところで、親和性が高いので、いちごホテルの成長に繋がる形で取得に繋げていきたいと考えております。

続きまして23頁、向こう1年間の業績予想でございます。先ず、2024年7月期の業績予想でございます。こちらは、前回も予想を出させて頂いておりますが、そこから一口当たり分配金で＋92円、＋3.4%の2,820円とさせて頂いております。先ず、前提となる変動賃料のRevPAR想定でございますが、こちらの表の一口当たり分配金の下に、変動賃料ホテルのRevPAR等を記載させて頂いておりますが、7,972円という想定でございます。これは前年同期比から＋6.3%でございまして、前回予想から＋5.9%ぐらいという水準でございます。RevPARの上昇を見込んでいますが、前年同期比で稼働が若干低いものがあったので、そこから稼働を上げるという程度の上昇を見込んでいるというところで、基本的には保守的と思われるオペレーターの予算をそのまま採用しているというところでございます。

前回予想との比較においては、足元の状況を反映しまして、賃料の上昇見直し、あと修繕費の圧縮、あと営業外費用の圧縮です。金利が想定以上に高くなっていないというところで、圧縮見直しによる収益の上振れが要因でございます。前年同期との比較においては 物件の増加というところが大きいのではないかなと思っております。こちらのコメントに変動賃料のYear on Yearの、前年同期比のマイナスというところが2つ記載されておりますが、合計で60百万円ございます。そのうち1つがヴァリエ広島で、広島で－48百万円でございます。こちらは、前年同期、自治体借り上げがありましたので、 それも 終了によるRevPARのマイナスおよびホテル運営費用の上昇というところで、賃料が下落 というところを織り込んでおります。更に倉敷でございますが、倉敷は変動賃料で－13百万円でございますが、これは経営形態の変更によって固定賃料を増加させており、固定賃料が＋29百万円となっておりますので、固定＋変動ではトータルで賃料増となっております。前年同期との比較において、新たに取得してない既存のホテルにおいては、広島の自治体借り上げの剥落というところが大きな要因ではないかなと思います。

続きまして24頁、2025年1月の業績予想でございます。こちらも21 ホテルの変動賃料のRevPAR想定でございますが、8,060円とさせて頂いております。これは先ほど説明しました2024年1月期の実績と比べまして、＋1.5%の水準で想定させて頂いております。前年同期の比較においては変動賃料の上昇により、営業収益が＋147百万円となっておりますが、一方で、契約満了を迎えるホテルが3ホテルほどございまして、そこのダウンタイムについても織り込んでいるという状況でございます。これによって、一口当たり分配金が2,842円というところで、前年同期から－134円という水準で、想定の方はさせて頂いているという状況でございます。
以上、 決算のご報告および業績予想の説明でございました。

＜質疑応答＞
Q：実績の説明の中で、変動賃料は伸びているのだが、OTA支払いが重たいみたいなお話があったのですが、これは想定できなかった話でしょうか。外資系のOTAは手数料が高めみたいなところがありますが、インバウンドの比率が上がり、持ち出す比率が増えたとか、或いはOTAの手数料の水準が上がったとか、OTA会社が強気になり、厚めに手数料を要求しているとか、何か変化があるのでしょうか、状況を説明頂けませんでしょうか。
A：今、OTAからの予約を取るにあたって、海外のインバウンドが増えてきますと、海外のOTAの利用が自動的に上がってくると。海外のOTAサイトの方が、手数料が高くなりますので、インバウンド比率が上がることにより、手数料も同じように上がっていくということになります。又、最近では、国内の利用者も海外サイトを使ってBookingとか Expediaとかを利用されるケースも増えてきておりますので、そういった影響もあって手数料が上がっている傾向があります。又、競争が激化していくことによって、OTAのキャンペーン等の参加というものが必要になってくるというものが、一部の物件では出てきていると聞いています。そして、販促費用としての手数料という部分が、売り上げが上がっているものの割合が上がっているという、その2点が影響しているというところでございます。

Q：12頁に自治体の借り上げの話がありましたが、今の状況では、民間の需要が強いので、自治体の借り上げよりも一般のお客に貸す方が室料を高く取れて、RevPARが取れると思いますが、一方では、変動費が出てくるので、利益という点ではそこのところは少し抑えられると思いますが、全体からしてみると、借り上げと、一般に貸して費用をかけた場合と、ホテルごとに違うとは思いますが、原状どのような状況なのか。良くなっているのか、なりそうなのか感触を伺いたい。
A：自治体の借り上げがなくなったことによって、売り上げが一旦落ちるという話だけれども、現状のマーケットからして、それはうまく回っていく可能性があるのではないかということと、あと、コストかかるけれども、その兼ね合いはどのようなものなのかという質問かと思います。現状一部物件では、実際の借り上げを上回るようなＲｅｖＰＡＲになってきているという物件がございます。我々の物件ですと、熊本の物件が実際の借り上げを上回ってきているという状況でございますが、一方、ご指摘の通り、コスト負担という点では、やはり借り上げの時の方が、BOP比率でいうと77%近く自治体借り上げの時は出ていたということで、売上に関してはある程度は出ておりましたが、利益に関しては非常に高かったという状況です。その熊本も、徐々にGOP比率もこの前の水準に戻ってきているというところですので、今後については過去、取得以降の最高のRevPARだったということもございますので、今後更なる押上げがあるとともに、この利益の部分も上がってくるのではないかなと思っています。その他の物件につきましては、まだRevPARの上がりというところとコストの負担というところが、まだ影響を受けていて、自治体の一棟借り上げを超えるような変動賃料の発生が、まだできていないという状況ですので、こちらについてはもう少し時間かかるものではないかと考えております。

Q：アップサイド余地のある物件はどのくらいありますでしょうか（音声の状態が悪いため上手く聞き取ることができず、一部しか文字化できず）
A：先々数年にわたって更改がある状況でございますが、先のマーケットについてはなかなか予測ができないというところではありますが、目の前で行きますと今年の7月にヴァリエ広島、今年の年末に札幌の2物件の契約の終わりを迎えるというところでございます。 特に札幌につきましては、昨年の8月から今年の1月にかけて、非常に状況が良かったというところで、売上も上がってきているという状況でございますが、ただ同じく、札幌にあるKNOT SAPPOROと比較した場合に、例えばインバウンド比率でいきますと、KNOT SAPPOROにつきましては7割に近いインバウンド比率でありました。ネストの2物件につきましては、10%から18%ぐらいの間で、コロナ前の水準にまで届いていないという状況です。コロナ前の水準に届いていない中で、あと室料を上げていく要因としましては、インバウンドもそうですけれども、1室あたりの利用率でいきますと、Double Occupancyでいきますと、まだこのネストの2物件については、KNOT SAPPOROと比較しても伸びてないですし、過去を振り返っても数字の方が届いていないという状況です。現状のDouble Occupancyの状況としましては、ネスト札幌につきましては、直近でDouble Occupancy Rateが1.45、過去の最高で行きますと1.53、ネスト札幌大通ですと1.74が実績、過去を振り返りますと1.89 というところで、やはり1室あたりの利用度が上がることによって、ADRが上がる余地はまだまだあると考えております。ちなみに、KNOT SAPPOROは1.9 というところで、ここの差がADRの差にも繋がっているのではないのかなというところがありますので、今後、今年12月にEndを迎えるネストの2物件につきましては、部屋の改装等をして、Double Occupancy Rateを上げていくような施策を打つことによって、国内もそうですけれども、インバウンド比率を高めていくというところで、売上を伸ばしていくチャンスがあるのではないかなと思っております。先ほどご説明させて頂きました2025年1月期にその期間が来ますので、一旦改装するというような想定で、数字を見込んでおります。
それでは、質疑応答はこの辺りで終了とさせて頂きます。
以上をもちまして、2024年1月期、WEB決算説明会を終了とさせて頂きます。本日はお忙しいところご参加を頂き、誠に有難うございました。