サムティ・レジデンシャル投資法人 2023年1月期決算概要

サムティ・レジデンシャル投資法人
2023年1月期（第15期）決算動画説明書
○動画 　 https://www.net-presentations.com/3459/20230322/ha723gaa/
○資料
https://www.samty-residential.com/file/term-99fe5c6d8dbc8c836eb4c7875a29fa4221e80a63.pdf
○説明者 サムティ・レジデンシャル投資法人　 執行役員　兼
　　　　　 サムティアセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　高橋 雅史
○説明　
資料、或いはスライドの画面に沿い第15期の内容、第16期、第17期の展望等々を説明したいと思っておりますので、最後までのお付き合い、宜しくお願い致します。

4頁目をご覧下さい。サマリーを、内部、外部、財務・サステナビリティというポイントで書いてあります。トピックスになりますが、先ず外部成長の物件の取得。ご存じのように公募増資を8月に行いまして、19物件、150億円分取得しております。資産規模は178物件、1,626億円まで拡大しました。2年連続での公募増資でした。内部成長ですが、稼働率は安定しており、96.4%となり、非常に安定した運営が出来ました。そして賃料ですが、上げることは難しかったのですが、下に記載していますように、横這いとなりました。下げることなく高い稼働を実現出来ました。ただ、横ばいになってはいますが、少し上げるところは上げて、下げるところを我慢したというところです。これについては、後ほど説明致します。そして、財務・サステナビリティということですが、財務のイベントは新規借入れ、これは公募増資時に行っております。そして、リファイナンス等々ありましたが、一番のトピックとしてはグリーンボンドの発行を年末に14億円、記載の条件で投資法人債を発行し、資金を集めることが出来たということです。

5頁をご覧下さい。実際の第15期の決算数字を見ていきたいと思います。赤枠が実績です。数字の読み上げになりますが、営業収益が5,460百万円、経常利益が2,030百万円、当期純利益は2,029百万円となりました。その横の予想というか計画と比較して、ほぼnearlyかと。大事な分配金は2,753円としました。予想と比較して1円の増配となりましたが、全体を通して言うと計画通りとなっております。利益超過分配も333円で変えておりません。発行済投資口数は838,726口で、公募増資を実行った関係で、83万口を超えるような形となっております。特出すべきはこの下のNAVです。しっかりと伸びていることが確認できると思います。先程、計画通りと申し上げましたが、不利差異が少しあります。

次の6頁をご覧下さい。これを、視覚化、グラフ化しており、全体からしますと30円と言うことですが、償却後のNOIの減少ということで、不利差異となっております。不利差異の要因はいくつかありますが、大きくは、礼金収入の計画よりも不利差異が20円あり、そして、水道光熱費の電気代が計画値よりも掛かってしまいました。これは、単価が上がり、コストセーブのために新電力会社に切り替えておりましたが、残念ながら新電力会社から、有利な単価は継続できないとの話が夏以降に出て来て、こうした影響もあり水光熱費14円分の不利差異がありました。大きな要因として2つ挙げました。右を見て頂くと販管費、経費面の節約諸々あり、結果的には1円の増配となっております。下段を見て頂くと、第14期、15期比較を記載してあります。14期は、物件の売却による譲渡益がありましたが、第15期は、その分の450円の剥落があり、その横の、公募増資の効果が3つありますが、ネットにしますと234円となっております。等々ありまして、残念ながら第14期から配当が下がったように見えますが、しっかりと計画通りの配当が出来たと思っております。

7頁をご覧下さい。分配金の推移です。テーマとしては、2つの上積みと2つの抑制というポイントになるかと思います。1つは、左側にありますように、分配金はこのような形で2,700円をしっかりと超える数字が並んでおります。これは、後ほど説明しますが、計画の数値を超えて、上積みがあった実績のある数字です。もう1つが、左下にあるNAVです。これも、ご覧頂けますように上積みが、右肩上がりでしっかりと、物件の取得、そして、勿論、鑑定評価額の上昇諸々あり、上積みがこのような形であったということ。又、抑制と申し上げましたが、ペイアウトレシオの推移を見て頂けますように、利益超過分配をいたずらに増やすということだけではなくて、このような形で抑制をしながら配当を行っています。もう1つがLTVですが、これも51.6%から、高い所から取ったという訳ではなく、継続的に下がってきているのがご覧頂けるかと思います。

ダイジェストというところで、しっかりと説明してしまいましたが、9頁に進んで頂きますと、資産規模がこのような形で、しっかりと積み上がって成長している、外部成長を毎年しているのをご覧頂けると思います。2022年のトピックスは、上期では格付けが向上しました。後は、EPRA Nareit指数への組入れが実施されました。というのが上期のイベントでした。今期については、先ほどのグリーンボンドの準備という話になりますが、グリーンファイナンス・フレイムワークの策定、こういったこともこの11月に実施されております。こうした、外部成長をしっかりしているという中で、抑えになりますが8月に行われました公募増資の概要について、少し見ていきたいと思います。

10頁をご覧下さい。取得資産の概要ですが、19物件、150億円を超える取得が、8月に行われました。特徴的なところは、平均築年数が3.8年と、非常に若い物件群を取得出来ました。そして、鑑定NOI利回りも4.8%と、このような条件で取得できたということは、非常にメリットがあったと思っております。こういった物件の取得がなされた後に、11頁にありますように、いつもの日本地図です。新たなエリアの取得は叶いませんでしたが、しっかりと全国に散らばった形、分散の効いた形で物件を持っているということと、右側sの円グラフになりますが、私共は賃貸マンション100%構成ということと、シングル・コンパクト、所謂、単身者向けの物件で9割がた構成されております。そして、下段にありますように、物件の築年数が11.2年ということで、リートの他社と比べても、全体から見ても5指に入るぐらい若い物件群であると、そして、レジ・リートという括りにおいても、一番若い物件群となります。勿論、賃貸マンションは、新しいものに先行性が強いというのはご承知の通りですが、個々の特徴は今後も堅持し、矜持としていきたいと思っております。

12頁をご覧下さい。こういった物件群が、どういった稼働をこの6ヶ月間出来たかですが、96.4%がこの6ヶ月の平均稼働率です。コロナの影響がある第12期とかに比べると、稼働率が非常にしっかりしていることが、ご覧頂けるかと思います。第12期、13期、14期と95.8%、95.4%、95.9%としっかり改善はしてきており、第15期は96%を、終えたいと資産管理部一丸となってやって来まして、これが実現できたというのは、非常に大きかったと思います。下段にあるエリアのところを少し細かく見ていきますと、やはり人口増加が見られる顕著なエリアが堅調であったと言えるかと思います。北海道は札幌ですが、6ヶ月間の動き、そして1月の数字は98%と非常に高い稼働率となっており、又、九州の博多は、ずっと調子が良かったのですが、熊本の物件は、私共は複数持っておりますが、お城の周りの物件が、少し芳しくなかったので、これをしっかりと資産管理部のメンバーとともにやっていこうということで、稼働と上げることが出来たという状況もあり、8月から見て頂くと数字の改善を見て頂けると思います。近畿は引き続き良かったと思います。あとは、ちょっと気になると思われますが、北関東ですが、黄色の折れ線が下に行っておりますが、北関東は物件も少なく、原因は宇都宮の物件を1昨年購入しましたが、この物件はサムティの保証が効いていたのですが、それは昨年の11月まででした。この保証が切れて、リアルな稼働率となった時に少し悪く見えましたが、足元は95、96%程度までには回復しております。ここまでが、稼働率に関してですが、単価を下げたのではとの声もありますが、熊本に関しては少し単価を下げた部分もありましたが、13頁にありますが、全体感を見て頂きますと、横這いということになっております。エリア別とか、顕著な動きはありません。ですので、ここを見て頂くよりは、6ヶ月の入替でどのような動きがあったかを見て頂く方が、良いと思います。

14頁をご覧下さい。6ヶ月間でどのように入れ替わったかを示しているのが左の表です。左の上の方に910という数字がありますが、910件、この6ヶ月で入れ替わりました。残念ながら3割弱が、262件がDiscountということになり、92万円の減額になりましたが、一方で、増額が452件で、半分ぐらいが増賃出来たということになります。金額として1,545千円となっており、差し引き624千円の月額の賃料増となりました。パーセンテージでは、0.9%の改善ということになります。この数字は、入れ替わった部分の賃料に対して、0.9%が上がったということです。この0.9%が多いか、少ないかが、次のポイントになるかと思いますが、下に方に変動率を時系列に並べております。第12期、コロナの影響が少し見られたと説明した期ですが、その期は0.7%でしたが、1%ぐらい積上げられたら良いのではないかと説明したかと思いますが、0.9%については平均的な数値と考えております。変化としては、先ほど熊本の話をしました。稼働を追って、少し賃料を我慢して下げ、稼働が改善したというのが戸数の変化に表れていると思っております。一方で、更新時の賃料増額をお願いするということが出来ていなかったのですが、地方の物件が多く、東京であれば更新時の賃料アップは良く聞く話だと思うのですが、東京以外では更新時に上げることはなかなか難しかった、というのが今までの状況でした。昨今のインフレの流れに乗ってということはありませんが、入居者の皆様にも少しご理解をということで、更新時にも千円、2千円と言うお話の中で協力をお願い、チャレンジしております。この結果が、兆しという形で出て来たのが38件という数字です。59千円と言うことで、全体の数字から見ると、決して大きくない数字ではありますが、変化の兆しということで、私共の取り組む姿勢として見て頂ければと思います。

15頁をご覧下さい。各種データを記載していますが、一番大きなものは含み益で、大きく伸びているのがご覧頂けます。175億円弱ということで、10期と比較してしっかり伸びている状況を確認できると思います。この原因は、やはり還元利回りで、一番目を引くところで言うと、その他地方都市が20ベース下がっております。持っている物件の評価が上がるというのは大変有難い話ではありますが、外部成長を考えた時には、取得が難しくなると感じているところです。先程話しました、礼金の収入が少し計画よりも未達でしたと申し上げましたが、右下の円グラフの法人・個人比率というのが、コロナが始まったからというのではないと思いますが、動きが顕著と言いますか、毎期、毎期変わってきております。法人契約が少なくなって個人契約が増えてきています。第15期では、個人が63.2%、法人が36.8%となっていますが、1期前は個人契約が61.5%、法人契約が38.5%となっており、動きがあるということを示しております。法人契約は礼金が取れますが、個人契約はなかなか取り辛いこともあります。皆様も、賃料は我慢するが、初期費用というのはあんまり沢山出したくない、礼金1ヵ月は多いという話があると思います。入居促進をする場合、礼金を0.5、或いは0にするケースも出て来ます。そうすると、先ほど話した礼金収入の計画未達となると思います。まだ確認はしていませんが、法人・個人契約にリンクしているのではないかと部内では協議しております。

16頁をご覧下さい。多様な入居希望者のニーズに応えようと、色んな取り組みを進めております。バリューアップ工事然り、間取りを変えたりとか、ペットと共生できる住居にしたりとか色々やっております。結果として、例えば、賃料10万円が16万円になるとか、これはすこぶる良いものを挙げておりますが、多くはダウンタイム、空室期間の短縮に繋がっております。

17頁では、こうした取り組みに加えて、昨今のIoTですが、色んな設備機器を入れて、空室対策というか入居促進の側面がありますが、こうしたスマート機器を沢山入れることによって、入居者の促進を図るということ、そして、保有している物件は新しいのですが、新しいがゆえに早めに大規模修繕をすることで、本数、件数を稼ぐとこが出来るという言い方は変かもしれませんが、4件の大規模修繕をすることによって、外装も綺麗になり、耐用年数も伸びることになっていくと思っています。

18頁をご覧下さい。財務について、少し触れたいと思います。主要な財務指標を書いております。850億円を超える有利子負債ですが、LTVはしっかりと5割を割れております。格付けは、先ほども申し上げましたようにAフラット、そして、金利の固定化にしっかりと向き合ってきておりまして、足元は71.9%ということで、右の棒グラフ、折れ線グラフを見て頂きますと、しっかりと固定化が進んでいることを確認頂けるかと思います。今後は色んなコスト面を考えないといけない状況でありますので、固定化一辺という訳ではなく、しっかりとコスト面を考えながら、金利上昇に備えていきたいと思っております。そして、トピックスで申し上げました投資法人債、これをグリーンボンドで発行できたというのが非常に大きかったと思います。DBJグリーンビルディング認証の取得の促進をしっかりやってきており、中島公園が星3つということで、このタイミングに合いましたので、こうしたグリーンボンドの発行もできたということです。

19頁をご覧下さい。レンダー・フォーメーションです。しっかりとメガ銀行、地方銀行に支えて頂きながら、加えて新規でも、これは公募増資時ですが、山口銀行に参画頂きました。融資環境においては、苦労することなくやっております。勿論、スプレッド面は、今後色んな交渉があるかと思いますが、レンダー・フォーメーションは、このような状況であることを報告致します。
ここまでが。第15期の話です。次に成長戦略、第15期、第16期の業績予想の話になります。
21頁をご覧下さい。先ず、成長戦略から説明致します。投資主の価値向上をしっかりやっていきたいと思っています。それは、私共が期待されているのは、安定した分配金ということかと。配当を計画した通りしっかりと、或いはそれ以上の結果を出していくことが、一つ要素としてあると思っております。もう一つが、外部成長の物件取得を行っておりますが、これとAUMの積上げとが相俟って、NAVの成長に繋がっていくと考えております。こういった2つの要素は、今まで私共がやってきている外部、内部、財務・サステナビリティとこうした取り組みを今更変えるつもりはありません。外部成長としては、大きくは資産規模の拡大と入替えをしっかりやっていきたいと考えており、そして内部成長については稼働率、そして単価を下げない、あとは更新時にしっかりと積み上げを図りたいと思っております。財務については、色々と難しい局面になってくるかと思いますが、多種多様な資金を集めていくことにチャレンジしていきたいと思っております。そして、拡大が出来るかということになりますが、頁の右に資産規模の推移ということで、2,000億円を目指しますと書いております。それを支えるパイプラインが問題になるかと思いますが、記載されていますように、スポンサーからの25物件を検討している段階です。200億円ほどのパイプラインが、今俎上に乗っておりまして、半分の12物件がデューデリジェンスというところです。勿論、ここから取捨選別ではありませんが、価格が合う物件、合わない物件が出てくると考えております。
もう一つが、入替によるポートフォリオの質の向上です。22頁をご覧下さい。リリースしましたが、3月に物件の売却を既に行っております。車道という21年の物件を売却しております。古いということもありますが、最上階がオーナー住戸となっており、ここの空室が続いており、稼働率と稼ぐという意味では、最近入居がありましたが、悪かったことが相俟って、その両面から売却することになり、地元の企業に引き取ってもらうこととなりました。入替と言いながら、売却が先となっておりますが、取得の方も足元しっかりと進めておりますので、期内に何とか入替という形を取れればと思っております。
次の23頁は、これまでの実績です。しっかりと新しいものに、そして収益性を支えるものに入れ替えていくということを第一義的に考えて、勿論公募増資を行った期においては物件の売却はありませんでしたが、それ以外の期には、足元16期も含めて、しっかりと売却・取得が出来ていっているとお考えになって頂ければと思います。結果として、含み益が投資主の皆様に還元出来ていると思っています。これは、計画よりもしっかりと上積み出来ているというのが下の棒グラフになります。
次に第16期、17期の業績予想ですが、24頁をご覧下さい。純利益を説明したいと思います。第16期は、1,987百万円の純利益を予想しています。分配金は2,720円と言うことで、利益超過分配も351円を含んでの2,720円になります。第17期に関しては、分配金が2,614円となっております。物件の売却があった第16期において、配当がそんなに大きく変わっていませんが、先ずは、計画しました分配金の蓋然性を上げるということを、第一義的に考えております。

25頁を見て頂きますと、第15期から第16期の移り変わりを記載しております。譲渡益の増か部分が124円ありますが、残念ながらNOIの減少ということで、打ち消すような話になっております。要素は2つあり、1つは、第15期に物件を取得しましたので、固都税の費用化が64円分ありました。又、61円がNOIの減少というかコストの増加があり、大きくは原状回復費です。水道光熱費はしっかりとしておりましたし、一方で、原状回復費に関しては、床材、壁材、用材等の値上がり、コスト高があり、もしかするともう一段、工事費全体の上げがあるのでないかとのことで、単価の見直しをしっかりと行った結果、少しコストが掛かっているということです。下段の第16期から17期の動きですが、物件の売却益の剥落等があり、2,614円としております。

ここまでが、第16期、17期の話ですが、ここからは、昨今一番力を入れておりますサステナビリティに関する取り組みを説明したいと思います。
27頁をご覧下さい。私共の基本理念が地方創生、地方の物件をしっかり、沢山持つということが、サステナビリティのポリシーとリンクしているのではないかと考えておりまして、これを本当に執行、実行していくことが認められていると考えております。

28頁をご覧下さい。具体的にやれたことを記載しております。色々書いてありますが、先ずはサステナビリティ方針・推進体制、これをしっかり構築しました。2年間位かかりましたが、漸く体制作りが、まだまだではありますが、出来てきたかなと思っております。そして、今期の重要課題、マテリアリティというのを特定しまして、これはサステナビリティによく出てくる視覚化されたカラフルな、ここに記載されたようなものですが、コンサルを入れまして、私共はしっかりとこうしたことも実績を作って行っております。そして、ポリシー・環境管理システムの構築ですが、このシステムの構築もやってきております。このような色んな取り組みをやった結果、GRESBの、まだまだ初期段階ではありますが、星一つというところから、先ずは評価を受けることが出来たというところから、スタートしておりまして、発展途上と言うか、取組み途上と言うところですが、どのようなところに力を入れていこうかということが、29頁に記載してあります。ご覧のように・、外部評価機関、これはDBJ Green Building認証とか、BELSとか、又、CASBEEも取組みを進めておりまして、全体のカバー率、取得延べ面積は14.6%、少し前の報告で私は10%を越えたいと申し上げておりましたが、14%ということで、しっかり目的を果たし、着実に増やしていっております。もう一つがエネルギーですが、計測出来ないと目標、そして、どれくらい進捗したかが計測できないものですから、測定がしっかりと出来るようになったということです。目標は書いておりますように5％の削減。そして、パフォーマンスのところも、しっかりと測れておりますので、ここまで下げることが出来たと言えております。

30頁に、どのような具体的な取組みをしたかを記載しております。大きくはLEDとか、色んな細かい取組みを確実にやってきております。
31頁ではSocial（社会）について書いております。私共は、宅配ボックスについては、賃貸マンションで、単身の方が多いということもあり、しっかり入れていこうということで、178件中173件ということで、入れられるとか、置き場があるとかいう物件については、このような形で実績を積みました。ほぼやったのですが、問題という訳ではないのですが、ボックスが満杯になり、これを解決する方法が記載の新たな取組み、宅配の置き配サービスです。これは、玄関横に配達物を置いてもらうという話ですが、業者がどんどん入れるのという話ではありませんで、業者がワンタイムでオートロックが開く仕組み、システムを入れて、置き配をしてもらいます。そういうことで、エネルギー効率という訳ではありませんが、宅配業者の方が行ったり、来たりしないで済むということを新たな取組みとして進めております。
次の32頁ではしっかりと個人投資家向けのIRをやっております。少しずつですが、着実にやっていきたいと思っております。
33ページですが、ガバナンスについても、色んなコンプライアンスに対しての意識とか、研修とかやっている旨報告して、私からの説明は、ここで終了致します。
ご清聴、有難うございました。