サムティ・レジデンシャル投資法人 2023年7月期決算概要

2023年7月期（第16期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3459/20230915/cjek3n45/
○説明資料
https://www.samty-residential.com/file/term-820a0b3825c671e79aa54577c8963f12713cc4af.pdf
○説明者 サムティ・レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　サムティアセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　高橋 雅史
○説明　
決算説明会資料に基づき第16期の内容をお伝えしたいと思っております。
4頁をご覧下さい。決算のサマリーです。テーマとしては3つあります。外部成長、内部成長、財務運営・サステナビリティ、 このテーマに沿って、トピックスを説明致します。先ず、外部成長ですが、これについては、物件の入替、4物件の取得と4物件の売却が行われました。月こそバラバラですが、22億円の取得、25億円の売却です。6月のこの売買において、 少し今までと違うとすれば、11月の売却まで、契約に落とし込んで開示しているところが、今までと少し違う形での入替を見せているということです。内部成長に移りたいと思います。内部成長について大きなポイントとしては、稼働率です。96.9%という非常に高い稼働が実現できたと考えております。一方で、所謂、単価がどうかというところですが、これもじわりと大きく上げられたという実績ではありませんが、しっかり上積みを実現できております。財務についてですが、サステナビリティという要素を、しっかりと捉えた形でリファイナンスをやり、そして、各物件の環境評価をしっかり取りました。後ほど説明致しますが、CASBEという新たな環境評価をとりました。

5頁に移って頂き、16期の実際の数値を見てまいりたいと思います。真ん中の赤枠が、今期の実績です。横の予想と見比べながら見て頂ければと思います。赤枠の営業収益は5,822百万円、そして、当期純利益が2,148百万円となっております。一口当たり分配金は2,788円とさせて頂きました。私共は利益超過分配をやっておりますので、内訳がございます。一口当たりの利益分配金は2,562円、そして、一口当たり利益超過分配は、226円とさせて頂いております。こういった内訳になっており、2,788円が今期の分配、そして、先ほど申し上げた予想と見比べて頂きましても、この分配金に関しては、ほぼ予想と同じです。6月の物件の売却、入替の折に、新たに予想を出しておりますので、大きな差異はありません。右側に、差異要因ということで数字を記載しております。あと15期との比較感を書いておりますが、次の頁にグラフ化して記載しております。

6頁をご覧下さい。上段が16期予想と実績の比較となっておりますが、大きな差異はございません。譲渡益に少しプラスがあるとか、NOIのところが少し不利差異があるとかという部分はありますが、大きな差異でないということは、ご覧頂いた通りです。下段の15期、16期の比較感おいては、非繁忙期と繁忙期の違いとか、物件の売却益の有無、そして、この前の15期前に行われました物件の取得の固定資産の費用化があり、NOIの減少というところにも入っているのですが、少しそうした要因があります。しかし、15期、16期は、先ほど申し上げました非繁忙期と繁忙期の違いという部分があり、あと物件の売却益の違いが大きな要因かなと考えております。

7頁をご覧下さい。左上のグラフが一口当たり分配金の推移です。9期から記載しておりまが、9期からこの16期まで、2,700円を超える分配金をしっかり安定分配を行っております。勿論、3,000円を超えるような形で凸凹しているように見えますけれども、しっかりとその水準を超えて分配しておりますので、ご確認頂きたいと思っております。この次の17期については、物件の売却益を含んでおりますので、ここについては2,800円を超えるということで、また後ほど説明したいと思います。その下のグラフをご覧頂きますと、一口当たりのNAVですが、これもしっかり積み上がっております。12万円を超えるような数値をご覧頂けると思いますけれども、しっかりと、着実に上がっております。物件の取得も相俟って、そういうことのなっているとお考え頂ければと思います。一方で、右側の折れ線グラフを見て頂きますと、ペイアウトレシオ、これは、物件の売却の折には、利益超過分配をコントロールしながらやっておりまして、70%目途が私の一つのポリシーですので、これを少し70%の方に近づけていっているという状況です。もう一つがLTVです。これは、50%を割った形ですので、これについては、4期続けて49%台、足元は49.7%となっております。分配金の話の中で、物件の売却に伴っての入替の話がありましたので、16期の、少し内容の細かいところまで見ていきたいと思います。

9頁をご覧下さい。資産規模の推移を示しております。この資産の積み上げにより、色々と ポジティブな変化がありました。去年は、格付がAに上がるとか、所謂、FTSE EPRA Nareit 指数に採用とかがありましたが、今年は、貸借銘柄に選定されました。これは、サイズアップの一つの効果と考えておりまして、まだまだ成長の途上ではありますが、しっかりと 2,000億円を目指して物件を積み上げたいと考えております。ただ、ただ積み上げていくわけではありません。

次の10頁をご覧下さい。物件の入替です。今期、どのような入替を行ったかをちょっと詳しく見ていきたいと思います。この上段に写真を付けて、どんな物件を売却したか、そして、どのような物件を取得したかを書いております。16期ですが、売却は4物件と言うか、1物件に2棟ものがありましたので、4物件3カ所となりますが、4物件の売却を行い、一方で、資産の取得をしております。ここで見て頂きたいのは、売却の物件の築年です。これが21年とか17年とか、こういった物件を売却しまして、一方で、取得は記載のように、竣工が2022年、2023年とか、東京の物件に関しては16年、17年の物件がありますけれども、そういった新築、築浅野物件に入れ替えられたということをまずご確認頂き、売却物件に関しては、稼働についても少し経年を反映した形で、少し陰りがあったものを売却したということと、安定した新しいものに入れ替えたということが、ずっと入替のポリシーでやってきており、今回も、それができたのではないかと思っております。そして17期の物件の入替、これは売却をまず示した形になりますけれども、名古屋の葵、熊大病院前の物件を売却する段取りになっております。これは九州の大きな企業が、ファンドを作るところに売却するということですので、物件のこの売却の蓋然性もしっかりとあると考えております。

こういった入替を行った結果どうなったかというのが、次の11頁です。日本地図に、私共の物件群の分散状況を記載しております。足元も保有178 物件ですが、新たな県に物件を取得できたということではないのですが、しっかりと分散ができているということがご覧頂けると思います。そして右側のパイチャートと言いますか、円グラフですが、これは、変わりはありません、レジデンシャル、所謂、賃貸マンション100%、純粋に178棟が全部賃貸マンションです。そして、シングルコンパクト、単身者用の物件群が多いということと、真ん中の円グラフを見て頂きますと、地方の投資割合が75%となっております。そして、 築年数、経年が11.5年ということで、これは入替の結果、若返りを図るフレッシュな物件で構成されており、リート全体を見渡しても、5番目か6番目ぐらいに築年数が新しいと、そしてレジリートという分類の中では、一番若い物件で構成されているということですので、やはり賃貸マンションは、新しいものが、先行性が高いというのは、皆さん、感覚的にはお分かり頂いているとは思いますが、それをしっかり、まあ、若さを保っていきたいなと思っております。

こういった物件群が、どのような稼働であったかというのが次の12頁です。上段は、エリア別の稼働率を記載していますが、13期から時系列で、稼働率が記載されております。コロナ渦中も、あまり大きな陰りはありませんでしたと申し上げておりましたが、95%から、そしてこの15期、16期は96%、所謂、この半年間の平均が96%を超える状況となっており、この16期に至っては、先ほど申し上げた96.9%ということで、このリード文にも書いていますように、上場来、最高の水準に到達しました。地域別でどんな特色があったかというと、この下段の折れ線グラフを見て頂きますと、やはり目を引くのは北海道のところです。3月の稼働に至っては、99%という高い稼働があり、大体98%ぐらいの稼働が、この記載の通りで、物件17棟ほどあったと思いますが、非常に稼働が良かったということです。次に近畿ですが、近畿エリアの物件も、非常に元気が良かったと言いますか、稼働が良い状況でした。98%ぐらいの稼働が並んでおり、この辺りがしっかり牽引して、この全体感で96.9%という高い稼働になったと考えております。

一方で、賃料が下がっていないか、これは皆さんのご懸念かなと思いますが、次の13頁を見て頂きますと、記載の通り、上場来、しっかり上げてきております。コロナ渦中においても大きく下がるどころか、上積み、上積みでしっかりやってきておりました。 足元も、勿論、首都圏の戻りと、もしくは、上げ率と比べますと少し物足りないというように感じられるかもしれませんが、しっかり上げて行っていると数字が示していると思っております。

14頁をご覧下さい。今回の繁忙期、どういう入替で賃料が上げられたかに繋がってくるのですが、入替更新時の賃料動向ということで、左上の表を見て頂きますと、1,374件入れ替わりました。減額が2割ぐらいありましたが、それを凌駕する増額が57%ぐらいありました。賃料の額はどれくらいあげられたかですが、1億円強ぐらいの賃料の入れ替わりがあり、1,387千円を入れ替えで上げることができました。パーセンテージにしまして1.3%、入れ替えで1.3%上げられたということです。そのパーセンテージは、毎回の入替と比べてどうだったのかというと、この下のブルーの折れ線グラフを見て頂きますと、大体入替で、毎期1%ぐらい伸ばしていたのですが、今回は、1.3%と、数字的には1%を超える大きな数字となっております。繁忙期で上積みができたということが、非常にトピックスということとで、この新たな動きということではないのですが、この右側を見て頂きますと、更新時の賃料動向ということで、私共の物件は、地方の物件が多いことから、首都圏のように更新の時にどんどん賃料を上げられるかというと、なかなかそういうことに繋がらなかったというところがあり、先期、この15期から、テナントに、更新時の賃料を千円、2千円を上げて頂くようお願いをした結果、15期は2.9%応じて頂いて、今回は7.9%ということで、しっかり数字も伸びてきております。これは件数のお話ですので、所謂、賃料の増額分というのは、27万円程度となりますが、こういった今までできていなかったチャレンジをすることにより、こうした上積みもあり、これが本格的な流れ、若しくは、更新時にはしっかり上げられていますというところに繋げるべく、今、チャレンジをしているということを、まず、お伝えしたいなと思います。 結果、どういう風になっていくのかは、これからかなと思っております。インフレ、 インフレと言われておりますけれども、家賃の方は、まだまだそういう意味では遅行しているように感じているところでもあります。

15頁を見て頂きますと、色んなデータ、お話しをさせて頂きましたが、先ず、含み益が200億円ですが、これに肉薄するぐらい積み上がってきております。この増加率は、公募増資で物件群を去年、一昨年と沢山積み上げられた一つの、こういう効果もあるかなと思っております。鑑定の利回りですが、今回は、地方案件についてほぼ横這い横ばいでした。首都圏が10 ベース下がりましたが、これで何か陰りがあるとかそういうふうには感じておりません。 まだまだ地方の物件を取得しに行っても、高い状態が続いておりますし、首都圏に至っては、この鑑定の利回りが示している通りと感じております。ここまでが内部成長の数字の話ですが、実際にどういう取り組みしたか、次のページに書いてあります。

16頁をご覧下さい。ハードのお話をさせて頂きたいと思います。リノベーション工事、そして、バリューアップ工事ということで、テーマが書いてありますが、リノベーション工事については、エントランスにビスを入れることによって、こうした形で稼働率のアップがあり、そして、ダウンタイム、いわゆる空室期間の短縮が見られました。これは、東京の物件に戻りが良かったということもあり、投下し、それを実現したということです。そして、もう一つ、バリューアップ、部屋うちの方ですが、これは錦糸町の物件ですが、賃料アップに結びついております。私共、178物件保有しておりますから、大規模修繕も計画的に、数としましては4件、5件をしっかり早めにやっていこうということで、右下に書いているような物件群の大規模修繕を計画しております。ここがハードの話で、次の頁はソフトのお話になるかと思います。

17頁をご覧下さい。16期に新しく取り組んだ電動バイクShaeroがあります。あまり場所を取りませんし、入居者の利便性は、勿論使って頂いてからお話になりますが、利便性を上げる効果もあります。こういったものを置くことによって利便性が上がりつつ、こういうサービス業者からは、置き賃というわけでないのですが、Feeも頂けるということで 一石二鳥かなと思っています。又、カーシェアも書いておりますが、これは、ずっと以前からやっている取り組みですが、これも増やしております。あとはインターホンで。これも日進月歩 で機器がどんどん良くなっており、こういったものも積極的に更新時には取り入れていきたいと思っており、ハードとソフトといった形でのチャレンジしていっていることです。ここまでが内部成長ですが、次に財務運営を説明したいと思います。

18頁の財務ハイライト（1）をご覧下さい。主要な財務指標一覧ですが、有利子負債は850億円超、LTVは49.7%、格付けはAフラットの安定的となっております。そして、固定金利比率71.5%と、ここはあまり大きな変動はありません。7月のリファイナンスですが、非常にスムーズに、順調にリファイナンスができたと感じております。そこで、新たな取り組みということでグリーンローンでの調達を行いました。物件が環境評価を取れておりましたので、これとリンクさせた形でグリーンローンにて23億円調達することができたということが一つのトピックスです。右側の固定化比率のところですが、固定化を広げていきたいという思いは変わらず持っておりますが、コスト感をしっかり鑑みながらやっていくということで、今回は変動から変動というような形での調達と致しました。

19頁をご覧下さい。レンダーフォーメーションについてです。しっかりと大手銀行、地方の有力な銀行、各種レンダーに支えられながら構成していることと、Maturity Ladderと言いますか返済が一時にならないように意識しながら、次のリファイナンスに繋げていきたいと考えております。ここまでが16期のご説明です。次からは17期、18期の説明を致します。

21頁をご覧下さい。成長戦略についてですが、私共、テーマは、やはり、外部成長です。残念ながら今年は、POでの上積みはなかなか難しい状況でしたが、その分しっかりと入替を実施しましたが、その数字は1億円、2億円ではありません、そういった形で、入替も一つ外部成長と考えております。もう一つは内部成長ですが、これは、先ほど説明申し上げました稼働率です。97%に肉薄する数字です。これをしっかりと堅守するというか、落とさないようにやっていきたいと思っております。喫緊の目標で、2,000億円としておりますが、これをしっかりと見据えて、物件の上積みを行いたいと思っております。

入替については22頁をご覧下さい。先ほどから入替の話を再三やっておりますが、もう少しだけ触れたいと思います。2物件の売却、これは決定しております。先ほど申し上げましたように、本当に、有力な企業のファンドに売却するということですので、取引の蓋然性も非常に高いと考えております。結果として、入替に持っていきたいと思っており、売却をまず決めておりますので、今、スポンサーを含めた形で取得の方を完成させて、17期で入替をしたいと考えております。売却の方では、記載のような形で売却益は計算できており、これについては2,800円を超えるDPUとなっております。これについては、繰り返しになりますけれども、蓋然性は高いと考えております。入替で取得できるのか、そして今後伸びるのかというところが次の問題と思っております。

23頁をご覧下さい。これはスポンサーの建築デベロップメント状況と、取得の状況です。変わらず、物件の土地の仕入れが、スポンサーでもしっかり進んでいるということがご覧頂けると思っており、もう一方で、所謂、既存の物件の取得、これもなかなか今は難しいとスポンサーから聞いておりますけれども、かような数字で進捗していると聞いておりますので、この物件群の中から17期の入替とか、その翌々期の外部成長、POを伴う外部成長に繋げていきたいと考えております。

24頁をご覧下さい。17期、18期の具体的な予想の数字を見てまいりたいと思います。17期、18期の予想数字の記載がありますが、17期については、左の赤枠に囲まれた数字です。営業収益が5,788百円、そして当期純利益が2,222百万円となっております。分配金は2,820円とさせて頂いており、利益分配金2,649円と利益超過分配171円の内訳となっております。18期については、先ず分配金は2,500円ということで、 なんかこう下がったような、 物足りないような数字になっておりますが、これは、17期には売却益がしっかり乗っておるということと、18期には、今、物件の売却を2物件開示しておりますので、これが 剥落しているということが一つの原因になっております。先ほど入替にしたいと申し上げましたけれども、これで取得できればここの数字は、改善、回復しますし、そこで、又、18期においても入替とか、そういうこともしっかりやっていきたいと思っており、18期は、あくまで一つの予想と、現時点における予想と、そのように18期は見て頂ければと思います。

25頁は、それをグラフ化したもので、この16期から17期、17期から18期の移動、差異ですが、先ほど説明しましたように、下段に関して言うならば、物件売却、若しくは、売却益の剥落が大きな原因と思っております。ここまでが17期、18期の説明です。
最後のテーマですが、サステナビリティという取り組みについてです。私共は。これをしっかりやっているということで、ここに説明したいと思います。

27頁をご覧下さい。私共の投資法人の基本理念が、地方創生と言うか、地方物件への投資ということを基本理念としておりますので、こういった部分をしっかり大事にしながら、この ESGでとか、サステナビリティとリンクさせていきたいと思っております。
どういう取り組みしているかについて、28頁をご覧下さい。色々と取り組みを振り返りますと、もう3年ぐらい、足かけ3年ぐらいやっております。まだまだ途上ですが、サステナビリティの方針、そして、推進体制、内部体制の構築ということで、これはもう当たり前の形です。昨今色々な運営会社が取り組んでおられますので、漸く追いついてきたかな、というように考えております。昨年、漸くこの右側書いておりますGRESBで、星を1つだけ頂くことができました。今年は、この10月に新たな評価を頂ける環境状況になっておりますので、仮の話ですが、仮評価ということで一つ増えるのではないかということで、色んな取り組みをこの1年、着実にやってきた成果、結果が、この星が一つ増えるということに繋がっていくと感じておりますし、考えております。昨年、投資家の皆様からいろんな話頂いた中で、TCFDへの参加をどうするのかという話もありました。これもしっかりと、今年取り組みまして、昨日でしたか、もうIRで賛同表明したということ、まだ、そういう状況でありますけれども、これにはしっかりと取り組んでいきたいと思っております。
29頁をご覧下さい。細かいところの説明になるかもしれませんが、各物件群の環境評価、 これには非常に力を入れております。今までは、DBJ Green Building認証、これを16件取りましたが、CASBEEという新たな評価にチャレンジし、4 物件と1 物件、5物件で取ることができました。最高ランクのSクラスの物件も1つありまして、そういう意味では、 このカバー率と言いますか、22 物件、そして全体の床面積に対する取得割合ということでは19.7%、2割にちょっと届いておりませんが、これは積み上げていきたいと思っております。そして、DBJ Green Building認証およびCASBEEに関しても、それがしっかり取れる予備軍も、実はあります。予算の関係とかがありましたので、足元はこの数字ですが、これは積み上げがあると考えておりますし、実際にそういう関係各所ともそういう話ができております。そして、このページの下段のエネルギーのところですが、私共のエネルギーの削減とか、目標とか、この消費のところなりますが、漸く、色んな積算と言うか、計算ができるようになってきて、それを外部の、所謂、会計事務所とかと、数字が確からしいかというような担保も頂きながら、やれるようになってきたということです。今後は、しっかり削減の方向に向けていきたいと思っておりまして、これも、足元、推進しているという状況です。直接繋がるかどうか、という話はありますが、次の30頁で、ESGのEの具体的な取組みを書いております。

30頁をご覧下さい。項目はバラバラですが、やはり、照明をLED に変えていくことは、もうずっと続けてきております。まだまだ道半ばですが、これを増やしていくとか、色んな取り組みとしっかり向き合っていきたいなと思っております。ここはEの話でしたが、ESGのSについては、31頁に記載しています。

31頁後をご覧下さい。ここでは、宅配ボックスのところをよくピックアップして説明しておりました。これはもう充足した形となりました。エリア、場所がある物件には、もう全て 設置したということです。 昨今、私共、足元で取り組んでおりますのは、所謂、置き配です。これで、あんまり往復するとか、こういうことがないようにしていくということで、これは入居者の皆さんからの受けも良いということですので、これが、漸く半分を超えてきた というところです。IoT の導入とか色んな取り組みを欠かさずやってきており、これについても、件数もしくは項目を増やしていきたいと考えております。

32頁のSのソーシャルについて言いますと、IR 活動に関しては、しっかりやっていきたいと考えております。
最後にESGのG、ガバナンスです。33頁をご覧下さい。私共は、利害関係リートとの取引が多いこともあり、こういったところに関しても、しっかりコンプライアンス部門を強化することによってやっていきたいと考えております。私からの説明は以上です。