ヒューリックリート投資法人 2022年8月期決算概要

ヒューリックリート投資法人
2022年8月期（第17期）決算動画説明書
動画 　 https://www.net-presentations.com/3295/20221014/Nsnhae/
資料　 　
https://www.hulic-reit.co.jp/file/top-8f0404dcd04f5946e79932e035d3faccbbc9469f.pdf
説明者 　ヒューリックリート投資法人　執行役員　兼
　　　　 ヒューリックリートマネジメント株式会社　代表取締役社長　一寸木 和朗
説明
ヒューリックリート投資法人の第17期（2022年8月期）の決算概要について報告致し
ます。
資料4ページ、エグゼクティブサマリーをご覧下さい。先ず、外部成長については、引き
続き収益安定性に着目した資産入れ替えを含む、外部成長戦略を継続しております。前期
第17期の新宿三丁目ビルの50%譲渡、グランダ学芸大学の取得による資産入替えに続き、
今期第18期期初にも、横浜山下町ビルの譲渡、ヒューリック五反田ビルを取得致します。
譲渡物件は都市型商業施設、取得物件は夫々有料老人ホーム、銀行店舗です。次に右上の
内部成長ですが、オフィス入退去動向は、昨年の半ば頃から改善トレンドを示しております。
第17期末、第18期末の稼働率は、いずれも前回予想を上回り、第18期の稼働率底打ちを
見込んでいます。第18期稼働率の低下は、前回決算説明会で説明しました今年2月の
纏まった解約申し出の退去影響によりますが、ここ1年の入退去面積の純増傾向を受け、
第19期には97%への回復を見込んでいます。左下の財務戦略は、前期グリーンボンドも
活用しながら低利調達に努め、固定金利比率を引上げるとともに、足元LTVを44.8%と
しています。今後40台半ばを目安に、40%から50%程度のレンジでの投資主価値の向上に
資する安定的な運営を継続してまいります。右下のESGにつきましては、引き続き各外部
評価において高評価を維持しております。温室効果ガスGHG排出削減に向けた取り組みを
着実に推進すべく、2050年カーボンニュートラルを長期目標として設定致しました。
続きまして資料6頁で分配金の推移を説明致します。第17期実績は予想と同額の3,700円、
第18期、第19期予想は同額の3,480円としています。第17期は、第16期取得物件の
期中収益のフル寄与や、物件入替えによる譲渡益等により実績分配金が増加しました。
第18期も資料右上に記載の通り、期初に横浜山下町ビルを譲渡し、譲渡益306百万円を
計上しています。横浜山下町ビルは、一棟貸しの物販施設として、安定運用をして来ました
が、築年数も経過し、今後のコスト増加要因に加え、周辺賃貸市場の動向等も勘案すると、
将来的な収益性の低下リスクも想定されることから、リスクの顕在化前に譲渡を行った
ものです。その一方で現時点では、第18期以降、譲渡益の減少や、今年2月の解約の
申し出による稼働率低下、各種コストの増加等により分配金水準の低下が見込まれて
います。従って、第18期から第19期にかけてのそうした収益減少を勘案し、内部留保を
取り崩すことにより、予想分配金水準3,480円を確保する想定です。こうした損益変動要因
に対し、第14期以降積立てた内部留保を活用しながら、分配金水準の平準化を図りつつ、
引き続き、物件入替えによる譲渡益や、稼働率向上等を通じ、分配金水準の維持・向上を
目指しています。
7頁の第17期分配金実績については、下段の期中平均稼働率は、想定を0.1%上回り、又、
コロナ影響等の保守的な想定に対し、利益が上振れた部分については、第16期同様内部
留保を積み増ししました。従って、実績分配金は予想と同額の3,700円とする一方、内部
留保は、一口当たり416円に増加しました。
8頁の第18期の新予想分配金については、だし17期実績3,700円から、新宿三丁目ビル
の資産入替え要因剥落により△318円となりますが、第18期初の横浜山下町ビルの入替え
によりの＋56円の寄与となります。又、今年2月の解約申し出による退去等により、
オフィスの期中平均稼働率は95.4%に低下することを想定しています。これに伴うダウン
タイム等で△80円、又、エネルギー価格高騰を受けた水光熱費増加により△39円の悪化を
見込んでいます。これらの変動要因に対しては、内部留保を125円取崩すこととし、前回
予想分配金と同額の3,480円としています。更に第19期の予想分配金は、第18期新予想
から横浜山下町ビルの入替え要因の剥落で△36円の一方、第17期のリーシング進捗に
より、オフィスの期中平均稼働率97%を見込んでおります。これによるダウンタイムの
消化等で＋46円の費用を想定しております。しかしながら固都税等のコスト増加要因も
あり、内部留保の取崩しを第18期対比50円増やすことにより、第19期と同じく3.480円
の予想分配金を維持致します。
続きまして10頁は運用実績です。コロナ禍以降安定性に軸足をおいた資産入替え方針に
基づき、第17期、18期初と物件入替えを実施し、足元の資産規模は62物件、3,803億円
となっています。
この結果、11頁のポートフォリオ構成は、オフィスが67.2%、内14.2%が銀行店舗で、
銀行店舗はオフィスの約2割を占めています。商業施設については、今後の収益性に懸念
のある物件を譲渡することにより11.1%まで減少しています。これらTCPの都心6区、
駅地下比率は、引き続きオレンジ色のJ-REITの全体実績を大きく上回っており、テナント
の動きが活発化する中、今後とも競争力を発揮するものと考えています。又、NGA＋は、
有料老人ホームの10.5%をメインに21.8%を占め、ポートフォリオの安定性を支えて
います。
12頁はコロナ禍以降の資産入替えの実績です。第13期から18期にかけ、分割譲渡も含め
連続6期に亘り資産入替えを行い、ポートフォリオの安定性を高めながら、毎期譲渡益を
計上しています。譲渡益を分配金実績に上乗せしつつ、内部留保も確保しながら分配金の
安定化を図る方針です。第18期以降は、纏まった退去要因やコスト増を吸収すべく、これ
までに確保した内部留保を活用しつつ、更なる資産入替えや外部成長等もあわせながら、
分配金の維持向上を目指します。
13頁で今回取得のヒューリック五反田について説明致します。みずほ銀行五反田支店、
大崎支店と共に、みずほグループ各社が1階から4階に入居し、5階から8階を一般
テナントとしたオフィスビルです。銀行店舗として80年以上の歴史を有し、周辺店舗を
集約しています。JR五反田駅から徒歩2分の好立地で、コロナ禍以降に複数店舗を入替え、
100%稼働をしております。
続いて14頁以降内部成長の実績についてオフィスから説明致します。先ず、資料左の
入退去動向ですが、ブルーが契約締結面積、グレーが解約申し出面積、オレンジの折れ線が
純増減を示しています。第16期初、昨年9月以降1年間の入居と解約の面積推移は、今年
2月の纏まった解約申し出を除くと、純増で推移しています。冒頭、入退去動向は改善の
トレンドにあると申し上げた通りです。この2022年2月解約の申し出は、3物件の解約が
ひと月に集中したことによりますが、この部分も含めた空室在庫の約半分について、後継
テナントの入居契約が完了しており、第19期にかけ稼働が回復する想定です。資料右は
実際の入退去面積推移ですがの、第17期実績は、ブルーの入居面積が、若干予想を上回り
ました。又、第18期は2022年2月解約申し出が、グレーの退去面積に計上されましたが、
当該区画は、第18期、第19期で埋め戻す予定です。この2月解約要因を除きますと、
折れ線の第18期賃貸可能面積に対する退去率は1.5%と限定的で、同じく入居率は1.8%、
稼働率は第18期底打ちを見込んでいます。
次に15頁では、この入退去面積予想を反映した稼働率推移です。ブルーの折れ線グラフが
オフィスの稼働率、オレンジはポートフォリオ稼働率で、濃い線が契約稼働率、薄い線は
賃料稼働率です。オフィスの契約稼働率は、第17期中は改善傾向にあり8月末には旧予想
を0.3ポイント上回りました。第18期には2月の解約申し出による退去を主因に、期初
から稼働率は低下しますが、期中に改善しながら来年2月末には旧予想を1.3ポイント
上回り96.4%、第19期には97%へ回復を見込んでいます。こうした稼働率の回復に際して
は、対象物件エリアの競合状況に応じ、フリーレントも付与しています。第17期にフリー
レントは平均3.8ヵ月に拡大し、第18期には賃料稼働率が平均1.3%乖離する見込みです
が、第19期中には解消し、賃料稼働率が契約稼働率に追いつく想定です。
次に16頁はオフィス物件別の入退去状況で、第14期以降最近2年間の入退去面積の実績と、第18期から第19期の想定入退去面積を、上下に棒グラフ化したものです。オレンジ
色のポイントは、第19期末の空室として想定した面積で、0のライン上は100%稼働想定
を意味します。又、オレンジの点線で囲んだ物件は、リーシング強化物件で、第17期末の
空室、若しくは第18期以降の退去想定面積が、200坪以上の物件のうち、特に注力すべき
と判断した5物件です。
17頁がリーシング強化物件の状況です。左上の神谷町ビルは、賃貸可能面積も大きく、
最も入退去面積の多い物件ですが、都心駅近で賃料競争力を有し、大小区画のテナント
ニーズに対応可能なビルとして、引き合いの多い物件です。大区画の退去もありましたが、
同規模の移転ニーズにマッチし、入居契約を締結済みで、第18期中には稼働率94.6%に
回復する見込みです。右上の渋谷一丁目ビルは、複数テナントの退去に際し、館内増床
ニーズとエリア特性から、外部の来店型テナントのニーズを取り込み、第18期中に100%
稼働への回復を見込んでいます。これにより、ビル全体の賃料単価も2.8%上昇見込みです。
同様に左下の浅草橋ビルは、複数フロア利用テナントの退去により、稼働率が68%台に
低下見込みであったものの、エリア内で希少性のある築浅物件として引合いも強く、
3テナントに分散する形で、来年3月には100%稼働を見込んでいます。下段中央の虎ノ門
ビルは、昨年発生した1階の店舗区画の埋戻しも既に完了し、この9月に発生した事務所
区画の退去も複数テナントが検討中で、来年3月には100%稼働を想定しています。右下の
虎ノ門ファーストガーデンは、複数フロア利用テナントの退去により、一時57%台まで
稼働率が低下しましたが、順次埋め戻しが進み、10月には一旦89%まで回復する見込み
です。一方で、追加の解約も発生したことから、第18期末には78%台に低下を見込んで
います。虎ノ門エリアは競合物件が多いエリアですが、駅徒歩1分、ビル三方が道路に
面した立地で、グレイド感のあるビルとして十分普及可能と考えております。
18頁はオフィス区画の賃料動向です。テナント入替えに際しての賃料増減については、
左上の通り、第16期はネットプラスの2.9%でしたが、第17期はネットマイナスの7.3%
となりました。入替えに伴う賃料増減は、退去テナントの賃料水準や当該物件所在エリアの
競合状況にも左右されることになります。賃料改定については右上の通り、増額改定した
面積は僅かですが、ネットプラスを確保しています。前期は減額改定が発生しましたが、
契約に基づく減額のみで、それ以外の減額改定は発生していません。このような賃料動向の
背景としては、コロナ以降の空室率の上昇に伴うマーケット賃料の下落基調があります。
左下のグラフは保有物件のうち、マーケット賃料の下落した物件の割合をグレーで示しています。第15期には保有物件の79%が下落しましたが、第16期は下落が39%に半減し、
第17期は48%と下落と据置きが同程度の状況にあります。マーケットの空室率は、この
ところ高止まりの傾向が見られ、賃料はエリアにより、緩やかながらも下落が続いている
状況と認識しています。こうした状況を受け、賃料ギャップは資料右下の通り、契約賃料が
マーケット賃料よりも高い物件の割合を示すグレー部分が半分強を占めており、賃料
ギャップはプラスの7.3%に拡大しています。賃料更改に際しては、マーケット賃料を
上回る契約賃料のテナントには現状維持を図りつつ、依然マーケット賃料を下回る
テナントには増額改定を目指していきます。
続いて18頁は商業施設の状況です。商業施設は、コロナ禍以降の資産入替えを進めた結果、
投資比率が11.1%まで低下しました。リーシング面では右上に記載の＆NEW SHIBUYAで
4フロアの退去が発生しましたが、サービス系も含めた埋め戻しが完了し、100%稼働が
回復しています。全商業施設のテナント構成は、スポンサーへの固定のマスターリースが
27.2%と1/4以上を占め、契約期間3年以上が約半数、原則固定賃料で安定的な契約形態と
なっています。
20頁から次世代アセット・プラスの説明です。有料老人ホームは、コロナ禍の安定性重視
の運用方針により、投資比率を10.5%まで拡大しています。左側のピラミッドは高齢者施設
の分布状況を、想定月額利用料の階層別に示したものです。一番上の50万円以上は、上位
2.5%ゾーン、その下の35万円以上は5.1%ゾーン、両者合計で上位7.6%に相当します。
本投資法人で保有する施設は、全て想定月額使用料35万円、所謂、高価格帯ゾーンに属し、
希少性を有しています。これらの施設が需要の厚い東京23区に87.2%所在し、有力
オペレーターとの長期固定賃料契約により、安定運用されています。コロナ禍で新規利用者
の募集活動が制約を受ける局面もありましたが、徐々に正常化し、エンドの入居者稼働率も
安定的に推移しています。
21頁上段のネットワークオペレーターはソフトバンクであり、運営状況に特段変更はなく、
長期安定運用をされています。又、ホテルは東京都心部の3物件ですが、オペレーターは
相鉄グループとはとバスで、いずれも信用力が高く、ロナ禍以降も減額はなく、固定賃料が
契約通り支払われています。コロナ感染状況の鎮静化に伴い稼働率や宿泊料も改善傾向に
あり、国内旅行支援策や海外旅行の入国制限撤廃により一段の改善が期待されています。
22頁は財務の状況です。資料左下、前期はグリーンボンドなどの低利での調達も交え
ながら、右上、有利子負債の平均残存期間4.2年、金利水準0.6%を維持しています。今後
の金利上昇リスクも勘案し、左上の長期負債比率100%、固定金利比率99%に引上げ、安定
的な経営を継続しています。
23頁の鑑定評価については、右上のCAP-Rateの推移の通り、オフィスの25物件、有料
老人ホームの11物件等合計42物件で低下し、その他20物件は横這いとなりました。この
結果含み益は701億円、含み益率も18.8%に拡大しています。引き続き売買マーケットで
の高値圏での取引動向が反映されていますが、今後の内外の金融対策等の環境変化を注視
していきます。
25頁からはESGへの取り組みです。外部評価においては、GRESBで最高位の5—Starsを
継続取得し、MSCIのESG指数構成銘柄にも継続採用されおり、この両者を満たすJ-REIT
は6月末時点で9銘柄と希少性のある評価を受けています。17期以降のトピックスと
しては、GHGの排出削減に向けた中期目標に加え、2050年カーボンニュートラルを長期
目標として設定しました。現状エネルギー価格の高騰などに直面していますが、長期的な
視点で本課題に取り組んでいく所存です。又、ポートフォリオのエネルギー消費量を初めと
する環境データについて監査法人の第三者保証を取得し、開示情報の信頼性の強化にも
取り組んでいます。
26頁は環境面のKPIの進捗情報ですが、エネルギー消費量、GHG排出量とも各原単位
ベースで順調に削減を継続しており、GHG排出量については2030年の削減目標に到達
しました。コロナ禍における消費量、排出量変化の要因を把握しながら、カーボン
ニュートラルの達成に向けた中期目標の再設定について、今後検討を進めてまいります。
28頁のグリーンビル認証取得比率のKPIについても、スポンサー開発物件を中心に、順調
に認証取得が積み上がり、ポートフォリオ全体、TPCとも2025年の目標に到達しました。
今後、GHG排出量のKPIとともに見直しを検討していきます。
以上を踏まえまして32頁以降は今後の戦略です。先ず分配金戦略ですが、コロナ禍以降
物件入替えをベースに安定性重視の運営を展開し、譲渡益を分配金実績に上乗せしながら
内部留保も確保してきました。第18期から第19期にかけては、オフィス稼働の低下から
の回復のプロセスにあり、分配金水準の平準化を図るため、内部留保の取り崩しを活用し、
3,480円の分配金予想を維持しています。分配金3,480円は、昨年10月の前回公募増資
時点における、一時的要因を除いた実勢水準と考えており、様々な環境変化を見極めながら、
当面の運営上意識すべき目線と位置付けています。今後もオフィス稼働やコスト増等の
変動要因に対して、資産入替えによる譲渡益や内部留保の活用により、分配金の安定化に
取り組むこととします。加えて、分配金の維持・向上に向けては、稼働率の向上やLTV
余力、手元資金を活用した物件取得、自己投資口取得等の施策に注力していきます。
33頁は、これらの取り組みに関する具体的な施策と分配金効果のイメージです。先ず、
オフィスの稼働については、第19期の契約稼働率97%、賃料稼働率96.3%を想定して
おります。賃料稼働率1%毎にプラス40円ほどの効果となります。資産入替えについては、
今後もポートフォリオの収益性の見通しを踏まえ、リスクを勘案しながら、継続的に入替え
を検討し、譲渡益も活用していく想定です。又、手元資金も現時点で110億円程度を有して
おり、物件取得に活用した場合30億円でプラス30円程度、借入金を活用した場合にはLTV1%相当の約74億円で、プラス40円の効果となります。今後の収益動向により、内部
留保一口当たり118円の活用や、又、投資口価格動向によっては自己投資口の取得も
選択肢としております。
34頁は内部成長戦略における賃貸マーケット環境です。右上グラフの破線が示す募集
面積率の推移は、ブルーの中小規模ビルは横這いの一方、オレンジの大規模ビルは上昇を
続け、実線の空室率もオレンジの大規模ビルが、ブルーの中小規模ビルを上回っています。
左下グラフの破線は平均賃料の推移ですが、オレンジの大規模Aクラスビルが大きく低下
する一方、ブルーの中規模Bクラスビルの賃料は、比較的なだらかな低下に止まっている
のが見て取れます。本投資法人のオフィスポートフォリオは、右下円グラフの通り、平均
賃料坪単価1万円から2万円台で90%強を占め、契約面積区画も200坪未満が74%強と、
中規模相当のビルが大半を占めています。都心駅近の利便性、中規模主体の物件構成は、
潜在的な候補テナント性も厚いと期待され、相対的に稼働回復期待が高いものと考えて
います。
35頁は外部成長戦略です。マーケット環境に適応した厳選投資は、分配金成長の有力な
ドライバーと考えており、中期的には資産規模拡大フェーズへの回帰を展望しております。
一方でコロナ禍からの社会経済活動の正常化が進みつつも、様々な内外不透明要因が続く
中では、安定性に軸足をおいた運営を基本とする必要があると考えています。従って、当面
銀行店舗や有料老人ホームを中心に、収益安定性の高い物件に個別厳選投資する方針の
継続を想定しています。同時に、収益性の低下等運用上のリスクの低減を図る観点から、
資産入替えにも継続的に取り組んでいく所存です。先ほど説明した諸施策を、時々の環境に
応じ、的確に選択しながら、中長期的な投資主価値の成長を目指してまいります。
以上で私からの説明を終わります。