東海道リート投資法人 2022年1月期決算概要

2022年1月期（第1期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/2989/20220322/aseyrf/
資料　
https://www.tokaido-reit.co.jp/file/ir_library_term-ac2d5c62b2b1fac19823b8ea89bef80954e910bd.pdf
説明者　東海道リート・マネジメント株式会社　代表取締役社長 江川 洋一
説明
最初に、当投資法人のEquity Storyについて簡単に説明致します。資料の4頁をご覧
下さい。
東海道は古来より日本経済の中心であった大阪、京都と江戸時代以降日本の経済の中心と
なった東京都つなぐ役割を果たしてきました。本投資法人は、世界第3位の経済規模を
誇る日本の東西中心地をつなぐ東海道地域への投資を基本理念としています。
5頁をご覧下さい。既に約60銘柄のJ-REITがある中、本投資法人の差別化のポイント、成長戦略は、記載の5点となります。
1点目、持続可能な経済基盤を有する産業地域への重点投資
2点目、産業集積と人口集積に支えられた安定的なポートフォリオによる成長
3点目、産業地域に根差したスポンサーの豊富な知見を活かしたサポート
4点目、CREニーズを捉えたパイプラインの深化
5点目、強固なレンダーフォーメーションに支えられた安定的な財務基盤
以上と考えております。
6頁をご覧下さい。本投資法人は、右側の地図の、濃い青色の線に囲まれた東海道地域等を
主な投資対象地域としています。この地域には、日本の製造品出荷額超一級県の内、８県が
含まれ、持続可能な経済基盤があり、魅力的な投資機会があると考えています。その中でも、
製造品出荷額１位、３位である愛知県、静岡県に三重県を加えた静岡を核とする産業地域は、
県を跨いで広がる日本を代表す産業地域であり、重点的に投資していく方針です。
７頁をご覧下さい。静岡を核とする産業地域周辺には、交通インフラが発達しており、産業集積や人口集積の形成を支え、持続可能な地域経済の基盤となっています。又、産業地域の
特徴的な人口構成として、第二次産業就業者の割合が多い特徴があります。
次に投資方針について説明致します。８頁をご覧下さい。
本投資法人は、産業集積を背景とした物流、産業、ビジネス、底地の産業インフラアセットと、産業地域に根付いた人口集積を背景とした住居系、底地などの生活インフラアセットに
投資していきます。静岡を核とする産業地域のアセットの魅力としては、下段に記載が
あります通り、１番は持続的な強い経済を背景としたアセット、２番は強い経済に
裏付けられた優良なテナント、３番は価格変動リスクが相対的に低い投資エリアである
ことが挙げられ、コロナ禍を経ても、尚も高値圏での推移が続く不動産マーケットに
おいても、投資機会があると考えています。本投資法人のポートフォリオは、静岡を核と
する産業地域への投資が100%であり、産業インフラアセットが35%、生活インフラア
セットが65%です。
9頁をご覧下さい。本投資法人のスポンサーは、産業地域に根差した産業系、物流系、
金融系。インフラ家の9社です。特にメインスポンサーであるヨシコン株式会社を中心に
サポートを受け、本投資法人を成長させていきたいと考えております。各スポンサーの
サポート内容は下段の通りです。
次にIPOハイライトについて説明致します。10頁をご覧下さい。
東海道リート法人は2021年6月22日に上場日を迎え、8物件、約303億円の
ポートフォリオでスタートしました。J-REITとしては1年6ヶ月、コロナ後初めての上場
となりました。発行済口数は176,800口、主幹事証券会社はみずほ証券と大和証券の2社
です。公開価格は100,000円でしたが、上場終値は105,000円となりました。第1期中の
投資口価格は、約105,000円程度を堅持しつつ推移し、第1期末にあたる1月31日の終値
は106,200円となりました。下段は上場日6月22日終値以降の投資口価格の推移であり、
青線グラフが当リート、オレンジ色の折れ線グラフが東証リート指数です。当リートの公開
価格と、上場日前日の東証リート指数終値を基準に、夫々指数化したものです。当リートの
投資口価格は、上場以降東証リート指数をOutperformしております。2022年1月31日
時点の本投資法人の投資口価格の終値は、106,200円となり、本運用期間で6.2%の上昇と
なりました。
次にエグゼクティブサマリーについて説明を致します。12頁をご覧下さい。
第1期の一口当たり分配金は、3月14日に修正リリースを開示しておりますが、公表して
いる2,150円に対しプラス296円の2,446円としました。当初予想比では13.8%の増加
です。外部成長においては、メインスポンサーであるヨシコンより、パイプラインの一環と
して、静岡マシンヤードの底地を6億円にて取得し、資産規模は309.3億円となりました。
内部リースでは、戦略的なサブリースも活用し、ポートフォリオ全体では、稼働率99.4%を
実現しています。財務戦略面では、静岡マシンヤードの底地の取得に伴う6億円の借り
入れにより、有利子負債総額は159.5億円となりました。長期負債比率は100%、総資産
LTVは46.3%となり、引き続き40～50%の範囲でコントロールしていく方針です。
続いて決算概要、及び、業績予想について説明致します。資料の頁をご覧下さい。
第1期、2022年1月期の決算です。尚、第1期の決算期間は、2021年2月1日から、
2022年1月31日までの365日間ですが、実質的な資産運用の日数は、丸の内エンブル
コート取得日の2021年3月30日から2022年1月31日までの308日間です。営業収益
は、取得日に稼働率が低迷していた一部物件の稼働引き上げに時間を要し、期初予想比
マイナス1,800万円となりました。又、営業費用において、リーシング費用の増加のほか、
当初予定していた減価償却費の考え方の見直しもあり、営業利益では予想比マイナス
3,300万円となりましたが、投資口の上場に関わる費用、及び、その他融資関連費用等の
削減により、経常利益、当期利益は予想より5,000万円上回ることが出来ました。この結果
一口当たりの分配金は、296円増加の2,446円としました。
続いて今期、第2期の予想について説明致します。14頁の左側をご覧下さい。
営業収益は、1月末に取得した静岡マシンヤード底地が通期寄与するため、IPO予想時
プラス1,900万円の増加見込みです。一方、第2期に返済期限を迎える借入金について、
長期化、分散化を進め、調達行の増加を目的としたリファイナンスを検討していることから、
営業外費用においてコスト増を見込んでおります。その結果、経常当期利益は当期予想比
微増となり、一口当たり分配金は14円増加の3,200円とさせて頂く予定です。
引き続きまして、来期、第3期の予想について説明致します。頁右側をご覧下さい。
この期も1月に取得した静岡マシンヤードの底地が通期寄与するため、営業収益は、IPO
予想比プラス1,900万円の予想です。今後の金利の上昇化や、その他のマーケットの
不確実性を鑑み、経常当期利益、一口当たり分配金とも当初予定通りとさせて頂いて
おります。尚、一口当たり分配金は、利益超過配当は実施せず、年間を通じて6,400円を
維持・向上させていく方針に変更はありません。
引き続きまして、新規取得物件について説明致します。資料の16頁をご覧下さい。
第1期の最終日にあたる1月末に、静岡マシンヤードを、スポンサー開発のパイプラインとして取得しました。取得価格は6億円、鑑定NOI利回りは6.0％、鑑定評価額
7億1,700万円で、東名高速道路静岡インテーチェンジに隣接した好立地にある物件です。
この物件は、建機レンタル企業が産業地域のニーズを取り込むため、賃貸業の土木、建築
機械を配置しながら整備も行う物件を必要としていた中、CRE提案によりスポンサーが
確保した底地を提供し、事務所棟の建設もスポンサー企業が行うことで開発された物件
です。
18頁をご覧下さい。次に愛知県常滑市のセントレアロジスティクスセンターの匿名組合
出資持分取得に関する説明です。本物件が位置する常滑市から三河エリアにかけましては、
機械・自動車等の製造業が多く集積するエリアです。又、本物件から約100Mに中部国際
空港連絡道路のセントレア東インターチェンジが所在し、広域の高速道路網にアクセス
可能で、名古屋中心部へも約45分とアクセスが良好です。本物件は、免震構造を採用する
など、エリア内においても高スペックを誇る物流施設であり、周辺需要に応えることが
出来る物件であると考えています。2022年1月末稼働率は87.2％ですが、2022年4月
以降は、95％程度まで上昇する見込みです。本案件は、メインスポンサーであるヨシコンと
連携し、将来の外部成長機会を確保するため案件を進めてきたブリッジSPCです。本SPC
に対して、本投資法人から1億円の優先融資を行い、合わせて優先交渉権を取得して
おります。現状での本投資法人において想定している取得目線は、NOI利回りで、5％前後
で、本物件の着実な取得を目指しています。
次にポートフォリオの運用状況について説明致します。21頁をご覧下さい。
昨年6月でのポートフォリオ全体での稼働率99.4％に対して、第1期末では99.6％まで
上昇しました。賃料坪単価も概ね安定的に推移しております。このようにポートフォリオ
全体での稼働率、賃料水準ともに安定的な推移であったことから、本投資法人の
ポートフォリオの安定性をご確認頂けたと思います。個別物件ごとの説明は、次頁以降に
記載しておりますので、ご確認頂ければと思います。
次に財務状況です。26頁をご覧下さい。主な財務指標はこちらの通りです。
IPO時から静岡マシンヤードの取得により、有利子負債総額は6億円増加の159.5億円と
なりました。総資産LTVは46.3%となり微増となっております。LTVは40～50％の
範囲内でコントロールしていく方針に変わりはありません。
次に、成長戦略について説明致します。28頁をご覧下さい。
第1期末の資産規模は、約309億円です。今後、早期に500億円程度まで資産規模を拡大
させていきたいと考えており、そのためにセントレアロジスティクスセンターを確実に
取得していきたいと考えています。又、中期目標として、1,000億円程度までの成長を
目指しています。
29頁をご覧下さい。スポンサーによる開発物件のご紹介として、メインスポンサーである
ヨシコン株式会社の開発案件の一部を紹介致します。最初に清水町プロジェクトです。
本物件は静岡県東部の主要都市である沼津市と新幹線停車駅のある三島市の間にあり、
人口密度が県内一の県駿東郡清水町に位置しています。国道1号線沼津バイパス等の幹線
道路沿道に位置し、東名高速道路沼津インターまでも約6KMとアクセス良好です。周辺
人口が３KM圏内13万人、5KM圏内約30万人と、近隣人口は厚いエリアです。開発方針
として、人呼応集積のある好立地の大規模敷地という特性を活かし、産業インフラアセット、
生活インフラアセット双方の案件からの開発を想定しております。
次に袋井プロジェクトです。本物件は、東名高速道路袋井インターチェンジ前の大規模敷地
で、メインスポンサーであるヨシコンにて物流施設の開発を進めています。当初予定から
後ろ倒しになっておりますが、具体的な計画を進めておりますので、開示可能な段階で
お知らせしたく思っております。
その他の開発案件として次頁に記載の、沼津市大岡プロジェクト、豊橋市富士見台
プロジェクトもあります。
本投資法人は、スポンサーによるエリア内でのCREニーズを捉えた開発を背景にした
物件取得を行うことで成長に繋げていきたいと考えています。
続いてESG、及び、SDGsに関する説明となります。34頁をご覧下さい。
本投資法人、及び、資産運用会社は、ESG、及び、SDGsへの取り組みを重要な経営課題の
一つとして認識しています。現在、サステナビリティに関する方針策定、体制整備を進めて
います。本投資法人が上場後に行った施策の主なものは、35頁に記載の通りですが、今後
も一層体制を強化していきたいと考えております。又、環境不動産認証の取得も推進して
いきたいと考えております。
36頁をご覧下さい。本投資法人、及び、資産運用会社は、投資主の皆様の利益を第一に
考え、ガバナンス体制の維持・向上を図りたいと考えております。本資産運用会社において
も、内部監査支援業務を外部の専門家に委託しております。複雑化するリスクへの対応策と
しても有効ではないかと考えております。又、役職員向けとして、累積投資制度の導入を
検討しており、より一層投資主と同じ目線で資産運用業務に取り組んでいくことが出来る
のではないかと考えております。
最後に、38頁をご覧下さい。こちらは資産規模2千億円以下の、総合複合型リートの
アセットタイプ別投資比率を記載しておりますが、当リートは現在のポートフォリオに
おいて、物流、住宅、底地の比率が約9割を占めており、これは類似銘柄との比較で、最も
高い割合となっております。物流施設や住宅、底地を組み入れたリートは、コロナ禍でも
堅調なパフォーマンスが続いていますが、当リートも、物流、住宅、底地の比率が約9割を
占める安定的なポートフォリオを背景に、安定的な分配が可能であると考えています。
最後になりますが、皆様のおかげをもちまして、第1期の投資口価格は公開価格を
上回って推移し、一口当たり分配金もIPO公表時を上回ることが出来ました。又、
第1期中にスポンサー開発案件として静岡マシンヤードを取得出来たことなど、資産規模
も僅かですが増加させることが出来ました。今後も投資家の皆様の期待に応えながら、
スポンサーとともに産業地域におけるCREニーズを掘り起こしつつ、スピーディに成長
していきたいと考えておりますので、ご支援のほどを宜しくお願い致します。
以上でございます。ご清聴、有難うございました。