インヴィンシブル投資法人 2024年12月期決算概要

インヴィンシブル投資法人
2024年12月期（第43期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　 　https://www.net-presentations.com/8963/20250227/bpweor3q/
○説明資料 https://www.invincible-inv.co.jp/ir/upd/140120250226582555.pdf
〇質疑応答 https://www.invincible-inv.co.jp/news/upd/20250227_QA_JPN.pdf
○説明者　 コンソナント・インベストメント・マネジメント 株式会社
　　　　　　取締役会長　市來 直人
○説明
本日はインヴィンシブル投資法人の2024年12月期（第43期）の決算説明会にご参加頂き有難うございます。30分程度で決算説明資料の内容を説明致します。
最初の頁の目次をご覧ください。第2章から第7章ESGに関する取り組みまでを説明させて頂きます。
それでは6頁をご覧ください。2024年12月期の決算概要です。左側最初の列に前期、次に当期の実績を示し比較しております。ケイマン2ホテルの運営委託収益に関しましては、1年の前半が繁忙期で、後半が閑散期になる季節性の影響と、サンシャイン・スイーツ・リゾートでの大規模改修工事に伴う客室の売り止めなどの影響で、当期の運営委託収益は前期比マイナスになりました。しかし、ポートフォリオ全体としては、既存ホテルの業績向上に加え、昨年7月末に新規取得した12物件からの賃料増加により増収増益となりました。営業収益は対前期比で20.9%増加の255億円となり、一口当たりの分配金は対前期比3.4%増の1,982円となりました。尚、2024年7月18日に公表した業績予想との比較では、一口当たり分配金は10.8%増加致しました。

7頁をご覧ください。季節性を鑑み、前年同期の2023年12月期と当期を比較しますと、営業収益が35.8%プラスと大きく増加していることが示されております。又、営業収益全体の93.4%はホテルで、住居は全体の6%と、住居のウエイトはもはや極めて限定的になっております。従って、昨日発表しました2025年1月分より、月次開示ではホテルにフォーカスして開示を行い、住居のKPIに関しましては、今まで通り決算説明資料でのみ説明することにさせて頂きます。

8頁にまいります。2025年6月期業績予想の概要についてです。左側最初の列が24年6月期の実績で、2列目が25年6月期の予想です。25年6月期は、サンシャイン・スイーツ・リゾートの大規模改修による売り止めなどの影響により、運営委託収益は減少する見込みです。又、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを保有しているTMKからの受け取り配当金に関しては、2024年6月期においてはコロナ禍に起因する特殊要因により、通常より6ヶ月分多い12ヶ月分相当の金額が計上されていましたが、25年6月計上される額は通常の6か月分相当になる結果、受け取り配当金は減少となる予定です。これらのマイナス要因はあるものの、昨年7月に取得致しましたホテルによる賃料増加などにより、営業収益は、前年同期比16.2%増の245億円を見込んでおります。

一口当たり分配金は、前年同期比1.1%減の1,895円を見込んでいます。しかしながら、先ほど申し上げました前年同期の特殊要因による、シェラトンを保有するTMKからの配当金の6ヶ月相当のプラスがなかったと仮定すると、前年同期の一口当たり分配金は1,861円となり、それに対しては1.8%のプラスに転じます。又、前回の2024年12月17日時点での予想に比較して、足元の業績と今後の見通しが良化していることを受け、当期純利益を5.7%、750百万円上方修正しています。前回予想時点では、一口当たり分配金を1,895 円に設定するにあたり、利益剰余金1,422百万円を取り崩す見込みでおりましたが、この純利益の上方修正の分だけ利益剰余金の取り崩し額は減少する見込みとなっております。

続いて9頁、25年12月期の業績予想の概要をご覧下さい。25年12月期は国内既存ホテルの業績伸長と、7月に取得したホテルの通期寄与より、ホテル賃料は前年同期比で増加する見込みです。又、サンシャインの大規模改修工事の完了に伴う業績回復などにより、運営委託収益も増加する見込みです。これらの結果、営業収益は前年同期比6.1%増の271億円、一口当たり分配金は3.7%増の2,056円と予想しております。
続いて10頁に移ります。マイステイズが運営する91件の売上、GOP実績の推移と2025年の予想についてです。当期は客室売上と宴会、会議、レストラン、婚礼で構成される料理・飲食部門の売上の双方が前年同期を上回りました。又、マイスデイズによる販売可能客室に対するGOPを最大化する戦略が引き続き奏功し、各種コストの上昇圧力がある中でもGOP比率は38.9%と、前年同期比で1.6 ポイント改善致しました。25年6月期、25年12月期も客室売上と料飲部門の売上の両方が伸長し、GOP比率も緩やかながら引き続き上昇していく見通しでございます。

次に11頁、国内ホテル93物件のKPIをご覧下さい。こちらでは、変動賃料を採用している国内93ホテルのKPIを示しています。当期は全てのKPIが前年同期を上回り、RevPARは13.7%増、GOPは15.3%増となりました。2025年6月期、12月期ともに、大阪万博を初めとした需要増を背景に、全てのKPIが前年同期を上回る予想でございます。

続いて12頁をご覧ください。昨日開示しました月次開示から、国内ホテルポートフォリオの運用実績の開示対象物件は、以前の国内ホテル81物件から、マイステイズが運営する91件物件に変更しております。この変更を受け、当該91物件のKPIについても前頁と同様に、23年と24年の実績と25年の予想についてこの頁に記載をしております。この頁と今後の毎月の月次開示を対比して頂くことによりまして、業績の進捗状況を皆様にモニターして頂けるようになりました。

13 頁をご覧ください。続いてケイマンのKPI について説明致します。ここでは、棒グラフは為替変動の影響を排除するため、全て1ドル110円の仮定で換算をしております。紺色の折れ線グラフは、下段の表にある各期における加重平均為替レートを使って円換算をしております。当期は決算概要の頁でお伝え致しました通り、サンシャイン・スイーツ・リゾートの大規模改修工事による客室売り止めなどの影響により、客室稼働率は前年同期比で12.2 ポイント低下し、RevPARは15.6%減少しました。2025年に関しましては、大規模改修工事が完了する秋頃から業績は回復基調に入る計画です。稼働率も回復などにより、2025年12月期のRevPARは、23年同期に近い数字まで回復する予定です。

14頁にまいります。資本的支出および減価償却費についてです。2024年は通常の設備投資に加え、フレックステイン飯田橋とサンシャイン・スイーツ・リゾートなどのバリューアップ工事を行った結果、資本的支出の総額は減価償却費の約70%まで上昇致しました。2025年は、資本的支出が減価償却費の額を若干超える予定です。これは次の頁で紹介するホテルマイステイズ日暮里、アートホテル新潟駅前のバリューアップ工事への支出や、本年も継続する、先程申し上げましたサンシャイン・スイーツ・リゾートの改装工事への大型支出など、各種支出のタイミングが重なったことによる一時的なものでございます。
15頁では、先程申し上げましたホテルマイステイズ日暮里、アートホテル新潟駅前への戦略的CAPEXについて紹介しております。

左側の日暮里については、主にインバウンドの複数人数利用のニーズに対応するために、一部屋にできるだけ沢山の人を泊めたいというお客様の声を反映し、セミダブルベッドをバンクベッド若しくはダブルベッドに変更します。投資金額は419百万円で、予想ROIは24.9%です。右側の新潟については、競争力の維持・強化のために経年劣化の進んでいた客室、宴会場、レストランの内装備品の更新をします。投資金額は651百万円で、予想ROIは17%です。

17頁をご覧ください。当期の取得した12物件の概要を説明致します。当投資法人は、昨年7月末にフルサービスを8物件、リゾートタイプを3物件、宿泊特化型を1物件の合計12物件の国内ホテルを、平均鑑定NOI利回り0 6%、取得額合計1,044億円で取得致しました。

続いて18頁をご覧ください。この12 物件の取得により、J-REIT最大のホテルポートフォリオは104物件、取得価格ベースで6,122億円に拡大致しました。約10年前にインヴィンシブルがホテル投資を始めた時は、宿泊特化型を中心としていたホテルポートフォリオが、継続的な外部成長を行い、ホテルタイプ、地域の両面で、分散とバランスのとれたポートフォリオを展開してまいりました。宴会、会議、レストランなどの非宿泊関連需要、および地方でのインバウンド需要の取り込みも狙っています。

20頁をご覧ください。ここから第4章で、ホテル運営状況と市場環境に関して説明します。先ずは、国内宿泊市場の2024年の実績と25年の見通しについてです。2024年の宿泊市場は力強い成長を見せました。日本人の延べ宿泊者数は、全国旅行支援の終了による反動減が一時見られたものの、総じて堅調に推移致しました。外国人の延べ宿泊者数は、過去最高の訪日客数を背景に高いレベルで推移致しました。結果、合計の延べ宿泊者数の年間実績は、2019年対比で109.3%となりました。25年に関しましては、大阪万博を初めとする各種イベント、施設開業もあり、日本人、外国人ともに24年を上回る旅行需要が期待されます。

次に21頁は先程申し上げました大阪万博のインパクトについてです。左側の2本の棒グラフをご覧ください。大阪万博の想定来場者数は2,820万人で、そのうち4割強の1,261万人が宿泊の見込みがある近畿圏以外からの来訪者です。仮にこの1,261万人が2泊するとした場合、創出される宿泊需要は2,522万人泊です。これは、万博開催期間である4月から10月の近畿圏の延べ宿泊者数の、前年実績7,112万人泊の35%に相応します。このことから、近畿圏外からの来客者による宿泊は、近畿圏の宿泊市場に優位な需要増をもたらすと考えられます。尚、大阪市内所在の本投資法人保有7物件の本年のGOP合計は、前年比で約30%増加する想定をしております。

続いて22頁からはインバウンドについてです。先ず、インバウンドの市場動向についてです。2024年の訪日外国人は、コロナ前の2019年対比で15.6%増加しましたが、中国からの訪日外国人数に関しましては、依然として2019年より27.2%下回っている状態です。但し、直近1月のJNTOの発表にありました通り着実に回復はしており、今後日中間の航空便数の増加、ビザ緩和措置などにより、一層の回復が進むことが期待されます。2024年の訪日外国人による消費額につきましては、宿泊費を中心に大きく伸びており、ADRの更なる上昇が期待されます。

23頁をご覧ください。訪日リピーターの推移と地方空港の国際線の回復状況です。左側の折れ線グラフをご覧ください。訪日2回目以上の訪日客を意味するリピーターの割合は、コロナ禍を挟んで上昇傾向にあり、リピーターは着実に増加しております。リピーターは、初めて日本に訪れる外国人と比べて、地方部に訪れる傾向があることははっきりしております。リピーターの増加は、本投資法人の地方部物件の業績向上に寄与するものと考えております。又、右側にございますように、地方空港の国際線定期便数の回復は着実に進んでいることから、訪日外国人による地方観光が、今後より一層活性化することが期待されます。

次に24頁にまいります。インバウンド需要に対する為替の影響についてです。左側の折れ線グラフは、過去の為替と訪日外国人旅行者数の推移です。濃紺の折れ線グラフが示します通り、大幅に円高が進行する局面においても、オレンジ色の訪日外国人旅行者数の推移トレンドに明確な変化は見られません。ここから、為替動向に左右されないレベルの訪日意欲の強さ、高まりが示唆されます。次に、過去の為替と訪日外国人の消費額の関係を見ますと、為替と買物代との間には、正の相関が観察できる一方、為替と宿泊費の間には明確な相関関係が見られません。買物代とは異なり、円高局面でも宿泊費は支出抑制の対象になりにくいことが示唆されます。

25頁にまいります。マイステイズによる取り組みについてです。宴会・会議の動向について左上のグラフをご覧ください。宴会・会議運営を行っているマイステイズ運営の主な18物件と、当投資法人が所有しております18物件において、会議単体での開催から宴会を伴う会議への移行や、宴会の戻りが進行し売上は伸長しています。25年6月期も同様の推移を見込んでいます。次に左下のグラフをご覧ください。マイステイズは、アジアを中心にインバウンドセールスを強化し、積極的なインバウンド需要の取り込みに注力しております。例えば、ホテルマイステイズ名古屋錦、忠岡レイクリゾートでは、台湾旅行会社の経由の売り上げが増加しております。尚、マイステイズの高品質なサービスや多様な施設が高く評価され、フサキビーチリゾートホテル&ヴィラスでは、World Luxury Hotel Award 2024で3冠、World Luxury Spa Award 2024でフサキスパが3冠を受賞致しました。又、亀の井ホテル伊豆高原は、官公庁を始めとする5省庁後援する温泉総合選挙2024 が主催する、温泉ホテル総選挙 2024のラグジュアリー部門で全国1位に選出されました。このような素晴らしいホテルがインヴィンシブルのポートフォリオには含まれております。

26頁にまいります。マイステイズの今後の見通しと戦略についてです。右側をご覧ください。インバウンド需要については、大阪万博特需や関西国際空港の発着枠の拡大、中国人向けビザ発給条件の緩和などより、今後も増加する見通しでございます。左側に記載しました国内需要のうち、レジャー需要に関しては、雇用、給与の良化に伴い伸長することが予想されます。ビジネス需要についても、企業の出張制限の緩和やMICE需要により、堅調に推移する想定です。

下段の今後の戦略については、一部のホテルで待ち時間短縮による顧客満足度向上を企図した事前チェックイン、自動チェックイン用機器を導入します。インバウンド事業に対応した多言語機能や多様な決済機能を搭載しており、運営効率化とサービス向上を同時に実現し、フロント業務の効率化による労働時間の削減を図ります。又、需要特性に応じた価格設定、早期予約特典などによる需要喚起、直管比率の向上によるOTA手数料削減など、持続可能な収益構造の確率に引き続き取り組みます。人員確保に関しては運営物件数の増加に伴い、2025年の採用数は増加予定です。成田ホスピタリティアカデミーからは2015年も採用を継続する予定です。

続いて27頁はシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルの取り組みです。左上に記載致しました通り、団体・MICE需要の取り組みへの注力を強化しています。新しいLED スクリーンの導入やオーディオビジュアル機能のアップグレードにより、修学旅行団体や海外MICEを含む注目度の高いイベントの誘致を推進し、平日稼働率の向上に取り組んでいます。ウェディングについては、引き続き29名までの小規模婚礼から、30名から69名の中規模婚礼への移行が見られる一方で、 人口・結婚意欲の減少と、所謂「ナシ婚」の定着により、婚礼市場自体は引き続き縮小傾向にあります。

一方で、シェラトンホテルで開催するウェディングフェアの参加人数は、2019年並みに回復しており、LED スクリーンの活用や新たなるニーズの開拓を通じ、需要の獲得を目指します。当ホテルは、2025年度シーズンから千葉ロッテマリーンズとオフィシャルスポンサー契約を結んでおります。又、複数のラグビーナショナルチームの宴会・宿泊需要を引き続き獲得するなど、フルサービスホテルの強みを生かしてスポーツ団体との関係を更に強化してまいります。

続いて28頁は、ビジネス需要、レジャー需要の動向です。当期の稼働率は85.3%と、2019年年間の87.4%から約2ポイントのビハインドのレベルまで回復致しました。今後は、インバウンド事業を中心としたレジャー需要の増加により、更なる稼働率の上昇が期待されます。
29頁にまいります。ケイマン諸島のホテル事業環境についてです。2024年5月にオープンしたホテル・インディゴは、開業後数ヶ月展開したオープニングセールで大々的な価格戦略を行うことにより、近隣ホテルの客室単価が一時低下しました。しかし、同ホテルが通常の客室単価に戻し始めていることから、影響は一段落しつつあります 。25年以降は、3つのホテル、合計608室が新規開業を予定していることから、今後はこれらのホテルの動向を、引き続き注目してまいります。我々の立地の優位性、ウェスティンが面する美しいセブン・マイル・ビーチの贅沢な砂浜という優位性は揺るがないものと考えております。

24年12月期は、ケイマン諸島発着した航空便数では、2019年同期比86.3%となりました。23年12月期の84.8%と比較して1.5ポイント増加致しました。一方で、ケイマン諸島への宿泊・訪問客数は、ハリケーンなどの影響もあり、当期の宿泊者数は前年同期比3.5%減の187,143人になりました。24年1年間では437,800人超となり、前年比2%増加致しました。

30頁にまいります。国際観光客数が着実に回復しており、ケイマンへの旅行者の約8割を占める米国でのホテルADRの上昇傾向は続いていることを示しております。
31頁をご覧ください。ホテルの供給環境についてです。左下の折れ線グラフをご覧ください。HOTERESの調査によると新増設ホテル計画確認客室は、2019年以降の減少トレンドから2023年12月に一度反発するも以降は横ばいで推移しています 。一方、右上の2本の折れ線グラフが示します通り、宿泊市場で太宗を占めるホテル・旅館の客室が、23年から24年にかけて0.4%増加したのに対し、延べ宿泊者数は5.5%増加と、足元では需要の伸びが供給の伸びを超過しています。右下のグラフをご覧ください。建設資材費と工事設計労務費がともに大きく増加傾向にあり、今後のホテルの供給は限定的なものになると考えられ、特に地方の既存フルサービス型リゾートタイプホテルは、地域のインフラとしての重要性が高まるものと考えております。

33頁からは住居の運用状況についてです。当期は春先に向上した稼働率が持続した結果、期中平均稼働率は、過去10営業期間最高の96.9%を記録致しました。結果、住居41物件のNOIは、レントアップの効果もあり1,140百万円と前年同期比 1.9%増となりました。今後も住居41 物件と商業1物件は、ともに安定的な収益を見込みます。

続いて34頁、これも住居についてです。右下をご覧下さい。当期はレントアップにも積極的に取り組み、新規契約と更新契約の両方で、平均賃料は過去3年間で最高の増加率を記録致しました。
次に第6章財務の状況についてです。36頁をご覧ください。当期は、2024年7月の物件取得に関わる総額567億円の借入を、平均借入期間5.9年で実行し、有利子負債の平均残存年数を、24年6月末時点の2.7年から25年度（今年）2月26日時点で3.4年と長期化するとともに、返済期限の分散化を実現致しました。又、金利上昇リスクへの備えをすべく、取引や固定金利による借入を実行したことにより、固定金利比率は24年7月の物件取得に伴う借入後の48.7%から、25年2月26日時点で62.7%まで上昇致しました。

38頁からはESGに関する取り組みで、最初に本投資法人と運用会社、私共コンソナントによる取り組みについて説明致します。2024年GRESBリアルエステイト評価では、2年連続で3-Starsを取得しました。又、開示評価では、4年連続でAレベルを取得しております。24年10月と25年1月に、合計124億円となるグリーンローンによる借換えを実行し、グリーンファイナンス残高は累計259億円になりました。運用会社では、資格取得支援制度の対象資格を拡充し、従業員の専門的な能力開発のサポートを強化致しました。

続いて39頁、マイステイズによる取り組みです。マイステイズでは、引き続き環境庁が支援するSHIFT事業への取り組みや空調設備更新工事などを通じて、CO2排出量削減とエネルギーコスト削減を企図しております。右側にまいります。外国人技術実習生のホテルでの技術実習に特化しました成田ホスピタルアカデミーに関しまして、24年6月にアカデミーから至近の距離に別館を開設致しました。これにより受講人枠を拡大し、より多くの実習生を受け入れることが可能になりました。右下にまいります。当期も小学生以下の子供がフロントなどのホテルの仕事を体験できる企画などを通じて、インクルーシブな社会の構築や次世代を担う子供たちの育成に貢献しております。

最後に46頁をご覧ください。潜在的なスポンサーパイプラインについて示しております。おかげ様で当期も増収・増益を達成できました。24年年間の一口当たり分配金は3,899円となり、2021年2月に現称号になって以降最大の金額となりました。2025年に関しましては年間3,951円を予想しており、24年の年間額を超えることを目指します。又、この頁で示しておりますように、スポンサーはそのファンドで、日本全国に70棟のホテル、約7,300室を保有し、私どもコンソナントは、これらの中からJ-REIT最大のホテルポートフォリオを更に充実させる協議を行ってまいります。
新たなる成長のステージでの、皆様からの倍旧のご支援をお願い申し上げます。長時間有難うございました。