積水ハウス・リート投資法人 2024年10月期決算概要
積水ハウス・リート投資法人
2024年10月期（第20期）決算動画説明書&質疑応答
○動画 https://www.net-presentations.com/3309/20241216/947r3g2gc6f/
○説明資料
https://sekisuihouse-reit.co.jp/file/term-0e1ea35d25e37d77f9f1d98e6a5f85a6a107b93c.pdf
〇質疑応答
https://sekisuihouse-reit.co.jp/file/term-3f8b28e408294a2f83bb9b8e01854271517a911a.pdf
○説明者 積水ハウス・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 阿部 亨
○説明
2024年10月期決算内容につきまして説明をさせて頂きます。
先ずは、資料の3頁をご覧頂きます。運用ハイライトと今後の取り組みについてです。先ず、一口当たりの分配金ですが、2024年10月期（第20期）は、一口当たり分配金は、 1,817円となりまして、前期比で△278円、第19期決算発表時での公表予想比に対しては＋68円となりました。2025年4月期（第21期）および2025年10月期（第22期）の分配金は、夫々2,320円、2,200円を予想しております。分配金の変動要因等につきましては、後ほど別の資料で説明をさせて頂きます。
巡航のEPUにつきましては、オフィスビル3 物件の譲渡が第21期、22期と続くことで、一旦収益が低下をしまして、第22期では減額予想となっております。米国を含みます物件入替によります外部成長、住居を主軸に致しました内部成長で、今後回復をさせてまいりたいと考えております。外部成長についてですが、オフィスビルとの入替で、第20期には国内住居を4物件、それから米国住居のザ アイビー オン ボーレンを取得しまして、第21期では米国住居のシティリッジを取得しております。今後は譲渡を決定しております赤坂ガーデンシティとの入れ替えで、米国住居のシティリッジの追加取得を検討してまいります。
引き続き国内の安定成長と米国の積極的成長を取り込んでまいります。次に内部成長ですが、国内住居では、期末稼働率は96.5%で97%を下回っておりますけれども、新規契約時の賃料変動率につきましては、＋6.1%に上昇、契約更新時の賃料変動率も1.1%に上昇しています。現在も新規契約、更新契約ともに増額が継続をしておりますので、更なる内部成長を促進してまいります。
米国住居では、シアトルのザ アイビー オン ボーレンの本年7月末時点の稼働率が、90%を超えておりまして、現在更に上昇をしております。新規契約時賃料も、私どもが取得した後の2ヶ月間で2.4%上昇をしております。オフィスビルでは、継続保有の方針としております4物件について安定した運用となっておりまして、大阪に所在しております2物件については、更新再契約におきまして増額が実現をしております。財務では、本日20億円を上限としました、自己投資口取得の決定をしております。最後ESGでは、これまでKPIで掲げておりました、GRESBのリアルエステイト評価4-Starsを獲得しております。
それでは詳細について説明を進めてまいりますので5頁をご覧ください。先ずは、今後の成長戦略と方針についてです。収益の悪化、又は、将来の減収リスクを抱えていた大型のオフィスビルを譲渡したことによりまして、資産入替がほぼ完了を致しました。更に来年5月には赤坂ガーデンシティを譲渡致しますが、この譲渡資金の活用を含めて、今後は巡航EPUの増額に注力をしていくことになります。2026年10月期である第24期までに、巡航EPUを1,500円まで回復させることをターゲットとしまして、分配金については、御殿山SHビルの譲渡益が第27期まで続くことから、当面は1,800円を上回る水準を維持してまいります。引き続きスポンサーグループの開発力、運営力などを最大限活用しまして、国内における安定成長と米国における積極的成長、これらをプラスして達成してまいります。
続いて6頁にお進みください。こちらは、第27期まで10分割での譲渡が続いています、御殿山 SHビルの各期末での譲渡益を除いた譲渡代金50億円と、第22期に譲渡を決定しております、赤坂ガーデンシティの譲渡益を除いた譲渡代金515億円の活用についてです。当然物件取得もしていきたいと考えておりますが、借入金の返済と自己投資口の取得も検討しながら、巡航EPUを、先ず1,500円の回復を行ってまいります。赤坂ガーデンシティの譲渡資金で、米国住居シティリッジの追加取得を検討してまいりますが、これを実現すれば、全ての資産が内部成長をできる資産に入替が完了する見込みでございます。これらの資産で毎期、毎期、しっかりと内部成長を図って、巡航EPUの成長を実現してまいりたいと考えております。又、本日20億円を上限とした自己投資口の取得を決定しております。
7頁でございます。本年9月以降、積水ハウスリート投資法人の投資口価格は低迷をしておりまして、NAV倍率が0.9倍を切る状況が継続していることから、本日、本投資法人としては、2回目の自己投資口の取得を決定致しました。20億円を上限に、第21期中の取得・償却を行うこととしておりますけれども、その効果については、こちらの右下に記載の通り、一口当たり分配金ベースで、第21期、22期ともに＋12円を見込んでおります。
続いて 8頁をご覧ください。こちらは資産入替の概要になっております。一番右側が第22期で赤坂ガーデンシティ、こちらを譲渡することを決定しておりますが、入替資産として、米国住居のシティリッジの未取得である住宅2棟の部分と駐車場区画の取得、こちらを検討してまいります。国内についてですけれども、現在の売買市場は金利上昇が見込まれる中にあっても、非常に活況が続いておりまして、私共として今後の成長性、安定性を見極めて、厳選した取得をしてまいりたいと考えております。
次の9頁、お話をしました通り、本年11月に取得しました、ワシントン DC にありますシティリッジの住宅未取得部分、こちらを来年5月の赤坂ガーデンシティの譲渡資金で取得することを検討しております。先ず、本年11月には、住宅全6棟のうち、資料の黄色で囲われております4棟の取得を行いました。住宅棟の残り未取得部分の2棟と、地下に配置をされております駐車場部分、これらの取得を検討しております。こちらを追加取得することで、米国における積極的成長の更なる取り組みを実現してまいりたいと思っております。
続いて10頁へお進みください。こちらにはシティリッジの特徴を記載しております。本物件はワシントンDC の中心部、ダウンタウンから車でおよそ15分の距離に立地をしております。米国の首都であり、連邦政府とそれに関連する業界の雇用者の方が多く、安定した運用ができる地域だと考えております。シティリッジについては、住居のみならず、オフィスやスーパーマーケットなどの商業施設が入る複合型コミュニティ施設で、シアトルで取得を致しました。ザ アイビー オン ボーレンと同様、利便性に特化した物件になっております。地上9階建て住宅は全6棟で、総戸数は690戸になっております。頁右下に記載がございますが、環境性能も高く、グリーンビルディング認証のLEEDでゴールドを取得しているなど、ESGの部分においても非常に優れた物件となっております。
次の11頁にお進みください。こちらはワシントンDCのデータになっております。左上のグラフは人口です。ワシントンDCメトロポリタン、これはワシントンDCを中心としました、同一経済圏のことを呼んでおりますが、こちらでの人口のデータになっております。コロナ禍で、一時期若干の減少はありましたけれども、2023年以降は増加をしておりまして、州別の増加率は7位という位置になっております。右側上、こちらは世帯収入になりますが、連邦政府関連の就業者が多いこともございまして、ワシントンDCの世帯収入中央値は、10万ドルを超えておりまして、州別で見ますと2番目に高い数値になっております。高い賃料設定を支えていく経済力がある地域と言えると考えております。下段はマルチファミリーの賃料の推移を示したグラフです。過去10年間の上昇率につきましては、30.6%で、今後も人口増加と世帯収入の高さから、賃料増加が期待できるものと考えております。
12頁にお進みください。こちらはワシントンDCの賃貸住宅市場のデータでございます。左上は賃料の変動率ですが、コロナ禍の2020年から2021年にかけてマイナスになっておりますが、その後はV字回復をしており、現在は安定して＋3%程度で推移をしております。右上空室率ですが、7%程度で安定をしておりまして、今後の需給バランスにおいても安定して推移していくものと考えております。下段にありますキャップレートについては、シアトルと同様、2022年3月以降の金融引き締め政策で上昇をしまして、2024年9月時点では、4～5スター物件で5.4%程度となっております。直近では、マルチファミリーの物件の取引数も増えてきているということで、今後、どの程度価格上昇が起きてくるか、注視をしてまいりたいと思っております。
続いて13頁になります。こちらはポートフォリオの構成比になりますが、右側のパイチャートが本日時点での比率になります。大型オフィスビルを譲渡しまして、国内の住居、米国の住居を取得したことで、住居の比率が74%まで上昇致しました。米国の不動産につきましては、2物件でポートフォリオ全体の16.3%、住居のみの中では22.1%という比率になっております。
では続いて14頁をご覧ください。こちらはスポンサーパイプラインです。第20期にスポンサーパイプラインからプライムメゾン2 物件、金額にしまして155.5億円分を取得しておりますけれども、新たな物件の追加がありまして、総額は約2,400億円、そのうち住居が 約900億円と、前期より変更は生じておりません。開発状況の一覧には、住居の物件のみを記載しておりますけれども、全て東京 23区内でZEH物件の開発となっております。本投資法人のZEH物件保有比率が、今後上昇できるものと期待を致しております。
続いて15頁をご覧ください。こちらは鑑定評価額含み益、並びに、一口当たりNAVについてです。国内住居の鑑定評価額は上昇しまして、総額も上昇致しましたけれども、オフィスの譲渡益が計上されましたので、含み益については前期比△18億円の933億円となりました。米国住居での含み損益が△7億円となっておりますが、こちらは期末時点での為替差損によるもので、現地でのドル建て評価については、含み益が出ているという状況です。一口当たりNAVにつきましては、86,741円に増加をしております。
それでは17頁までお進みください。2024年10月期（第20期）決算の前期からの変動要因について、投資口一口当たりをベースに、簡単ではございますが説明をさせて頂きます。先ず、国内住居ですが、不動産賃貸事業利益では、第19期、20期に取得した物件で、合わせて＋135円、既存物件では、賃貸事業収入がプラスという状態になっておりますが、これに対して修繕費、減価償却費および固都税が増加をしまして、結果△11円となりました。
既存物件につきましては、大型物件で大規模修繕を行い、CAPEXが増加を致しました。又、評価替えによる固都税の増額もありまして、賃貸事業収入のプラスを費用が超えた形になっております。国内住居としては全体で＋124円です。オフィスビルでは、ガーデンシティ品川御殿山、そして本町ガーデンシティの譲渡、更に御殿山SHビルの持分譲渡による、賃貸事業利益の減少を主因としまして△237円、本町ガーデンシティホテル部分の譲渡による賃貸事業利益減少で△57円、これらを合計し△170円となりました。譲渡損益につきましては、本町ガーデンシティのオフィス部分1回目の譲渡、および、御殿山SHビルの持分譲渡益を合算しまして＋1,193円になります。米国住居からは初の配当で＋34円、販管費は資産運用報酬と資産調達コストの増加などで△405円、前期のガーデンシティ品川御殿山の現存損失の税会不一致によるATA の戻し入れを行いまして、結果、第20期の一口当たり分配金は前期比△278円の1,817円となりました。
次の18頁にアセットタイプ毎での前期比、公表予想比および変動要因を記載しておりますので、後ほどご確認を頂ければ幸いでございます。
19頁にお進み頂きまして、2025年4月期（第21期）と2025年10月期（第22期）の業績予想になります。先ず、第21期は、不動産賃貸事業利益で、国内住居では第20期取得物件の通期寄与で＋30円となりますけれども、既存物件では、礼金、更新料の減少や減価償却費の増加などの影響も見込み△5円、合わせて＋25円と予想しております。オフィスビルにおいては、本町ガーデンシティオフィスビル部分の2回目の譲渡、並びに、御殿山SHビルの持分譲渡による収益減を主因に△77円、不動産賃貸事業利益では合わせて△52円の予想です。
国住居からは、受け取り配当金がザ アイビー オン ボーレンの方から4ヶ月分、そして11月に取得をしましたシティリッジの方から1.25ヶ月分、これらを合わせて＋131円です。販管費では、資産運用報酬の減少と資金調達コストの増加を織り込みまして＋100円、これらを合わせ第21期の分配金は、第20期比で＋503円の2,320円の予想と致しました。第22期は国内住居で、固都税と減価償却費の増加を主因に、第21期比で△16円、オフィスビルでは赤坂ガーデンシティの譲渡と、御殿山SHビルの持分譲渡での賃貸事業収入の減少を主因に△153円、米国住居では、ザ アイビー オン ボーレンが6ヶ月間の通期寄与を致しまして、シティリッジが4.25ヶ月の寄与ということで＋134円、資金調達コストの増加を主因に販管費では△70円、一口当たり分配金は、第21期予想比△120円の2,200円を読み込んでおります。
第23期以降については、米国住居の2物件の受け取り配当が全期間分の寄与になってくること、更に赤坂ガーデンシティ譲渡資金の活用での外部成長と、更なる国内外の物件での内部成長で、巡航EPUの向上を図ってまいります。
それでは 22頁までお進みください。内部成長のところになります。先ずは、米国住居の運用状況についてです。シアトルのザ アイビーオンボーレンになります。先月15日に、本投資法人のホームページに、オリジナルムービーを公開しております。物件全体から、共用部、アメニティスペース、そして住戸内を物件ツアーとしてご覧頂けるよう公開しておりますので、是非ご覧頂きたいと思っております。先ず、稼働率についてですが、引越しシーズンであります6月から9月中旬で、入替が多く発生をしまして、7月末時点で91.1%、8月末には88.9%まで一時期に低下を致しました。
その後は上昇し直近は94.4%で、申し込みベースでは95.3%になっております。本物件周辺には、6万人を超えます従業員を抱えておりますAmazon 社がございますが、2025年より週5日の出社を決めて発表されていることも含めまして、シアトルダウンタウンの需要は、今後も安定的に推移すると期待をしております。賃料についてですが、取得後2年間は最低保証賃料を受けておりますので、この保証額に届くまでは収入は安定しているという状況でございます。直近、足元は新規契約時賃料については、取得してから7月末までの2ヶ月間では＋2.4%でございました。
ただ入替が多かった時期に、近隣に新規物件の募集がちょっと大きく出まして、8月から10月までは競合する形になって4.3%の下落をしております。ただ、こちらの競合物件も現時点では稼働率が90%を超えましたので、今後は大きなマイナスにはなってこないと見ております。更新時賃料につきましては 取得時から7月末までの2ヶ月間でプラスの1.8%、その後の8月から10月にかけてはプラスの 1.4%と、引き続き稼働率95%を確保し、維持することを進めまして、賃料上昇も同時に進めてまいりたいと考えております。
では23頁です。こちらは国内住居の稼働率です。期末稼働率は96.5%と、前期末の97%台を下回りましたけれども、期末の10月末にかけて、昨年より多めの解約が発生したために下がっております。現在稼働と賃料増額のバランスをとって運用を行っておりますが、来春の繁忙期に向けては一定の空室を抱えていることで、賃料上昇を図れるという可能性が高くなることも念頭に入れさせて頂きながら、進めてまいりたいと思っております。下段の部屋別タイプでは、保有個数の多いシングルタイプとコンパクトタイプでの稼働を更に上げることで、内部成長が図れる状況ですので、稼働と賃料増額のバランスをとって運用を継続してまいります。
続いて新規契約時の賃料動向です。24頁になります。ポートフォリオ全体の新規契約時の賃料変動率はプラス 6.1%となりまして、前期と比べまして 1.3ポイントのプラスでした。部屋タイプ別では、シングルタイプが4.0%、コンパクトタイプが6.2%、ラージタイプが12.0%と、面積の大きいタイプの上昇率が高いという状況が継続をしています。左下の礼金の取得率、こちらも前期から0.9 ポイント上昇しまして、60%を大きく超えてまいりました。礼金を取得せずに賃料を上げていくという手法もございますけれども、こちらも効率やバランスを重視しながら行ってまいりたいと考えております。
25頁をお願い致します。こちらは、更新契約時の賃料動向です。ポートフォリオ全体では、前期比で0.5ポイントプラスの1.1%でした。賃料の増額の件数割合、こちらを30%ということで第20期の目標としておりましたが、結果は28.5%でちょっと届きませんでした。引き続き手間を惜しまずに、丁寧な対応を行いながら、増額割合の引き上げを目指してまいりたいと思います。左下更新率も、88%程度という数字が継続をしていますので、増額更新を増やしていくことが、非常に重要であるという認識を高く持っております。部屋タイプ別では、新規賃料と同じく、広いタイプの方が増額率については高くなっているという状況です。
次の26頁をお願い致します。こちらでは、今期実証致しましたバリューアップ工事事例を、改めて掲載をさせて頂きました。バリューアップリノベーションによって、大幅賃料増額ができているケースが増えていますので、継続してBefore・Afterの検証をしながら進めてまいる予定でございます。又、共用部についても、新たな提案やファシリティの導入などで、入居者満足度を上げていくということで、賃料増額に繋げていきたいと思っております。
続いての27頁も同様です。内部のリノベーション等を記載しております。
続いて28頁ですが、こちらは大規模修繕工事の実例になります。右側のグラフを見て頂きますが、資本的支出が第20期で増額しまして、第21期、22期でも少し多めに計画をしておりますが、これらを実施することで賃料増額も図ってまいりまして、資産価値の維持・向上にも繋げてまいりたいと思っております。売却益が続く間に、なるべく早めに資産価値の向上を図って、賃料増額に繋げていきたいという考えで行わせて頂いております。
次の29頁をご覧下さい。こちらは東京23区での人口流入と有効求人倍率の推移ですが、いつも示させて頂いているデータになります。23区の転入超過数は、2023年が53,899人と大きく回復しましたが、今年2024年は、10月までで61,000人を超える数字で昨年を上回るベースとなっています。又、賃貸マンションの新規着工数は増加傾向にはなく、供給過多になることはないだろうという状況だと思っております。
続いて30頁をご覧ください。オフィスビルになります。こちらの頁では譲渡が決定している物件を除きまして、継続保有の方針としております4物件について記載をしております。本町南ガーデンシティで一部空室がある状況ですが、引き合いは来ておりますので、賃料水準を考慮しながら満室稼働をさせたいと考えております。下段にありますテナントの更新、リーシング動向では、第20期での賃料の増減率が0.8 ポイントですがプラスに転じております。
次の31頁、大阪の2物件の状況でございます。現在空室が発生していますのは本町南ガーデンシティになりますが、3件の増額での改定がありまして賃料変動率は＋3%です。HK淀屋橋ガーデンアベニューでは、4件の増額改定で＋15.7%と、テナントとの増額交渉の結果が出てきている状況です。第22期以降に更新や再契約の時期が到来する一部のテナントについても、既に増額改定を打診しておりますので、引き続き状況を踏まえた水準での契約を目指してまいります。
それでは 33頁までお進みください。こちらは財務になります。平均調達金利は、前期末より6-basis上がりまして、0.69%となっています。直近では11月に米国住居のシティリッジを取得した際に142億円の新規借入を行ったため、現時点でのLTVは46.8%になっています。右側に直近のファイナンス実績を掲載しております。グリーンファイナンス、又は、変動金利による借入も一部行いながら、若干であっても借入利率の抑制を行っております。11月には3年半ぶりに、投資法人債を合わせて50億円起債を致しました。更なる金利の上昇を見込んで、今後も短期や変動を織り交ぜながら、投資法人債も機会に応じて組み入れ、バランスを取りつつ、コスト上昇を少しでも抑えられるよう努めてまいりたいと思っております。格付け には変更ございません。
続いての34頁、こちらは返済期限の分散状況とLTVの推移です。LTVのコントロールについては、変わらず引き続き45%から50%を巡航水準として運営をしてまいります。仮に50%まで上昇させた場合の物件取得余力は、350億円程度となっております。
では最後に、ESGに関して少しご紹介させて頂きます。36頁をご覧下さい。先ず、ネットゼロ達成への取り組みです。ポートフォリオのGHG排出削減が順調に進捗をしておりまして、本年6月に新たなGHG排出削減目標を設定しております。保有物件で再エネの切り替えを進めたことが大きく寄与しまして、2023年のScope 1、2でのGHG排出量は、対2021年度比で69%の削減となりまして、2030年までに2021年度比で42%削減という、従前目標を早期に達成することができました。新しい目標については、Scope 1、2について基準年を2023年として、そこから更に42%削減するということとしまして、Scope 3についても、2030年までの目標として2023年比で25%削減を新たに設定して、ロードップに沿ってGHG排出量削減の取り組みを加速してまいります。又、SBT認定ですが、これまで取得していた中小企業版のSBTから、通常版のSBT認証を取得するべく、現在申請を行っているところでございます。
37頁はGRESBのリアルエステイト評価です。冒頭でもお伝えしましたが、以前からKPI に掲げておりました4-Starsを獲得することができました。これも様々な取り組みによる結果だと考えております。又、今後は生物多様性の保全にもご注力をしていく方針としまして、生物多様性のイニシアチブへの賛成、賛同、参加を予定しております。今後も可能な取り組みを積極的に実施してまいります。
38頁をご覧下さい。ZEHについてですが、現在2つのZEH物件をスポンサーから取得して保有しております。その特徴を書いております。スポンサーパイプラインの頁でもご紹介しておりますが、今後、ZEHの住宅物件が、引き続きパイプラインの中に並んでまいりますので、1つでも多く取得をして、GHG排出削減を達成してまいりたいと考えております。
39頁、最後のページです。ESGに関するその他の取り組みですが、記載のようなシステムの導入や設置を行っております。特に右上を紹介させて頂きたかったのですが、資源循環センターでの廃材の再資源化というのを積水ハウスが取り組んでおります。建築廃棄物を100%リサイクルするという独自の取り組みで、本投資法人でも積水ハウス不動産各社が管理する物件の一部についてですけれども、原状回復工事などで発生した廃棄物が、この資源循環センターへ搬送されて再資源化されております。今後も継続して、積極的にESG関連の推進を行って、ネットゼロを達成してまいりたいと考えております。
説明は以上でございます。前期より、住居主体のポートフォリオへの転換を進めてまいりました。継続を保有するオフィスビルについては、安定成長、内部成長を図れるものと考えております。国内住居については、更なる内部成長を行っていかなければなりませんけれども、更新契約も含め増額機会がある物件では、しっかりとそれを実施してまいります。又、米国住居の本格的な収益貢献はこれからになります。受給バランス的には、堅調に推移していけるものと期待をしております。為替の変動リスクはございますが、ポートフォリオ全体の収益性向上、回復向上に寄与させていきたいと思っております。今後は、巡航EPUの回復と成長をターゲットに取り組んでまいりますので、どうぞこれからもご支援くださいますよう、宜しくお願いを申し上げます。
有難うございました。
