サムティ・レジデンシャル投資法人 2024年1月期決算概要

サムティ・レジデンシャル投資法人
2024年1月期（第17期）決算動画説明書
○動画　　 https://www.net-presentations.com/3459/20240319/dfshtr32/
○説明資料
https://www.samty-residential.com/file/term-7e3a9ea6af148d0d13559c0784b154ee58f4f589.pdf
○説明者 サムティ・レジデンシャル投資法人　執行役員　兼
　　　　　サムティアセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　高橋 雅史
○説明　
スライド、若しくは資料に沿って、第17期決算の内容の説明をさせて頂きたいと思っておりますので、最後まで、どうぞ宜しくお願い致します。
早速ですけれども、表紙が、今回、物件を購入した4 物件の中の1つが高松ということでございますので、高松のイラストになっているということでございます。
頁を進めて頂きまして目次をご覧頂きますと、今回で改めて投資エリアのところでございますけれども、特集を一つ組んでおります。最後に一つ章立てて作っていますが、色んな都市に私ども物件を持っております。エリアごとの説明を、ここで少しずつさせて頂ければと思っております。

時間も限られております。頁を進めて頂きまして、4頁のところ見て頂きますと、サマリーとなっております。外部、内部、財務の3つのパートに分けまして、記載をさせて頂いております。外部成長ですが、今期におきましては4物件の取得、そして2物件の売却となっております。純増としましては2物件、微増でございますけれども成長したということでございます。しっかり2物件も売却できたということでございますので、こうしたことを今後も入替としてやっていきたいと思っております。加えまして、今回公募増資で大きくAUMを積み上げることができなかったということでございましたが、この下に書いてございますように、ブリッジファンドの組成がなっておりまして、ここに匿名組合出資1億させて頂いております。この 90億円のファンドにつきましては、出口がリートということでございますので、先の外部成長に寄与するものと考えております。

次に内部成長でございます。ここが一つ、トピックスでございますけれども、引き続き高稼働ということでございました。96.6%ということで、非常に高い稼働が実現できた、高いパフォーマンスが実現できたと考えております。合わせまして、これ単価となっておりますけれども、賃料全体感を下げることなく、稼働がしっかり高い状態が維持できたということでございました。最後に財務でございます。リファイナンス、これはしっかりできたということですが、グリーンローンを調達したということでございます。こういったグリーンローン、若しくはグリーンボンド発行する、或いは、調達をするという時には、環境認証を物件毎に取っておく必要がございますけれども、今期も記載の通り、13物件が、CASBEEでございますけれども、環境認証が取れたということでございます。ダイジェストとしては、かような形でございます。

実際の決算数値見てまいりたいと思います。5頁をご覧下さい。17期の決算数値ですが、真ん中の赤枠のところが、今期の数値となっております。先ず、営業収益5,884百万円、そして下に見て頂きますと当期純利益が2,239百万円となっております。分配金2,841円とさせて頂きました。私共、利益超過分配というのをやっておりますので、内訳がございます。
一口当たりの利益分配金は2670円、そして利益超過分配金は171円と、こういった内訳でございます。そして、ペイアウトレシオというのが、71.2%ということになっているということと、NAVが122,000円を超えるというところまで、しっかり伸びているということでございます。この決算の数字でございますけれども、横の予算、そして16期との比較においては、増収・増益・増配ということ、そして予算と比べて頂いても、有利差異ということになっております。但し、トップラインはしっかり1億伸びたということでございますけれども、気になるところでは、費用のところも1億伸びているということでございます。これは原状回復費、何かしら大きな工事が予想以上にかかったということではございません。

私共が、意図的に先手を打ったような工事を行ったということでございます。今後、インフレで工事費の増加が見込まれているところでございますけれども、私共、先手を打って、381件に及ぶ、細かな工事ではありますが、実行したということでございます。中身は、消防の法定点検、法定対応等の前倒し、加えまして、今後かかっていくであろう工事、原状回復で使用資材は今後も上がってくるということで、前倒しで実行できた部分もありますが、商材、所謂、資材を先に確保するというようなことやったと、細かな381件の工事を積み上げた結果1億、これはもう先の費用の部分の削減に寄与していくものと、そして配当の平準化に付与するものと考えております。

次の6頁は、一口当たりの分配金に変換した形のものでございます。上段が予算と実績の比較です。一過性の要因のところ、売買の金額のところで有利差異があって、そして期中のところ、これは大きな差ではございませんけれども、斯様な増減があったというような形でございます。下段においては、16期と17期の比較でございますが、これにつきましても一過性の要因のところ、売買の金額のところ、売買益のところが100円ほど多い少ないが大きな差になっているというところでございます。

分配金のお話をさせて頂きましたので、次の7頁をご覧頂きますと、棒グラフ群、これが分配金の時系列の話でございます。見て頂きますと、しっかり2,700円、800円、3,000円を超える期もございました。安定した運営ができている、そして安定的な分配ができているということが、ここに記載されていると思っております。物件の売却益も計上した期もございますが、物件の売却益を計上してもなお、下のグラフを見て頂きますと、NAVが右肩上がりで、足元は122,000円というところまで成長しているということでございます。そして ベイアウトレシオのところは、先ほどちらっと申し上げましたけれども、もう71%ぐらいのところで推移してきているということでございます。そしてLTV、これは5期に亘って50%をしっかり割れた形で運用できているということでございます。

17期の詳細な説明ということで、次の9頁スライドを見て頂きますと、棒グラフ群がございます。資産規模の推移ということで、今回は2物件の純増ということでございますので、AUM の積み上げとしましては微増ということでございましたけれども、次の10頁の外部成長というところで、入替も私も重要なコーポレートアクションと考えております。

この10頁において、入替のところを少しご説明させて頂きますと、2 物件の売却、4物件の取得ということでございます。売却した2物件、これは色々とデータを揃えておりますけれども、築年数13.4年ということで、あんまり古いというわけではありませんけれども、私達のポートフォリオの中では少し平均よりも上の物件群、これを売却致しまして、物件の取得、見て頂きますとスポンサーが作っているS-RESIDENCEシリーズ、これを2つ取得できております。これは、新築のものが2つ手に入ったということ、そして、新たなエリアの物件取得ができたということで、高松の物件を取得できております。

そして加えまして、先ほど申し上げましたが、新たなエリアでの物件取得ができたということで、高松の物件を取得できております。そして、バランス良く首都圏、鶴見の物件も取得できたということで、首都圏の物件、そして高松の物件、いずれも築浅でございます。この入替によりまして、若返りと図ったと、そして、売却の物件の収益は少し不安定な物件でございましたので、こういった新しい物件に入れ替えることで、収益の安定化も図られたと考えています。下のところは、ポートフォリオの推移と書いてございますけれども、若返りのお話でいきますと、平均築年数がこの真ん中 11.5年から、次は半年後ですから、通常でしたら12年になるところが、これが11.8年ということ、見て頂きますように若返っております。こういった入替の効果が現れるということでございます。

こういった入替を行いまして、次どの11頁を見て頂きますと、日本地図が左側に書いてございます。大きくは変わっておりませんけれども、新たなエリア、香川県に1つ物件が増えております。分散の効いた形での投資が、1 つ、又、加えられたと考えております。そして右側の6つの円グラフ、これは私共の特徴を表しております。ここは大きく変わっておりません。見て頂きますと、レジで共同住宅が100%で構成されております。そして、シングル・コンパクトで9割方、そして真ん中を見て頂きますと、75%程度が地方物件を入れているということ、下段でございますけれども、11.8年という非常に若い、これはリートを見渡しまして60 数社あると思いますが、5指に入るぐらいの若い物件群の構成でなるということでございます。

こういった物件群の稼働がどうかというところでございますが、次の12頁で説明したいと思います。エリア別の稼働率の推移ということで、14期から4期並べております。一番右側が今期の96.6%というとこでございますが、振り返りまして、14期からしっかり96%の稼働率を維持できているということでございます。勿論、この16期と17期においては、両期において96%を大きく超えるような稼働ということで、稼働においては、非常に高いパフォーマンスを実現できていると思っております。下段の地域別のところに目を移して頂きますと、先期からそうですけれども、先ず、北海道エリアの札幌、これが、非常に稼働が良かったということでございます。そして南関東、これは首都圏の物件です。これが、稼働が良かった。これに加えまして、私共が主要地方都市の一つに入れております近畿、大阪のエリア、この辺り3つが牽引したと考えております。

こういった稼働と合わせて、賃料の単価、全体感、これが下がってないかを見てまいりたいと思いますので、次の13頁をご覧下さい。単価におきましては、大きく右肩上がりということではございません。毎回ですけれども、じわじわ、そして、緩やかに右肩上がりと説明申し上げておりますが、今期もそういったことが実現できたと考えております。今回の資料から、タイプ別を右下のところに入れております。シングル、コンパクト、そして、ファミリーと、3種類を時系列で並べているということでございますけれど、ここでは決して水準の高い、低い、を比べて頂こうということではございません。各タイプにおけるトレンド、傾向が、先ほど申し上げたような、じわじわですけれども単価を上げることができているということをご確認頂きます。

そして、実際に入替のところで、賃料をどのように上げられたのかというところが、次の14頁でございます。この頁では、入替の時にどれくらい賃料が上がったか、これが左上のところでございます。表を見て頂きますと、960という数字をご確認頂けるかと思います。この6ヶ月で960件の入替を行いました。そのうち22.3%は減額となりましたけれども、58%増額できたということでございます。賃料がどれくらい上がったかと、これが一番大事ですけれども、1,774千円上がって、減額もございまして659千円ですが、これをネット致しまて1,115千円、これが月額でございます。

これを12倍したものが、年額として増賃になったということでございます。これもよく質問を受けましたので、タイプ別とS-RESIDENCEシリーズ、S―FORTシリーズで、どれくらいの差があったかというデータを、今回から掲載しております。私も主力としていきたいS-RESIDENCEシリーズですが、これについては賃料の伸びもしっかりあるということでございますので、この物件をスポンサーからどんどん増やしていきたいと思っております。この賃料のアップした比率が1.4という数字になっておりますけれども、これを時系列に並べたものが、下に記載の折れ線グラフでございます。1.0、0.9、1.3、1.4という数字が、折れ線グラフ上に書いてございますけれども、振り返りまして、16期、17期において1.3、1.4ということで、1つステージが上がったような形の入れ替わりの賃料の増額が、実現できていると感じております。

加えまして、この右側、地方物件が多い私共の住戸において、更新時はなかなか賃料が上げ辛かったのですが、これは色んなエリアの慣習上の話もあります、今も上げやすいという環境でございませんけれども、しっかりこれにも取り組んでいっております。金額はさほど大きなものではありませんが、件数はしっかり上げてきておりまして、2.9、7.9、そして今回13%と、取り組むことによって件数は上積みが見られているということでございます。こういった内部成長についても、今後ともしっかり取り組んでいきたいと考えております。

その他のデータということを説明したいと思います。15頁をご覧頂きますと、左上にありますように、含み益が200億円を超えることができたということでございます。絶対数という話よりも、着実に期を追うごとに、こういった含み益が増えているということをまず見て頂きたいと思っております。勿論、これは鑑定評価の話ですので、鑑定利回りが下がっているということは、下の折れ線グラフで見て頂けると思いますけれども、今回はどのエリアにおいても、スライドということになっております。レジに対する評価が、横勾配になったということでは決してないと思っております。

依然として、レジの売買市況、共同住宅の一棟ものの売買市況は、加熱状態は続いていると思っておりますし、なかなか取得の難しい環境が続いていると感じているところであります。そして、テナント構成のところで、円グラフが2つございますけれども、私どもの住戸は、シングル・コンパクト型が多いものですから、見て頂きますと、20代、そして30代の方々に大変多く利用して頂いております。今後、新卒の賃金が上がるとかの社会の流れがございます。こういった賃金の増加が、賃料の下支え、アップの下支えになるのではないかと期待するところがございます。

物件の価値向上は、決して鑑定評価、利回りの話だけではございません。次の16頁を見て頂きますと、私共のアセットマネジメントのところをしっかりやっていく、資産管理面においても、物件の価値向上に取り組んでおります。先ずは、ハード面というところで見て頂きますと、3つほど例示させて頂いておりますけれども、テーマが一つございます。これはしっかり賃料上げるということです。上の2つは、30%賃料を上げるということを目指して改装しております。そして右下のところは、実際に7.9%の増賃ができているということでございます。こういった細かな取り組みですけれども、しっかりやってハード面の話しをさせて頂きました。

次の17頁を見て頂きますと、ソフト面の話でございます。新たな取り組みということで2つ書いてございますが、トランクルームそして顔認証ということでございます。このいずれも分譲のマンションで導入されているようなサービスでございます。こういったサービスを賃貸のマンションにもしっかり導入して、このソフト面でのテーマとしましては、やはり差別化ということでございます。トランクルームは以前からあるというような印象を持たれたかもしれませんけれども、これは何かトランクルーム、ロッカーみたいなのがあって、そこに物を入れに行く話でございません。ハンガー1つ、扇風機1つ、ゴルフバッグ1つ、これをスマホで操作することによって業者が取りに来てくれます。そして倉庫に納めてくれるという、こういった付加価値の高いサービスを導入したということでございます。こういったソフト面をしっかりやっていっております。加えまして、この右に書いてございますように、これまたハードに戻りますけれども大規模修、180 物件もございます。期におきまして4件、5件の大規模修繕。新しい物件群ですけども、先々を見越して計画的に大規模修繕をやっているということと、下に沢山の項目がありますが、しっかり色んな項目についてシェアリングサービス、宅配ボックス、こういったところを数多く、一つ一つ件数を積み重ねていくということでございます。

そして次の18頁を見て頂きますと、財務の話になります。主要財務指標一覧ということで、先ず、有利子負債は856億円を超えております。LTVは先ほど申し上げました49.8%、そして格付けはAフラット（安定的）に、固定金利比率は69%になっております。そしてリファイナンスの話を少し書いてございます。グリーンローンという形で13億円調達したということで、本件の借り入れる適格資産、これは長崎で物件となっておりますので、CASBEE並びにDBJグリーンビルディング認証、こういったことを取ることによって、グリーンファイナンスが使えるということでございますので、こうしたことにもどんどん取り組んでいきたいと思っております。そして、固定化のところですが、下がったように見えますけれども、ここは維持していきたいと思っているとこです。

そして、次の19頁、レンダーフォーメーション並びにマチュリティラダー書いてございます。大きくは変わっておりません。大手銀行と地方銀行にしっかり支えて頂きながら、返済の分散がなされるような形で、80億円、90億円ぐらいの1期の返済になるようにやっているということでございます。
ここまでが17期のお話でございました。成長戦略と18期、19期のお話をさせて頂きます。

21頁をご覧下さい。成長戦略ということで、毎期に外部、内部、財務、このいずれの3つのパートに分けまして色々書いてございますけども、前回、前期までは外部成長がメイン ドライバーと言っておりましたが、ここは変わっておりませんけれども、今回、右に書いてございますように、内部成長、これを意識したいということで、1つ目に記載させて頂いております。内部成長に舵を切ったわけではございませんが、以前はどうしても地方の物件の賃料を上げるのは、なかなか難しいということを申し上げていましたが、このいずれの指標を見て頂いても、稼働率も一段上がってきている、そして、単価のところ、全体感の賃料も上がっております。入替の賃料も、この0.5とか0.7から比べますと、本当に、随分と数字が変わっているというのが、ご覧頂けるかと思います。地方の物件であったとしても、しっかり上げられるといった状態が、俎上ができ始めているのではないかと考えておりますので、私共とすれば、内部成長にもしっかり取り組んでいきたいと考えております。

そして、変わらず、ですけども、次の22頁の資料を見て頂きますように、外部成長ですが、残念ながら、昨年2023年においては、公募増資をすることができませんでした。それは残念なお話ですが、先ほど申し上げたように、先のブリッジファンドの組成とかございます。足元2024年に関しては、記載のような形で、今20 物件以上、そして戸数にして1,000戸のスポンサーとパイプラインがございまして、物件の協議をさせて頂いている途上でございます。この20物件、まだまだ入れ替わりがあると思いますけれども、こういった総額で150から200億円分ぐらいの物件のパイプライン、そしてスポンサーとの協議が進んでいるということは、しっかり外部成長をしたい、今年しっかりやっていきたいと考えているということと合わせて、この右に書いてございますように、先ほどのブリッジファンド、これは2025年以降になりますけれども、物件の取得の蓋然性の高い物件群が90億円ございます。何が言いたいかと言いますと、今年しっかり150億円から200億円分の外部成長、そして2025年に同じだけのパイプラインと、そしてこの90億円を合わせて、しっかりこの2,000億円というこの使命を、突破していきたいと考えているということでございます。

そして、ただただ物件の積み上げだけでございません。次の23頁を見て頂きますように、入替ですが、入替と言っておりますけれども、コーポレートアクションです。これを7期から連続して、13期、15期はやっておりませんが、この期は公募増資ができておりますので、毎期で公募増資、乃至は、入替といったコーポレートアクションを、しっかりやっていきたい、18期、19期においても続けたいと思っておるということでございます。入替におきましては、増配という形にもなっておりますし、安定して2,700円、800円を実現していきたいと思っておりますが、次の24頁を見て頂きますと、18期、19期の業績予想を書いてございます。これには、こういった入替とか公募増資は織り込んでおりません。巡航収益になっておりますけれども、営業収益に関しましては両期56億円程度、そして当期純利益に関しましては、19億円から 20億円ぐらいのところを推移しているということでございます。配当は大体2,600円程度を、今のところを予定しているということでございますが、あくまで、ここはミニマムと言いますか、これに公募増資とか入替で、ここを増配させていきたいと考えているということでございます。

次の25頁は、一口当たりの分配に切り直した図示したもの、グラフ化したものでございます。ご覧頂ければと思います。
次にESGへの取り組みを、いかに私共がやっているかというところを、説明申し上げたいと思います。

27頁をご覧下さい。先ずは、ポリシーを言うことになりますけれども、基本理念ということで、私共は地方投資、地方物件の取得等、地方との関わりをしっかり持つという基本理念を持っておりますので、こういったスタンスは今後も継続する、これがサステナビリティ、ESGに繋がるものと考えております。
実際どういった取り組みをしているか、28頁に書いてございます。取り組みということで、方針とか推進の体制、内部体制の強化、これはしっかりやってきております。足掛け4年ぐらいこうした取り組みをやってきた結果でございますけれども、右に書いてございますように、GRESBリアルエステイト評価では、星はまだ2つということでございますけれども、毎年一つ一つ増えているといった実感でございます。勿論、これが3、4、5と毎年増えるかというと、レジリートでは難しいところではございますけれども、何が言いたいかというと、しっかり色んな積み重ねをすることによって、外部からこういった評価も受けることができているということでございます。勿論、TCFDの賛同・参画もやっております。

細かなところでいきますと、次の29頁を見て頂きますと、外部認証のところもしっかりとっております。物件群の個別の環境認証は、先ほど今期は13物件取れましたとの話でございましたけれども、CASBEEのところでは、これはちょっと真ん中の下になっておりますけれども、Sランク、最高ランクの評価を受けることができております。見て頂きますと、都合32物件の環境評価が受けられているということで、これは年々、毎期、毎期増えていっているということでございます。予備軍と言いますか、まだ評価が取れる物件群もあるということでございますので、ここはコストがかかる話ですので、どこまでも伸ばすということでございませんけれども、しっかり高い評価が取れる物件に関しては、取っていきたいと思います。少し飛ばしたように見えますけれども、エネルギーのパフォーマンスの削減のところでございますけれども、上段を見て頂きますように、11%、そして22%、電力とかCO2のところの削減は、現時点足元は、削減の達成感があるということでございます。

色んな取り組みの中で、次の30頁を見て頂きますと、電力の消費の抑制を図るべくLEDにどんどん変えていくとか、色んな取り組みを進めており、今、新たな取り組みのところでは、EVの充電の話とかこういったところもしっかりやっております。

そして、次の32頁、ソーシャルのところです。地域との密接なリレーションを持つということが、大事になってくると思います。サブスクで、入居者に食事を提供できるような、こんなサービスも始めております。勿論、今まで取り組んでおります宅配、置き配、IoTとかこういったところも物件を少しずつ増やしているということです。これを諦めるとか、滞らせるとかではありません。これを一つ一つやっていくということでございます。

そして、ソーシャルの続きでございますけど、次の32頁においては、個人向けのIR も、しっかり今やっておくということでございます。
そして、次の33頁を見て頂きますと、ガバナンスです。私共、どうしてもスポンサーとの取引、利害関係の取引が多い主体ですので、こういったところをしっかり力を入れていきたいと有資格者、弁護士のメンバーも受けてきておりまして、今4人になってきているということでございます。

最後になりますけれども、35頁を見て頂きますと、投資エリアの特集ということで、これはシリーズ化していきたいと思っております。今回は、名古屋市ということで、市にフォーカスした形で書かせて頂きました。色んな投資家から、折角色んなところで物件を持っているのだから、市に対してどういった物件があって、どういう取り組みしているのか説明をしてほしいということがありましたので、全部がいきなりはできませんので、名古屋市を先ずフォーカスさせて頂いております。一つ目は、書いてございますように世帯数、私共、シングル・コンパクト型が多いものですから、世帯数の増、こういったエリアに物件を配置するというのが、ポリシーとリンクすると考えております。そして実際の物件群、これを見て頂きますと32物件ございまして、但し、241億円ということでございます。そんなに大きな物件がないということ、細かく分散して投資していると考え頂ければと思います。そういった効果もあってか、96%という高い稼働率、パフォーマンスということになっております。この右を見て頂きますと、単価のところが、期を追うごとに少しずつ上がっているということでございます。これは、物件の取得等々ありますので、同じ物件がこんなに上がっているということでございませんが、決して単価の安い物件を取得しているわけでもありません。取得した物件の単価のパフォーマンスが上がっていると捉えて頂ければと思います。運営者の、私共の資産管理部のメンバーのコメントも入れておりますので、時間がある時に是非目を通して頂ければと思っています。
長い説明になりましたけれども、私からの説明は以上でございます。ご清聴、有難うございました。