ジャパンエクセレント投資法人 2023年12月期決算概要

ジャパンエクセレント投資法人
2023年12月期（第35期）決算動画説明書
○動画　
https://c-hotline.net/Viewer/Default/421459d924c8f4a5b0d92afc8fbd9171f533
○説明資料
https://www.excellent-reit.co.jp/file/ir_library_term-7d75cc7543283b59bc3a2479a0b58986ac15cec7.pdf
〇質疑応答
https://www.excellent-reit.co.jp/file/ir_library_term-8f79fccfe2825c186b33544195d566c77ca5b01b.pdf
○説明者 ジャパンエクセレント投資法人　執行役員　兼
　　　　　ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社　
　　　　　　代表取締役　香山 秀一郎
○説明　
第35期（2024年12月期）の決算並びに先行きの業績予想について説明を致します。本日は、冒頭に今次発表内容のポイントをご説明させて頂き、その後、後段のページを使って適宜補足説明をさせて頂きます。

それでは資料の5頁をお開きください。こちらの頁では、左側に、大口テナントの退去による稼働率の低下問題に対する我々の対応状況を示しており、右側はそれを踏まえた我々の運営方針を記載しています。これまでの対応としては、稼働率が低下する中、先んじて分配金の下限目標を設定し、物件の入替に伴う譲渡益等を活用しながら、その目標を遵守するという運営を行ってまいりました。こうした中で、第34期、前期にあたりますが、低稼働であった川崎西口ビルの売却、入替を決め、稼働率の回復に目処をつけましたことから、昨年の夏の決算発表時に、2期先の36期以降の分配金について下限目標を撤廃し、各期の収益状況等を踏まえた水準とする旨、分配方針の変更を致しました。この発表を契機に、新たな経営課題を掲げて動き始めたわけでございますが、その主要なポイントが右側の枠の中の通りでございます。1つ目に実力収益、これは売却益を含まない基礎的な収益力ですが、この水準の引き上げを図ること。具体的には、リーシングにおいては、従前の稼働優先、退去防遏というスタンスから、賃料引き上げの方向へ軸足をシフトさせていくということ。又、増加傾向にある運営コストを見直し、削減する努力、工夫を行っていくということです。2つ目の、ポートフォリオの強化、質的改善と、3つ目の、資本コストをより意識した成長戦略の推進という点につきましては、引き続き主要課題として掲げ、更に前向きに取り組んでまいります。

6頁をご覧ください。斯様な運営方針のもと、ポートフォリオの質的改善と基本コスト、資金効率を勘案した施策を実施致しました。概要としましては、鑑定価格を上回る価格での物件譲渡により、売却益を確保しつつ、その譲渡代金を自己投資口の取得と借入金の返済に充てるというものです。具体的には、築年、エリア、収益性の面に懸念があり、かつ、含み損もありました本郷ビルを売却しました。買い手側の関心は高く、譲渡価格は鑑定評価額を大きく上回る61.5億円となり、10億円を超える譲渡益を確保することができました。決済は7月と来年の1月の2回に分けることで、分配金の安定化、財務体力の強化に繋げることとし、譲渡代金につきましては、この下にございます通り、20億円を自己投資の取得、30億円を借入金の返済に活用する予定です。このオペレーションは右側にお示しする通り、様々な投資主の価値向上に繋がるものと思います。築年、エリア競争力、収益性の懸念を排除し、含み損も処理することで、ポートフォリオの質的改善を果たしていること、財務的には譲渡益の確保により、安定的な分配金政策を支えるための財務体力を増したこと、又、自己投資口の取得については一口当たりの分配金の嵩上げ、一口当たりNAVのなどの向上をもたらします。

取得総額は20億円と、一昨年と同規模とし、1月末の終値で試算をしますと、発行済み投資口数の約1.2%相当の取得となり、DPUを38円、一口当たりNAVを553円ほど引き上げる効果を有します。加えまして借入金の返済を行うことで、LTV の上昇を極力抑え、金融コストを削減するという効果も得られます。今回のオペレーションは、マネジメントのスタンスを示すということだと思っております。今後も投資主の価値向上を図り、投資口価格の水準の引き上げを図るために、金融情勢、株価動向を睨みながら、多様なオペレーションを適宜・適切、かつ、果断に実施してまいる所存でございます。

7頁に参ります。一番上、期末の稼働率につきましては、35期末は計画97.6%を上回る97.9%の着地となり、概ね巡航と目される水準に回復させることができました。昨年夏の業績予想時に、36期に保守的に織り込んだ退去懸念先の退去が、少なくとも37期以降にずれ込むということになりましたから、今回はそれを37期の方に織り込むということに致しまして、36期末の稼働率は、35期比で横這い、37期に95.5%という想定にしてございます。収支状況でございますが、35期は、賃貸事業収入の増加、費用の減少ということで、当期純利益は40.5億円と予想を上振れして、増益での着手ということになっております。業績予想ですが、36期につきましては、12月に取得をしましたグランフロント大阪の効果、それから、退去懸念先の先送りということを主因に、当期純利益は41億円増益となる見込みです。

37期につきましては、新規取得物件の通期寄与がある一方で、先ほどの退去懸念先を織り込んだこと、又、売却益の前期比減少ということから、当期準利益は、38.2億円の減益となる見通しでございます。これらの収支状況を受けての分配方針を、左下の赤枠にお示しをしてございます。35期につきましては、業績予想通り分配金下限目標であります2,800円を支払いするということに致します。36期につきましては、昨年夏の業績予想の際には、下限目標を撤廃し、収支状況等を勘案して2,600円とお伝えしておりましたが、昨年末時点で2,760円への上方修正を発表しておりますので、今回はそれと同額を採用してございます。37期については、収支状況や安定的な分配金運営の観点を踏まえて、2,600円と言わせて頂きました。尚、これらを受けての内部留保残高でございますが、35期末が1,006百万円、分配金換算で752円、36期、37期と内部留保の積み増しを見込んでおりますので、37期末は1,761百万円、分配金換算で1,317 円となり、財務基盤が着実に強化をされるという見通しでございます。ここまで、以上簡単でございますが、今回の決算発表の業績予想、ポイントを、初めにご説明させて頂きました。稼働率の問題に区切りをつけ、昨年の夏以降、新たな運営課題3点に主眼をおいた運営を行っておりまして、今般、新たに投資主の価値向上策を実施したというわけでございますが、当面、この厳しい事業環境が続くことを念頭において、この取り組みを地道に、粘り強く続けていく所存でございます。

それでは、資料9頁をご覧頂きまして、35期の決算概要について、簡単に補足を致します。オレンジ色の列が決算実績となりますが、先ず前期比、右上の青い枠と合わせてご覧ください。賃貸事業収入は、物件の入れ替わりがある中で、＋25百万円の93億円を確保しております。不動産売却益は、千石ビルの697百万円、売却損がなく、不動産売却益と売却損のネットでは、前期比で－283百万円となりましたが、維持管理費や公租公課等、営業費用の減少によりまして、当期準利益は4,049百万円、前期比168百万円の増益となりました。前回予想との比較におきましては、右下の赤枠と合わせてご覧ください。不動産売却益と売却損は、計画通りで差異はございません。賃貸事業収入が、グランフロント大阪の追加取得等で＋66百万円となり、又、水光熱費に関するテナントへの働きかけによる低減化や、修繕工事の後ずれ等による営業費用の減少から、当期純利益は、前回予想比72百万円改善しての着地となっております。これを受けまして分配金は、先ほどお伝えしましたとおり2,800円とさせて頂きまして、圧縮積立金を304百万円積み増すことで、内部留保の厚みを増しての着地と致しました。

続きまして11頁で、主要な動きや数字についてご確認をさせて頂きたいと思います。
まず外部成長でございますが、BIZCORE築地とグランフロント大阪の持分の取得を行いまして、資産規模は12月の末2,819億円、匿名組合出資約52億円を合わせますと、約2,871億円でございます。尚、今後予定しております大崎の取得、今後の売却を勘案しますと全体では2,941億円となる見込みでございます。その下のところには、ポートフォリオの質的な改善を示すものとして、償却後の利回り、駅徒歩5分以内比率、平均築年数の3点を挙げて決めております。又、含み益につきましては721億円、含み益率は27.3%ということでございます。 次に内部成長でございますが、期末の稼働率は97.9%まで回復しています。退去率は、今期1.8%ということで、3期連続の低下となりました。退去の動きは、概ね落ち着いてきたかなという感じでございます。又、増額改定は、前向きな取り組みが奏功しまして計画を上回る実績になり、一方減額改定の方は、前期比でほぼ半減ということで、リーシングの雰囲気が変わりつつあるなという感じがしております。

財務戦略としましては、左の欄ですが、既に申し上げました資本コスト、資金効率の改善策に加えまして、長・短金利の乖離が広がる中、長期変動借入を活用することで、金融コストの削減をしたり、又、法人債のターゲットディールにより、期間の長期化と弁済期間の分散化を図る等の工夫を行いました。Loan to Valueは12月末43.6%ですが、今後の自己投資口の取得や物件の取得、売却の動きを勘案しますと、44.8%なる予定でございまして、今後の物件取得余力は約110億円となっております。内部留保につきましては、1,006百万円、分配金換算では752 円でございます。その下のESGにつきましては、GRESB最上位でございますGreen Star、5-Starsを維持しております。又、グリーンビル認証比率が90%、サステナブルファイナンス比率が23.5%ということで、いずれもオフィス系リートではトップクラスの水準を維持しているということでございます。
それでは、第35期、36期の業績予想に移らせて頂きます。

13頁でございますが、先ず、業績予想の前提についてお話を致します。当面、1年間を展望したオフィス市場の見通しにつきましては、 一言で申し上げますと上から3つ目のポチ、空室率は概ね横這い圏での推移、新規成約賃料は底打ちを探る展開と、やや保守的な見方を前提としております。個人的には出社率の回復、大型床への動きも出てきていること、24年のオフィスの供給量が過去平均を下回る水準だというようなことから、空室率については横這い圏とはいえ、足元少し改善傾向となる可能性があるかなと思っております。但し、外資系のテナントの動きが相変わらず鈍いということですとか、大企業による更なる集約化があるかもしれないというようなこと、25年の供給量増加というような懸念材料を勘案しますと、新規契約賃料の方の動きは、エリアや物件競争力の優越による斑模様になると思われまして、オフィスセクター全体に対する透明感というのは、なかなか完全には払拭されないかなと思っております。

なかなか決して楽観できるような状況ではないかなということで、今回の計画の前提としましては、引き続き厳しめな事業環境を想定しております。次に 業績予算の組み立てでございますが、外部成長につきましては、発表済みの資産入替効果を織り込んでおります。内部成長につきましては、リーシングのスタンスとしては、稼働優先から収益重視ということで、軸足をシフトさせる方針ではございますが、この収支の前提としましては、入退去、賃料更改ともにマイナスのバッファーを織り込む等、これまでと同様全般的に保守的な作りというふうにしてございます。又、財務戦略に関わる金利見通しですが、日銀の政策変更、マイナス金利の解除を4月から6月期にあるかなとみておりますが、その後も金融緩和の大枠は維持されるものと見ており、長期金利は10年国債で言えば1%前半へ、緩やかに上昇していくというようなイメージでやっております。分配方針につきましては、黄色の枠の中、先ほど説明した通りでございます。

続きまして具体的な業績予想の収支内容を、14頁で説明致します。36期、37期ともに比較は前期比となっておりまして、右側に夫々の変動要因をお示ししております。先ず36期でございますが、賃貸事業収入が物件入替による収支改善効果や、既存物件のフリーレント明けによる増収効果等から、＋567百万円と大きく増加をしており、修繕工事費、減価償却費等の賃貸事業費用の増加をカバーしまして、当期純利益は4,101百万円、前期比＋52百万円の増額になる見込みです。分配金につきましては、昨年夏の業績予想の際、2,600円とお伝えしましたが、昨年末時点で、当期の収支状況等踏まえて、2,760円へ上方修正をさせて頂いておりますので、今回はその金額と同額としてございます。

その上で、410百万円を圧縮積立金として積み立てることとしました。37期につきましては、賃貸事業収入が、退去懸念先を織り込んだこと等から、前期比－122百万円、又、不動産売却益も前期比－270百万円となることから、賃貸事業費用の減少というプラスの要因はありますが、当期純利益は、3,823百万円、278百万円の減益となる見込みでございます。これを受けまして分配金につきましては、当期の収支状況と先行きの安定的な分配金運営の観点を踏まえまして、2,600円とさせて頂き、圧縮積立金として345百万円を積み増し、内部留保をアップするという保守的な運用とさせて頂きます。その結果、37期末の圧縮積立金残高は、7頁でご覧いただきましたが、1,761百万円、分配金換算で1,317 円ということになってございます。以上が決算、業績予想ということでございます。

続きまして運用状況と方針等について、資料を使ってお話をさせて頂きます。外部成長についてですが、17頁をご覧下さい。左側は2020年以降の取得、譲渡による効果を視覚的に表してみたものでございます。丸の大きさが規模です。横軸が築年、立地をベースとする物件の質とお考えください。右に行くほど物件の質が高まるということです。一方、縦軸は収益性ということで、償却後のNOI利回りを表しています。こうしてご覧頂きますと、左下にあります大きな白抜きの丸、これが様々な問題を抱えていた川崎の西口ビルでございますけれども、これが無くなりまして、その上にあります赤丸の軍団、これは譲渡案件でございますが、これが右側にあります青色の軍団に置き換わるということで、ポートフォリオ全体が右側にスライドしているということが、見てとれるのではないかと思います。

即ち、左側にありました物件を売却して、売却益を確保しながら築年や、立地の面からポートフォリオの質を改善してきたというのが、この3年間にわたる動きだったということでございます。右側はポートフォリオの入れ替え戦略ということでございますが、売却方法の選定につきましては、引き続き築年、立地特性、収益性の面を重視してまいります。又、譲渡資金の活用につきましては、取得候補となる物件の有無や、その質や収益性といった観点、又、今後の金融情勢、投資口価格の上昇等を総合的に勘案した上で、物件の取得をするのか、自己投資口の取得、或いは、借入金の返済、いずれに充当するのか判断したいと思います。仮に入替を選択する場合には、本来、下の図を見て頂いて、緑の矢印の方向に動かすのが理想ということではございますけれども、現下の環境では、全ての条件を同時に改善するような物件の取得というのは、残念ながら非常に難しいということだと思っております。従いまして、先ずは、質を改善する右側へのシフト、或いは、収益性を改善する上側にシフトさせる、足元ではこのいずれかを取っておいて、今後の環境変化を捉えて、本来の目標へ近づけていくということかなと考えております。本来目指すべき質的、収益的な改善にはもう少し時間がかかるかもしれませんが、斯様な環境の下ですので、中期的に、着実に進めてまいりたいと思っております。

続きまして18頁、12月に取得したグランフロント大阪についてです。大阪駅、梅田駅に直結するハイスペックな都市型複合施設でして、今回は、共有持分2.3%相当を83億円、鑑定利回り3.5%、償却後利回り3.1%にて、コアスポンサーの日鉄興和不動産より取得をしました。 2020年に、既に2.45%を取得しておりますので、追加取得という位置付けでございまして、合わせると4.75%の持分となりました。場所は、ものすごい勢いで再開発が進む大阪梅田エリアの、正にど真ん中でございます。この優れた立地条件と物件特性、競争力のある賃料帯ということで、今後も高稼働を維持できるものと考えております。

続きまして19頁と21頁、売却の代わり物件として、新たに取得する物件がございます。BIZCORE築地と大崎ブライトタワー、ブライトプラザを紹介しておりますが、築地は昨年の7月に取得済みでございます。大崎は今度の4月に取得の予定ということでございますが、この物件は、いずれも前回の説明会にて触れさせて頂いておりますので、今回は資料を見てのご紹介のみにとどめさせて頂きます。BIZCOREにつきましては、1点だけちょっと補足をさせて頂きますと、20頁の下の部分に開発の状況のアップデートをしておきました。赤枠の4物件、これらは既に本投資法人が所有してございますが、右側の3物件は竣工済み、一番右側の西新橋が開発中という状況でございます。資材費の高騰でありますとか人手不足というのが懸念される状況でございますけれども、BIZCOREにつきましては、順調にパイプラインが仕上がってきておりますので、出口戦略を担う本投資法人による継続的な取得が期待できると考えております。

続きまして 22頁です。前期以降の譲渡物件を纏めて表示しています。譲渡理由としましては、築年30年以上で、立地適正の観点から、今後の収益性の懸念があるかなという点が共通しておりますが、いずれも譲渡により鑑定価格を大きく上回る取引価格で、相応の譲渡益を確保し、分配金の安定化、財務体力の強化に役立てております。又、譲渡資金につきましては、新規物件の取得に充てるのみならず、今回の本郷では、自己投資口の取得や借入金の返済に充当をするということにしています。

続いて内部成長についてですが、先ずは入退去の状況について、25頁で説明します。左上の期末の稼働率は、先ほど申し上げました通り、35期末に97.9%と、計画の97.6%を上回り、概ね巡航と考えている97%を上回るレベルまで、回復してきているということでございます。36期につきましては、前回の業績予想の際、約1,700坪の退去懸念先を保守的に織り込んで、95.8%へ低下するということにしておりましたが、その退去時期が少なくとも37期以降へずれ込みましたので、今回の予想では、36期は35 期末横ばいの97.9%、37期をこの退去懸念先のずれ込みにより、95.5%に低下という想定としております。稼働率の前提となる面積は、その下の棒グラフでございます。入居が青、退去が赤でございますが、 35 期の赤枠内の実績を見て頂きますと、退去が計画比で若干減少した一方、入居は埋め戻しをきめ細かく積み上げまして、計画を上回る着地ということになってございます。退去計画につきましては、36期1,700坪の退去懸念先の後ずれに加え、保守的に織り込んでいた退去 バッファーについても、足元の状況を確認して削減を致しましたので、前回3,446坪としておりましたが、今回見直して1,009坪と大きく減少しております。

又、37期は、ずれ込ませた退去懸念先1,700坪にバッファーを含めて、3,583坪とおいてございます。退去通知を受領しておりますのは、36期につきましては全額ということですが、37期の方は、今、まだ112坪 ということでございます。又、入居計画ですが、こちらは足元のリーシングマーケットを勘案しつつ見直しを図りまして、36期は1,058坪、37期は1,251坪の計画としております。37期にずれ込みました退去懸念先につきましては、未だ退去通知を受領しておりません。退去時期については不透明な状況が続いておりますので、更に後ろ倒しになったり、又は、五月雨式になるというようなこともあり得ますので、入退去にかかる出費想定は、非常に高めなものになっているのかなと思ってございます。

続きまして26頁ページが賃料改定についてです。左側の棒グラフで、緑が賃料改定対象面積、そのうち増額が青、減額がオレンジということでございます。35期につきましては、増額、減額双方が、概ね想定通りの仕上がりになりました。36期、37期につきましては、リーシングの軸足を、賃料引き上げの方向に移して更新でございますので、増額改定についてある程度のチャレンジ目標を織り込む一方、減額相手については、引き続きマイナスバッファーを織り込むことで、収支計画としては少し高めの組み立てとしております。実務的には、リーシング環境を見極めながら、競争力を有するビルでは積極的な賃上げを図り、弱めのビルでは堅実に稼動を維持するという方向で、臨んでまいりたいと考えております。

27頁が賃料ギャップでございます。CBRE社の査定ですと、今回の過程では ＋3.8%ということでございます。プラスギャップ先では、賃料の引き下げに防御を図りながら、マイナスのギャップ先には、賃料引上げに積極的にトライしていくという方針で臨んでいきたいと考えております。

次に30頁、財務戦略でございます。左上の長期借入金の借換えのところでございますが、107億円、こちらの期限を4年から8年まで分散し、かつ、変動金利をベースとすることで、金融コストを削減するように工夫をしました。投資法人債につきましては、同期間では固定借り入れより有利となりますので、時宜を得たターゲットディールにより、10年固定の資金を同額確保してございます。又、新規調達の30億円は、30年のグリーンローンを導入しました。尚、資料に記載はございませんけれども、3月に償還を迎える投資法人債80億円に対しまして、この2月に44億円の前倒し発行を実施しております。内訳としましては、24億円を10年のターゲットディールで、又、20億円を5年のシ団方式で、市況を睨みつつ有利な条件で、資金繰りの安定化を図ってございます。

35期末の有利子負債の状況につきましては、右下の赤枠をご覧頂きます通り、残存期間を4.1年に若干長期化をさせている、又、コストにつきましては、長期金利が徐々に上昇する環境の中ですが、長期の変動借入の導入等工夫をしまして、金利の方は0.7%、All in Costは0.97%ということで、前期比、概ね横這いを維持している状況でございます。その上にありますLTVでございますが、総資産ベース足元43.6%でございます。金融環境が変わりつつありますので、今後のLTVのコントロールにつきましては、グローバルな金利の動向、国内においては物価と賃上げの動向や、又、それを踏まえた日銀の金融政策等、金融動向に影響を与える要因を、注意深く見極めていく必要があろうかと思っております。中長期的にはPOを視野に入れた展開において、Loan to Valueは、40%台前半を巡航水準としてコントロールできればと考えております。又、ポートフォリオの質的な改善を進めていく中で、売却資金の活用方法につきましては、冒頭のポイントのところでも申し上げましたが、物件の取得や自己投資口の取得、借入金の返済といった選択肢の中から、投資主の価値向上という観点に照らして検討してまいる所存です。

最後にESGの取り組みについて、簡単に触れさせて頂きます。33頁と34頁に、今、我々が注力している分野トピックスを、5つ掲載してございます。CO2排出量削減の関連、これが①と④番、グリーンビル認証が②と③番、サステナブルファイナンス関連が⑤番ということでございますが、特に33頁の①番でございますが、CO2フリー電力の切り替え比率が7割弱の水準になってございます。CO2排出原単位の削減は、中期目標を大幅かつ前倒しで達成している状況でございます。又、③については、新たな環境KPIを設定した内容となってございます。

35頁につきましては、現状の我々のESGに関わるステータスを記しております。このESGにつきましては、経営の重要課題という位置付けにしており、関連する皆様のご支援、ご協力を頂きながら、着実に対応してまいる所存でございます。
以上で、私からの説明を終わらせて頂きますが、当投資法人は、新たな運営方針の下、今後分配金を着実に伸ばして頂けるような成長シナリオを示していきますように、より高い収益性、より高品質なポートフォリオ構成、より高い資本資金の効率性を目指してまいります。全社一丸となって取り組んでまいる所存でございますので、引き続き、宜しくご支援を賜りたく、お願い申し上げます。