大和ハウスリート投資法人 2023年8月期 決算概要

大和ハウスリート投資法人
2023年8月期（第35期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.net-presentations.com/8984/20231016/euf8slo/
○説明資料
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/term-58b87e7ed0b6cb0279441fcfaf10efe8d3896ccd.pdf
〇質疑応答　
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/term-2c4c8a48e8819f109aea0bd4d6a1aa5511cd4877.pdf
○説明者 大和ハウス・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　土田 耕一
○説明　
資料に沿って2023年8月期の決算概要、運用状況を説明致します。
3頁をご覧下さい。8月期決算のハイライトです。一口当たりの分配金は5,643円、予想比＋43円となりました。一口当たりのNAVは、鑑定CAP-Rateが更に低下したことで、322,349円となり、前期より8,633円増えております。LTVは44.9%と、引き続き安定した財務運営を行っています。ESGについて、GRESB評価では、2年連続で、最高位である5-Starsを取得し、上場・総合型セクターにおいて世界1位のスコアを獲得したことにより、グローバル・セクターリーダーに初めて選出をされています。
4頁をご覧下さい。ポートフォリオの運用状況です。8月末での資産規模は8,975億円で、期末稼働率は99.6%と、引き続き高い稼働を維持しています。ポートフォリオのNOI利回りは5.0%、償却後は3.8%で、用途別の詳細につきましては、右に記載の通りです。

5頁をご覧下さい。外部戦略の一環として、9月、10月にスポンサー開発物件あるホテルと物流施設の2物件を取得致しました。中央区のホテル、MIMARU東京八丁堀は、中長期滞在に適したアパートメントホテルで、3月に取得したMIMARI東京赤坂に続き2軒目となります。オペレーターは大和ハウスグループのコスモスイニシアで、長期の賃貸借契約を締結しています。ホテルブランドであるMIMARUは、一室の面積が40平米以上、4名以上でも滞在できるアパートメントホテルです。全ての客室にミニキッチンとダイニング空間を確保し、食器、調理器具なども常備され、中長期滞在に適しています。特に、インバウンドのファミリー層をターゲットとしており、スタッフは多言語での対応も可能で、競争力が高い物件であると考えています。次に大阪のDプロジェクト門真Ⅰは、BTS型の物流施設で、冷凍冷蔵自動倉庫を備えた施設です。テナントは、株式会社吉野家ホールディングスで、長期の定期借家契約を締結しています。今回取得したホテル、物流施設の取得価格は、鑑定評価額より割安の水準で取得できており、引き続き大和ハウスグループにおける強固なスポンサーサポートが継続をしています。

6頁をご覧下さい。今後のスポンサーパイプラインです。当社資産による内訳で申しますと、物流施設で15 物件3,400億円、商業施設で2 物件500億円、ホテルで1物件100億円、合計で4,000億円となります。尚、大和ハウスグループは、昨年5月に発表した第7次中期経営計画で、5年間で2.2兆円の投資と年間3,000億円の売却を計画しており、今後も、このパイプラインを活用して、競争力の高い物件を厳選取得してまいります。又、物件入替の推進で、ポートフォリオの質の向上を図るとともに、開発物件への投資および保有物件の建て替えも行ってまいります。

8頁をご覧下さい。8月期の損益計算書です。左から、前期2月期の実績、この8月期の実績および予想を並べています。前期2月期と8月期実績との、主な変動要因につきましては右をご覧下さい。先ず、営業収益は前期実績と比較して、431百万円の増加となりました。主な要因として、不動産等売却益の発生により349百万円の増加、物件取得による賃料収入増加により61百万円の増加となりました。営業費用は257百万円の増加となりました。主な要因としては、修繕を前倒しして実施したことによるものです。次に、8月期予想と実績との主な変動要因です。営業利益は予想と比較し73百万円の増加となりました。主な変動要因としまして、居住施設の稼働率の上昇やBTS型物流施設のリーシング完了により、賃料収入は145百万円の増加となりました。一方、戦略的な前倒し工事等の実施により、 修繕費が242百万円の増加となりましたが、水道光熱費が抑えられた結果、営業利益は増加となりました。以上により、8月期の一口当たり分配金は5,643 円、予想比43円のプラスとなりました。

9頁をご覧下さい。8月期の貸借対照表です。当期は3月に物件入替を行いましたが、前期から総資産等、大きな変動はございません。ポートフォリオの含み益は鑑定キャップレートの更な低下により2,409億円となり、前期比で218億円増加をしました。
10頁をご覧下さい。2024年2月期、2024年8月期の業績予想です。予想分配金は、両期ともに5,650円です。主な変動要因については、右をご覧下さい。2024年2月期の予想は、2023年8月期との対比で、営業収益が412百万円の減少となっています。主な要因として、前期の不動産売却益の影響によるものです。次に営業費は、381百万円の減少です。主な要因として、修繕費が422百万円の減少となっています。2024年8月期の予想は、営業収益は賃料収入の増加等により132百万円の増加、営業費用は固定資産税等の影響により59百万円の増加となっています。

11頁をご覧下さい。一口当たり分配金の内訳を、グラフにしています。物件入替を通じて、引き続き安定的に分配金をコントロールしています。
13頁をご覧下さい。物流施設の運用状況です。期末の稼働率は、引き続き100%となっています。リーシングに関しては、BTS型1物件において6月末に契約満了により、テナントが退去致しましたが、スポンサーグループのリーシングサポートにより、空室期間なく新テナントへの入替が完了しています。賃料に関しては、マルチテナント型物件の3テナントにおいて、11.5%アップの月額245万円の増額で再契約をしています。次の2月期における契約満了のうち、1テナントにおいて、借りている2フロアのうち、1フロアは期間満了により退去予定となっており、1フロアは増額で再契約済みとなっています。又、1テナントにおいて、増額で再契約済みとなっています。

14頁をご覧下さい。居住施設の運用状況です。期中平均の稼働率は、予想97.5%に対し、実績は97.9%と、0.4 ポイント上回りました。又、7物件で大規模修繕工事を実施致しました。テナント入替時の月額賃料は、17期連増で増加となっています。8月期は、723戸の入替に対し、賃料は2.4%アップの2,521千円の増額、又は、契約更新時には708千円の増額となりました。その中でも、24物件44戸で専有部バリューアップ工事を実施した物件に関しては、7.1%の賃料増額となりました。

15頁をご覧下さい。商業施設、ホテルの運用状況です。商業施設の稼働率は99.8%で、引き続き安定した運用となっています。ホテルについては、現在、単独で7物件、複合施設の一部として3物件保有をしています。内訳として、大和ハウスグループで運営する、ダイワロイネットホテルが5物件、MIMARUが2物件、その他のオペレーターが3物件となっています。新型コロナウイルスの収束や、インバウンド需要の回復に伴い、ホテルの稼働や収益性も改善しています。
続いて財務の状況です。17頁をご覧下さい。10月2日現在の状況です。有利子負債の残高は4,095億円です。このうちサステナブルファイナンスの割合は8.9%、金額で365億円です。平均利率0.73%、平均残存年数4.7年、固定金利率99.0%となっています。LTVは、のれんを除くベースで45.0%、又、格付では、JCRでAA、R&IでAA－となっています。

18頁をご覧下さい。8月期および、この9月、10月に実施しましたリファイナンスの状況について記載をしています。金利が上昇局面でありますが、多様な資金調達手段により、金利をコントロールしつつ、有利子負債の長期固定化、返済期限の分散化に努めています。

20頁をご覧下さい。ESGへの取り組みです。最近の外部評価・認証の取得やESGに関する先進的な取り組み内容を纏めています。
21頁をご覧下さい。ESGにおいて本投資法人の課題となっていましたエネルギーデータの取得比率、および温室効果ガス排出量削減割合が向上したことなどが評価をされ、2023年GRESB評価において、2年連続で最上位の5-Starsを取得し、上場・総合型セクターにおいて世界1位のスコアを獲得したことにより、グローバル・セクターリーダーに初めて選出をされました。又、開示評価においても、5年連続で最上位のA 評価を取得しています。

最後になりますが、各国の金融政策等、マクロ環境の動向に不透明感が見られる状況の中で、本投資法人の投資口価格は軟調に推移をしています。そのような中においても、成長のドライバーである物件取得を、スポンサーパイプラインを通じて引き続き行ってまいります。その際、資金調達に関しては、公募増資だけではなく、物件売却や手元資金を活用することで、更なる分配金の成長を目指してまいります。
以上で、大和ハウスリート投資法人23年8月期の決算説明を終了致します。
ご視聴、有難うございました。