コンフォリア・レジデンシャル投資法人 2023年1月期決算概要

コンフォリア・レジデンシャル投資法人
2023年1月期（第25期）決算動画説明書
○動画 　 https://www.net-presentations.com/3282/20230315/a87twg3/
○資料　
https://www.comforia-reit.co.jp/file/ir_library_term-b1c2f892b17c9afdb9d6b9c3e84779a4b6230080.pdf
○説明者 コンフォリア・レジデンシャル投資法人　執行役員　伊澤 毅洋
○説明　
J-REIT Marketは、昨年12月の日銀の政策変更をきっかけに、一段の金利上昇懸念が織り込まれ、東証リート指数は現在1,800ポイント台と、軟調な展開になっております。一方、賃貸マーケットについては、コロナ禍を経て、都心への人口回帰が起きており、回復基調が見えています。そのような中、上場10周年を迎える当リートでは、年明けから10年連続10回目の増資を実施しました。本日は、1月に終わった第25期決算と増資の概要、そして資産規模3,000億円到達後の次の目標について説明を致します。

先ず、5頁の運用サマリーをご覧下さい。外部成長では、東急田園都市線沿線物件のファミリー物件コンフォリア鷺沼三丁目を取得した一方で、専有面積が狭く、競争力が低下していたコンフォリア西大井を売却しました。西大井については、記載の売却益と合わせて、売却時にのみ取崩し可能な、買換え特例圧縮金が積んであり、これらを今後複数期に分け還元させて頂く予定です。又、内部成長では、ポートフォリオ全体の入替え時賃料変動率が＋2.5%と、前期から上昇しました。シングルタイプについては、いまだ依然として、オーバーレント区画からの退去影響が残っておりマイナスとなっていますが、コンパクトやファミリータイプは、新宿イーストサイドタワーが牽引する形で、前期から上昇幅が拡大しています。
次の6頁左側、一口当たり分配金DPUについては、稼働率が向上したことなどにより、対前期、対予想とも増配となりました。右側一口当たりNAVについては、鑑定CAP-Rateが10から20ベーシス程度低下した結果、前期から大幅な上昇となりました。又、年始から2月にかけて実施しました公募増資では、投資主価値の向上に資する設計で取り組みました。こちらは、後述致します。次に7頁は、決算の実績として、一口当たり分配金DPUの再要因を前期と比較したものです。今期のDPUは、昨年7月に取得したコンフォリア北沢のリースアップ効果や、既存物件の稼働率改善による収益増が、水道光熱費や支払利息などのコスト増を吸収し、前期実績を153円上回る5,487円となりました。又、対予想でも、稼働改善により87円の増配となりました。

続いて8頁で、業績の予想について説明致します。計画の前提となる稼働率ですが、新築で竣工後、空の状態からリースアップしてきた、コンフォリア北沢や鷺沼三丁目を除く既存物件のベースで、太枠内に赤く記載をしております。25期から26期にかけては、繁忙期に伴うテナント入替えによる影響を織り込み、平均で96.0%にて設定しています。このため、既存物件は、前期に比べ収益減となるものの、増資に伴い期中で取得する新規物件の収益増や西大井の譲渡益を内部留保したうえで取崩すことにより、DPUは前期から133円増加した5,620円、又、27期については、非繁忙期の収益増や鷺沼三丁目のリースアップ、更に増資による新規物件がフルで寄与することにより、DPUは前期から30円増加し5,650円としています。2期に分けて売却した西大井の譲渡益は27期に剝落しますが、積上げた内部留保から取り崩しを行うことで、DPU安定に貢献する形としています。

続いて10頁で、足元の人口動態について紹介致します。コロナ禍が収束し、経済活動が再開するにつれ、求人数は大きく改善し、それに連動し東京都の転入超過数は、大きく回復しています。又、右側は、主要都道府県における転入超過数の対前年比較ですが、東京都の回復は、目覚ましいものになっています。

次の11頁では、具体的なボリュームを記載しています。下段薄い緑は、国内からの転入超過数で、濃い緑の棒グラフが海外から東京23区への入国超過数です。左側コロナ禍であった2021年は、約1万7千人の転出超過でしたが、入国制限が緩和され、外国人が増加した2022年は、8万1千人の転入・入国超過となりました。当リートでは、外国人の入居割合は然程高くないものの、賃貸マーケットの空室減少による間接的影響が、ポートフォリオ稼働安定の一要因と認識しております。

次に12頁では賃料単価の動向について紹介します。上段ポートフォリオ全体の賃料単価は、前期から0.5%上昇し、右枠内の通り期末のレントギャップは、再びプラス圏となりました。下段2本の折れ線は、緑が入替時、青が更新時の賃料変動率です。入替時は＋2.5%と第23期を底に、大きく回復してきています。

続く13頁は入替時賃料変動率の、エリア別且つ部屋タイプ別内訳です。左上に東京23区全体、真ん中が都心、右上が準都心、そしてその準都心を②～⑤で4分割しています。緑の折れ線は、入替時賃料変動率、棒グラフは部屋タイプごとの動きです。赤く、下に伸びるシングルタイプは、全エリアでマイナス圏ではあるものの、オーバーレント区画からの退去や、
新規賃料が少しずつ上昇しているため、マイナス幅は徐々に低減してきています。新宿イーストサイドタワーは、コロナ前もっとも良かった19期と同じ水準となりました。

14頁では、部屋タイプごとの競争力を築年で比較してみました。左側の表は、縦軸が入替時賃料変動率、横軸が築年数とし、色のついた線は、ポートフォリオの物件を、平均専有面積が大きい順に、ファミリー、コンパクト、シングル25m2以上、シングル25m2未満の4カテゴリーに分け、築年数の経過と入替時の賃料変動率の相関関係を表しています。これによると、狭い25m2未満の面積帯については、築15年を超えてくると、競争力が低下していることが分かります。この状況から、今回は平均19m2台の西大井を売却し、一方で、安定稼働が見込めるファミリータイプの鷺沼三丁目を取得し、ポートフォリオの質的改善を図ることと致しました。今後も、こうした機会を伺っていきたいと考えております。

15頁では、内部成長を高める試みとして、今期始動したリノベーションプロジェクトを紹介しています。都内では、ファミリータイプや広い部屋について需給がタイト化している中、通常の原状回復工事ではなく、立地の優位性と商品性、そしてESGにも配慮したデザイン性を生かし、リノベーションを行うプロジェクトを開始しました。先ずは、人気エリアの代官山や原宿、碑文谷といった物件から着手していますが、徐々に今後も事例を積み上げてまいります。

続いて16頁は財務の状況ですが、今期は借換えを実施したほかは、大きな動きはありませんでした。主な財務指標については、左上の①をご覧下さい。期末のLTVについては、増資後の姿で確認を頂きますので、19頁をご覧願います。

19頁は、今回の増資の概要を纏めたものです。上段の真ん中、赤枠の中に記載しておりますが、25期の予想対比でEPUについては1.9%、DPUについては4.6%、増資に伴って成長する計画を立てました。又、LTV水準については、50から52%を運転の目途としておりますが、左側2番の通り、増資によって0.5%引下げ、そして、生まれた取得余力を使い、新たに2物件を取得し、更なる分配金の積み上げを図ることと致しました。これにより資産規模は、中期目標の3,000億円ということになります。3番は、増資前後の投資口価格ですが、増資によって40倍を超える需要を集め、指数対比においてもアウトパフォーマンスする順調な推移となりました。ローンチ時のNAV倍率は1倍を割れていましたが、新規物件の含み益が、期末鑑定で更に増加したため、増資前後でNAVは向上したと認識しています。

続いて20頁は、増資による取得物件と今期公表した2物件の紹介です。増資物件は、運営型物件が多くなっておりますが、これは資産規模3,000億円になった時に、約1割を安定資産で占めるというロードマップに沿った取得になります。右側の2物件は、今回公表しましたデットによって取得する物件です。コンフォリア要町は、池袋に至近で、交通利便性に優れているため、リノベ前提で取得致します。又、本駒込一丁目は、閑静な住環境に位置するコンパクトタイプのデザイナー物件です。
それでは、今後の目標について説明致しますので21頁をご覧下さい。基本的には従前と大きくは変えておりません。譲渡益を除く巡航ベースのRPUについては、現在5,330円となっておりますが、こちらは引き続き5,500円を目指してまいります。併せまして、物件入替えを進めていくことから、譲渡益の多寡にはよりますが、その時のDPUは、5,600円＋αとしております。資産規模については、今回新たに4,000億円と掲げました。但し、売買マーケットが過熱する中、厳選して物件を組み入れていきますので、東拓期限については定めないこととしております。又、物件取得については、エリアを広げて成長機会を確保してまいりますが、パイプラインの積み上がり状況から、賃貸住宅における東京23区比率は、引続き90%程度で考えております。

23頁をご覧下さい。そのパイプラインの状況について確認頂けます。現在25物件、金額換算で750億円ほどあると認識しています。当面は、年150億円から200億円程度の組入れは可能と見ています。
24頁をご覧下さい。持続可能な成長に向けた財務戦略の構築ということで、手元流動性の活用方法について、攻めと守りの両面から纏めております。先ず、攻めとしまして、潤沢なFree-Cashを使い、外部成長やValue-upに繋がるリノベーション工事、又、増資におけるダイリューションの極小化など、有効に活用してまいります。一方、守りとしましては、買い入れにおける固定比率をコントロールしながら、平均残存年数を意識しつつ、加重平均金利を出来るだけ抑えていく戦略を推進してまいります。
26頁をご覧下さい。最後にESGのトピックについてです。昨年秋に発行したサステナビリティレポートにおいて、環境認証取得割合を40%としましたが、それに向けて今期は、本投資法人初めての取組みとして、シニア住宅であるグランクレール立川でBELSを取得致しました。これにより現在の取得割合は23%となりました。今後も比較的大型物件を優先して取得してまいります。

又、27頁をご覧願います。左下にありますが、手前どものスポンサーは、自ら建築する物件については、太陽光パネルの設置を推進しております。増資に伴い取得しますキャンパスヴィレッジ京都一乗寺を初め、今後パイプラインからの組入れとともに、今後こうした物件は徐々に増加してくると考えております。
説明は以上になります。最後に、私事になりますが、人事異動によりこの3月をもち、後進に引き継ぐこととなりました。これまで上場後10年間ご支援を頂き、心より感謝を申し上げます。本当に有難うございました。