マリモ地方創生リート投資法人 2022年12月期決算概要
マリモ地方創生リート投資法人
2022年12月期（第13期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3470/20230210/gvgfksd/
○資料
https://www.marimo-reit.co.jp/file/term-ef11a853df5dc7bd773bee7e3f0ee0a0088fcdbc.pdf
○説明者 マリモ地方創生リート投資法人 執行役員 兼
マリモ・アセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 北方 隆士
○説明
第13期、マリモ創生リート投資法人の決算説明を行います。
まず初めに、今年1月4日にローンチしました第4回公募増資について説明致します。4頁をご覧下さい。昨年に引き続き2年連続の公募増資となり、オファリング総額は約55億円、取得物件の合計は11,120百万円となっております。又、発行決議から条件決定日までの投資口価格の騰落率は、東証リート対比においても1.5%上昇しましたので、投資家の皆様からも一定程度の評価を得られたのではないかと思っています。
5頁をご覧下さい。インベストメント・ハイライトにおいては、安定性、収益性、着実な外部成長の3点があります。先ず1点目の安定背については、北海道と岐阜県の案件を初投資したことで、全国分散投資が更に進展しました。又、格付けの取得においては、JCRよりA－の評価を得て、外部格付けを取得したことにより投資主の拡充を図ることが出来ました。2点目においては、現時点においても平均鑑定NOI利回りが6.3%と、収益性の高いポートフォリオを構築できているところが特徴の一つです。最後の3点目は、物件入替えを行いながら公募増資を実施し、資産規模が500億円へと着実に成長している点と、札幌のデベロッパーであるアルファコートと新たにサポート協定を締結したことです。
6頁をご覧下さい。今回の公募増資において、レジデンス4物件、商業施設7物件、物流施設1物件、ホテル1物件の合計13物件を取得します。不動産価格が上昇しているこの時代においても、今回の取得物件の平均NOI利回りは6.0%、償却後で4.8%と、高い利回りで仕上げたところは評価頂けるのではないかと思っております。
7頁をご覧下さい。続いてポートフォリオの推移ですが、築年数の古いアルティザ都筑中央公園の準共有持分50%を、第13期と第14期に売却を行い、台湾のTSMCの大規模な半導体の建設といった話題のある熊本において新築レジデンスを購入し、物件入替えを行いながら公募増資へと繋げたことで、資産規模は50,140百万円となる予定です。又、比較的新しい物件を多く取得したことにより、平均築年数は16年から14年へと、2年の若返りを図ることが出来ました。総資産LTVは0.5%downの48.5%とレバ下げのPOを実現し、一口当たりNAVにおいても149,721円と、大幅にNAVを伸ばせたことも今回の特徴の一つです。
続いて8頁のポートフォリオの概況ですが、ご覧の通り北海道エリアが8.7%と増加したことにより、全国分散を更に進展させ、バランスの取れたポートフォリオを構築することが出来たのではないかと思います。又、用途別投資比率においては稼働の安定性のあるレジデンス、収益性の高い商業施設をメインアセットとし、ホテル、オフィス、物流施設のサブアセットは、今後も厳選しながら投資したいと思っています。前回の投資主総会において、物流施設のアセット追加の承認を得まして、今回は第1号の物流施設への投資を実現することが出来ました。
9頁をご覧下さい。J-REITのポートフォリオPML値です。ポートフォリオPML値においてはご覧の通り、全リートの中でも1.3%という非常に低い数字となっております。マリモリートは一極集中のポートフォリオではなく、全国分散投資を心掛けてきたことにより、地震よる建物損害リスクを低減できるポートフォリオを構築しております。
それでは第4回POで取得しました物件のうち、1物件を紹介したいと思います。31頁および40頁をご覧下さい。運用会社の独自ルートで取得しましたMr.Max伊勢崎店です。
Mr.Max伊勢崎店は、群馬県伊勢崎市に位置し、ディスカウントストアを核とした高い集客力が期待出来る大型商業施設です。核となるMr.Maxのテナント以外に、100均や飲食店、クリニックなど10テナントが居まして、将来のリーシングリスクをヘッジするために、Mr.Maxにマスターリースの形態で依頼し、中・長期の賃料固定契約にて合意出来たことで、賃料の安定性が確保できたことは、本件取得の大きな要因です。又、不動産価格が上昇している中、今回取得した物件のNOI利回りが7.3%と、非常に高い利回りで取得出来、分配金の向上にも大きく寄与しています。
10頁をご覧下さい。ご覧の通り物件入替えも行っておりまして、売却した博多駅南のレジデンスや神奈川県の都筑中央公園のレジデンスなどに共通しているものは、今後大規模修繕などが控えており、修繕費やCAPEXなどのコストが将来的に嵩んでくる案件でありました。コストマネジメントの観点と市場価値の高いタイミングで売却することで、譲渡益を投資主へ還元し、分配金の安定と向上を実現しました。更に、スポンサーであるマリモが開発した新築のレジデンスを取得することで、資産規模や分配金の減少を抑え、築年数の若返りや、コストマネジメントを狙った入替えにて、ポートフォリオの価値の向上を図り、今回のPOに繋げたところがポイントの一つであります。
11頁をご覧下さい。続いてサポート体制ですが、今回は新たに1社とサポート協定書を締結しました。札幌のデベロッパーであるアルファコート様に参画頂き、物件情報の提供やML・PL業務の支援、投資口の継続保有の他、人材確保支援ということで、今年3月より1名が出向頂くこととなっています。
契約に至った背景ですが12頁をご覧下さい。アルファコートの役員の方とは以前から存じ上げておりまして、丁度2～3年前から本リートへの参画について弊社からアプローチさせて頂きました。地方から日本を強くしていこうという基本理念にも共感頂き、弊社も北海道エリアへ投資していきたいという思いや、Win-Winの関係で一緒に盛り上げていこうということで、今回サポート会社として参画して頂くこととなりました。売上113億円、純利益も26億円と、地方の雄であるアルファコートは、総資産額約380億円と多くの不動産を所有しており、オフィス、レジデンス、商業施設、ホテルなどあらゆるアセットを所有されておりますので、将来的にもマリモリートの外部成長をサポートして頂ける企業だと思います。全国に投資可能なマリモリートの強みを生かし、今後も第2、第3とサポートして頂ける企業と提携していけたらと思っております。
13頁をご覧下さい。今回も運用会社独自ルートからの物件取得が多く、アルファコートからは6物件を取得させて頂きました。Mr.Max伊勢崎店は、一旦スポンサーのマリモにて契約頂き、今回のPOにて譲渡による取得を行ったり、日本通運駒ヶ根物流センターはリートにて直接契約を行って取得するなど、合計8物件を弊社のルートにてアレンジ致しました。又、スポンサーからは、レジデンス、商業施設、ホテルなどを開発した3物件と、一旦マリモの方でウエアハウジングをして頂いたレジデンスの2物件の、合計5物件を取得しました。今後も運用会社とスポンサーの両軸での取得を更に伸ばし、更にはアルファコートからの紹介も頂きながら、更なる物件の取得に繋げていきたいと思います。
14頁をご覧下さい。スポンサーパイプラインは、新たに8物件が追加され、合計で約250億円となっています。マリモは、全国で分譲マンションを多く供給してきた実績に伴い、レジデンスが16棟と多くなっているのも特徴です。
15頁をご覧下さい。資産規模推移を記載しております。2016年7月末に161億円で上場してから、期中の取得や売却、公募増資を4回行い、約6年半で資産規模は3.1倍の501億円となりました。新たに中・長期目標として1,000億円を掲げ、次のステージに向けてコツコツと積み上げていきたいと思います。
続いて第13期の決算概要を説明致します。
17頁をご覧下さい。決算ハイライトです。第13期の決算ハイライトにおいては、先ず1点目ですが、アルティザ都筑中央公園の共有持分50%を分割譲渡し、譲渡益264百万円を投資主に還元しました。そして、アルティザ博多プレミアの大規模修繕工事を実施し、又、JCRよりA－の外部格付けの取得も行いました。
18頁をご覧下さい。各アセットの運用状況ですが、レジデンスとホテルのおいては、総じて安定的な稼働を維持しています。商業施設においては、大阪の光明池アクトという物件にて、入居や退去、退去通知などがありましたが、最終的には稼働率が上昇し、第13期末には97.1%となっております。MRRおおむたという物件においては、最後の入居のテナントが決まったことにより、100%稼働に復帰しました。賃料減額要請は4件ありますが、テナントと各種交渉を重ね、1件、1件真摯に対応をしております。又、オフィスにおいては、広島のMRRデルタビルで退去が1件あり、現在継続してリーシングを進めております。
19頁をご覧下さい。第13期の予想と実績です。第13期の予想に対する実績ですが、売上、利益ともに予想を上回り、当期純利益は29百万円増の666百万円という結果となりました。主にレジデンスの入退去が予想以上に多く、礼金・原状回復収入が増加したことや、支出においては修繕費が減少したことにより、一口当たり分配金のEPUが4.6%upの3,467円となり、DPUは1.3%upの3,689円となりました。
20頁をご覧下さい。第14期の業績予想ですが、営業収益は＋298百万円の2,140百万円、当期純利益は＋122百万円の789百万円、利益超過分配を含む一口当たり分配金のDPUは、▲5円の3,684円と予想しています。主に第4回POによる13物件の取得や、アルティザ都筑中央公園の準共有持分50%の譲渡益の計上、そして第3回POで取得した8物件の固定資産税が費用化されたことが主な要因となっています。第15期の業績予想ですが、営業収益は▲39百万円の2,100百万円、当期純利益は▲52百万円の736百万円、最終的な一口当たり分配金のDPUは▲167円の3,517円と予想しています。アルティザ都筑中央公園の譲渡益の剥落が主な要因であります。
21頁をご覧下さい。1口当たり分配金及びNAVの推移です。一口当たりの分配金はご覧の通り、第2期以降、総じて安定した分配金となっており、第11期から資産の入替えに伴うポートフォリオの構築によって譲渡益を投資主に還元し、高い分配金を創出しておりますので、分配金利回りは高いランクに位置しています。又、一口当たりNAVにおいては、上場時以降順調に上昇しており、141,760円と過去最高の数字となっています(PO4回してる割りにはDPUが伸びない…)
。
29頁をご覧下さい。ご覧の通りマリモリートのNOI利回りは6.3%と高く、トータルリターンにおいては、上場時から12月までにおいて135.2%とTOP RANKに位置しています。上場時にマリモリートの投資口を購入された方々は、投資口価格の上昇と高い分配金利回りにより、投資元本は回収し、元本以上にリターンとなっている状況です（右のNOI利回り2％はホテル？）。
続いて第13期の運用実績を説明致します。
23頁をご覧下さい。第13期のNOI増加への取組みは、主に共用部のLED化や電子ブレーカーの設置など各種コスト削減を行い、合計1,053千円のNOI増加をさせることが出来ています。又、アルティザ博多プレミアの大規模修繕工事では、剥離防止剤塗布工事や長尺シート新設工事などを行いました。又、本物件はNOI利回りが6.6%と高利回りの物件です。今後においてもしっかりと賃料の向上に向けてのリーシングにて安定した稼働を維持していきたいと思います。
24頁に記載しておりますが、顧客満足度向上の取組みとして、監視カメラの設置や、インターフォンの無線化工事などを行いました。又、レジデンスの賃料増減実績ですが、今期は入退去数が比較的多く128件ありました。そのうち51件増額が出来ておりますが、据置きも40件、減額も37件あり、賃料総額としては若干のプラスという実績でありました。
25頁をご覧下さい。期中平均稼働率は、ご覧の通り上場時以降98%台、若しくは97%台後半と、安定的な稼働を維持できているところがマリモリートの特徴です。
26頁をご覧下さい。次に財務状況について説明します。今回の公募増資により前回同様に、3行の金融機関に参加頂きました。メガバンクのみずほ銀行、千葉銀行、仙田氏の七十七銀行です。今後も資産規模の拡大とともに、広く金融機関に声をかけ、1行でも多く広げていきたいと思っております。
27頁をご覧下さい。IR活動について説明致します。海外の機関投資家からも、地方におけるマーケットに興味を示されており、又、マリモリートの投資口保有割合も、徐々に増加してきておりますので、今回は台湾に加え新たに韓国の投資家5社にアプローチ致しました。今後も地道にコツコツと認知度を高めていき、投資口の保有割合を増加させていきたいと思っています。
最後の頁となりますが28頁をご覧下さい。投資戦略として4つ掲げております。ポートフォリオの質の向上を狙った資産入替え、運営会社の独自ルートの物件取得の拡大、安定性のあるレジデンスと収益性の高い商業施設の取得、ESG関連の対応強化です。ESGについては先ず、CASBEE不動産認証を物件単位で取得しながら、既存物件のCO2削減データやその他各種データを拾う準備を行い、将来的にはGRESBリアルエステイト評価の取得に向けた取組みを実行していきたいと思います。
以上、第13期マリモ地方創生リート投資法人の決算説明を終わりたいと思います。
最後までご視聴頂き有難うございました。
