野村不動産マスターファンド投資法人 2022年8月期決算概要

野村不動産マスターファンド投資法人
2022年8月期（第14期）決算動画説明書
動画 　https://www.net-presentations.com/3462/20221018/gyiygv/
資料　
https://www.nre-mf.co.jp/file/term-2abf85d682cdf3a7f48e46548b5cb7818b92ac57.pdf
説明者 　 野村不動産投資顧問株式会社
　　　　　　取締役兼常務執行役　NMF運用グループ統括部長 石郷岡 弘
説明
野村不動産マスターファンド投資法人2022年8月期、第14期の決算概要を説明致します。
4頁をご覧下さい。2022年8月期、第14期（以下前期といいます）の決算ハイライト
です。一口当たり分配金は、実力分配金の成長実現もあり、売却益の一部を内部留保した
うえで、3,300円と業績予想比で4円のプラスの結果となりました。一番左に直前期となる
2022年2月期の実績を示しておりますが、緑色で示した34円の売却益を除いた紺色の
分配金部分、3,210円からの増減として説明を致します。前期はピンクで示した部分の
吹き出しに示した通り公租公課や、減価償却費の増加などマイナス要因に加え、赤枠内に
示した電気代収支悪化の影響も、20円のマイナスとなりました。一方、水色で示した部分
の吹き出しに記載の通り、物流でのダウンタイムがありながらも、オフィスや住宅などで
収入増となったことや、ランドポート青梅Ⅲ初めとする外部成長により実力分配金は、
3,226円と直前期実績を16円、予想を27円上回る結果となりました。この結果も踏まえ
まして、売却益分の97円についてはその一部を内部留保の拡充に回し、一口当たり分配金
は3,300円と、前期比では56円のプラス、予想比で4円のプラスとなりました。
5頁は、前の頁で一口当たりとして記載したものを、総額ベースで表したものです。右側に直前期実績との主な差異を記載しておりますが、一番下にピンクで記載しておりますが、
内部留保積立て561百万円につきましては、下から2番目に記載した直前期に先行して
取り崩した300百万円を積立てた部分を含んでおります。
7頁からは外部成長について説明致します。この頁には前期および足元の23年2月期に
入って取得を決定した物件を記載しております。4物件の合計で、取得は164億円となり
ますが、前期に取得した3物件は、直前期の決算説明で紹介しておりますので、直近に決定
した物件の入替え内容について、次の頁で説明致します。
8頁には10月18日付けで決定した物件取得と売却の内容を記載しております。今回は、
住宅セクターでの入替えとしまして、左に記載のプラウドフラット根津谷中をスポンサー
から取得したのに合わせ、右に記載の通り築30年以上の物件や、地方物件など将来的な
収益に懸念のある8物件を売却致します。右下に入替えの効果を記載していますが、住宅
セクターの東京圏比率、築年数でのクオリティが向上するのと合わせまして、約13億円の
売却益が実現することとなります。尚、今回の取得物件は、都内・築浅という特徴だけでは
なく、コロナ禍を経て人気が高まっているコンパクト、ファミリータイプが半数を占める
住戸構成や、上野恩賜公園一帯の文化施設や自然環境にも至近という高い競争力を有して
おります。
9頁では改めてコロナ禍以降の物件入替えの成果を纏めております。21年2月期以降の
取得実績は左に記載の6物件、合計で480億円となりますが、いずれも東京都内所在、
且つ、平均築年数2.8年という高い競争力を備えております。その一方、売却につきまして
も、右に記載の通り競争力の低下が見られる築古物件や、地方物件など12物件、合計で197
億円のボリュームで行ってまいりました。下段に入替え効果を記載しておりますが、ポート
フォリオ全体での東京圏比率、築年数といった数字が改善しただけではなく、先進的物流
施設の積み上げを通じた物流比率の引上げを初めとして、住宅でもコンパクト、ファミリー
タイプが拡充されるなど各セクターの中身につきましても、確実に強化が進んだものと
考えております。加えまして、約29億円の売却益も実現することが出来ましたが、説明し
ました通り、単なる売却目的ではなく、ポートフォリオの強化を伴う外部成長を実現して
きたことがお分り頂けると思います。
10頁には、今後の外部成長方針を記載しておりますが、半年前から大きくは変わって
おりません。上段の取得におきましては、過熱感が続く売買マーケットを踏まえ、引き続き
スポンサー開発案件を中心とした優良物件への厳選投資を行いつつ、下段の売却につき
ましても、入替え、交換を中心とした実現を目指すことで、ポートフォリオの強化と売却益
の実現を引き続き目指してまいります。売却につきましては、将来的なパフォーマンス低下
や、今後の回復見込みに懸念のある物件など、約500億円の候補物件から適宜検討して
まいります。尚、今後、売却益が発生する場合におきまして、当面は業績予想の達成状況や、
課税回避が可能な範囲を踏まえたうえで、一部は分配金として還元しながら、適宜内部留保
の拡充も図ってまいります。目安としては、コロナ禍前に目指してきた実力分配金水準で
ある、一口当たり3,300円を超える部分の留保を想定していますが、これは、数年における
一過性の減収、具体的には大型テナント退去に伴うダウンタイム分、期中増資に伴う希薄化
分、コロナ化での時短減額分などをカバーするために充当してきたことにより、取崩しが
続いてきた内部留保水準を回復させる目的のものとなります。売却益実現という機会を
生かすことで、売却した期の分配金の底上げとともに、将来的な分配金変動リスクへの対応
につきましても、しっかりと取組んでまいります。
12頁から内部成長について説明致します。オフィスセクターにつきましては折れ線グラフ
に示した通り、前期は、22年2月期に大きく回復させた稼働率を高水準で維持し、期末
稼働率は98.2%になりました。これは、棒グラフと右の表に示した通り、テナント退去が
落ち着いて来たことに加え、前向きな理由を中心とした入居ニーズを引き続き取り込む
ことが出来ていることによります。
13頁には、賃料増減実績を記載しています。前の頁で稼働率を高い水準で維持してきた
ことを説明しましたが、一方で、オフィスマーケットについては、まだ強気なリーシングが
できる状態には至っていないことから、左上の入替え時増減率については、マイナス幅が
若干拡大し－2.5%となりました。又、右上の改定時増減率については－2.3%と、直前期
より大きく下落する結果となりましたが、これは、特定テナントの改定の影響が大きいため、
このテナントを除くと、枠内に記載の通り＋0.8%となります。又、これらを踏まえました
前期末のレントギャップは、中段に記載の通り4%となりました。下段に示したように、
今後につきましても、本投資法人の強みである物件競争力、スポンサーグループの物件運営
力を発揮することで、高稼働の維持を目指してまいります。尚、先般、スポンサーから
グループ各社の本社を、2025年竣工予定の芝浦プロジェクトS棟に移転することが公表
されております。大分先の話でもあり、グループ各社の移転対象範囲やスケジュールは検討
中のことですが、現在複数社の本社が入居する新宿野村ビルについては、スポンサーが本
投資法人と約半分ずつを持ち合う共同オーナーの立場でもあり、賃貸収益の確保を目指す
ベクトルは、本投資法人と同じであることから、今後移転の詳細が決まった場合でも、連携
しながら対応してまいります。
14頁にはオフィスセクターを代表するPMOシリーズの運用実績について記載しており
ます。商品性に対する高い評価や物件運営力をベースに、引き続き好調なパフォーマンスを
実現しております。
15頁では、2023年の大量供給による影響を、どのように見ているかを説明致します。
2023年のオフィス供給は、港区に大型の物件が複数供給されるのが特徴となっていますが、
それらの大型物件の賃料は、高額な部類に位置付けられると予想されております。一方、棒
グラフに示した通り、本投資法人の保有物件は、平均賃料で見ますと約6割が坪2万円
以下となっており、高額な部類の賃料帯とは大きく離れております。又、大型物件の
リーシングは、一般的に、大きめの区画を利用しているテナントに行われることが多いと
認識しておりますが、パイグラフに示したように、本投資法人の保有物件は、基準階面積が200坪未満のものが中心であり、200坪以上の物件は1/3程度となっております。右側には
基準階面積200坪以上の物件を、港区を含む都心3区にプロットしていますが、殆どの
物件が賃料で坪2万円以下、又は、本社機能として利用している一棟貸し物件となって
おります。以上のことから、本投資法人の保有する物件については、極端に大きな影響あが
及ぶことはないのではないかと考えておりますが、気を抜くことなくマーケット動向を
慎重にモニタリングしてまいります。
17頁の物流セクターについては、前期も引き続き良好なパフォーマンスを実現致しました。
上段に示した通り、再契約ではLandport厚木で増額を実現した他、退去区画のリーシング
においても、Landport八王子Ⅱの約1万坪の全区画について、従前を大きく上回る条件で
リースアップ致しました。このリースアップは、計画よりも相当前倒しで実現できたこと
から、左下に示した稼働率についても、99.3%と予想を上回る結果となりました。右下に
示したように、現在Landport厚木のリーシングを継続しておりますが、今後の退去予定
区画も含め、早期のリースアップを目指してまいります。
18頁では、Landport八王子Ⅱの早期リースアップの背景として、物流セクターの運営力
について説明致します。本投資法人が保有する物流施設については、左上に示した通り、
当社、野村不動産、野村不動産パートナーズのグループ3社が、有機的に連携しながら、
運営業務を一気通貫して遂行している点が、特徴になっております。この運営体制による
代表的な強みを右側に、それらを生かした今回のリースアップの成功要因を、中断に記載
しております。約1万坪のリースアップを、約1ヵ月のダウンタイム、約18%の賃料増額
という極めて高水準の成果を伴って実現できたのは、この運営力によるところが大きいと
考えております。
19頁に記載の通り、物件競争力についても、9割超の物件が先進的物流施設としての機能
を備えておりますが、大きな強みである物件運営力を更に組み合わせることで、引き続き
高いパフォーマンスの実現を目指してまいります。
20頁の住宅セクターについては、上段グラフに赤い実線で示した通り、前期の稼働率は、
赤い破線の前年同月を通期に亘って上回っただけでなく、7月以降はグレイの破線で示した
コロナ禍以前の水準も上回り、期末稼働率は97.5%となりました。この結果、右表の一番下
に記載の通り、賃料収入や礼金水準についても、前年同期を上回ることとなりました。下段
には、賃料増減実績を記載していますが、左の入替え時については、従前賃料にコロナ禍前
の相対的に高いテナントが含まれることもあり、引き続きマイナスの水準となりましたが、
成約賃料に底打ち感が出てきていることから、直前期からは0.9ポイント改善する結果と
なりました。コロナ禍前を上回る稼働率、契約賃料の底打ち感、礼金水準の上昇につきまし
ては、次の頁でその背景を説明致します。
次の21頁をご覧下さい。賃貸住宅マーケットにおいては、稼働率低下や賃料下落といった
コロナ禍のマイナス影響が、地区部のシングルタイプを中心に現れました。その後都区部へ
の人口流入の戻りなどもあり、マーケットは回復傾向にありますが、まだコロナ禍前の水準
までは戻っていないと認識しております。一方、本投資法人の保有物件につきましては、
上のグラフの通り、成約賃料を底打ちさせながら、稼働率につきましては、コロナ禍前の
水準を超えるレベルまで引き上げることが出来ております。このマーケット回復以上の
パフォーマンスの背景には、運営力の改善を地道に積み重ねた結果があると、考えており
ます。コロナ禍での厳しい運用環境を経験したことで、改めて運営方法を見つめ直すことが
出来、グラフの右に示したような、様々な工夫や改良点を見出しては、それを実践すると
いう繰り返しを行ってまいりました。一見地味に感じられるかもしれませんが、この業界の
方と話しますと、驚かれる内容も多くなっております。マーケットにつきましては、新卒
採用の増加傾向などもあり、来春に向けて一層上向くことが期待されますが、今後も運営力
の向上を追求していくことで、マーケット回復以上のパフォーマンスを目指してまいり
ます。
22頁の商業セクターについては、上段に記載の通り施設の売り上げ状況としては、3月に
蔓延防止等重点措置が解除されて以降、駅前立地型の売り上げも回復に向かっております。
この夏には感染拡大第７波の影響が懸念されましたが、結果としては限定的なものとなり
ました。中断の枠内に記載の通り、商業セクターの賃料は、その97%が固定賃料で構成
されているため、もともと売上変動の影響を受け難くなっていますが、その点では稼働率の
向上が収益確保の大きなポイントとなります。前期は下のグラフに示した通り、駅前立地型
の稼働率を大きく引き上げることに成功し、セクター全体としても98.5%まで回復させる
ことが出来ました。右側にリーシング実績を記載しておりますが、前期は飲食系を中心と
した13件の入居テナントを獲得しました。この背景としましては、アミューズメント要素
を含むテナント層のニーズを拡大して取組むこともありますが、GEMSにおける幅広い
販促活動や人材募集でのテナント支援など、様々な施策を実施することで入居の
インセンティブを高められていることも大きいと考えております。
23頁では今後のアップサイドが期待できる変動賃料を中心的に担うユニバーサル・シティ
ウォーク大阪の状況について説明致します。棒グラフで示した施設売上について、コロナ禍
に入った20年8月期には、USJの休業などもあり、大幅に落ち込むこととなりましたが、
前期までにコロナ禍前の8割近くまで回復してまいりました。これに伴い、賃料収入も
着実に回復してまいりましたが、前期実績としては、まだコロナ禍前の水準より1億円
程度少なくなっております。今後の見通しを右に記載しておりますが、USJの来場数に
関しましては、この先も新エリアが誕生することや大阪万博の開催もあり、コロナ禍前を
上回ることが十分期待されております。加えまして、本物件についてはUSJとの連携を
これまで以上に強化しており、既にUSJを合わせたエリア全体としての魅力を高める運営
を実践し始めております。本物件については、下段に記載の野村不動産コマースが運営を
担っておりますが、商業専業のPM会社として培ってきた運営力を生かすことで、来場者
数の増加を超える収益力向上を目指してまいります。
25頁では鑑定評価について説明致します。　前期は約8割の物件にについて評価額が上昇
した結果、含み益は2,182億円となり、左下の含み益率については、20%を超えることと
なりました。又、右下に示した平均CAP-Rateについては、直前期に続き、オフィス、
住宅、物流で低下し、ポートフォリオ全体でも低下しました。
27頁は財務面についてです。前期もリファイナンスを通じた安定的な財務基盤の構築を
進めるとともに、初めてグリーンローンを導入しました。今後もグリーンファイナンスを
含む最適な調達方法により財務基盤を構築してまいります。
30頁の業績予想については、実力分配金の推移を踏まえて説明致します。冒頭の決算ハイ
ライトでは、実力分配金に売却益にかかる資産運用報酬を反映しておりましたが、この報酬
は各期における売却益の有り・無しで発生する・しないが変わることや、売却益の多寡に
よってもインパクトが変わるため、実力分配金としての推移をより正確に反映するため、
この報酬は売却益に反映して説明を致します。紺色の実力分配金を比較しますと、23年
2月期および23年8月期の予想では、前期実績の3,235円からは減少する結果になって
おりますが、これは2つ影響による部分が大きくなっております。1つ目は赤枠内に記載の
通り、電気代収支の悪化の影響として23年2月期で前期比38円のマイナス、23年8月期
で前期比21円のマイナスになっていることです。2つ目は外部成長の吹き出しに記載の
通り、入替えでの売却料が取得料を上回っている結果として、23年2月期で前期比19円
のマイナス、23年8月期で前期比12円のマイナスとなっていることです。一方、これらの
影響の合計額と比べると、実力分配金の落ち込みの方が小さくなっております。これは、
賃料収入増の吹き出しに記載の通り、いずれの期も賃料収入を着実に増加させることなど
によりまして、マイナス影響を抑えているためであり、仮に電気代の影響が無かったと
すれば、プラス成長を継続して入りこととなります。2つの影響のうち、電気代については、
テナントへの転嫁など出来る範囲の対応は行っておりますので、予想からの大きな改善は
見込みにくいと考えておりますが、もう一つの物件取得については、早期の実現により
まして、収益の上積みを目指してまいります。加えまして、緑色で示しているように、
いずれの期も入れ替えに伴う売却益が実現致しますが、23年2月期おいては、先ほど申し
上げました方針に基づき、半年前予想から23円プラスとなる3,312円まで上乗せして還元
し、それを上回る部分で内部留保を拡充することと致します。新たな入替え実現を目指す中
で、売却益での上積みも目指してまいります。
33頁からESGについて説明致します。2015年以降本投資法人ではERSGに関する様々な
施策に取り組んでまいりました。今般、新たなサステナビリティ目標としまして、2050年
カーボンニュートラルを設定しましたので次の頁で説明しますが、本年度のGRESB評価
が、アジア総合型上場ファンドのセクターリーダー、5—Starsとなったことを合わせて報告
致します。
34頁をご覧下さい。左上に記載の通り本投資法人では、「持続可能な社会の実現が投資法人の成長には不可欠」との考え方に基づき、これまでマテリアリティ設定による長期目標設定、
TCFDシナリオ分析によるリスク・機会の把握などに取り組んでまいりました。この流れ
を踏まえまして、今般、本投資法人としましても1.5°Cシナリオの実現を目指すこととし、
2,050年のカーボンニュートラルという目標を設定致しました。目標達成に向けましては、
主に記載の5つの施策に取り組むことと致します。左下に記載の通り、今後につきまして
も、TCFD定量開示に向けた分析結果の精査や、その結果を踏まえた運用戦略の策定など
ESGに関する取り組みの検討を続けてまいります。
35頁と36頁では、社会面の取組みとして、GEMSにおける子育て家庭や地方創生の支援・
施策、テナント満足度の向上施策、運用会社独自の社会的活動について記載しております。
中でも、先ほど説明しましたGEMSシリーズでの人材募集支援については、テナントから
も大変高く評価を頂いていることから、本投資法人の収益向上にも寄与するESG施策と
考えております。その他の取組みについては37頁以降に記載しておりますので、後ほど
ご確認頂きたくお願い致します。
最後になりますが、これまで説明しました通り、全般的に前向きな動きはありつつも、
いくつかのセクターにおいては、依然としてストレスが掛かる運用環境が続いております。
又、エネルギーコストの上昇といった新たなストレスも発生していることで、依然として
気が抜けない状況となっております。一方、そのような環境においても、本投資法人に
おいては、各物件が備える競争力、運用会社独自の工夫や取組み、野村不動産グループを
スポンサーに有する様々な強みなどを通じて、大型の総合型リートならではの安定感を
引き続きお示しすることが出来ているのではないかと考えております。今後も全関係者が
一丸となりましてパフォーマンス向上に取り組んでまいりますので、引き続きのご支援を
お願いしたく存じます。
以上を持ちまして、野村不動産マスターファンド投資法人の2022年8月期の決算説明を
終了致します。
ご視聴頂きまして、誠に有難うございました。