日本ロジスティクスファンド投資法人 2022年7月期決算概要

日本ロジスティクスファンド投資法人
2022年7月期（第34期）決算動画説明書&質疑応答
動画 　 　https://www.net-presentations.com/8967/20220914/amksoa/
資料　 　https://ssl4.eir-parts.net/doc/8967/ir_material_for_fiscal_ym/123590/00.pdf
説明者 　 日本ロジスティクスファンド投資法人　執行役員　兼
　　　　　 三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社　代表取締役社長 亀岡 直弘
説明
説明を始めさせて頂きます。3頁をご覧下さい。先ず初めに、少々お時間を頂きまして、
投資家の皆様に私から、一言申し上げたいと思います。2020年9月の決算説明会において、
事業決定について説明させて頂いた浦安物流センターの再開発、OBRが、当初の予定通り
のスケジュールで引渡しまで完了し、本年8月より100%稼働で収益貢献を始めました。
同プロジェクトは既存建物の解体、新規物件の開発共に、想定通りのスケジュールで進み、
リーシングについても、竣工よりも1年半近く前に、当初想定上の賃料水準で、100%契約
済みとなるなど、極めて順調に進捗致しました。平屋建ての築古物件を、4階建ての最新
スペックの物流施設に建て替えたことで、賃貸可能面積の拡大や、賃料単価の増額により、
年間NOIが4.6倍に増加するなど、大幅なバリューアップに成功した他、東京湾岸エリア
のプレミアム立地でありながら、6.9%という非常に高いNOI利回りを実現致しました。
こうしたOBRに代表されるように、本投資法人では、自律的、主体的な成長戦略を、従来
より推進してまいりましたが、足元では課題と位置付ける物件取得におきまして、体制の
強化と業務プロセスの変革を続けており、引続き一口当たり分配金の目標達成に向け、物件
パイプラインの拡充を図っております。尚、物件取得体制の強化、見直しについては、半年
前の前回の決算説明会でも説明致しましたが、足元、結果が出ている保有物件の管理運用
体制の強化・見直しの成功体験を踏まえ、機能分化と業務プロセスの改善、人員やマネジ
メントの強化・拡充などを推進しており、果実化に向け足元でも手応えを感じつつあります。
又、既存パイプライン案件においても、物件取得に向け開発工事が進むなど、案件Status
が進捗しているほか、資本市場における環境変化を踏まえ、取得時期をより柔軟に調整でき
るブリッジスキームの構築等を通じ、案件の良質化についても対応を行っております。物件
取得に先んじで、体制の強化・見直しを実施した内部成長に関しては、好調を維持しており、
賃上げやリテナント対応が順調に進み、着実なDPU成長を実現しております。取り決めを
加速しているESGに関しましても、GRESBにおける最高位評価の5Starsの獲得に続き、
MSCIのESG格付けにおいても、2年間で3ノッチ改善し、J-REITで最高位となるAAを
獲得するなど、内部成長と同様引続き成果が出ております。コロナ禍に加え、地政学上の
緊張の高まりやインフレ・金利上昇など外部環境が大きく変化する中、REIT運用において
は、これらの変化に柔軟かつ適切に対応していくことが、従来以上に重要になってきている
と考えておりますが、本投資法人では、物流REIT最長の運用実績に裏打ちされた運用力に
磨きをかけ、新成長戦略「Develop the Value」を着実に推進することで、1口当たり
分配金・NAVの安定と持続的な成長を追求して参りたいと思いますので、引続き宜しく
お願い申し上げます。
6頁をご覧下さい。本投資法人では上場以来、一口当たり分配金とNAVの安定と持続的
成長を追求していました。半年前の2022年1月期の決算説明会にて説明しました新成長
戦略、Develop the Valueにおいても、この方針に変わりはなく、Develop the Valueの前
の戦略であるActive Asset Managementを発展させ、更なる投資主価値の向上を目指して
まいります。スライド上段に記載の通り、本年2月に実施した公募増資に伴う外部成長や、
好調を維持している内部成長の効果により、DPUに関しては順調に成長し、巡航DPUは、
5,130円となり、Active Asset Managementにおける目標の5,000円を達成致しました。
新成長戦略、Develop the Valueの推進により、引続きDPUを安定的に成長させ、新たな
DPU目標の5,600円～5,700円の達成を目指してまいります。
7頁をご覧下さい。ここではDevelop the Value戦略の外部成長、内部成長、財務戦略、
ESGの取組みという4つの切り口で整理して、記載しておりますが、次頁以降で夫々の
内容について説明致します。
8頁をご覧下さい。先ずは、外部成長から説明致します。Develop the Valueの4つの切り
口の中でも、特に注力しているのが外部成長、物件取得力の強化になります。前回の決算
説明会でも説明しましたように、機能分化と業務プロセスの改善、人員の強化・拡充、
マネジメントの強化を推進し、物件取得体制の強化と業務推進プロセスの変革を進めて
おります。足元好調に推移している賃上げを初めとした内部成長に関しましても、数年前
より同様の考え方で、業務推進体制の大幅な見直しと強化を進め、現在その成果が出てきて
いる状況ですが、課題と位置付ける物件取得、外部成長においても同様の改革を実行中です。
その結果、体制強化前と比較し、情報取得件数、検討案件数ともに、着実に増加しており、
手応えを感じております。スポンサーからの取得、相対取引での取得、事業パートナーとの
共同開発など、引続き多様、且つ、独自のアプローチにてソーシング活動を行っていますが、
収益物件の取得競争の激化を踏まえ、足元では特に開発段階から関与することで、優良物件
を相対的に高い利回りで取得する取組みに注力し、パイプラインの拡充を進めています。
9頁をご覧下さい。具体的には、こちらのスライドに記載していないものや、検討中の案件
を含め、パイプラインの積上げが進んでいるほか、既存のパイプライン案件についても、
実際の物件取得に向け、案件Statusが進捗しています。尼崎物流センターにつきましては、
リーシング対応は100％完了しており、予定通り本年11月に竣工する見込みです。一宮
案件については、大規模案件ではありますが、竣工までまだ時間がある中、リーシングが
順調に進捗しているほか、工事についても着工しました。福岡太刀洗案件についても、先日
地鎮祭を行い、無事着工しており、又、竣工後のブリッジスキームについても手当てが完了
しました。今後、リーシング対応をしっかり行ってまいります。CRE提案を行い、優先
交渉権を獲得していた新木場案件については、ブリッジスキームの構築が完了し、取得に
向けた確度がより高まりました。
10頁をご覧下さい。注力分野である事業パートナーとの協同開発は、本投資法人、資産
運用会社が有する開発ノウハウを活用し、主体的に案件化することを通じ、開発利益の一部
を享受することが可能となり、優良物件を相対的に高い利回りで取得する取組みになり
ます。スポンサーからの取得と比較して、資産運用会社で手間暇がかかりますが、その分
取得する物件のエリアや仕様、そしてテナントや取得時期等につき、より主体的、自立的に
選択することが出来るという面もあります。スライド下段には取り組み事例を記載して
おりますが、エクイティ調達環境のボラタリティが高まっている現状も踏まえ、取得時期に
より柔軟性を持たせる目的で、ブリッジスキームの構築を進め、案件の良質化を図っており
ます。引続きリスクを適切に見極め、必要に応じて低減策を図りながらコントロールし、
物件パイプラインの積上げを進めてまいります。
11頁をご覧下さい。冒頭でも申し上げましたように、浦安物流センターのOBRが予定
通り完了し、8月1日より収益貢献を開始しました。再開発により賃貸可能面積が、3.9倍
になった他、賃料単価も1.3倍に増加し、年間NOIは4.6倍になるなど、大幅なバリュー
アップに成功しております。工事に関しては、既存建物の解体、新規物件の開発とともに、想定通りのスケジュールで進み、リーシングについても、竣工の1年4ヶ月前という早い
タイミングで、当初の想定以上の賃料水準で決まるなど、非常に好調に進捗しました。
結果、東京沿岸エリアのプレミアム立地でありながら、6.9％と高いNOI利回りを実現する
とともに、ROICについても7.0％を見込んでおります。
12頁をご覧下さい。OBRについては、浦安を含め過去5件の実績があり、物件の資産
価値や収益力の向上に成功しており、投資家の皆様からも高く評価を頂いておりますので、
今後も引き続き、OBRの実施によるバリューアップを進めてまいりたいと考えております。
尚、スライド記載のOBRの実施基準を踏まえたOBRの候補物件は、現在8物件となって
おり、潜在的な床面積の増加余地は、ポートフォリオ全体の約11％となっております。
今後もテナントリレーション等の諸条件を考慮しつつ、本投資法人にとってベストの
タイミングでの、OBRの実施を検討してまいります。又、OBRの余地を広げる目的で、
引続き工場や商業施設等他用途からの転用や、一体でのOBRを前提とした、既存物件の
隣地所在案件のアプローチについても、検討してまいります。
13頁をご覧下さい。内部成長について説明致します。保有物件の管理・運用においては、
物件毎の状況を見極め、物件ごとに、若しくは、同じ物件に対しても、タイミングやその時
の状況によって、攻めのアセットマネジメントと守りのアセットマネジメントを駆使した、柔軟な対応と行い、力強い内部成長を実現しております。尚、賃料増額や高稼働の維持と
いった収益面に加えて、足元のインフレに伴うコスト増の影響については、柔軟、且つ、
能動的な対応を行い、ProactiveにControlしていくことで、キャッシュフロー、資産価値
の向上に努めております。
14頁をご覧下さい。テナントとの再契約交渉については、引続き好調に推移しており、
スライド右側に直近の事例を記載しておりますが、しっかりと賃料増額が出来ております。
今後も、目標としております中長期での平均3％から4％以上の賃料増額を、しっかり達成
するだけでなく、引続き、目標以上の高い賃料増額を獲得できるように、戦略的なテナント
交渉を進めてまいります。
15頁をご覧下さい。スライド下段のグラフの通り、現在進行中の2023年1月期に満期を
迎える賃貸借契約につきましては、再契約等の対応が100％完了しております。2023年
７月期については、対応が完了している比率は41.2%ですが、テナントとの交渉は着実に
進捗しております。又、2023年1月期に満期を迎える契約では、テナント退去が2件予定
されておりますが、戦略的、且つ、先手を打ったリーシング活動の結果、リテナント前との
比較で、2.4%の賃料増額となる条件での契約締結や、ダウンタイム無しでの新たな賃貸借
契約の締結に成功し、リテナント対応が完了しました。
16頁をご覧下さい。優良立地、安定的なテナント荷物の構成を背景に、又、戦略的な
テナント交渉を行うことで、ポートフォリオ稼働率については、足元で100%となっている
ほか、スムーズなリテナント対応により、2023年1月期及び7月期の期末稼働率について
も100%を予想しております。
17頁をご覧下さい。足元の燃料費の高騰は、電気代の上昇としてリートの運用にも影響を
与えておりますが、本投資法人においては、全52物件のうち37物件、使用電力量ベース
で65%のテナントが、電力会社と直接契約を締結しており、本投資法人が電力会社と契約
している物件は15物件、使用電力量ベースで35%のテナントのみとなっております。又、
本投資法人が電力会社と契約している物件においても、物件全体、若しくは、テナント
専有部についてパススルーでテナントに繋いでいる物件がありますので、電気代上昇の
影響を受けるのは、5物件、使用電力量ベースで全体の13%のみとなっております。全体の
12.6%のテナントにおいて、本投資法人が電力会社に支払うコストと、テナントから徴収
する収益の差額が発生しますが、対象となる3物件のうち2物件において、2022年7月期
以降、テナントから徴収する電力料金の単価を、10%程度増額とする対応を行っております。
電気代上昇によって影響を受ける割合は、そもそも限定的でありますが、影響を受ける部分
に関しましても、テナント徴収単価を値上げするなどによりまして、インフレに伴うコスト
負担をしっかりと抑制しております。
18頁をご覧下さい。財務戦略について説明致します。本投資法人では、引続き金利の固定
化と返済期限の分散を図り、金利上昇への対応を確保しています。尚、各期の平均借換え
金額は70億円程度、有利子負債総額の6%程度となっています。又、高い格付け、信用力
を生かし、調達コストの低減も図っております。
19頁をご覧下さい。手元流動性につきましては、浦安物流センターのOBRの工事代金の
支払いが終了した後の、2023年1月期末時点の想定で75億円程度あり、又、記載の通り、
総資産LTV45%、50%までに、夫々64億円、344億円の借入れ余力があります。スライド
下段には、これらの資金を借入金の返済、レバ下げ、物件取得、自己投資口の取得などに
活用した場合のシミュレーション結果について記載しておりますが、いずれにせよ手元
流動性や借入れ余力につきましては、柔軟、且つ、機動的に活用していく方針です。
20頁をご覧下さい。足元NAV倍率は1倍を超え、投資口価格はプレミアムの状態にあり
ます。公募増資の実施につきましては、NAV倍率に加え、キャピタルマーケットの環境も
考慮し、投資主価値の向上に繋がる良いDealになるようであれば、今後も検討してまいり
ます。又、NAV倍率が1倍から著しく低下した場合には、Buy-backについても、適宜検討
してまいります。
21頁をご覧下さい。ESGについては、引続き多くの進展がありましたが、ここでは、
ポイントのみ紹介させて頂きます。詳細につきましては、本資料のAppendixやWeb-site
に記載しておりますサステナビリティレポートを参照下さい。第三者評価については
GRESBの2021年評価で、最高位評価となる５Starsを取得したのに続き、MSCIのESG
格付において、2年間で3ノッチ改善し、J-REITで最高位となるAAを獲得しました。
引続きESGの取組みの進捗の目安として、外部機関からの評価、格付けを意識した対応を
行いたいと思います。又、グリーンビルディング認証については、52物件中30物件で取得
し、ポートフォリオレベルでの取得比率についても順調に向上し、約70%となりました。
GHG排出量については、2030年度までに、2021年度と比較し38%削減し、2050年まで
にネット0（ZERO）とする目標を設定しました。又、2030年度の目標が、パリ協定に整合
していることに関して認定を受けるべくSBTを申請中です。ESGにつきましては、引続き
リート運営上の重要課題と位置付け、取組みを強化してまいります。
23頁をご覧下さい。2022年7月の実績について説明致します。当期には公募増資を行い、
久喜物流センター、板橋物流センターを取得しました。公募増資関連費用約50百万円の
発生を初め、一部でコストの増加もありましたが、物件取得による外部成長に加え、既存
保有物件においても、賃料増額等のバリューアップが順調に進捗した結果、増収・増益と
なりました。営業収益は、前期比44千万円増加の961千万円。NOIは、前期比34千万円
増加の795千万円、当期純利益は、前期比22千万円増加の463千万円となり、一口当たり
分配金は、前期比84円増加の4,955円となりました。
24頁をご覧下さい。2023年1月期の業績予想です。当期はOBR後の浦安物流センターが、
期初より100%稼働となり収益貢献するほか、2022年7月期の期中に取得した久喜物流
センター、板橋物流センターが通期で収益に寄与するなど、外部成長効果と引続き好調な
賃料増額に伴う内部成長効果等で、収益・利益とも大きく伸びる見込みです。営業収益は、
前期比47千万円増加の1,008千万円、NOIは、前期比32千万円の827千万円、当期
純利益は、前期比22千万円増加の485千万円、一口当たり分配金は、前期比235円増加の
5,190円を予想しています。
25頁をご覧下さい。続いて、2023年7月期の業績予想の説明です。当期は引続き賃料増額
に伴い、営業収益が増加する一方、浦安、久喜、板橋において、固都税の費用化が始まる
など費用も増加する見込みです。営業収益は、前期比3千万円増加の1,012千万円、NOI
は、前期比8千万円減少の819千万円、当期純利益は、前期比6千万円減少の479千万円、
一口当たり分配金は、前期比60円減少し、固都税考慮後の巡航水準となる5,130円を予想
しています。尚、期末稼働率は、2023年1月期、2023年7月期ともに、100%を予想して
います。
冒頭でも申し上げました通り、コロナ禍に加え、地政学上の緊張の高まりや、インフレ、
金利上昇など外部環境が大きく変化しており、リート運用においてはこれらの変化に柔軟、
且つ、適切に対応していくことが、従来以上に重要になってきていると考えております。
本投資法人では、物流リート最長の運用に裏打ちされた運用力に磨きをかけ、新成長戦略
Develop the Valueを着実に推進すること、そして、足元注力している物件取得体制の強化、
見直しを通じ、一口当たり分配金、NAVの安定と持続的な成長を追求してまいります。
そしてDPUの当面の目標である5,600円から5,700円を、早期に達成してまいりたいと
考えておりますので、引き続き宜しくお願い致します。
ご清聴、有難うございました。

質疑応答
Q：開発段階からの関与することで、取得得機会を創出するとのことでしたが、どのような
プレイヤーにアプローチをされているのか。それと、アプローチの手法としては、独自
のものなのか、或いは、スポンサーと協力してとか、どのような形で進められているの
か教えて頂きたい。
A：リース会社、中堅のゼネコン、過去の実績としては物流会社と協働して来ました。我々
はOBRを通じた蓄積した開発ノウハウがあり、こうしたノウハウを提供することで、
より有利に交渉が出来る相手との協働というのが、この事業を始める時のコンセプト
でした。リース会社や物流会社には開発ノウハウがなく、我々が開発ノウハウを提供し、
一方、リートである我々が取りたくないリスクと言うのがあり、そのリスクを相手側に
取って頂くという形で役割・分担をして、より有利な条件で、良い物件を買うという
取組みを行って来ました。段々我々のノウハウが増えるに従い、より大きなプレイヤー、
開発ノウハウがあるプレイヤーとも組めるようになって来て、例えばデベロッパーと
して大きな実績はあるが、物流に関してはそこまでやっていない会社と組めるように
なってきております。その意味では、組む相手も徐々に変わってきています。それと、
過去に組んだ方々が、とても良い取組みであったということで、当初は我々が声を掛け
ていたのが、過去に組んだ方々が土地を探して来て、声を掛けて頂くケースが増えて
来ております。その意味では、独自のルートが多いのですが、スポンサーに関しても、
例えば我々が発掘した案件で、スポンサーに声掛けをするとか行っております。
スポンサーなので、全く違う会社と組むよりは、踏み込んだ協力が出来るのではないか
ということで、スポンサーと協力とか、又、三井物産グループのリース会社もあります
ので、スポンサー先の協力会社もありますが、基本は独自で開発して来たルートで
あり、そこから我々の代わりにソーシングする方が増えてきた、というのが現在地と
考えております。

Q：分配金の目標として10%の成長、5,600円から5,700円とのことでしたが、何年位で
　　達成したいと思っているのか、年率何%で成長させていきたいというものがあれば、
教えて頂きたい。
A：分配金の当面の目標の達成時期ですが、3年から4年位で達成したいと考えております。
　　今好調な内部成長、賃上げをコツコツとやっていくのに加え、我々のシミュレーション
では、500億円の物件取得で十分達成できる水準と考えており、足元のパイプラインの
積み上がり、パイプラインの竣工時期、購入のシミュレーションをしていくと3年
から4年あれば十分達成出来ると考えております。年率で言うと、幅はありますが、
概ね3%とかで考えて行ければ良いかと思っております。この中には、OBRは入れて
おりませんので、良いタイミングでOBRが出来てくると、更にアップサイドという
ようなこともお見せできるのではないかと考えております。
　　
Q：御社に対して、しっかりと安定してきているという印象を持っているのですが、
　　マネジメント体制、人材の安定・強化面で、ここ数年変わって来たのか、或いは、
さほどの変化はなかったのか。又、今後も継続して人材の安定・強化を行っていけそう
なのか、ご意見を伺いたい。
A：変わったのか、変わっていないのかという観点からは、変わっていますし、意図して
変えてきたと言えます。人材の量ですが、例えば、足元、成果が出ている物件の運用
管理の部分に関しては、当初大体5名体制（兼務もあり）でやっていましたが、足元は
倍以上の13名に増えていますし、足元、力を入れて取組んでいる物件取得に関しても、
採用も含めて強化しており、5名体制から2倍の10名体制に拡大しております。勿論、
人が増えたというだけでなく、仕事のやり方も大きく見直しており、個人商店のやり方
であったものを、組織的に役割・分担し、責任を明確にさせることで、よりうまく回る
形で進めおります。又、マネジメント層に関しても、他社からの採用とかも含めて強化
してきており、質・量ともに人材、マネジメントを変えておりますし、業務プロセスに
ついても大きく変えました。足元も物件取得のところで改革を続けていますし、今後に
ついても引続きこの部分は強化したいと考えていますので、ご期待頂ければと思い
ます。今、内部成長で成果が出ていますが、外部成長でも同じような成果を、早く
出せるようしたいと思っております。

Q：業界最高水準の含み益であり、最大の強みの一つだと思いますが、これを一旦売却して
投資家に還元することは、投資口価格の上昇に繋がり、大切なことだと思っております
が、売却についてのお考えを教えてください。
A：物件の売却に関しては、現時点で具体的に検討しているものはありません。方針と
しても、売却をしてどんどん配当を出していくということは考えていないというのが
足元の状況です。含み益もありますし、実際マーケットに出すと鑑定価額以上の価格で
売れるということで、ポテンシャルとしてはあるかもしれませんが、安定的にDPUを
成長させる、安定的に一口当たりのNAVを成長させるということを目標に運用して
おりますので、売却して一過性で出していくよりは、保有していきたいと思っており
ます。現状の物件が、非常に利回りの高い物件が多くて、これだけ収益を生んでいる
のであれば、保有していた方が最終的に安定的な分配に繋がり、投資家の皆様のために
なると考えております。勿論、ポテンシャルもありますので、そのような声が投資家様
から多いようであれば、売却についても検討していきたいと思いますが、足元の方針と
しては、考えておりません。過去に売却している案件はありますが、それは、毎期、
毎期全ての物件をレビューしていく中で、売却の判断をし、売却しております。先ずは、
　　賃上げできるのかどうか、そして、CAPEXをかけて対応していく、例えば千葉北の様
　　に大規模修繕をして大幅な賃上げに結びつけるとか、そして、建て替え（OBR）を検討
したうえで、売却の方が投資家利益になると判断した物件に関しては、過去にも売却を
しており、今後においてもこのような売却はあるでしょうが、意図的に安定的に稼働し
ているものを売却していく方針ではありません。

Q：10頁では、パイプラインのイメージの記載となっておりますが、大まかな総額感、取得
の前のイメージ感について教えて頂きたい。先ほど、500億円程度の取得で、新しい
目標のDPUは達成可能とのことでしたが、それに見合うパイプラインがあるのか確認
したいと思っています。
A：足元のパイプラインは900億円弱程度あります。半年前の決算説明会においては、
800億円程度と申し上げていたと思いますが、半年で100億円弱の増となっており
ます。内訳としてはスポンサー関連が3割から4割くらい、足元一番注力している
事業パートナー様との協同開発の部分が半分弱といった内訳です。因みに9頁に記載
している案件だけで言いますと、大体600億円から700億円の間ですので、ここに
記載していないものも含めて900億円弱となります。又、我々の取得の利回り目線と
しては、4%前半から中盤位というところであり、足元、構築しているパイプラインと
しては、例えば10頁で記載の通り、事業パートナー様との協同開発で、市場利回り
よりも高い利回りで、相対的に高い利回りで買うという案件もありますので、我々の
取得目線である4%前半から中盤よりも、更に高い利回りが見込めると考えております
が、マーケットに良いものがあれば、ある程度強い利回りのものを買ってくることも
ありますので、そうした物件との組み合わせの中で、利回りを作っていきたいと考えて
おります。今ここに載せているものは、我々のターゲットよりも高い利回りが取れる
ものです。又、先ほど900億円弱と申し上げたものの中には、OBR候補8物件は含め
ておりません。OBRに関しては、どのタイミングで出来るのかは、テナント様との
関係もあり、明確ではない部分もありますが、OBR8物件全てを実行した場合には、
300億円程度のAUM、増加効果があると思いますので、アップサイドと捉えて頂けれ
ば良いかと思います。

Q：900億円にOBRの300億円を加えて、1,200億円のパイプラインがあるとの理解で
良いでしょうか
A：先ほど申し上げましたように、OBRはテナント様との関係もあり、タイミングが
読めないこともあり、アップサイドとして捉えております。パイプラインはどれ
くらいありますかとの質問があれば、900億円弱が、Simple Answerになると思い
ます。

Q：OBRは8物件ありとのことで、ただタイミングが難しいとのことですが、浦安と比較
して、利回り目線とかどのような可能性があるのでしょうか。先になるので、資材価格
の高騰など読めない部分もあるかと思いますが、どのような方針で進めるのか教えて
頂きたい
A：Appendixの32頁に過去実績を載せております。OBRに関しては、個別要因が非常に
大きいので、これくらいというのが言いにくいところがありますが、浦安の場合は
1階建てを4階建てにしましたが、未消化容積を使うことを非常に大きなバリュー
アップの源泉としています。又、デベロッパー様から買う場合には、デベロッパー様が
取る開発利益にあたる部分を払う必要がないというのも、より高い利回りで物件を
買うことが出来る要因になっており、この2点は、どの案件も共通しています。
なかなかこれくらいというのは申し上げにくいものがありますが、今後も過去物件と
同じような利回り目線、リターン目線を出していきたいと考えておりますので、32頁
を参考にして頂ければと思います。クリアな回答ではなくて申し訳ありません。

Q：工場、商業施設とか他用途からの転用とありますが、こうした物件を取得する時の共通
事項というのはどのようなものがありますか。工場は別かもしれませんが、ライバルと
比べると物流施設は高いポテンシャルが有り、又、ライバルは相対的に少ないので価格
を低く抑えられるとか、現状の引合い状況も含めてお教えい頂きたい。
A：12頁の下段のポテンシャルで、他用途からの転用ですが、郊外型の商業施設で物流施設
と非常に立地が似ているものがあります。Shopping Mall、大型スーパー、ホーム
センター、自動車ディーラーとかでしょうか。そうしたものの中で、相対的に魅力が
落ちてしまっているものもあります。実店舗で買われるものの、消費がe-Commerceに
代わっていく中で、物流施設の方がより高い評価をされる余地があると思われ、ここで
ある種のArbitrageが出来るのではないかというのが我々の仮説で、そうした仮説に
基づきソーシング活動を行っているところです。足元、まだ具体的に検討している案件
はありませんが、過去にいくつか具体的に進んだ案件があります。過去に、郊外の商業
施設で、物流施設として我々が評価した方が強い評価が出来ると確認が出来て、入札に
入っていったのですが、その案件は郊外ではあったのですが、駅からは近かったという
ことで、マンションデベロッパーがより高い評価をして、購入されたという事例があり
ました。もう少し立地が悪かったら物流施設の方が強かったかなと考えております。
個別性がありますが、先ほど言ったようなArbitrageは成立すると考えておりまして、
今、より面を広げてソーシング活動を行っておりますので、一つでも実績が出てくると
次にも繋がりますし、投資家の皆様にも、言っているだけではなく出来ることをお示し
するためにも、早く、一つでも実行して、実績としてお見せしていきたいと考えており
ます。
これにて、質疑応答を終了します。
本日は、第34期決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございました。