日本リート投資法人　2021年12月期決算概要

日本リート投資法人
2021年12月期（第19期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.video-streaming.net/ir/3296/2021_12_19/
資料　
https://www.nippon-reit.com/file/term_errata_list-5c9af7f9c74793282707d50e871c17b0a6ff1435.pdf
説明者　双日リートアドバイザーズ株式会社　代表取締役社長 杉田 俊夫
説明
皆さん、こんにちは。　双日リートアドバイザーズの杉田でございます。
日本リート法人の2021年12月、第19期の決算動画をご視聴頂き、誠に有難う
ございます。
新型コロナ株の影響は、オミクロンウイルス蔓延の状況は、オミクロン株を中心に拡大の
様相を呈しており、一向に収束する気配が見られません。かかる社会情勢に鑑み、今回も
動画による説明とさせて頂きますので、何卒ご理解ほどを宜しくお願いします。」
それではこれより、日本リート投資法人の、2021年12月期、第19期の決算実績と、
第20期、第21期の業績予想、そして、今後の成長戦略についてご説明差し上げます。
どうぞ宜しくお願い致します。
3頁をご覧下さい。第19期の決算ハイライト、業績は記載の通り。
一口当たりの分配金は予想と同額の11,665円での着地となりました。
外部成長ですが、昨年8月に実施した、資産の入れ替え、即ち4物件86億円の売却と
8物件76億円の取得によって、第19期末現在の資産規模は、107物件2,559億円と
なっています。そしてその時点のパイプラインは、ブリッジファンドとスポンサーである
双日のウエアハウジングを合わせ、８物件62億円です。
内部成長の実績ですが、全体の稼働率は98.1%。うちオフィスの稼働率は98.6%と
高稼働を維持できましたが、第19期のオフィスのネット月額賃料改定実績は、契約更新と
テナント入れ替え合わせて、ネットで225万円の減額となりました。前期は164万円の
増額でしたが、今期はマイナスとなりました。後程、改めてご説明しますが、新型コロナの
影響長期化で、厳しさを増しています。
又、賃料以外の収益力であるエンジニアリング・マネージメントによるNOI向上
見込み額、年換算で1,724万円、DPU換算で19円アップの実績となりました。
そして第20期、第21期の業績予想ですが、第20期の一口当たり予想分配金は8,586円、
第21期の予想分配金は8,159円となります。新型コロナの影響が、従前の予想以上に
長引いており、第20期、21期ともに賃料の伸び悩みに加え、100坪を超える広めの
オフィスを中心にダウンタイム、並びにフリーレント長期化、更にリーシング手数料の
増加によって、CF改善の遅れを想定しております。後程ご説明しますが、
新型コロナの影響長期化を受け、業績予想算出にあたり、ダウンタイムとフリーレントの想定期間につき、従来より長めの前提としました。又、第20期については、
第5回資産入れ替えの一環として、オフィス1物件の売却を行いますので、それに伴って発生する、一口当たり283円相当の不動産売却益を分配します。
4頁をご覧下さい。決算の実績と業績予想について要点を申し上げます。
詳細については、後ろの25頁から27頁に掲載しておりますので、後程ご確認下さい。
先ず、第19期の実績です。当期純利益は、53億3,500万円となりました。
前期第18期との比較、即ちC－Aにおいて、4億7,700万円の増加となりました。右側に
主な変動要因を記載しております。第19期は、新型コロナの影響による賃料収入の減少を
主因として、賃貸事業の収益が約6,000万円減少しました。第18期比較不動産等売却益が
約6億9,000万円増加したことによって、営業収益が約6億3,000万円増加しました。
一方で、水道光熱費や修繕費、控除対象外消費税の増加等による営業費約8,700万円の
増加と、営業外費用1,200万円の増加等によるもの、結果、当期純利益は53億3,500万円
となりましたが、一口当たり分配金は予想通り11,665円とし、それを超える約8,700万円
につきましては、将来に備え内部留保とさせて頂きました。又、前回公表の予想対比、即ち、
C－Bについては、トップラインは、ほぼ予想通りであった一方で、修繕費や
リーシング費用のなどの営業費減少等によって、当期純利益は約8,700万円の超過達成と
なりました。そして、今申し上げましたように、その超過分は、内部留保とさせて頂きます。
結果、内部留保の金額は、従前からの繰越金を含め、約1億500万円、発行済み投資口数
で割り返しますと、一口当たり234円となります。
5頁をご覧下さい。第20期と第21期の業績予想について申し上げます。
第20期の当期純利益は、38億6,300万円を予想します。第19期の実績との比較、即ち、
B－Aでは、当期純利益が14億7,200万円の減少となります。第20期については、
第19期比較、各ラインでプラス・マイナスありますが 、不動産等売却益が
14億7,400万円減少することが主な要因です。結果、一口当たり分配金は、8,586円の
予想となります。
そして、第21期の予想純利益は、36億7,100万円を予想しています。
第20期予想との比較、即ち、C－Bでは、当期純利益が1億9,200万円の減少となります。
要因としては、第20期に計上予定の不動産等売却益、約1億2,700万円の剥落に加え、
新型コロナの影響長期化を織り込んだ営業集英の減少や、リファイナンスに伴う
支払増加に拠るものです。結果、現時点の分配予想金8,159円としています。
6頁をご覧下さい。投資主価値である一口当たり分配金とNAVの推移です。
上段の折れ線グラフで示している一口当たりNAVについては、今回多くの物件について鑑定価格が売買市場の価格を反映したことを受け、前期比25%上昇し、39万5,764円と
なりました。一方で、棒グラフで実績と予想を示している一口当たり分配金については、
ただいま実績と予想のところでご説明しましたように、新型コロナ影響の長期化を受け、
この先。低迷状態が継続する予想です。要因としては、相対的にダウンタイムが長期化して
いることに加え、埋め戻し優先のため、長目のフリーレント付与とリーシング費用の増加に
よってCFが伸び悩んでいるものです。そういった実態を踏まえ、予想策定に
おいて、とりわけ、基準階面積100坪を超える物件については、ダウンタイムと
フリーレントの前提を長目に設定し直したこともあり、第21期は、第20期比較、更に
落ち込む想定としているものです。そして、中期的には、この新型コロナの収束を機に、
巡航一口当たり分配金9,000円台を見据えた成長を目指したいと思います。
9頁をご覧下さい。この頁では、第19期末現在のポートフォリオ概要をパイチャートで
示しております。
冒頭で示しましたように、期中で実施しました資産入れ替え後のポートフォリオの姿です。
従前比較、オフィスから住宅へ若干シフトしていますが、右側の地域別割合も含め、
引き続き都心のオフィス中心のポートフォリオとなっています。ただ、後程パイプラインを
お示ししますが、現状、オフィスの取得環境が厳しいこと、賃料の安定性という点を
勘案した場合、もう少しだけオフィスから住宅へ、割合をシフトすることも一つの選択肢
と考えております。
又、10頁で、物件、並びにテナントの分散状況を示していますが、引き続きリスク体制の
強いポートフォリオであることを示しています。この分散が無ければ、かかる状況下での
リーシングには、今以上に苦戦を強いられていたと思います。
それでは続きまして、第19期の運用状況についてお話します。
12頁をご覧下さい。コロナ禍の状況を踏まえた環境認識と運用戦略についてご説明
します。
先ず、売買マーケットの現状認識と今後の見通しですが、気引き続き都心や3大都市圏、
並びに中核都市においては、好調な資金調達環境を背景に不動産取引価格は高値圏で
推移しています。今後の見通しについても、世界的に上昇傾向にある金利動向や、
新型コロナの影響には注視が必要ですが、基本的に、かかる状況は暫く継続すると
考えられます。それを踏まえた外部成長戦略としては、引き続き• ポートフォリオ・
リファイニング戦略の継続によって、成長性とディフェンシブ性を兼ね備えた
ポートフォリオの質の向上を目指すと同時に、保有物件の高い流動性を活用した
タイムリーな含み益の具現化を図ります。
加えて、規律を順守したパイプラインの積み上げにも、引き続き取り組んでいき、公募増資を視野に入れた外部成長を目指してまいります。
次に、賃貸のマーケットの現状認識と今後の見通しですが、オフィスの賃貸マーケットに
関しては、全体的には、一旦収束しかけた新型コロナのオミクロン株による感染再拡大に
よって、空室率上昇傾向と、賃料の緩やかな下落傾向が、もう暫く続くことが予想され
ますが、今後5年間の東京ビジネス地区のオフィス平均新規供給は過去10年の平均対比
減少することもあり、とりわけ中・小規模への影響は限定的と見ています。
住宅に関しては、東京経済圏への転入超過数は減少していますが、法人需要、ワンルームを
需要は回復傾向にあるため、稼働に与える影響は限定的であり、賃料は安定的に推移すると
みています。これらを踏まえた内部成長戦略としては、オフィスについては、各種施策に
よる契約稼働率の向上を目指すとともに、投資効率の高い戦略的バリューアップを主軸と
した内部成長の実現に取り組むと同時に、テナント満足度の向上の追求による収益性の
維持・向上と、テナント退去のミニマイズを目指す方針です。
目先、賃料の増額に大きな期待は持てない状況ですが、将来の増額を見据えた布石を
一つずつ丁寧に打っていく方針です。
そして、財務戦略としては、コスト上昇を極力抑えつつ、借入の長期固定化と、調達手法の
多様化を図る方針であり、ESGについても、持続可能な社会の実現に向けた貢献、
取り組みを継続する方針です。
では、13頁をご覧下さい。上場来の外部成長のトラックレコードを示しています。
当リートは、機動的、且つタイムリーな投資を通じて、投資主価値の最大化を図るため、
公募増資や資産入れ替えによって外部成長を遂げてきましたが、今、ご説明しましたように、
昨今の経済、市場環境下での外部成長戦略としては、パイプラインや新たな物件の数を活用した資産の入れ替えと、公募増資を見据えた外部成長に向け、双日との連携や、様々な
ルートを活用したパイプラインの積み上げにも注力する方針です。
14頁をご覧下さい。ここでは上段に、第19期実施分と第20期実施予定の第5回
資産入れ替えと、下段に現時点のパイプラインの状況を示しています。
前回もお話ししましたように、内部成長ポテンシャルの希薄が懸念される都心外周
オフィスの売却し、競合優位性のある都心6区オフィス、及び安定性の高い住宅に
入れ替えることで、ポートフォリオの安定性強化を図る方針としていますが、目指す
ところは中・長期的投資主価値の向上ということであり、マーケットの変調を捉え、
その時々で最適と判断する手法を機動的に追及しています。そして現時点の
パイプラインは、下段にお示しの通り、ブリッジファンドの6物件46億円と、
スポンサーウエアハウジングの2物件16億円の、合わせて8物件62億円の規模と
なります。先ほどもポートフォリオのところでも触れましたが、現状全て住宅ですが、
引き続き今後の成長を見据え、オフィスを含めた更なるパイプラインの積み上げに
取り組んでいるところです。
続いて運用状況についてご説明します。15頁をご覧下さい。
先ず、稼働率とフリーレント期間の推移です。冒頭、ハイライトでも申し上げましたが、
第19期末の稼働率は98.1%ですが、うち、オフィスは98.6%と高稼働を維持しています。
今後、第21期にかけて、全体的にはほぼ横ばいの稼働を予想しています。そして右側には
オフィスの契約稼働率と賃料稼働率、フリーレント期間の推移を示していまが、ご覧のように、
新型コロナの影響は、想定以上に長引いています。
退去率は第18期でピークアウトしていますが、埋め戻しにかかるダウンタイムと、
フリーレント期間の長期化の継続を想定しており、賃料稼働率は19期実績である95.3%に
対し、横ばいからやや下降に振れることを見込んでいます。
又、これは基準階面積100坪を超える物件におけるダウンタイムとフリーレント期間に
ついて、又、100坪未満の物件においては、ダウンタイムについて、従来比、保守的な
前提に置きなおして算出しているため。尚、先ほどの業績予想はこの賃料稼働率に基づいて作成しております。
16頁をご覧下さい。テナント入退去状況 及びテナント入替え時の賃料増減額、率の
推移です。左のグラフはオフィスにおける入退去面積と退去率です。退去率は第18期で
ピークアウトしており、ほぼ従前の状態に戻りつつあります。そして、この入退去の
タイミングにおけるオフィス賃料の増減については右側上段にお示しの通り、第19期は
ネットで、約255万円の減額となりました。
要因としてはいくつか挙げられますが、退去したテナントの賃料が高く、エリア的要素も
含め、リーシングに苦戦した物件や、床面積が100坪を超える物件での減額幅が大きく、
賃料を増額したテナントも同数ありましたが、ネットで大きく減額となったものです。
又、下段に示している住宅については、コロナ禍における減額も散見されましたが、
引き続きタワーコート北品川を初めとする東京、大阪、名古屋の主だったところにおける
増額が牽引し、ネットで30万円の増額となりました。
17頁をご覧下さい。賃料増額改定の実績、及び月額賃料増減額・率の推移です。
左側のグラフは直近5期の月額賃料増減額の推移ですが、第19期実績は29万円と、更に
減額しました。右側上段の円グラフは、紺色の部分が増額改定面積割合で、グレイの部分が
据え置き更新面積割合です。ご覧のように、交渉対象面積は、前期比増えていますが、
コロナ禍における交渉は容易ではなく、今期も減額改定は0でしたが、増額に終えた
テナント数も減り、結果、増額幅が減少したものです。
濃いグレイの④の部分は、交渉を見送った割合ですが、引き続き現環境下で交渉自体が
困難であることに加え、交渉することで退去を誘発するリスクを考え、慎重な対応と
なっていることを含め、増額改定が伸び悩んでいるものです。中にはマーケット賃料より
高いテナントもいますが、それらも含め、次回正常化時点での交渉となります。
18頁をご覧下さい。オフィスにおける賃料増減額・率の合計とレントギャップの推移です。
左側上段のグラフは、16頁の入れ替えと、17頁の契約更新、夫々における契約更改部分に
対する月額賃料の増減額と、その増減率を示しております。増減額は合わせて255万円の
減額となり、増減率はマイナス0.98%となりました。当期はテナント入れ替え、契約更新
ともに、今お話ししたような事情によって、厳しい状況となりました。
そして、右側上段のグラフでお示しをしているレントギャップですが、第19期末の状況は、
当リートのオフィス平均坪単価については16,133円と、継続して上昇した一方で、
マーケット賃料については、更に調整が進み、全体のマーケット賃料は16,570円と
下がりました。その結果、レントギャップのマイナス幅は、2.63%へと3.1％縮まりました。
このように、レントギャップが縮小してきていますが、下段のグラフでお示ししている
ように、レントギャップのマイナス幅が10%以上あるテナント数も相当以上いるため、
そういったテナントを中心に、引き続き、レントギャップの解消による賃料増額を目指して
まいります。又、前回もお話ししましたように、住宅に関しても物件を選別したうえで、
テナント入れ替えのみならず、契約改更新時の増額改定取り組みを開始します。
19頁をご覧下さい。エンジニアリング・マネージメントです。
エンジニアリング・マネージメントについては、毎回ご説明している通りです。
第19期のNOI向上につながる実績は、年間NOIベースで1,724万円のValue-upと、
そこに記載の通り、一口当たり分配金換算で、各期約19円寄与する施策を実施しました。
賃料総額が低迷している中において、収益の下支えの一助となり、且つ、テナント満足度の
向上等において、間接的に内部成長に寄与するこのエンジニアリング・マネージメントは、
一つの重要な戦略となっています。引き続き収益の直接的効果として一口当たり分配金を
毎期20円から30円程度押し上げ、同時に、テナントを引き付ける施策を打っていく
方針です。
20頁をご覧下さい。エンジニアリング・マネージメントの実績です。
古野、エンジニアリング・マネージメントは、2015年12月期、第7期から実施、
継続している施策ですが、ここで、第7期から19期までの主な施策について掲載して
います。内容は、後程ご確認頂ければと思いますが、定量的な効果としては、合計で年間NOIベース約3億9,000万円、一口当たり分配金換算で、各期433円押し上げの実績と
なります。
では続いて財務運営について説明します。21頁をご覧下さい。
左側上段は、有利子負債の状況です。第19期末時点で有利子負債残高1,326億2,000万円
となり、長期比率は100%、固定金利比率は97.2%でした。
左側下段はLTVの推移ですが、第19期の末総資産ベースLTVは、48.0%となりました。
引き続き45%から50%のレンジでコントロールしていきます。又、時価ベースLTVは、
40.4%となります。
右側には借入先の一覧を示していますが、ご覧の通り三菱UFJファイナンシャルグループ
を中心とする各金融機関様から盤石なサポートを頂戴しております。引き続き、
投資法人債の発行を含め、健全な財務体質の維持・向上へ向けて取り組んでまいりたいと
思います。
22頁をご覧下さい。
左側上段は、第19期に実行したリファイナンスの概要です。収益とコストのバランスを
見ながら、徐々に長期化を図っていくという方針に基づいて、期日が到来した借入金
100億円について長期化を図っていますが、今回初のグリーンボンド20億円、10年債を
発行しました。右側上段にありますように　オールインコストは第19期末現在で0.94%と
ほぼ横ばいながら、平均調達年数、平均残存期間については徐々に長期化しております。
引き続き、全体収益とのバランスを図りつつ、マネージしていきたいと考えています。
下段のグラフは、マテュリティラダーですが、ご覧ように技術分散を効かせた状態を維持
しつつ、長期化に取り組んでいることがお分かり頂けると思います。
又、左側中段に格付けの状況を示しておりますが、昨年7月にワンランク格上げの
シングルAプラスになっており、次なるダブルA格に向けてトラックレコードを積んで
いきたいと思っています。
23頁をご覧下さい。サステナビリティに関する取り組みです。
当リートはESGの視点を取り入れたサステナビリティ上のマテリアリティを特定し、
目標達成に向けて施策を実施しています。環境負荷となるCO2の削減や、保有物件の
省エネ認証を進め、グリーンファイナンス・フレームワークの第3者評価を取得し、
テナント満足度向上の諸施策を立案、実施するなどしてGRESBリアルエステートでも
高い評価を得ております。
ESGへの取り組みの詳細は、56頁以降に記載しておりますが、サステナビリティレポート
の開示により、投資家の皆様にお伝えしており、持続可能な社会の形成のため、当リートは
引き続き必要な責任と役割を果たしてまいります。尚、サステナビリティレポートは、4月に
更新致します。
私からのレポートは以上となります。今般の新型コロナ問題は、依然として蔓延状況が
継続している中、我々を取り巻く環境の厳しさは続いておりますが、この新型コロナの
問題が、一日でも早く収束することを祈念しつつ、社会におけるJ－REITに課せられた
使命を果たすとともに、これまで同様に、規律を持った運用に取り組むことで投資主価値の
維持・向上を継続してまいる所存ですので、引き続き日本リート投資法人に対するご支援を
賜りたく何卒宜しくお願い申し上げます。
ご清聴、どうも有難うございました。