ジャパンエクセレント投資法人　2021年12月期決算概要

ジャパンエクセレント投資法人
2021年12月期（第31期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.video-streaming.net/ir/8987/2021_12_31/
資料　
https://www.excellent-reit.co.jp/file/ir_library_term-c122e2453112afb53a4380a6c814aca25a1fa8bb.pdf
質疑応答
https://www.excellent-reit.co.jp/file/ir_library_term-faf475978532c7ec6a78973a01c129791cc6e816.pdf
説明者　ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社 代表取締役 香山 秀一郎
説明
皆様、こんにちは。ジャパンエクセレントアセットマネジメントの香山でございます。
本編では、決算説明会のご説明内容につきご報告させて頂きます。どうぞ、宜しくお願い
申し上げます。
先ず、足許の運営のポイントということで、一連の施策の流れの中で、説明の焦点となる
項目につき、予め触れさせて頂きます。それから31期、2021年12月期の決算概要、
32期、33期の業績予想、続いて足元の運営状況と方針、最後にESGへの取り組みという
順で、お話をさせて頂きます。
それでは、足元の運営ポイントにつき5頁をご覧下さい。
各期の予想と実績が並んでおりますが、公表したタイミングによって、3色に色分けして
あります。桃色は昨年2月、黄色は昨年8月、緑が今回ご説明する内容となっております。
今回、実績の説明対象となる第31期につきましては、上の左から2番目の箱となりますが、
昨年2月の業績予想にて、大口退去を含む保守的な見通しとして、内部留保100円
相当分の取り崩し後で、分配金が2,700円まで下がる見通しと致しました。
その後、下の黄色の部分①にありますように、スポンサーの中期計画に連動した、
パイプライン供給を植え付ける形でのBIZCORE神保町の取得等により、
分配金予想水準を実質200円切り上げ、2,800円へ上方修正致しました。
今回ご説明する実績では、前期30期と同様、我々の保守的な想定を上回る着地となり、
分配金は、2,843円と予想を上回る結果となりました。
32期につきましては、その右隣りの箱です。昨年8月に、下の黄色の部分②にあります、
興和白金台ビルの売却決定により、その売却益を分配金、内部留保として活用することで、
分配金を安定的に運用する方針とし、2,800円の分配金下限目標を設定しました。今回発表する業績目標は、この方針に沿って分配金水準を維持するものとしております。但し、
想定していなかったオミクロンの影響により、リーシングの下押しを勘案し、先行きの
収支予想を、より保守的に見直しまして、右側下の緑の部分にありますように、分配金下限
目標を維持するための更なる財務基盤の強化、並びに中長期的な投資主価値の向上を
図るべく、赤い字の①から③までの3つの追加施策の導入を決定し、プレスリリースを
行った次第です。新富町ビルの売却、アークヒルズフロントタワーの部分的な取得、それと
自己投資口の取得であります。これらの施策により33期の分配金は、32期と同一水準を
維持する旨の業績予想と致しました。尚、自己投資口の取得償却の想定効果については、
この表には反映させておりません。足許のリーシングマーケットの停滞を踏まえますと、
今後の埋め戻しについて、現状では」不透明感が強いことから、現時点では先行きの分配金
の下限目標は据え置くこととさせて頂き、今後のリーシングの進捗等を踏まえて、見直しを
させて頂きたく考えております。
大口テナント退却後の埋め戻しに、最大限注力するとともに、先ほどの新たな3つの
施策の効果と合わせまして、出来るだけ早期に増資の準備を行えるような水準まで投資口の評価を引き上げていきたいと考えております。
それでは、31期決算、並びに32、33期の業績予想についてご説明致します。
先ず、31期決算概況が7頁となります。
PLの下から5番目の当期純利益については38億4,600万円となり、
前期比1億2,900万円の減少です。賃貸事業収入は、稼働率の低下によるマイナスを
新規物件取得による費用が打ち消し、プラス3,700万円となりましたものの、賃貸事業費用
が2億700万円の増加となったことが主な要因です。一方、予想比ではプラス5,700万円
と賃貸事業費用の減少を主因に、改善の方向での着地となっており、厳しい環境の中、
前期と同様に、保守的な想定を上回る実績とすることが出来ました。
8頁をご覧下さい。左の棒グラフ一口当たり分配金は2,843円となり、誠に申し訳
ございませんが、前期比マイナス95円の減配となりましたが、計画2,800円に対しては、
プラス43円と改善しております。又、一口当たりNAVは、含み益の増加により、
前期比プラス4,896円の164,824円となり、順調に右肩上がりの増加となりました。
それでは9頁、31期から足許にかけてのハイライトを纏めてございます。
左側の列、外部成長でございますが、昨年12月に札幌大手町ビルを手元資金にて所得し、
31期の資産規模は、前期比プラス41億円の2,866億円、含み益は過去最高を更新し、
708億円、含み益率は26.4%となりました。又、足許で築古の新富町の売却により、
33期、34期合わせて13億1,000万円の美脚益を確保し、先行きの分配金の財源として
活用する予定です。又、売却する白金台ビル、新富町ビルの代わり物件として、
アークビルズフロントタワー、匿名組合出資持分の49%を、スポンサーである
日鉄興和不動産から取得することを決定しております。
内部成長ですが、退去は、概ね想定通りでしたが、コロナの影響によるリーシング活動の
鈍さを受け、入居実績が下振れしたため、期末稼働率は93.1%となりました。尚、コロナ禍
の影響による商業店舗等への賃料減免については、5件120万円と極めて限定的な影響に
留まっております。
財務戦略面では、手元資金を活用した物件取得による資産効率の向上を図ることで、
Loan to Valueは42.7%と、前期比横ばい水準を維持しており、物件取得余力は、足元では
160億円となっております。
内部留保は、実績が計画比で改善したことから、取り崩しを行わず、4億5,100万円、
分配金換算で333円と前期比末と変わっておりません。
ESGにつきましては、中長期CO2排出量削減目標の策定、気候変動に係る開示の充実、
グリーンビル認証の追加、CO2フリー電力への切り替えの推進等着実な進捗を図っており、
それらを受けまして、GRESBは最高評価の5スター、MSCI ESG格付けはA格、
グリーンビル認証比率は84.7%ということでございます。
次に、32期、33期の業績予想についてご説明致します。11頁をご覧下さい。
オフィス市場の見通しにつきましては、大企業を中心に、集約化等のオフィス見直しの
動きが残っていることや、23年以降の新規床の供給の増加の問題がある一方、
経済活動全般の更なる活性化や、アフターコロナを見据えたオフィス機能の見直し等の
動きが、相反する影響を及ぼし合うと思われることから、空室率は、当面1年間は
ボックス圏内の動きの推移、新規成約賃料はオーナー側の稼働優先姿勢も加わり、弱含みの
展開になるものと予想されます。但し、立地、ビルグレードの改善を目指す移転が増えつつ
あることが示す通り、立地や性能面で優れた大型のビルは、新しいオフィス戦略に合致
し易く、コアオフィスとして需要を吸引していくと考えております。
今期業績予想の策定につきましては、足元のオミクロンによるリーシングマーケットの
停滞を勘案し、従来以上に、より厳しめに、先行きの収支予想見通しを見直したうえで、
分配金の下限目標を維持する運営を、継続することを前提として組み立てております。
外部成長については、新規物件取得による収益嵩上げ効果に加え、先日付けで実行した
2件の物件売却の物件売却益を織り込んでおります。
内部成長については、退去は前回同様、大口先を織り込み、且つ懸念先を幅広に積み上げて
おり、又、埋め戻しは、物件ごとの難易度や、フロア面積等を踏まえて、ダウンタイム、
Free-Rentにつき保守的な設定としております。
期末の稼働率は、右下にお示しした通り、31期末93.1%をボトムとして、32期末93.6%、
33期末94.8%と、緩やかに回復していくシナリオとなっております。
契約更改につきましては、賃料増額を、手堅い先以外はほぼ織り込まない想定とする一方、
賃料減額要請への対応や、退去の防遏、既存テナントの増床の為の賃料調整等は、ある程度
織り込んでございます。前期後半より、大口テナントの退去が始まっており、この空室の
影響を大きく受ける時期に突入してまいります。皆様にご心配をおかけしていることと
思いますが、中期目標での一口当たり分配金の水準につきましては、更なる物件取得効果、
売却益、内部留保の柔軟な活用により、お示しした2,800円の下限目標を維持する安定的な
運営を目指してまいりたいと思っております。
具体的な業績予想のPLは12頁になります。32期、33期ともに、比較は前期比となって
おり、右側に変動要因をお示ししております。
32期については、大口先退去後のダウンタイム、Free-Rentの影響が大きく、ベースと
なる賃貸事業収入が、前期比約3億円の減少という厳しい状況となる見込みですが、
興和白金台ビルの売却による約8億円でカバーし、当期純利益は、前期比プラス
2億4,000円プラスの40億8,700万円となる見込みです。そのうち、2億9,800万円、
分配金換算で220円分を圧縮積立金として繰り入れ、先行きの分配金安定化策の財務余力
として確保し、一口当たり分配金は下限目標である2,800円とさせて頂きました。
又、33期については、大口先の退去が更に進むことから、賃貸事業収入は更に
3億6,800円の減少となり、又、前期の売却益の剥落もあることから、追加で売却を決めた
新富町ビル売却益の第一弾5億2,300万円で、ある程度補い、当期純利益は前期比
約5億円マイナスの35億8,500万円となる見込みです。従いまして、圧縮積立金を
分配金安定化策のために2億200万円、分配金換算で149円分取り崩しを行い、
一口当たり分配金を前期比と同額、下限目標である2,800円で維持する予定として
おります。これにより、33期末の内部留保残高は、5億4,500万円、分配金換算で、
403円相当となります。尚、32期、33期の分配金水準につきましては、自己投資口の
取得償却による引き上げ効果を織り込むべきところでございますが、冒頭でも
ご説明しました通り、リーシングに関する不透明感が強いことから、分配金の業績予想は、
現時点では据え置きとさせて頂きます。今後のリーシングの進捗等を踏まえまして、自己投資口取得償却による分配金引き上げ効果を織り込んだ、新たな目標水準を考えることと
させて頂きます。
このように足元のオミクロンの影響を勘案して、より厳しめのリーシングに基づく
業績予想を示しました。分配金の維持に加えまして、早期の更なる物件取得や、計画以上の
内部成長の達成、コスト削減等によるNOIの嵩上げにより、少しでも予想数字を
上方修正し、実力ベースの分配金水準の引き上げを図るべく、努力してまいりたいと
思っております。
決算、業績予想については以上の通りでございます。
続きまして、運用状況と方針について、直近公表した3施策も含めまして、ポイントを
簡単に説明させて頂きます。
先ずは15頁、一連のコーポレートアクションについてお示ししております。
アセットマネージャとして色々な施策を検討し、着実に進めているところでは
ございますが、今般、更なる投資主の価値の最大化に向けて、財務の欄にございます
自己投資口の取得を、新たに決定致しました。
16頁をご覧下さい。投資口価格が低迷し、P/NAVディスカウントの状態が続く中で、
新規物件の取得、追加の物件売却と合わせて公表することとしたものであり、手元資金を
活用することで、既に着手しております。真ん中の資産の前提条件でお示ししました通り、
金額的には20億円、足元の投資口価格から試算すると、約1.1%相当程度の取得となる
予定でございます。償却による分配金への効果は、34円程度となる見込みでございます。
次に外部成長です。最近の物件の取得・売却の状況を17頁にお示ししました。
このなかで、直近の取引、黄色の枠になっている取得2件、売却1件につき説明をさせて
頂きます。
先ず18頁、昨年11月に公表しました札幌大手町ビルの取得です。
今後はスポンサーパイプラインが主軸となるものの、利回り補正的な観点から、
地方主要都市での第3者物件の取得も平行的に検討してまいりましたが、その努力が
実った案件です。札幌は主要都市の中でも需給が堅調であり、物件としては築古では
ございますが、極めて立地条件が良く、高稼働を維持しており、又、賃料のアップサイド
も期待できます。こちらの持ち分の70%を親密取引先から40億6,900万円、手元資金で
取得しました。NOI利回り4.6%、償却後利回り3.7%であり、巡航分配金を50円
引き上げる効果を持ちます。
続きまして、18頁が昨日公表しましたアークヒルズフロントタワーです。
赤坂の交通利便性の良い立地にある、築11年の築浅物件でオフィス主体の大型物件です。
そのオフィス部分の太宗を、スポンサーである日鉄興和不動産が100%出資のSPCが所有
しており、今回はその匿名組合出資持分の49%、52.3億、想定配当利回り3.2%で取得した
ものです。売却を決定した白金台ビル、新富町ビルの代わり物件として、スポンサーが
強力なサポート体制を示すために、既存のポートフォリオの中から売却規模を上回る
物件の拠出を決めたものです。やや複雑なストラクチャーとなっておりますので、残りの
持ち分の実質的な取得につきましては、今後、所有形態も含めて検討していく方向です。
尚、テナントの一つとして、スポンサーが展開している自社ブランドのシェアオフィス、WAWが入居しております
次に20頁、同じく公表済みの新富町ビルの売却です。
築31年を経過しており、将来的ポートフォリオの収益性、という観点からの入れ替えで
あると同時に、売却益の一部を33期以降の分配金として活用し、残りを内部留保する
ことで、将来的な分配金安定化策のための財務余力として確保する予定です。
入札により、売却額は鑑定額を大きく上回る31億円となり、約13億円の売却益が、
右の表の通り33期に5億2,300万円、34期に7億9,200万円と、2期に分かれて発生する
こととなっております。この売却は、オミクロンによるリーシングの遅れから生じる、
先行きの更なる収益引き倒し懸念に対し、分配金の下限目標を維持すべく打ち出した
追加策でございます。それに対しスポンサー側では強力なサポート方針を具体的に
示すべく入れ替えの代わり物件としてより規模の大きなアークヒルズフロントタワーの
拠出を決め、タイミングを合わせて表明することにしたものであり、今後もスポンサーと
一体となって対応を進めてまいりたいと考えております。
今後のスポンサーラインを22頁に掲載しております。
アークヒルズフロントタワーの残りの部分に加え、開発を進めているBIZCOREシリーズ、
黄色の枠内でございますが、加えて緑の枠内にある既存の保有物件の持ち分や、新たな
開発プロジェクト等が対象となりえることから、スポンサーと協議を進めていくとともに、
並行して第三者物件の取得についても、地方主要都市での入札への参加等により、鋭意進めていきたいと考えております。
尚、今後の外部成長に向けた足元の物件取得余力は、Loan to Value45%と目途とすると、
160億円となりますが、取得のタイミングや、物件特性等によってはLoan to Valueの
弾力的運営も検討する方向で考えております。投資口価格がプレミアム状態に戻れば、
当然POが選択肢になろうと思っております。
次に内部成長について、25頁をご覧下さい。
当面のリーシング活動方針としては、退去床の早急な埋め戻しと、既存テナントの
退去防遏を最優先課題としております。特に、退去床につきましては、スポンサーである
銀行、保険会社との連携による協働マーケティングや、広範な顧客リレーションを生かした
テナント候補先への直接営業、又、物件ごとの難易度を勘案した弾力的な条件設定等により、
早期に埋め戻しを図る方針です。
入居、退去につき、左に期末の稼働率の推移をお示ししております。31期については
大口旗艦テナントの退去が始まり、退去全体は概ね想定通りとなりましたが、コロナの
影響によるリーシングマーケットの鈍さから、入居予定が下振れした結果、想定を下回る
93.1%となっております。32期については、33期に想定していた大口先退去のタイミング
が若干前倒しとなるものの、一方で埋め戻し進捗等もあり93.6%、33期は
リーシングマーケットの動きが出てくることや、ダウンタイムの経過により、ある程度
埋め戻しが進むものとして94.8%と想定しており、31期をボトムとして、緩やかに回復していくシナリオとしております。この稼働率の前提となる入・退去面積が、その下の
棒グラフです。入居面積が青、退去面積が赤でございます。31期については、下向きの
赤い棒が示している退去実績は、6,248坪と概ね想定通りでしたが、上向きの青い棒が
示している入居実績は、リーシングマーケットの動きが鈍く、想定通りに進捗せず、
3,734坪の計画に対し2,797坪と、937坪と下振れしたため稼働率予想を引き下げることに
なりました。
業績予想の退去について、先ず32期は、前回想定3,912坪から6,658坪とプラス2,746坪
増派しております。そのうちオフィスの集約など新たに出てきたものが約1/3、残りの
2/3にあたる1,800坪につきましては、翌期に織り込んでいた川崎西口ビルの大口テナント
の退去時期が、期を跨いで前倒しとなったものでして、収支見通しにはあまり影響がない
ものであります。
33期については、今申し上げた大口テナントの退去時期が前倒しになったことから、
その他の懸念先を幅広に積み上げても、退去面積は3,596坪となり、大口先退去のピークを
脱する見通しです。一方、入居について、32期は31期の遅れを取り戻すものの、増加した
空室の埋め戻しに係るダウンタイムを、保守的に見直したことからプラス1,868坪の
7,149坪と想定、33期はダウンタイム明けを勘案し、4,747坪と想定しており、この結果、
稼働率が緩やかに持ち直す想定になっています。
次に、賃料改定の状況が26頁です。
左側の棒グラフで、緑は各期の改定対象面積、そのうちの増額が青、減額がオレンジです。
31期は、退去の防遏を最優先とする基本スタンスに転換しつつも、賃料ギャップが
大きな先からも着実な増額更改を確保し、増額割合は4.2%となりました。
一方、退去防遏の観点からの減額が986坪となっておりますが、約半分は増床分との
価格調整によるものでして、収益のマイナス効果は右側のグラフの通り僅かな額に
留まっている状況です。
業績予想について、増額は、32期以降固い先以外は織り込ままないこととした一方、
減額は水準訂正や館内増床による新規床との調整等をバッファーとして織り込んだ
保守的な計画としており、右のグラフの通り、32期、33期については、賃料改定による
月額賃料の増減がバッファー分だけマイナスになる計画にしております。
賃料ギャップの状況は27頁です。
CBRE査定による賃料ギャップは、全体でマイナス3.6%となっており、そのうち
マーケット賃料を下回るのは、全体の5割超という状況です。徐々にマイナスギャップが
縮小してきておりますが、リーシング環境好転時には、機動的に増額改定の働きかけを
行っていく所存です。
次に28頁、大口テナント退去の影響を受ける主要3物件につき、足元のリーシング方針や、埋め戻しの目途等をお示ししています。
既に退去済みで、埋め戻しを先行している川崎日進町ビルにつきましては、小割での
取り組みを着実に進めております。前期、今期での退去となります武蔵小杉タワープレイス
につきましては、大口先の内定を含め既に退去予定面積の6割弱の埋め戻しが内定して
おりますので、この2件については、概ね、年内に目途をつけたいと考えております。
又、今期、来期の退去となります興和川崎西口ビルについては、リーシング活動を本格化し、
年内に半分、来年6月末までに埋め戻しの目途をつけたいと考えており、ここが最大の
注力ポイントと考えております。目下、両スポンサーグループと共同で、幅広い誘致活動を
展開中でございます。
次に財務戦略について、31頁になります。
左下の、緑の枠内にございます通り、我々は環境ファイナンスに、先駆的に取り組んできて
おりますが、31期には、上にございます通り、グリーンシンジケートローンによる
借り換えを長期変動ベースで実施し、金利引き下げと期間の長期化を図りました。
その結果、右下のグラフの赤枠にあります通り、31期末の有利子負債残高の平均期間は
4.4年、コストについては、金利は0.7%、オール・イン・コストで0.99%と1%を僅かに
切る水準となっております。又、Loan to Valueは右上のグラフの通り、新規取得は
手元資金で行いましたので、青色の総資産ベースで42.7%と前期と変わらない水準を
維持しております。45%を目途として意識しつつ、巡航水準としては40%台前半を維持
するという基本方針に基づき、運営を続けております。
それでは最後に、ESGへの取り組みについて少しお話をさせて頂きます。
35頁がこの1年間の取り組み、36頁が現状のステータスを表す内容となっております。
35頁の下段が31期のトピックスとなりますが、環境関連では②の中長期CO2排出量
削減目標、2030年度マイナス46%と策定し、又、③の電力切り替えによるCO2排出量
削減については、新たに7物件で導入を決め、全部で10物件の切り替えを終えております。
TCFD関連にも本格的に着手し、①の気候変動ポリシー制定、並びに⑧の定性的
シナリオ分析の実施しております。又、⑦にあります通りGRESBについては、今回も
最上位5スターを継続取得出来ております。
今後の取り組みについては37頁、注力テーマとしてカーボンニュートラルとTCFDの
2つを添えております。
カーボンニュートラルについては、徹底した中長期目標の達成に向けて、着実な取り組みを
進めてまいりたいと考えており、先ずは、保有物件のCO2フリー電力への切り替えを、
今後の1年間で強力に進めてまいる所存です。又、スポンサーグループへの働きかけにより、開発段階からの取り組みを推進する旗振り役を務めてまいりたいと考えております。
TCFDについては、更なる開示の充実を目指し、今般の定性面に続き、次なるフェーズと
して、定量面での分析を進めてまいりたいと考えております。
ESGについては、各方面の方々にサポートを頂き、全社を挙げて取り組むとともに、
世の中の流れに遅れることなく、むしろリードしていくくらい心構えをもって進めて
まいります。今一度36頁をご覧頂きまして、我々の現時点のステータスをご確認頂くと
ともに、今後の取り組みに向けてのアドバイス等を頂けますよう宜しくお願い
申し上げます。
以上で、私からの説明を終わらせて頂きますが、投資家の皆様を初め、
幅広いステークホールダーの皆様方との協働・共創を目指して参りたいと
思っております。今後も引き続きご支援を賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
ご清聴ありがとうございました。