大和証券リビング投資法人 2022年9月期決算概要

大和証券リビング投資法人
2022年9月期（第33期）決算動画説明書
動画 　 　https://www.daiwatv.jp/contents/kigyo/ir/21915-001/
資料　 　
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS97927/cda640ab/da79/4636/814e/e0346f0c8b75/140120221118568769.pdf
説明者 　 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代表取締役社長　西垣 佳機
説明
これより9月に発表した公募増資の総括と2022年9月期決算、2023年3月期、9月期の業績予想、並びに、運用状況について説明致します。
1頁をご覧下さい。1昨年、昨年に続き本年9月に公募増資を発表し、先日無事に完了しました。中期的なDPUの到達に向け約61億円を資本調達し、手元資金と借入金と合わせる形で7物件、総額161億円の物件を取得致しました。これにより資産規模は3,617億円、一口当たり分配金は2,200円となる予定であり、中期目標水準を達成致します。増資発表時には、大きな投資口価格の下落もなく、ほぼ想定通りの資本調達が出来ました。これまでの決算等の説明の機会に、DLIの戦略を説明してきたことで、一定のご理解を頂いたものと考えています。今後も外部成長を軸とした分配金向上を実現し、投資主価値を高めることを目指していきます。
2頁をご覧下さい。今回の公募増資によるポートフォリオの変化です。各指標は記載の通りとなっており、築年やエリア比率など質の向上と安定性の向上が図れたと考えています。

3頁をご覧下さい。続いて今回の説明のトピックスです。1点目、賃貸住宅のテナント入替え時の賃料は1.5%の増額となり、8期連続での増額を実現しております。又、前回の＋0.6%から上昇しており、コロナ禍以降賃料水準の底打ち傾向が鮮明になって来ていると認識しております。（※このジリジリとした増配が夏から顕著ですが、それで希薄化を埋めて増資しているREITが多いのも事実）2点目、分配金については、2022年9月期は、当初予想通りの2,180円ですが、2023年3月期および9月期については、増資の効果により＋20円の2,200円となる見込みです。3点目、ESGにつき、GTESBリアルエステイト評価において2—StarsおよびGreen Starの評価を獲得しました。前回の1—Starかｒ2—Starsに向上しており、引き続きESGの取組みを推進してまいります。詳細については、夫々の頁で説明致します。

6頁をご覧下さい。先ず、前期との実績比較です。2022年9月期の営業収益は、高稼働および新規に取得した物件が寄与し、前期から173百万円の増加となりました。一方、営業費用は、原状回復費、昨年取得した物件の固都税の発生により、前期から155百万円の増加となっています。トータルで当期純利益は前期から31百万の増加となり、分配金は前期と同様の2,180円となりました。

7頁をご覧下さい。続いて当初予想との比較です。分配金は、当初予想通りの2,180円です。先程の説明の通り、高稼働で推移したこともあり、当期純利益は当初予想比＋15百万円で着地しました。これにより、内部留保の取り崩しを減額することとしました。
8頁をご覧下さい。2023年3月期、2023年9月期の業績予想です。23年3月期は、主に増資での新規取得物件の収益寄与により、営業収益は＋287百万円の11,723百万円となります。分配金は、内部留保の取り崩しを含め、前期比＋20円の2,200円となる見込みです。23年9月期については、23年2月末に一棟貸しを行っているグランカーサ緑地公園の賃貸借契約が終了の予定で、一時的に収益が剥落する予定です。ただ、リースアップまでの期間は内部留保の取り崩しを行い、収益剥落分に充当することで分配金への影響はなく、23年3月期と同じく2,200円の見込みです。

9頁をご覧下さい。分配金の内容について説明しています。2023年3月期、2023年9月期の分配金は、前の頁で申し上げた通り2,200円となり、中期的目標としてきた水準に到達致しますが、ここで歩みを止めることではありません。引き続き、あらゆる手段を講じて投資主価値の向上を目指します。又、2023年9月期からは、グランカーサ緑地公園の影響で、一時的に収益が剥落しますが、DLIは約76億円の豊富な内部留保を有しており、今回のような一過性の減収が発生する場合でも、機動的に取崩しを行いことで、分配金の安定化を図っていきます。（※内部留保を貯めていても投資口価格は上がらないので多少無理目でも出していくのは平和不動産リートと同じ。何だかんだでこの方法が成功しています）尚、グランカーサ緑地公園については、2024年3月末には巡航稼働に戻ることを想定しております。

11頁をご覧下さい。賃貸住宅の賃料動向です。左側入替え時の増減率は＋1.5%と、前期までの、コロナ禍以降の増賃率縮小傾向が改善され、漸くコロナ禍の影響を脱出しつつあります。タイプ別には、ファミリーが全体を牽引している傾向が見られます。右側の契約更新時の増減率も、若干ですが上昇が見られます。DLI運用部メンバーの、極め細やかな運用が生んだ結果だと考えております。（※当REITも大和オフィスも強いリーシングチームのDNAを上手く維持している）

12頁をご覧下さい。エリア別で示した賃料の動向です。仙台を除く全てもエリアでプラスを記録しています。仙台についてはマイナスとなっていますが、市況としては回復基調にあり、今後マイナス幅は縮小していくと見ています。又、愛知エリアについては、プラス水準に回復していますが、力強さを感じるには至っておらず、引き続き細心の注意を払った運用が必要と考えています。但し、ポートフォリオ全体の結果を見ると、賃料水準はコロナ禍からの回復係争が鮮明になって来ていると考えます。

13頁をご覧下さい。賃貸住宅の稼働率、NOI利回りの推移です。稼働率は2022年9月末で98.3%、期中平均も97.9%と、DLIの強みである高稼働率を維持しております。増減率や礼金収受率も改善が見られ、賃貸マーケット全体が、コロナ禍前の水準に戻りつつあると見ています。引き続き賃貸マーケットの動向を注視しながら、高稼働の維持を目指していきます。NOI利回りは、新築物件中心の物件取得継続により低下しておりますが、外部成長を継続し、長期に亘って安定配当を行うための、強固で安定したポートフォリオを構築していきたいと考えております。
次の14頁は、プロセス管理の実績です。3週間ルールの達成率96.3%、ダウンタイム60日の達成率は57.6%です。長期空室も116戸のみであり、いずれの指標もコントロール下にあると言えます。
15頁は、2022年9月期に実施したリノベーション工事です。全部で20室実施して、そのうち15室で増賃を実現しております。大規模修繕工事も適宜実施し、物件競争力の維持・向上を図っています。

17頁をご覧下さい。ヘルスケア施設のポートフォリオの各指標の推移です。入居率は80%台を維持しており、直近では、コロナ禍での募集活動の停滞の影響も改善しつつあり、入居率も底を打ったと考えております。右上の賃料負担力については、全体の平均で1.4倍となっており、安定的と言われる1.2倍を超えており、十分安定した状態にあると考えております。残存賃貸借期間は平均で約18年となっており、長期的な安定収入が見込めるポートフォリオとなっています。
18頁をご覧下さい。オペレーター様の一覧を記載しております。コロナ禍においてもオペレーター様の経営にネガティブな兆候は見られず、併せて、長期固定契約に裏付けされた、ヘルスケア施設のCash-Flowの安定性を再認識しています。賃料条件の改定時期が9月期において1物件ありましたが、改定等はなく、従前通りの条件で更新できております。又、23年3月期に改定時期が到来する物件についても、現時点において条件改定の予定はありません。DLIにとって、収益の約3割を安定的に収受できることは、運用の安定性に大きく貢献しています。

19頁をご覧下さい。ヘルスケア施設のオペレーター様の取組みについてです。介護人材の確保競争の激化など、介護業界を取り巻く環境が変化する中で、施設運営の効率向上や運営コスト削減等入居される方々が、快適な生活を送れるよう、オペレーター各社がACTなど最新の機器を導入するなど、施設運営において様々な取り組みを実施されております。ここでは、その一部を紹介しております。施設運営の効率化、オペレーター様の経営の安定化は、DLIのポートフォリオの安定化にも繋がるものです。

21頁をご覧下さい。2020年4月の合併等以降、約2年半で計30物件、580億円超の物件を取得してきました。多くが新築、築浅の物件で、全て三大都市圏に所在しており、ポートフォリオの質の向上も実現しています。又、賃貸住宅とヘルスケア施設への投資比率は7：3を維持しており、バランスの取れた外部成長が果たせたと、考えております。DLIでは分配金向上を実現させるためのドライバーを外部成長と考え、継続的な資産規模の拡大を実行しています。ご覧の通り一口当たり分配金と一口当たりNAVは、資産規模の拡大とともに確実に成長してきました。引き続き外部成長を軸とした投資主価値の向上を、実現していきます。

22頁をご覧下さい。パイプラインについてです。現時点でのスポンサーパイプラインは17物件、総額は360億円超、ほぼ新築物件であり、全て三大都市圏に所在しております。今後も、ウエアハウジング機能を担うグループ会社である、大和証券リアルティとの連携により、更なるパイプラインの拡充が図れる見込みです。引き続き優良物件の確保を進めてまいります。（※気が付いたら大和アセットの開発機能がしっかり稼働してました。デベと言うよりはファンド系の開発ではありますが）

24頁をご覧下さい。財務の状況です。9月末時点のLTVは51.4%、10月の増資後も、同程度の想定です。固定比率は76.5%、平均残存期間は4.3年となります。22年9月期は100億円のリファイナンスを実施し、借入期間の長期化を実現しております。10月の公募増資時の借入れでは、ソーシャルローンによる借入れ41億円を実施しました。又、取引金融機関として、新たに山梨中央銀行様に加わって頂いております。今後も、安定した財務運営に努めてまいります。

25頁をご覧下さい。上段は、借入金返済期日の分散状況です。引き続き、レンダーの皆様とも相談しながら、更なる安定化と持続性の向上を目指してまいります。下段は、有利子負債の内訳になります。多くの金融機関の方々にサポートを頂いており、誠に有難うございます。引き続き、ご支援、ご協力をお願い致します。
26頁をご覧下さい。投資主構成についてです。大和証券グループで、投資口の16%程度を保有しています。今回の増資時においても、大和証券グループは持分比率に相当する投資口を引き受けており、引き続き力強いスポンサーコミットが得られるものと考えています。28頁をご覧下さい。今後の戦略です。これまでお伝えしておりました中期的分配金目標DPU2,200円を、10月の増資による物件取得により達成致しますが、今後も外部成長を通じた投資主価値の向上というところに変わりはありません。次に目指す分配金目標は、DPU2,250円以上です。又、しばらく実施していなかった、物件売却も想定しています。長期的な視点でポ－トフォリオを見直し、質の向上・維持のために入替えを実施したいと思います。現在の売買マーケットは好況ですので、売却に伴い発生することが見込まれる売却益は、分配金安定化のために、可能な限り内部留保したいと考えております。先程申し上げましたように、パイプラインは十分に確保されておりますので、投資主価値の向上に資すると判断した場合には、機会を逃すことなく増資も実行していきたいと考えております。

29頁をご覧下さい。DLIのビジョンです。今までと大きく変わる訳ではありませんが、改めてお伝えできればと思います。「すべての人の生活・暮らしを支える」をコンセプトに、居住空間を供給していく社会インフラとなることが、当投資法人のビジョンです。現在ヘルスケア施設は、ポートフォリオ全体の約3割の投資となっておりますが、日本が直面する高齢化社会という社会的課題には、柔軟な対応が必要と考えております。社会情勢に応じて更なる投資も考えたいと思います。又、コロナ禍以前からのDLIの安定した運用、コロナ禍におけるDLIのポートフォリオの安定性は、ご理解頂けると思っております。全国主要都市への分散投資、賃貸住宅とヘルスケア施設という両安定資産への分散投資は今後も継続致します。これまで通りやるべきことをやることで、継続した安定運用、成長を目指してまいります。

30頁は内部留保の活用についてです。約76億円の豊富な内部留保は、これまで同様、分配金の安定化のために活用していきます。現在の基準一口当たり分配金は、2,200円です。基本、この水準は維持する予定です。又、先ほど申し上げた通り、今後想定している入替え時に発生が見込まれる売却益に関しては、可能な限り内部留保していく予定です。

32頁をご覧下さい。ESGの取組みを紹介致します。先ず、環境への取組みについてです。左側上段では、保有する賃貸住宅の共用部および一部専有部におけるエネルギー使用量、CO2排出量、水消費量について、2017年度に定めた目標量に対する実績推移を開示しています。基準年度である2017年度と比較すると、2021年度は全ての項目で消費量、消費量原単位ともに減少しています。又、左側下段では、ヘルスケア施設における実績について開示を行っています。これらの2021年度の環境パフォーマンスデータについては、第三者機関であるSOMPOリスクマネジメント株式会社による、データ検証を実施しております。右側では環境負荷軽減に向けた取組みを紹介しています。照明のLED化や省エネ機器の設置、改修、ポスター掲示を含めた啓発など、環境に配慮した施策を引き続き推進しています。

33頁をご覧下さい。GRESB2022については、他リートと比べ、環境部分に関する取り組みが劣後しているという課題認識のもと、先ほど説明した環境パフォーマンスデータの開示などの取組みを推進してきた結果、1-Starから2-Starsに向上しました。環境認証については、現在、賃貸住宅4物件においてDBJ Green Building認証を取得しています。ヘルスケア施設を含む、ポートフォリオ全体での認証比率は、延床面積ベースで6.3%となっています。又、今回、新たに環境認証比率の中期目標を設定しました。ポートフォリオ全体で、認証比率20%への引上げを目指し、今後もESGに関する取り組みを推進してまいります。

34頁をご覧下さい。社会への取組みについてです。本投資法人のヘルスケア施設の保有数は58物件、取得価格合計は1,082億円となっており、J-REIT最大のヘルスケア施設への投資を行っています。高齢化が進む中で、良質のヘルスケア施設の不足という、日本が直面する社会的課題の解決を目指すとともに、良質のヘルスケア施設の供給を通じ、特に女性の社会進出、復帰の促進に貢献したいと考えています。SDGsファイナンスにおいては、ソーシャルローンでの借り入れならびにソーシャルボンドの発行による資金調達を行っております。2022年12月1日時点で、計69.2億円をソーシャルファイナンスによって調達しており、ヘルスケア施設の購入資金に充当しております。
35頁をご覧下さい。ガバナンスへの取組みについてです。サステナビリティ推進室では、代表取締役副社長の竹内の下、運用会社において運用する全投資法人および本資産運用会社のESGならびにSDGsに関する企画・立案。実行を担っております。本年6月にはDLIとして初となるサステナビリティレポートを発行し、HP上に掲載しています。あわせてHP上のサステナビリティへの取り組み頁の情報拡充も行いました。スポンサーグループによるセイムボート出資においては、申し上げた通り、先日の増資においても、大和証券グループ本社が、一定数の引き受けを実施しました。スポンサーとREITのベクトルの一致を図ることでスポンサーサポートの実効性を確保してまいります。
36頁をご覧下さい。大和証券グループとしての取組みです。大和証券グループでは、中期的に目指す姿として、経営ビジョン「2030ビジョン」およびその達成に向けた中期経営計画を策定しています。大和証券グループでは、引き続きグループ一丸となってSDGsの実現に向けて取り組んでおり、本投資法人も持続的な成長に繋げていきたいと考えています。
最後になりますが、10月の公募増資により、合併以降中期的目標として掲げていたDPU2,200円に到達致します。但し、これは、先ほど申し上げた次に我々が目指す姿のマイルストーンに過ぎません。新たな目標水準に向けて、歩みを止めることなく挑戦し続け、投資主価値の向上に資する確実な成長を、今後も目指していきます。引き続き皆様から信頼して頂ける、応援して頂ける投資法人、運用会社を目指してまいります。
以上で説明を終わります。ご清聴、有難うございました。