大和ハウスリート投資法人 2023年2月期決算概要

大和ハウスリート投資法人
2023年2月期（第34期）決算動画説明書および質疑応答
○動画　　https://www.net-presentations.com/8984/20230418/u89ujiok/
○資料
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/term-55f1ec396bbd31960b5a565296fc81cdd6ea60e8.pdf
〇質疑応答
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/top-23b4b5297cc9d7535e23a8e88cead8fae33155b3.pdf
○説明者 大和ハウス・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　土田 耕一
○説明　
資料に沿って、2023年2月期の決算概要、運用状況を説明致します。
3頁をご覧下さい。2月期決算のハイライトです。一口当たりの分配金は5,649円、予想比＋49円となりました。一口当たりのNAVは、鑑定キャップレートが更に低下したことで、313,716円となり、前期より9220円増えています。LTVは44.9%と、引き続き安定した財務運営を行っています。又、ESGについて、CDP気候変動評価では、2年連続でA-list企業に認定されるなど、国内外の優れた外部評価を獲得しています。

4頁をご覧下さい。ポートフォリオの運用状況です。資産規模は8,951億円で、期末の稼働率は99.7%と、引続き高い稼働を維持しています。ポートフォリオのNOI 利回りは5.1%、償却後は3.9%で、用途別の詳細については、美緒義に記している通りです。

5頁をご覧下さい。外部成長戦略の一環として、3月に物件入替を実施しました。スポンサーサポートを活用し、プライム立地である港区赤坂のホテルである、MIMARU東京赤坂を取得しました。本物件のオペレーターは、大和ハウスグループのコスモスイニシアで、長期の固定契約を締結しています。ホテルブランドであるMIMARUは、1室の面積が40M2以上、4名以上でも滞在できるアパートメントホテルです。全ての客室に、ミニキッチンとダイニング空間を確保し、食器・調理器具なども常備され、中長期の滞在に適しています。特に、インバウンドのファミリー層を主要客としており、スタッフは多言語の対応も可能で、優位性が高い物件であると考えています。入替として、名古屋の居住施設1物件を売却しました。本物件は資産規模が小さく、周辺の賃貸需要が弱含みなエリアに所在し、今後、大規模な修繕が見込まれることから、不動産売買市況が良好な現時点で、売却を行うことが望ましいと判断しました。尚、本物件の売却により、349百万円の売却益を、2023年8月期に計上する見込みです。

6頁をご覧下さい。今回の物件入替えを通じて、予想分配金を安定的にコントロールしています。売却益を活用して、翌期以降に計画している修繕工事の一部を、戦略的に前倒しすることや、空室が発生する物件のテナント入替えについては、保守的に想定し、分配金の安定化を図っています。
7頁をご覧下さい。今後の主なパイプラインです。当社試算による内訳では、物流施設で13物件3,000億円、商業施設で3物件600億円、ホテルで2物件200億円、合計で3,800億円となります。尚、大和ハウスグループは、昨年5月に発表した第7次中期経営計画で、5年間で2.2兆円の投資を計画するとともに、年間3,000億円の売却も計画しており、今後もこのパイプラインを活用して、競争力の高い物件を厳選、取得してまいります。

8頁をご覧下さい。今後の成長戦略への取組みについて説明致します。現在の金融情勢や、J-REIT市況から、外部環境は不透明な状況にあると考えられます。このような状況の中、本投資法人のポートフォリオは、総合型リートとして多様な資産が含まれており、運用状況は安定的に推移しています。引き続きこのような環境の中でも、含み益を活用した物件入替えを通じて、ポートフォリオの質の向上、分配金の安定化に資する取組みを実施していきます。今後も戦略に沿った事業価値と社会価値を掛け合わせることで、投資主の最大化を目指していきます。

10頁をご覧下さい。2月期の損益計算書です。左から昨年8月期の実績、この2月期の実績および予想を並べています。2月期予想と実績の主な変動要因については、右をご覧下さい。先ず、営業収益は、予想と比較し236百万円の増加となりました。主な要因として、居住施設の稼働率の上昇や、水光熱費、更新料収入の増加により、176百万円の増加となりました。次に、営業費用は129百万円の増加となりました。主な要因として、修繕費や水光熱費で218百万円の増加、一方で居住施設の退去が少なかったことにより、原状回復費で70百万円の減少となっています。次に、前期実績との主な変動要因です。先ず、営業収益は前期実績と比較し、120百万円の増加となりました。主な要因としては、居住施設、物流施設の賃料収入により、90百万円の増加となりました。営業費用は41百万円の増加となりました。主な要因としては、修繕費の増加によるものです。以上により、2月期の一口当たり分配金は、5,649円、前期比＋32円、予想比＋49円となりました。

11頁をご覧下さい。2月期の貸借対照表です。当期は、物件取得、売却がありませんでしたので、前期から大きな変動はありません。ポートフォリオの含み益は、鑑定キャップレートの更なる低下により、2,190億円となり、前期比で232億円増加しました。
12頁をご覧下さい。予想分配金は、2023年8月期および2024年2月期ともに、5,600円です。主な変動要因については右に記している通りです。
14頁をご覧下さい。物流施設の運用状況です。期末の稼働率は、引続き100%となっています。賃料に関しまして、マルチテナント型物件の3テナントにおいて、増額で契約をしています。次の8月期は4テナントにおいて契約満了となっていますが、そのうち2テナントにおいて増額で再契約済み、1テナントにおいて退去予定となっています。

15頁をご覧下さい。居住施設の運用状況です。期中平均の稼働率は、予想97%に対し実績は98.2%と、1.2ポイント上回りました。又、4物件で大規模修繕工事を実施しました。テナント入替時の月額賃料は、16期連続で増加となっています。2月期は、660戸の入替に対し賃料は1.6%アップの1,457千円の増額。また、契約更新時には682千円の増額となりました。更に、16物件36戸で、専有部Value-up工事を実施し、5.2%の賃料増額となりました。

16頁をご覧下さい。商業施設・ホテルの運用状況です。商業施設の稼働率は99.8%で、引続き安定した運用となっています。ホテルについては、現在単独で6物件、複合施設の一部として3物件を保有しています。内訳として、大和ハウスグループで運営するダイワロイネットホテルが5物件、MIMARUが1物件、その他のオペレーターが3物件となっています。新型コロナウイルスの収束や、インバウンド需要の回復に伴い、ホテルの稼働や収益性も改善傾向にあります。

続いて財務の状況です。18頁をご覧下さい。3月31日現在の状況です。有利子負債の残高は、4,075億円です。そのうちサステナブルファイナンスの割合は8.2%、金額では335億円です。平均利率は0.7%、平均残存年数は4.7年、固定金利比率は98.4%となっています。LTVは、のれんを除くベースで44.9%、又、格付けは、JCRでAA、R&IでAA－となっています。

19頁をご覧下さい。2月期およびこの3月に実施したリファイナンスの状況について記載しています。金利が上昇局面ではありますが、多様な資金調達手段により、金利をコントロールしつつ、有利子負債の長期固定化、返済期限の分散化に努めています。
続いてESGへの取組みです。22頁をご覧下さい。世界で18,700社以上、日本においても1,000社以上の企業が参加した2022年CDP気候変動プログラム評価において、2年連続で、気候変動「Aリスト」企業に認定されました。又、これまでの環境課題に対する取組みや開示の充実度を評価頂き、ESGファイナンス・アワード・ジャパンにおいて、J-REITで初めて「環境サステナブル企業」に選出されました。資産運用会社においては、社員の健康経営に取組むことは、安定した資産運用を行うことで、組織全体の活性化をもたらすと考えています。昨年、健康経営優良法人認定制度に初めて申請し、中小企業法人部門の上位500法人となる「ブライト500」に認定されました。
23頁をご覧下さい。生物多様性についても、イニシアティブへの参加を通じて、知見を深めることや、保有物件において初めて認証を取得するなど、取組みを進めています。
最後になりますが、世界情勢や各国の金融政策に変化があり、国内外に不透明感が見られる状況ですが、そのような中でも本投資法人の運用状況は、安定的に推移しています。今後も総合型リートとしての安定性を生かし、投資主価値の向上に資する取組みを行ってまいります。
以上で、大和ハウスリート投資法人2023年2月期の決算説明を終了致します。
ご視聴、有難うございました。