大和ハウスリート投資法人 2022年8月期決算概要　

大和ハウスリート投資法人
2022年2月期（第32期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/8984/20220415/wseura/
資料　
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/term-2260e3a218c56c0e9dcc002edb9394db46bef6ba.pdf
質疑応答
https://www.daiwahouse-reit.co.jp/file/top-6cc6333526ebf95b2b47fe482f2a95dea526ee46.pdf
説明者　大和ハウス・アセットマネジメント株式会社　代表取締役社長　土田 耕一
説明
資料に沿って、2022年2月期の決算概要、運用状況を説明致します。
3頁をご覧下さい。2月期の決算ハイライトです。一口当たりの分配金は5,822円。予想比
プラス72円となりました。運用状況に関しましては、5物件737億円を取得、1物件37億
円を売却致しました。ポートフォリオのNOI利回りは5%、償却後で3.8%と前期とほぼ
変わらない数字でした。期末の稼働率は99.7%と高い稼働を維持しています。用途別の詳細
に関しましては、下に記している通りです。財務の状況に関しましては、物件取得に伴い、エクイティ374億円、借入金290億円を新規調達しました。又、本投資法人初となる
サステナビリティボンド40億円を発行致しました。借入金138億円、投資法人債40億円
のリファイナンスも行いました。一口当たりのNAVは、鑑定Cap-Rateが更に低下した
ことで、296,098円となり、前期より9,022円増えています。LTVは44.9%と前期より
0.1ポイント低下をしています。
4頁をご覧下さい。2月期の損益計算書です。左から昨年8月期の実績、この2月期の実績、
及び、予想を並べています。2月期予想と実績の主な変動要因については、右をご覧下さい。
先ず、営業収益は、予想と比較し121百万円の増加となりました。主な変動要因としま
して、新型コロナウイルスによる賃料減免額の減少や、居住施設の稼働率の上昇等により、
56億円の増加となりました。次に営業費用は、1百万円の増加となりました。主な要因と
しまして、大規模修繕工事を前倒しで実施したことによるものです。次に、前期実績との
主な変動要因です。先ず、営業収益は、前期実績と比較し692百万円の増加となりました。
主な要因としまして、昨年の公募増資により4物件を取得したことで、1,764百万円の増加
となりました。又、不動産売却益は872百万円の減少となりました。次に、営業費用は、
399百万円の増加となりました。主な要因としまして、昨年の公募増資で取得した4物件の
費用計上により、463百万円の増加となりました。又、営業外費用は、投資口交付費の発生等により231百万円の増加となりました。以上により、2月期の一口当たり分配金は、５
5,822円、予想比72円のプラスとなりました。
5頁をご覧下さい。2月期の貸借対照表です。当期は5物件を取得し、1物件を売却した
ことで、総資産が増加をしています。又、それに伴う新規借入れ、及び、公募増資の実施に
より、有利子負債、及び、純資産も増加を致しました。ポートフォリオの含み益は、鑑定
Cap-Rateの更なる低下などにより、1,746億円となり前期比で219億円増加をしました。
6頁をご覧下さい。2022年8月期、2023年2月期の業績予想です。予想分配金は、
2022年8月期が5,600円、2023年2月期も5,600円です。主な変動要因については、右
をご覧下さい。2022年8月期の予想は、2月期実績との比較で、営業収益が1,138百万円
の減少となっています。主な要因として、不動産売却益で1,335百万円の減少となって
います。次に営業費用は、359百万円の減少です。その内訳として、修繕費で820百万円の
減少、新規取得物件の費用発生で234百万円の増加となっています。営業外費用は、
投資口発行費用の未発生等により117百万円の減少となっています。2023年2月期の予想
は、営業収益は2022年8月期とほぼ横這い。営業費用は30百万円の減少となっています。
7頁をご覧下さい。一口当たり分配金をグラフにしています。2022年2月期は、利益分配
5,116円と合わせて、一時差異等調整引当額で706円の分配となりました。2022年8月期
は、利益分配4,747円と合わせて、一時差異等調整引当額で791円、その他の利益超過
分配として62円を分配する予定です。2023年2月期は、利益分配4,750円と合わせて、
一時差異等調整引当額で797円、その他の利益超過分配として53円を分配する予定です。
続いて、成長への取り組みでございます。9頁をご覧下さい。
昨年10月に発表しました今後の成長戦略です。本投資法人の基本方針は、長期に亘る安定
した収益の確保と、資産の着実な成長を通じて、投資主価値の継続的な向上を目指すこと
です。この投資主価値は、経済的価値となる事業価値と、非財務的価値となる社会価値の
夫々の相乗効果により最大化が図れると考えております。先ず、事業価値の中心となるのは、
外部成長です。スポンサーパイプラインを活用して、物流施設を中心とした、競争力の高い
物件を厳選取得し、物件入替えも継続することで、リートの成長とポートフォリオの質の
向上を図ってまいります。又、居住施設を中心とした賃料増額等の内部成長や、LTVを
適切にコントロールした財務戦略も合わせて推進してまいります。社会価値としては、特に
ESG戦略に注力してまいります。社会課題となっておりますCarbon Neutralに向けて、
温室効果ガス排出量の削減や、保有物件の環境認証取得割合の向上等を、目指してまいり
ます。
10頁をご覧下さい。今後の主なパイプラインです。当社試算による内訳で申しますと、
物流施設で12物件3,200億円、商業施設で1物件250億円、ホテルで1物件100億円、
その他資産で1物件450億円、合計で4,000億円となります。パイプラインから見ても、
今後の外部成長は、物流施設が中心となっていくものと考えています。
続いて運用状況の説明に入ります。12頁をご覧下さい。
2月28日現在の資産規模は、8,951億円となっています。又、用途別のポートフォリオは、
左下の円グラフの通りです。物流施設で52.5%、居住施設で26.9%、商業施設で13.8%、
ホテルで2.1%となっております。地域別では、3大都市圏の割合が76.8%となっており
ます。
13頁をご覧下さい。今年2月の取得資産です。江東区住吉の居住施設を新規に取得しまし
た。交通利便性、生活利便性も良好なDINKsからファミリー世帯向けの居住施設です。
昨今の売買市場において居住施設への強い投資需要が続いていますが、安定した賃貸収益
が見込める物件の取得を実現しています。
14頁をご覧下さい。物流施設の運用状況です。期末の稼働率は引続き100%となって
います。賃料に関しましては、マルチテナント型物件の1テナントにおいて、増額で再契約
をしています。次の8月期は、契約満了に伴い、リテナントにおいて増額で再契約をする
予定です。
15頁をご覧下さい。居住施設の運用状況です。期中平均の稼働率は、予想97.0%に対し、
実績は97.6%と、0.6%上昇しました。又、8物件で大規模修繕工事を実施しました。
テナント入替えの月額賃料は、14期連続で増加となっています。2月期は821戸の入替えに対し、賃料は0.5%アップの626千円の増額、又、契約更新時には670千円の増額を実現
致しました。更に19物件43戸で専有部Value-up工事を実施し、7.5%の賃料増額となり
ました。
16頁をご覧下さい。商業施設・ホテルの運用状況です。商業施設の稼働率は99.8%です。2月期は7件の賃料更改がありましたが、うち底地物件の3テナントは増額にて改定、
4テナントとは同条件で更新をしています。契約形態別では、大和ハウスグループとのサブ
リース型マスターリース契約、及び、底地のみで全体の77%を占めており、このコロナ禍
の状況で、比較的影響を受け難い契約形態となっております。又、残りの23%につきまし
ても、コロナ禍で影響を受けにくい生活密着型のテナント構成となっております。
ホテルについても、単独で5物件、複合施設の一部として3物件を保有しております。
内訳として、大和ハウスグループで運営するダイワロイネットホテルが5物件、大和
ハウスとのサブリース型マスターリース契約で1物件となっていますが、残りの2物件で、
新型コロナウイルスの影響による賃料減免の要請に応じています。又、ダイワロイネット
ホテル名古屋新幹線口で、大規模なリニューアル工事を実施しています。アゴーラ金沢に
おいては、今月、現オペレーターと合意解約を行い、後継オペレーター候補と基本合意書の
締結を、既に行っております。現在は、本契約に向けた協議を着実に進めております。
続いて、財務の状況です。18頁をご覧下さい。2月28日現在の状況です。
有利子負債の残高は、4,075億円です。平均利率は0.66%、平均残存年数は4.6年、固定
金利比率が97.4%となっています。LTVは、のれんを除くベースで44.9%、又、格付けは
JCRでダブルA（AA）、R&IでダブルAマイナス（AA—）となっています。
20頁をご覧下さい。昨年11月に公募増資で取得しましたGRANODO広島を対象物件と
して、本投資法人初となるサステナビリティボンド40億円を発行しました。又、12月には
投資法人債40億円のリファイナンスを実施し、好条件での発行、且つ、期間の長期化を
実現しております。
22頁をご覧下さい。ESGについて、これまでJ-REITとして初となるような先進的な取り
組みを、行なってまいりました。サステナビリティ指標連動報酬について、昨年11月の
投資主総会で決議され、2022年3月から運用が開始されています。資産連動報酬の両立を
避けたことで、減額が見込まれる年間約42百万円につきましては、温室効果ガス排出量
削減や環境認証の取得に充当してまいります。投資法人の執行役員、運用会社の取締役にも
同様のサステナビリティ指標連動報酬を導入しております。昨年のCDP気候変動プロ
グラムにおいて最高評価であるA-List企業に、J-REITで初めて認定をされました。CDP
は企業や自治体を対象とした世界的な環境情報開示システムを運営する機関で、今回世界
で12,000社を評価対象とする中、A-Listには世界で200社が選定され、そのうち日本企業
は55社となっております。今後も、日本におけるCDPのプレゼンスも更に高まっていく
ものと考えております。その他にも、J-REITとしてESGに関して先進的な取り組みを
実施しており、高い評価を受けております。ESG分野における取り組みを強化するために、
サステナビリティ推進部を、社長直轄としました。又、サステナビリティ委員会を正式な
会議体に引き上げ、毎月1回以上開催することとし、更に外部専門アドバイザーを招聘
することで、専門的な視線での取り組みの推進を図ってまいります、
23頁をご覧下さい。ESGの≫取り組みを推進してきたことが評価され、CDP、BRESB、
MSCIの評価が年々向上をしております。
24頁をご覧下さい。気候変動、人権、ダイバーシティ、及び、インクルージョン、生物
多様性への対応は重要な社会課題であると考えており、それらにかかるイニシアティブへ
今年の2月から3月に多く参加しております。今後もサステナブルな社会の実現に向けた
課題に積極的に取り組む方針です。
26頁です。3月にTCFDに基づく開示をしておりますが、4月の組織変更の内容を追加
しております。昨年10月に一部改訂されたTCFD提言内容及び新たなガイダンスを参考
に情報を開示するものであり、今後も、同提言に基づく開示を継続していく方針です。
最後になりますが、気候変動リスクを初めとした社会課題、ステークホルダーや社会から
信頼されるガバナンス等の課題は、本投資法人、及び、運用会社の事業活動にも大きな影響を及ぼしております。先ほど、成長戦略でも申し上げましたように、企業価値の最大化、
投資主価値の最大化を目指すためにも、事業価値と社会価値、夫々の戦略に、積極的に
取り組んでまいります。
以上で、大和ハウスリート投資法人2022年2月期の決算説明を終了致します。
ご視聴、有難うございました。