スターツプロシード投資法人 2024年10月期決算概要
スターツプロシード投資法人
2024年10月期（第38期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/8979/20241216/e723befwdh2/
○説明資料 https://www.sp-inv.co.jp/file/20241216_KS_38th.pdf
○説明者 スターツプロシード投資法人 執行役員 兼
スターツアセットマネジメント株式会社 代表取締役 平出 和也
○説明
スターツプロシード投資法人、第38期（2024年10月期）の決算報告を始めます。
先ず、決算概要になります。3頁をご覧下さい。決算ハイライトとしましては、今期の分配金は、期初の予想が5,130円に対しまして 実績として 5250円ということで 120円 上回る形で着手することができました 一口当たりのNAVは24万4000円 強という風になっております。期中の外部成長に関しましては 資産の譲渡を行いました。期中の譲渡物件としましては プロシード 錦糸町 それと プロシード大泉学園の2物件を譲渡しました。
この2 物件の譲渡に伴って148百万円の譲渡益が発生しております。また契約済みのものとして第39期の譲渡予定としてプロシード 兵庫駅前通り それと プロシーロ 新小岩 こちらの 2物件を譲渡する予定という形になっております。この39期の譲渡予定物件の譲渡益の見込みとしましては、198百万円を想定しております。こういった資産の譲渡等を合わせまして 取得価格の総額は1,024億円、期末鑑定評価は1,206億円という水準になっております。
又、内部成長につきましては、期中の平均稼働率が97%ということで 引き続きです。稼働の方は好調に推移をしました。期末の時点では96.8%となっております。入替時の賃料 変動率につきましては 新規の入替時 でプラスの2.4% 更新時 でプラスの 0.9%ということで、前期比で夫々プラスの状態ということで 稼働については 非常に順調に推移をしてるところでございます。
続きまして 財務運営に関してですけれども 2024年5月24日に借換えを一部を行いました。又、タームローン3C、3Dということで、借換え も このタイミングで行ったということになります 金利の固定化 比率につきましては 期末時点で85.7%ということで 前期末比で13.1ポイント上昇ということで 金利の上昇する局面ということで 固定化率を直近は高めていたということになります。総資産LTVが51.3% 鑑定LTVで 44.1%ということで 引き続き 財務の安定性には注意しつつ、LTVを想定の範囲内でコントロールするという運営を行っております 続きましてESGに関してですが、環境認証の新規取得を2 物件で行いました。具体的にはアルファグランデ千桜タワー、ザ・パークハビオ横浜山手の2物件です。又、GRESBへの取り組みについては、今回の評価は1-Starということで継続をしております。
では続きまして第38期の決算の実績について説明したいと思います。4頁をご覧下さい。38期の決算 実績は期末の期中の平均稼働率は97%ということで、一口当たりの分配金は5,250円ということになりました。期初の予定に対しては、120円上回るという形で着地はできたということになります。続きまして資料の下方に分配金の主な増減要因ということで纏めておりますけれども、基本的には前期のものに比べて、賃料収入の増加や更新料の増減等を踏まえて＋25%の上昇効果、それからプロシード錦糸町、大泉学園の売却によって18円増加要因もある一方で、減価償却費の増加で－90円の効果があったと言うことで、こういったことも含め全体では金利の支払いの利息の増加分が130円強あったということで、トータルで言うと、前期に比べますと71円分配金は減少ということでございますが、足元の稼働については、着実に賃料収入の増加等に繋げているというような状況でございます。
続きまして今後の業績予想になります。5頁をご覧下さい。第39期の予想につきましては、期中の平均稼働率が96.8%という想定のもと、4,980円の分配金を予想しております。続く第40期に関しましては、期中の平均稼働率を96.5%と想定した上で、4,400円の分配金の予想という形になっております。その内訳ですが、39期の予想分配金の主な増減要因として、物件の売却による賃料収入の減少等の影響の一方で、プロシード兵庫駅前、新小岩の売却による増分というようなところを勘案しまして、結果としてこのような4,980円というような分配金の水準を予想させて頂いております。
分配金の推移については、次の6頁にございますけれども、 5250円のところから物件の譲渡等の影響を、39期については一部織り込みまして、40期についてはそういった物件の入替を前提としない形でこのような 4980円 4400 円の分配金の水準を予想として発表させて頂いております。
7頁をご覧下さい。LTVの推移については、現時点で51.3%ということで、引き続き50%程度の安定的なLTVの水準を維持していきたいと思っているところです。
8頁をご覧下さい。今後の物件の入替と方針ということで纏めておりますけれども、第38期については新たな取得物件はありませんで、錦糸町、大泉学園を売却したという形でございます。今後についても引き続き資産の積極的な入替等を行いながら、含み益の実現を図って投資主に還元をしつつ、又、状況によっては自己投資口の取得も念頭に置きながら、積極的にポートフォリオの入替、こういったものに今後も取り組んでいきたいと思っております。
続いて9頁、直近の運用資産に関する賃貸状況についてです。先ず、この半年間の契約時の入替時の賃料設定ということになりますけれども、第38期におきましては、全体のうち425件の入替があった中で、設定賃料ベースで2.4%上昇することができました。このグラフの表にあるように、過去の推移の中でも一番高い水準で賃料の増額を獲得することができたということで、新規の賃料設定においては約7割の物件で賃料の上昇を行うことができているということになります。続いて契約時の礼金の設定についてですが、微増ということで、礼金についても従来に比べて若干上回って設定することができているという形になります。又、後ほど次頁に出てまいりますけれども、今後、半年間ごとに入替時の賃料を、今期は2.4%となっておりますが、39期以降以降、期毎に0.2 ポイントずつ家賃の入替時に家賃を上昇できた場合、これが内部成長にどのように繋がるかということで纏めております。
それが次の10頁にございますけれども、契約時の賃料設定、更新時の賃料設定も、従来に比べて0.9%上げることができました。又、更新時の増額できる割合も、前期の28%程度から40%を超える水準にということで、こちらも今後、更新時の賃料の増額も0.1ポイントずつ増額を図っていけるというような想定をした上で、この左の下の方にある賃料増額による一口当たり分配金への寄与ということで、38期に対して今申し上げたような前提を置くと、21円程度内部成長できるのかなと思っております。
又、同じ前提をその翌期の40期に対して行った場合については＋60円、続く41期においては＋105円ということで、一定の前提を置いたというところではございますけれども、こういった入替時、それから更新時の賃料の増額を着実に行っていくことで、期中の巡航の分配金も相応の底上げを行っていけるものと考えております。
続いて11頁、住戸タイプ別の平均の入居期間についてです。昨今のインフレの状況等を踏まえて、やはり平均的に入居期間が伸びているということで、新たに部屋探しをするとなると色んな諸費用も掛かるということで、基本的には従来に比べると更新される方の割合が 増えてきているというところもありまして、夫々の住居タイプごとで平均の入居期間が微増、タイプによっては横這いというものもありますけども、全体としてはやはり平均の契約期間が伸びて更新をされている方が増えています。そういった状況においては、やはり更新時でも積極的に賃料の上昇を、先ほどのところでも話したように、獲得していくというようなことを務めていきたいと思っております。
続きまして12頁、ポートフォリオ全体の構築方針となりますが、従来通り中堅所得者層向けの、比較的借りやすい賃貸住宅に投資をしていくというような基本的なところは変えずに、今後も機動的に物件の入替等をしながら、売却譲渡益を分配するというようなことも行いつつ、スポンサーのパイプラインにある新規の物件との入替、こういったことも上手く組み合わせながら、安定的なポートフォリオを構築、或いは、維持をしていきたいと考えているところです。
続きまして13頁、稼働率の推移と背景とございますけれども、先ほど申し上げた通り、期中の平均稼働率は97%程度ということで、昨今の賃貸住宅市場の好況、活況といったことも踏まえて高い水準で維持できております。又、これから年末年始を挟んで繁忙期になりますので、39期の期末あたりは更に97%を上回るような稼働を達成できるように進めていきたいと思っているところです。稼働率の水準については過去最高水準に近いようなレベルを達成できていますので、今後もそのような調子で続けていきたいと思っているところです。
14頁をご覧下さい。物件の取得価格と鑑定評価でございますけれども、基本的には貸借対照表上の資産に対して含み益が200億円程度ありますと。当然、物件の入替等の譲渡物件等もありましたので、前期と比べると変動がありますけれども、引き続き含み益が資産規模に対して2割程度あるというような状態でありますので、今後も、その含み益を如何に投資家に還元をしていくかも踏まえて、物件の入替等を更に積極的にやっていきたいと思っているところにあります。
続きまして15頁、財務の状況についてです。基本的には、ここ昨今は借り換えのタイミングで、固定金利で資金を調達するというようなことに取り組んでまいりましたけれども、今後は金利の動向を踏まえつつ、全て固定化で100%の固定化比率に一気に目指していくということではなく、タイミングを見ながら、変動で調達するような方がより合理性が高いと思われるタイミングにおいては、固定化一辺倒ではなく、固定化のコストと変動の調達金利の採用を十分分析しながら、最適な判断をしながら、とはいえ固定化の比率というのは一定程度の水準以上には保っていきたいと思っておりますので、その辺を十分考えながら合理的な判断をしていきたいと考えております。格付けにおいて、従来と同様のJCRのA、見通しについても安定的という状態になっております。
続きまして16頁、リファイナンス後というところで有利子負債の状況について纏めております。先ほど申し上げたように、従来固定化で調達しておりましたもの対して、今回は11月22日のリファイナンスにおきましては、変動で調達をするということを行いました。又、投資法人債の発行も合わせて行いました。第1回の投資法人債の償還のタイミングに合わせまして第5回債ということで、10億円の借り換えに対して新規で20億円の投資法人債を発行するということで、この部分については5年固定ということで投資法人債の発行を行ったというところでございます。このような取り組みの結果、期末の固定化比率は85.7%、直近の借り換え後は固定化比率が80.7%ということでございます。借入の平均残存期間も、期末時点では3.1年、これがリファイナンス後で3.6年ということで、固定化と変動と、或いは、投資法人債とか、こういったものを色々、上手く組み合わせながら、最適な財務の状況というのを目指して運営をしていきたいと考えております。
続きまして17頁、投資口価格の推移ということですが、残念ながら昨今の投資口価格においては、一口当たりのNAVで言いますと大体0.7倍程度ということで、投資口価格の評価が高くない状況だというところは、十分我々も認識しておりまして、一番重要な課題の一つとして、この投資口価格を如何にNAVに近づけていくかという問題意識を持った上で、今後も運営を行っていきたいということで、IRを積極的に行ったりするだけではなくて、積極的なアクティブマネジメントしながら、投資家利益の最大化に向けて行えるもの全て手掛けていきたいと思っているところです。
続きまして18頁、投資主の状況です。投資主に関しては大きな変動はありませんが、基本的には、やはり昨今のJ-REITの状況等々、大体似たような形だと思っておりますが、海外の投資家の投資割合が若干減った分を、個人の投資家や国内の投資家がそれをカバーするような形で、従来に比べると国外の投資家の割合が若干減っているという状況ではございます。
続いてサステナビリティに関する取り組みということで、説明をしたいと思います。
20頁をご覧下さい。先ず、環境面でございますけれども、先程申し上げましたように、物件の建物環境認証を新たに取得していくということで、今回はアルファグランデ千桜タワー、ザ・パークハビオ横浜山手が加わりました。今後も過度な費用負担に繋がらない範囲で、環境の負荷がより低い物件、新規に組み入れるものについては、予めこういう環境認証を備えた物件を取得し、将来的にはこういった物件の割合が増えることによって、グリーンボンドの発行等もやり易くなるみたいなこともありますので、今後もこういった建物の環境性能を高めていくべく、或いは、それを使用するべく、環境性能の取得は続けていきたいと思っております。
続けて21頁でソーシャル面についてお話をしたいと思います。アルファグランデ千桜タワーで、防災とか発災時の対応が予め備わっているような井戸とか、かまどベンチ、或いは、はマンホールトイレを備えているような建物の開発をとか、取得をするとか、こういった取り組みも今後も続けていきたいと思っております。又、社会的に必要性の高いような子育て支援や教育施設や図書館、そういったようなものが含まれているような運用資産の取得、こういったものについても従来通り続けて行きたいと思っております。
22頁をご覧下さい。続けて環境パフォーマンス目標ということで、エネルギーの消費量やそういったものについてのKPI等も設定して、この辺についても着実に行っているということで、特に今、共用部の電力調達については、再生可能エネルギー100%の電力ランを積極的に採用するということで、80%を超える物件においてそういった取り組みを行っているということになります。
今後の運用でございますけれども、25頁をご覧下さい。先ずは、大きな目標としては、今の1,000億円から中期的には1,500億円の資産規模を目指してと、目標に掲げている一方で、今のところの投資口価格ということであれば、なかなか公募増資をして一気に規模的な成長を言うのは難しいと認識しておりますので、従前説明をしましたように、物件の入替等を行いながら、その中で譲渡益の還元、場合によっては自己投資口の取得、こういった取り組みを行うことで、先ずは巡航の分配金、プラスそういった物件の入替や、自己投資取得等の効果も含めて分配金を増やしたことによって、投資口価格の評価を高めてNAVの水準に近づけていけるような取り組みを行っていきます。
又、そのためには先ほど申し上げたような内部成長のところで、今まで以上に積極的に新規の賃料の上昇、それから更新時の上昇、契約時の上昇を獲得していくということで、巡航の分配金も期あたりにおいて数十円ずつ、そういった内部成長の効果で押し上げていきたいとこのように思っております。又、財務については、将来的な金利の上昇に備えて固定化を行っていくという一方、固体化のコストも高くなってきているというところもあり、そのコストと財務の長期化、安定化みたいなところを十分考えながら、場合によっては短期の変動金利の調達というようなことも機動的に折り込みながら、最適な財務運営を行っていきたいと思っております。又、ESGについては、今後も等身大で我々の保有している物件で、新規に組み入れるものについては、予め環境のそういう認証を具備しているものを、或いは、保有しているもので、高い評価を得られるものについては期あたり数物件ずつ、過度なコストアップにならない程度で、こういった認証も取得をしていく取り組みも続けていきたいと思っております。
26頁ですが、スポンサーとの協力関係においては、従来通り緊密な連携を行っておりますので、今後もスポンサーのパイプラインの中に、物件も順次増えていくものもございますし、或いは、物件の譲渡と入れ替えてスポンサーから物件の取得をするというようなケースも今後も継続をしていくということで、引き続きスポンサーとはこういった、今の経営環境でいえば、緊密な連携を図りながら、必要なサポートを得ながら行っていきたいと思っているところです。
続いて27頁です。資産運用会社の主な取り組みとして、従来からお話ししているものもありますが、もう一度説明をしたいと思います。先ずは、パティーク新浦安ですが、築年数が相応に経過した物件を、耐震補強しながらインフィルを全て入れ替えて、再募集をしているというような物件を運用会社として取り組んでまいりましたけれども、これはまだ現在、スポンサーのパイプラインの中にありますが、今現在の稼働率が94%程度まで高まっておりますし、従前の賃料に対しても相応な増額を得られているということで、今後もこういった取り組みを行いながら、今の取得環境においては、こういったリノベーション物件の取得をしていくようなことも、分配金を上昇させていく中では必要な取り組みではないかと考えておりますので、今後もこういった取り組みをしていきたいと思います。
28頁をご覧下さい。新たな開発物件ということで、環境配慮型不動産の取り組みということで、SPC を介して南小岩、東神奈川、それから仙台駅東口ということで、こういった開発型のファンドの手法を駆使しながら、新しい形の賃貸マンションの開発等も順次手掛けております。
29頁をご覧下さい。そういったものを含めて現在、ウェアハウジングでは9件102億円を超えるパイプラインがございますということで、既に開発が終わってパイプラインの中で稼働しているものありますし、来年の春以降、順次出来上がってくるものもあるということで、先ほど申し上げた物件の入替で、こういったパイプラインの中から相応な稼働水準になっているものについては、組み入れを行っていくというようなことも今後考えていきたいと思っております。
32頁をご覧下さい。続きましてスターズグループの開発プロジェクトということで、従来からお話をしているものに加えて、最近ですと三浦市の市役所のPFI事業、豊橋公園のアリーナの事業、それから再開発事業で言うと愛知県の知立市の再開発事業、こういった比較的規模の大きなもの、それから今まで手がけてこなかったようなアリーナとか、千葉市役所とかの用途、そういったものの開発に積極的にスポンサーグループとして関わってきております。又、リートの運用と合わせて、私はグループのそういった再開発事業、PFI事業の開発の責任者もしているということで、そういった中でより優良な賃貸住宅の開発も合わせて行い、再開発事業やPFI事業に関連して、リートのより質の高い運用資産の取得に繋げていくような開発も積極的に手掛けていきたいと思っております。
33頁に記載しておりますが、現在、先ほど申し上げたような愛知県知立市駅前の再開発事業ですが、この中でタワーマンション開発をする一方で、賃貸住宅の開発も併せて行い、賃貸住宅部分については将来的にリートで取得も検討すると、このようなプロジェクトも手掛けております。
34頁ですが、愛知県豊橋市のアリーナにおきましては、昨今新聞やテレビの報道等とかでもご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが、事業者に選ばれた後に市長選で新しい市長が選任された結果、この事業の中止を標榜している新市長になったということで、今後解約に向けての協議をしたいということで、市からの申し出を受けているという状態ですが、基本的には契約上一方的に市の方から解約ができるような形にはなっていないと我々は認識していますので、もう一度、市とも丁寧に協議をしながら、リートの運用資産とか運用に直接的に関わるわけではありませんが、こういったものの取り組みについても引き続き続けていきたいとこのように思っております。
35頁をご覧下さい。お話をしていた東京科学大学の職員寮と合わせて賃貸住宅を開発をするプロジェクトにおきましては、順調に工事を進めておりまして、来年度に出来上がってくる予定で進めております。
37頁をご覧下さい。先ほど申し上げたような市役所のプロジェクト、それから熊谷市の子育て支援のプロジェクト等もございます。
38頁ですが、これはリートの取得に繋がってくる可能性があるものとして、福岡県の土地の活用で、県の出先事務所の余剰床を賃貸住宅として開発するというプロジェクトを現在行っておりまして、来年の春から工事に着手とするということで、数年後に出来上がった暁には投資法人での取得を検討していきたいと思っております。
39頁にはグループの再開発事業として横浜の関内のものや、そういったものの事例等もございます。ここまでがグループの開発事業ですが、その他、まだもう少しありますけれども、こちらについては決算説明資料で概略を載せてあるものとか、過去に開発をしてお話をしたものが残っておりますので、そちらについてはお時間がある時にご覧頂ければと思います。
私の説明は以上になります。有難うございました。
