日本プライムリアルティ投資法人 2022年6月期決算概要

日本プライムリアルティ
2022年6月期（第41期）決算動画信説明書
動画 　 　https://www.video-streaming.net/ir/8955/2022_06_41_j/
資料　　 https://www.jpr-reit.co.jp/ir/library/220817-57cbc1c2fb.pdf
質疑応答　https://www.jpr-reit.co.jp/ir/library/220823-e562901f26.pdf
説明者 日本プライムリアルティ投資法人　執行役員　兼
　　　　 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント　
代表取締役社長　城崎 好浩
説明
第41期の業績説明を行います。
5頁をお開き下さい。2022年6月期の実績および今後2期の業績予想の概要になります。
2022年6月期の実績は、営業収益18,357百万円、営業利益9,343百万円、当期純利益
8,607百万円となりました。一口当たり分配金は期初予想を50円上回り、過去最高額の
7,800円となりました。2022年12月期は営業収益18,472百万円、営業利益9,393百万円、
当期純利益は8,578百万円、一口当たり分配金は、前回予想通り7,750円の見通しです。
2023年6月期については、物件譲渡益が剥落しますが、一口当たり分配金は、内部留保の
活用により、7,600円を確保する見通しです。
6頁をご覧下さい。一口当たり分配金とNAVの推移です。分配金とNAVは着実な成長を
続けており、2022年6月期には、いずれも過去最高額を更新しました。今後2期の予想
分配金についても、譲渡益の還元や内部留保の活用等により、安定した分配金水準を継続
する見通しです。
7頁をご覧下さい。2022年6月期の実績と今後2期の見通しについて、一口当たり分配金
の変動要因を用いて説明致します。2022年6月期については、エネルギーコストの上昇に
より、水道光熱費収支が悪化したものの、ライズアリーナビルのリースアップ等による内部
成長に加え、グランフロント大阪や東京建物東渋谷ビルの取得など、一連の資産入替が寄与
し、実力ベースの分配金である調整EPUは、前期比＋103円の7,400円、DPUは物件
譲渡益の還元により、過去最高額の7,800円となりました。尚、物件譲渡益のうち、832円
を内部留保し、将来の分配金の安定化を図っております。2022年12月期についても、
引き続きエネルギーコストの上昇の影響を見込むものの、リーシングの進捗、フリーレント
の解消により、調整EPUは7,350円、DPUは物件譲渡益の還元により、7,750円になる
見通しです。尚、物件譲渡益のうち、853円を内部留保する予定です。2023年6月期の
予想については、物件譲渡による期中収益や、前期に計上した解約違約金等の剥落を見込む
ものの、リーシングの進捗等により、調整EPUは前期比＋30円の7,380円、DPUは物件
譲渡益が剥落するものの、内部留保の活用により、7,600円を確保する見通しです。9頁を
ご覧下さい。JPRの成長戦略について説明致します。下段にJPRのベースとなる強みを
3点記載しています。左から東京の好立地オフィスを中心とした分散の効いた強固な
ポートフォリオ、東京建物と連携した高度な運営能力、そしてサステナビリティへの積極的
な取組み。こうした強みを存分に生かし、外部成長を加速、効果的な資産の入替え、譲渡益
や内部留保の戦略的な活用によって、投資主価値向上を目指してまいります。
10頁をご覧下さい。分配金戦略について説明します。JPRでは分配金の中期目標として
7,800円を掲げておりますが、新型コロナウイルスやエネルギーコストの上昇などの影響に
より、今後2期の調整EPUは、7,400円前後で推移する見込みです。引続き7,800円を
目指す方針に変更はありませんが、今回短いスパンで到達を見込むことが出来る、当面の
目標値として7,600円を設定致しました。この当面の目標値については、稼働の回復や外部
成長により、今後、概ね2年での達成を目指してまいります。当面の目標値である7,600円
を達成するまでの間、内部留保を活用することにより、分配金については7,600円を下限に
下支えしていく方針です。この下限分配金の水準は、従来の7,550円に対し50円の底上げ
を図っております。
11頁をご覧下さい。この頁ではマーケットの環境認識について説明致します。オフィス
マーケットは緊急事態宣言が解除された昨年11月以降、大型区画のリーシングが進捗するなど、潮目の変化が見られましたが、年明けの新型コロナ感染再拡大や、ウクライナ紛争
勃発等の影響により足踏み状態となっており、空室率も横這いで推移している状態です。
年内はこのまま横這い、若しくは緩やかな改善が見込まれますが、来年の供給増加局面では、
これまで以上に、立地スペックによる選別が進んでいくのではないかと考えています。
オフィス賃貸マーケットはやや軟調ですが、不動産売買マーケットは、外資系を初めとした
様々なプレイヤーの参入により、引続き活況を呈しており、過熱している状況が続いており
ます。
12頁をご覧下さい。
JPRのポートフォリオの特徴について説明致します。JPRでは、東京の好立地オフィス
ビルを中心に、分散の効いた強固なポートフォリオを構築しております。14頁に記載の
通り、2023年には、東京の港区を中心にSクラスビルの大量の供給が予定されていますが、
JPRのポートフォリオはSクラスビルの比率が6%、賃料化価格帯は、需要ボリュームの
厚い坪1万円後半から2万円台で75%、エリアは供給が集中している港区が4%と、大量
供給の直接的な影響を受けにくい構造となっております。又、最寄り駅からの徒歩分数では、
7割超が徒歩3分以内に立地し、5分以内を加えると9割のカバー率となっており、立地
改善ニーズが強い中、JPRのポートフォリオの優位性となっております。
続いて13頁をご覧下さい。各物件の投資比率については、10%を超えるようなものはなく、
殆どの物件が3%以内に収まっており、分散の効いた安定定なポートフォリオを構築して
おります。又、一連のテナント入替により、占有率1%を以上の大口テナントは1社のみに
減少しており、特定のビル、テナントへの集中リスクを低減しております。
15頁をご覧下さい。ここからは、運用状況について説明致します。先ず、稼働の状況です。
左上のグラフをご覧下さい。契約稼働率については、2022年6月期は大規模区画を中心に、
リーシングが進捗し、97.8%まで回復しましたが、12月期は、五反田ファーストビルの
テナントの退去の影響により、96.6%となる見込みです。賃料稼働率は、フリーレントの
解消等により、2022年6月期をボトムに、緩やかに回復していく見込みです。五反田
ファーストビルについては、大口テナントの退去を11月に予定していましたが、テナント
との協議の結果、8月末で合意解約することとなりました。但し、11月までの賃料相当額を
受領するため、当期の業績予想への影響はありません。現在、本ビルの今後の運用方針について様々な選択肢を検討しております。具体的な方向性が定まりましたら、改めてお伝え
したいと考えております。尚、五反田ファーストビルのテナント退去による影響を除くと、
2022年12月期の稼働率は0.5%ほど改善致します。
16頁をご覧下さい。賃料状況について説明致します。改定増額は減少傾向にありますが、
2022年6月期の改定・入替による増減額は、ネットでプラスを確保しております。改定・
入替時の増減割合については、右上グラフの通り更新時の賃料改定において、増額は減少
傾向にあるものの、減額は殆どありません。又、テナントの入替時においても、過半は増額、
若しくは、据置きでご認許頂いております。レントギャップについては、徐々に縮小して
おりますが、右下のグラフに記載の通り、マイナス・レントギャプ0.4%を維持しています。慎重な対応が求められる局面ですが、マイナス・レントギャップがある相手先には、引続き
増額交渉を行うなど、収益の最大化を図ってまいります。
17頁では、重点対応物件のリーシング状況について説明します。上段は、リーシングを
強化している物件です。新宿スクエアタワーは、今年5月時点で94.6%まで埋め戻し
ましたが、その後新たな解約が生じたため、再度稼働率が低下する見込みです。本物件は、
駅距離が多少あるものの、高いビルグレードとコスト面での優位性が評価されており、早期
の埋め戻しを図っていきます。オリナスタワーは、今年3月に1,600坪の大口テナントが
退去し、稼働率は77.9%まで低下しましたが、ダウンタイムなく埋め戻すことにより、足元
では、92.5%まで回復しました。今年11月に1テナントが退去しますが、本物件は譲渡
エリアのランドマークと言うべき人気物件ですので、今後着実に埋戻しできると考えて
います。JPR大宮ビルは、今年4月に5フロア1,200坪の大口テナントが退去しました。
2フロアについては、ダウンタイムなく埋め戻しが出来ましたが、足元では、リーシングが
やや停滞していることから、室の小割分割などテナントニーズに応じた柔軟なリーシング
活動を進めることにより、埋め戻しを図っていきたいと考えています。下段はリーシングが
完了した物件です。ライズアリーナビルは、昨年1月に一括借りの大口テナントが退去
しました。緊急事態宣言が解除された昨年10月以降は、リーシングのペースが一気に
上がり、ビル全体としては、入替増額で埋め戻しが完了しました。併せて、マルチテナント
化によるテナントの集中リスクの低減も図っています。今年1月に取得しました東京建物
東渋谷ビルは、マーケット水準よりも低い賃料で入居していたテナントが退去しましたが、
速やかに埋め戻ししました。
18頁をご覧下さい。商業施設について説明します。コロナの影響による賃料の一時減額や、
解約は、着実に減少しています。足元で、新型コロナ感染者数は急増しているものの、社会全体が、With Coronaに向けた体制を備えつつあり、今後の業績への影響は、極めて限定的
ち考えています。又、JPRの商業施設は、いずれも繁華性の高い場所に立地し、長期固定
契約が中心のため、稼働率は99.9%と高い水準を維持しております。
19頁にて外部成長戦略について説明します。メインスポンサーである東京建物は、2020年
から2024年までの中期経営計画において、投資家向け物件売却の拡大、ファンド事業の
強化を掲げております。スポンサーサポートを背景に、ここ数年のJPRの資産規模拡大
ペースは加速しており、実際、2020年以降の資産額はプラス488億円と、それ以前と比べ
大幅に増加しています。
20頁をご覧下さい。最近の取得や入替実績について説明致します。JPRでは、スポンサー
パイプラインを生かし、東京オフィスを中心に取得を進めるとともに、ポートフォリオ
クオリティの改善を目的とした入替を、継続的に行っております。譲渡については、原則と
して、資産入替を前提としていますが、築年数や今後の収益性など個別の事情も考慮した
うえで、物件を選定しております。
21頁をご覧下さい。東京建物のパイプラインは主に、長期保有目的の固定資産から販売用
不動産に振り替えた物件と、投資家向けに売却することを目的に開発された物件の2種類
となります。JPRでは、固定資産から振り替えた物件から大手町ファイナンシャルシティ
ノースタワーやグランフロント大阪などの旗艦物件を、又、投資家向けに開発された物件
からFUNDESシリーズを取得しております。JPRとしては、今後もスポンサーパイプ
ラインを活用して、積極的に物件の取得を行うとともに、ポートフォリオのクオリティ向上
と含み益の顕在化を図るべく、資産の入替も並行して進めてまいります。
22頁をご覧下さい。財務戦略について説明致します。2022年6月期については、新たに
185億円を、平均期間9.2年で調達致しました。右上グラフに記載の通り、長期化を図り
つつ、返済期限の平準化にも努めております。LTVについては、1月に行った公募増資に
より、41.7%から40%まで低下しました。LTV45%までの取得余力は、約460億円となり
ます。財務に関しては引続き保守的な運営を行ってまいります。
24頁にお進み下さい。
最後にサステナビリティについて説明します。近年、サステナビリティへの取組みに対する
要請は益々強まっていますが、JPRおよびTRIMは、業界でもいち早く取組みを開始し、
ここ数年のそのペースは、大きく加速してまいりました。又、今年から、サステナビリティ
委員会に社外アドバイザーを招聘し、専門性を高めるとともに、客観的に視点を導入して
おります。
結果として、25頁に記載の通り、GRESBやMSCIなどの外部評価機関からも、それらの
取組みを高く評価頂いております。
26頁へお進み下さい。CO２削減については、2030年目標として、2017年対比30%削減を
掲げておりますが、2021年実績で20.1%の削減まで進捗致しました。再生可能エネルギー
については、完全所有權の物件を中心に、26物件で導入しています。引続き様々な取組み
を通じて、2030年CO2削減目標の前倒し達成を目指して行きます。又、昨年、2050年CO2
排出量ネットゼロについても目標として掲げました。決して簡単な目標ではありませんが、
今後具体的な戦略策定を行っていく予定です。
27頁をご覧下さい。保有物件における環境認証カバー率については、2030年目標として、
80%以上を掲げておりましたが、本年中にも前倒しで達成する見込みです。これに伴い、
今年6月に対象となる環境認証を、4スター、又は、Aランク以上に引上げた新たな目標を
設定致しました。
28頁をご覧下さい。テナント満足度調査については、2005年から行っており、結果をPM
やBMスタッフと共有することにより、テナントサービスの向上や、物件の競争力強化に
活用しております。今回は、17回目の調査となりましたが、過去最高の評価を頂きました。
29頁をご覧下さい。JPRでは昨年、監督体制の更なる充実とダイバーシティの観点から、
監督役員を1名増員し、都市計画やサステナビリティに関する知見が豊富な大学院教授に
就任頂きました。引続き信頼される投資法人として、更なる経営の健全性確保に取組んで
まいります。
説明は以上となります。
この20年間、様々な出来事がありながらも、創意工夫と皆様からのお力添えで、着実な
成長と遂げてまいりました。又、足元では、エネルギー価格の上昇や港区を中心とした大量
供給の影響が取り沙汰されていますが、JPRはこの20年の実績と経験を踏まえたうえで、
状況の変化に適切に対応しながら、安定的な成長を継続することにより、着実な投資主価値
向上を実現してまいります。引続き宜しくお願い申し上げます。