ザイマックス・リート投資法人 2025年2月期決算概要

ザイマックス・リート投資法人
2025年2月期（第14期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/3488/20250421/vrn89pyfw/
○説明資料
https://xymaxreit.co.jp/file/ir_library_term-7e9ade779bbc36f978bd396ff8e8c2ad78d2c5ce.pdf
○説明者　株式会社ザイマックス不動産投資顧問　代表取締役社長　深江 秀樹
〇説明
ザイマックス・リート投資法人、2025年2月期の決算説明をさせて頂きます。
3頁をご覧ください。本投資法人の2025年2月期末のポートフォリオデータです。物件数は18物件、資産規模は取得価格ベースで438億円、鑑定評価ベースで567億円、取得価格ベースでのNOI利回りは5.8%、減価償却後利回りは4.9%です。

4頁をご覧ください。全体のサマリーです。今期は、2024年9月に実施しました、資産入替による売却益を含む当期純利益が930百万円と、予想比、前期比ともに上回り、DPUは 3,728円での着地となりました。保有物件の運営状況ですが、オフィス物件の稼働率は、2025年2月期末において契約稼働率、経済稼働率ともに97.9%となりました。商業施設は100%稼働で安定的に運営しています。ヴィータ聖蹟桜ヶ丘について2月28日付で開示しました通り、スポンサーグループであるザイマックスとの間で固定マスターリース契約を締結し、現テナントが退去を予定している2025年9月以降も、空室、無収入期間を発生させない形でのテナント入替に成功しました。不動産を管理運営するマネジメント力を強みとする、本投資法人を象徴する好事例として多くの投資主様からご評価を頂いております。ホテルについては、ホテルビスタ仙台およびからくさホテル札幌において、物件の持つ強みと良好なマーケット環境も相まって、RevPARは、前年同期間との対比で向上させることができています。

次に決算概要と業績予想について説明致します。6頁をご覧ください。営業収益が予想比5百万円増の1,841百万円、営業利益が予想比11百万円増の1,042百万円、当期純利益が予想比16百万円増の930百万円となりました。一口当たり分配金は、前期比400円増、期初予想比67円増の3,728円での着地となりました。前期との比較では、賃貸事業収入においては、前期末時点では空室が1区画のみであったオフィス物件で、新たな退去が発生した影響により、賃料収入がマイナスとなっていますが、既に埋め戻しの目処が立っており、2025年8月期末には満床となることを予想しています。

ホテルについては、ホテルビスタ仙台において変動賃料が前期比で1,050万円増加しています。又、2024年9月に実施したザイマックス三田ビルとからくさホテル札幌の資産入替により売却益が発生しているほか、償却後NOIが1,350万円向上する効果も得ています。賃貸事業費用では修繕費、火災保険料等が増加しています。営業外費用は、2025年1月のリファイナンスに伴う融資関連コストと金利上昇により、860万円増加しています。期初予想との比較では、ホテルの変動賃料が上振れたこと、修繕費を予算対比で抑制できたこと、今期発生しうるコストとして見込んでいたリーシングコストが、翌期以降に期ずれしたことなどにより、増益での着地となっています。

続きまして2025年8月期、2026年2月期の業績予想について説明致します。7 頁をご覧ください。先ずは、2025年8月期の業績予想について説明致します。営業収益が前期比136百万円減の174百万円、営業利益が前期比131百万円減の911百万円、当期純利益が前期比141百万円減の788百万円、一口当たり分配金は、前期比568円減の3,160円を予想しています。前期との比較では、2025年2月期の資産入替の影響がなくなるほか、営業収益において、前期に発生した空室の埋め戻し等により、オフィス賃料収入は増加を見込んでいます。

ホテルについては、ホテルビスタ仙台、からくさホテル札幌の変動賃料の増加を見込んでいます。営業費用については、修繕費等の減少、公租公課の増加、PM費用の増加のほか、2025年5月に実施予定の投資主総会費用、格付け関連費用等を見込んでいます。営業外費用においては、前期発生した融資関連コスト、および前期まで発生しておりました投資口交付費の償却が剥落する一方で、支払利息増加等の影響を見込んでいます。続きまして 2026年2月期の業績予想について説明致します。営業収益が前期比440百万円増の2,144百万円、営業利益が前期比4百万円増の915百万円、当期純利益が前期比4百万円減の784百万円、一口当たり分配金は前期比20円減の3,140円での着地を予想しています。

25年8月期予想との比較では、オフィス物件の空室埋め戻し後の賃料発生のほか、ホテル変動の増加等により賃貸事業収入は増加を見込んでいます。又、ヴィータ聖蹟桜ヶ丘において、現テナントから受領する原状回復等の収入計上と、原状回復工事などの業務委託費の発生を両立てで見込んでいます。その他営業費用に関し、計画工事等による修繕費の増加や、前期に発生した投資主総会費用、格付け関連費用等が当期では発生しないほか、営業外費用においては、2026年1月に予定しているリファイナンスにかかる支払利息の増加、および融資関連コストの発生の影響を想定しています。

続きまして本投資法人の運営状況および成長戦略について説明致します。9頁をご覧ください。オフィス物件の稼働率の推移について説明致します。2025年2月期末時点で、オフィス物件の稼働率は契約稼働率、経済稼働率ともに97.9%で着地しています。空室について 埋め戻しを進めており、2025年8月期末においては満床を見込んでいます。契約稼働率は100%、経済稼働率は98.1%の着地を想定しています。26年2月期においては、今後解約予告が出る可能性も一定考慮し、期中平均の経済稼働率を98.8%で計画しています。以上のように、堅調に高稼働を維持していく見込みです。

続いて商業施設の状況について説明致します。12頁をご覧ください。本投資法人の商業施設は、固定賃料をベースに安定的な収益を獲得しています。ヴィータ聖蹟桜ヶ丘において、現テナントとの賃貸借契約終了後の2025年9月より、スポンサーグループであるザイマックスへの一括賃貸を開始致します。その後、契約期間が満了する2027年9月以降は、ザイマックスとの間でパススルー型マスターリース契約の再契約を検討しています。それに伴い、本投資法人が保有する商業施設における、マルチテナント型契約の比率が増加する見込みです。このように安定的、継続的な収益を土台としながらもインフレへの対応として、収益向上の機会獲得を目指してまいります。

13頁をご覧ください。この頁では、ヴィータ聖蹟桜ヶ丘について説明致します。既存テナントの退去後、ザイマックスによる施設のリニューアルを予定しています。ザイマックスとのマスターリース契約においては、リニューアル工事期間中も空室、無収入期間を発生させることなく、定期借家期間の2年間に亘り現テナントと同額の固定賃料を収受する予定です。本物件は2025年10月末頃に、ヴィータモールせいせきとしてリニューアルオープンを予定しており、現在面積ベースで約82%のエンドテナントが内定しています。家電量販店のヤマダ電機のほか、広域商圏型、且つ来館動機となるようなアンカーテナントとして 食品スーパー等の誘致を見込んでいます。現時点では、一部個別テナント名の開示を控えていますが、オープン日が近づきましたら発表させて頂きます。

続いてホテルの運用状況について説明致します。 14頁をご覧ください。先ずは、ホテルビスタ仙台についてです。特徴である立地や大浴場を含む設備等の優位性と、ホテルの新規供給が限定的であるマーケット環境を背景に宿泊需要を取り込み、KPIが向上しています。物価の高騰による費用の上昇を、ADRアップなどオペレーターの努力もあり、売上の上昇が上回った結果、 2025年2月期の期間におけるGOP は、前年同期間比約122%で着地し、変動賃料も前期比10百万円ほど上振れています。今後もGOPの向上策について、オペレーターとコミュニケーションを取り、GOPの向上に向けホテルの運営状況のモニタリングを実行してまいります。

15頁をご覧ください。次にからくさホテル 札幌についてです。上段のグラフ 等でお示ししている通り2024年9月の取得 以降も KPI を向上し 2024年9月から2025年2月までのRevPARは22,031円となり、前年同期間比約138%での着地となりました。からくさホテルブランドの強みであるインバウンドをターゲットとした販売戦略と 多種多様な 宿泊 ニーズに対応可能な商品力、高稼働を実現可能とする 納品 力を生かし 今後もさらなる成長が見込まれる インバウンドマーケットをしっかりと取り込んでいけると考えております。

財務の状況について説明致します。17頁をご覧ください。2025年1月に実行したリファイナンス後の2025年2月期末の有利子負債の状況を、2024年2月期末と比較する形で掲載しています。2025年1月に実行したリファイナンスでは、ファイナンス時点以降の金利動向や、ファイナンス後のマチュリティラダー、固定金利比率の維持を意識しながら、全額をグリーンローンで調達致しました。今後のデットファイナンスにおいては、調達時点の金利動向を踏まえ、調達後の平均残存期間、固定金利比率、平均利率を総合的に判断して実行していきたいと考えています。

18頁をご覧ください。今後の成長戦略と外部成長についてです。本投資法人の成長戦略における重点取組事項として、引き続き資産規模の拡大を掲げています。大変厳しい外部環境下となりますが、様々な施策を検討のうえ、本投資法人が持つ強みを活用しながら、新たなパイプラインの確保も含めまして、資産規模の拡大を推進してまいります。

最後にESGにおける取り組みについて報告致します。20頁をご覧ください。GRESB評価においては、2024年度リアルエステイト評価3-Starsおよびグリーンスターを維持しています。又、ザイマックス東上野ビル、ザイマックス札幌大通りビルにおいて、CASBEE不動産評価認証を取得した結果、CAPEX工事の実施による省エネルギー性能の向上を背景に、 AランクからSランクへとランクアップに成功しています。
21頁をご覧ください。気候変動への取り組みの一環として、TCFD提言に基づく情報開示を行いました。1.5から2度シナリオおよび4度シナリオに基づく分析を行い、リスクと機会の特定と、それらの事業への影響を定性的に分析のうえ開示しています。詳細は決算説明資料のほか、本投資法人のWEB-SITE、気候変動への対応のセクションもご参照ください。決算説明は以上になります。有難うございました。