ザイマックス・リート投資法人　2022年2月期決算概要

ザイマックス・リート投資法人
2022年2月期（第8期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/3488/20220413/dshfjagf/
資料　
https://xymaxreit.co.jp/file/ir_library_term-884353f9682c8fd5feab7a6359c6e40b53acaa50.pdf
説明者　ザイマックス・リート投資法人　執行役員、
　　　　株式会社ザイマックス不動産投資顧問　代表取締役社長 金光 正太郎
説明
これよりザイマックス・リート投資法人第8期決算説明会を開催致します。
説明の順番は、先ずは、本年1月から3月にかけて実施しました資産⼊替及び公募増資に
よる物件取得の概要、そして第8期決算概要及び第9期・第10期業績予想、次に、運⽤
状況及び成⻑戦略、最後に、ESGという順番で進めてまいります。
3頁をご覧下さい。先ずは全体のサマリーです。第8期においても着実な内部成長を実現
出来ております。オフィスはコロナウイルス感染症の影響で稼働率が一時的に低下して
おりましたが、ザイマックスグループと連携したリーシング活動によって、第8期末
稼働率98.8%、2022年3月末時点では100%となっております。商業施設は引き続き100%
稼働で推移しております。第9期に契約終了を迎える区画において、全テナント比15%
アップの賃料で新規成約が出来ている事例もあり、堅調な運営状況となっております。
ホテルは、固定賃料が復活しております。足元の営業成績は変動賃料が発生する数字にまで
は回復しておりませんが、変動賃料の発生に一定の期待を持つことが出来る状況になって
おります。資産規模は、一連の資産入替、及び、公募増資による資産取得により2022年
3月末時点で取得価格ベース434億円へと拡大しております。又、財務においては、新規で
3行のレンダー様にご参加頂き、レンダーフォーメーションの拡充が進展致しました。ESG
の取り組みでは、再生可能エネルギー100%電力をオフィス8物件で導入した他、先の公募
増資において目論見書電子化による環境負荷の低減に配慮したオファリングを実施致し
ました。更に今後のESGの取り組みを強化すべくESG推進体制を整備しました。
5頁をご覧下さい。上場以降の物件取得価格ベースでの資産規模の推移です。第6期に
10億円、第7期に12億円と2期連続で借入金を資金源に物件を取得致しました。第8期
においては、本年1月から3月に実施しました資産入替と公募増資による取得で、27億円
の譲渡と32億円の取得、76億円の取得で資産規模は434億円と拡大致しました。取得
した物件の詳細は6頁に記載しておりますが、4物件全てが稼働率100%と安定的に稼働
しており、スポンサーグループの協力により、相対取引にて取得した物件となっております。
7頁をご覧下さい。資産入れ替えの概要を記載しております。投資法人の強みである含み益
の一部を実現させ、投資家の皆様へと還元することが出来ました。第8期、及び、第9期に
夫々50%ずつ譲渡することで、2期に亘って分配金の押し上げ効果を見込んでします。
又、償却後のNOIにおいて、取得資産の方が譲渡資産よりも大きいことから、資産規模の
維持だけでなく収益性についても維持・向上させることが出来ており、中長期的な投資主
価値向上へも寄与できたと考えております。今後も戦略的な資産入替については継続的に
検討していきたいと考えております。
8頁をご覧下さい。2022年3月31日時点のポートフォリオデータとなっております。
物件数は18、資産規模は取得価格ベースで434億円、鑑定評価ベースで547億円、NO
利回りは取得価格ベースで5.5%、償却後で4.8%、稼働率は99.9%です。
次に決算概要と業績予想について説明致します。11頁をご覧下さい。
第8期は、資産入替に伴う売却益の影響により、前期の業績を大きく上回る着地となり
ました。営業収益が前期比306百万円増の1,611百万円、営業利益が245百万円増の
946百万円、当期純利益が前期比222百万円増の870百万円となりました。一口当たり
分配金は前期比996円増、1月開示予想の19円増の3,896円の着地となりました。主な
営業収益の増加要因としては、仙台のホテルの固定賃料が復活したことで65百万円、
第7期に取得した三田、戸塚2物件の通期稼働で26百万円、千早の売却益で219百万円と
なっております。営業費用、及び、営業外費用では、三田、戸塚の通期稼働やCAPEX工事
に伴う減価償却費の増加により費用で4百万円、減価償却費で5百万円、利息・融資関連
費用で23百万円増加致しました。
続きまして第9期の業績予想について説明致します。12頁をご覧下さい。営業収益が
前期比213百万円増1,825百万円、営業利益が前期比139百万円増の1,086百万円、
当期純利益が前期比95百万円の965百万円と予想しております。一口当たり分配金は、
投資口数の増加もあり、前期比29円減、2月開示予想比22円増の3,867円と予想して
おります。営業収益について、新規物件の賃料収入が268百万円、既存物件の空室
埋め戻し効果で21百万円、夫々増加する見込みです。営業費用については、新規物件で
45百万円、既存物件で修繕費13百万円、更に昨今のエネルギー資源の高騰を受けて電気料
が増加すると想定して5百万円のコストの増加を見込んでおります。営業外費用において、
融資関連費用で38百万円、投資口交付費用で5百万円のコスト増加を見込んでおります。
続きまして、第10期の業績予想について説明致します。13頁をご覧下さい。
第9期まで計上しておりました売却益が剥落するため営業収益が前期比227百万円減の
1,597百万円、営業利益が前期比205百万円減の880百万円、当期純利益が前期比193
百万円減の771百万円、一口当たり分配金は第9期比776円減、2月開示予想の11円増の
3,091円での着地を見込んでおります。営業収益について、千早の売却による賃料収入が
8百万円減少し、売却の完了による売却益の剥落が222百万円となります。営業費用に
ついてはリーシングコスト、及び、電気料を第9期対比で多めに見込んだことで4百万円
のコスト増加を想定し、営業外費用において融資関連コストで11百万円の減少を見込んで
います。
15頁をご覧下さい。運用状況、及び、成長戦略について説明致します。
先ず、オフィスの稼働率ですが、上段のグラフをご覧下さい。第6期、第7期とやや下落
基調にありましたが、順調に新規の契約締結が出来ており、第8期末時点の契約稼働率、
経済稼働率はともに99.8%となりました。尚、3月1日時点では新規契約が成立し、契約
稼働率は100%となっております。第9期は一部区画において解約通知を受領しており、
期末契約稼働率、経済稼働率ともに99.2%を想定しております。第10期においては、一定
のストレスを考慮し、平均経済稼働率97.5%で計画しております。下段記載のフリーレント
期間についてですが、第8期、第9期で契約したテナントは、直近1年程度と比較すると
少し増えた結果になりますが、一定のフレーレント期間の範囲内で埋め戻しに成功して
きております。
16頁をご覧下さい。オフィスの新規入居と契約更新の状況について説明致します。
第8期は新規契約が6区画、そのうち増額契約できた区画が2区画、減額になった区画は
3区画になりました。契約更新は19区画あり、2区画で増額、減額は1区画もなく契約
更新が出来ております。第8期の契約更新に伴う改定増減率はプラス0.6%、入れ替えに
伴う増減率は、店舗からオフィスへ用途変更した区画の影響もありマイナス15.3%となり、合計でマイナス3.8%の結果となっております。
第9期には新規契約1区画、退去3区画、契約更新15区画を想定しております。
新規契約1区画を成約した結果、3月1日時点ではオフィス稼働率100%となりましたが、
短いサイクルでの入替の起こりやすい三田で3区画の退去が予定されております。早期に
埋め戻せるようにリーシング活動を進めております。更新区画についても一部では増額
出来ているものの、マーケットよりも高い賃料になっている区画については減額を想定
している区画もあります。第9期の契約更新における賃料増減率はマイナス1.1%、入替に
よる賃料増減率は、長期間空室であった区画の影響で、マイナス16.7%になる想定です。
下段で今後の更新予定面積を記載しております。これまでの増額改定の成果とオフィス
マーケットの影響で、ポートフォリオ全体の想定新規賃料と既存契約賃料のギャップは、
ほぼない状態になっておりますが、個別テナントにおいては、レントギャップが大きい区画
もありますので、丁寧な交渉を引き続き行いたいと考えております。
18頁をご覧下さい。次に、ホテルビスタ仙台について説明致します。
コロナ後第7期までは、変動賃料のみとなっておりましたが、第8期の期初である2021年
9月分賃料からは月額2千万円の固定賃料が復活となっております。
19頁をご覧下さい。こちらは運営実績の推移となります。第8期においては平均RevPAR
で5,368円と、新型コロナウイルスの影響を受けた以降最高の成績で着地しており、業績は回復に向かっております。宿泊需要が戻りつつある現在の状況から、変動賃料発生への期待、
可能性があるのではと考えておりますが、第9期、第10期の業績予想においては固定賃料最後に商業施設について説明致します。20頁をご覧下さい。
本投資法人が保有する商業施設は、全て大都市圏の近郊に立地しております。スーパーなど
の施設は、新型コロナの影響はさほど大きくはありませんでした。又、マルチテナント型の
施設でありますミューザ川崎、戸塚のテナント契約の平均残存賃貸借期間は6.8年となって
おり、安定的な稼働が見込まれております。ミューザ川崎において第9期に2区画の体協がありますが、ダウンタイムなく後継テナントと全テナント比15%アップの賃料で成約
出来ております。
次に外部成長について説明致します。21頁をご覧下さい。
不動産売買マーケットでは激しい取得競争が継続している環境ですが、スポンサー、及び、
資産運用会社に集まってくる情報から、本投資法人に見合う物件を厳選して検討しており
ます。下段の表をご覧下さい。こちらは現在、資産運用会社にて優先交渉権を獲得している
物件となります。今般実施した公募増資も、優先交渉権を獲得していた物件群から取得して
おり、今後も優先交渉権獲得に向けて、物件探索を進めて行きたいと考えております。又、
保有している物件の含み益の実現を図るために、資産入替についても戦略的に検討して
いきたいと考えております。
22頁をご覧下さい。上場来、本投資法人は、好調な賃貸マーケットを背景にスポンサーの
力を活用し、オフィスを中心とした内部成長を実現してまいりました。外部成長においても、
LTVの活用による物件取得、資産入替、そして今回の公募増資による物件取得によるポートフォリオを成長させてきました。今後のポイントですが、保有物件の運営ではオフィス、商業施設は現在の安定稼働を維持し、一方ホテルでは、宿泊マーケットが回復するに従い、
変動賃料発生の期待が出来ておりますので、ホテルの変動賃料が内部成長のポテンシャル
となります。外部成長、資産戦略では、資産入替を含む外部成長により、投資主の皆様への
含み益還元を実行することで、投資主価値の向上を目指していきたいと考えております。
又、外部格付けやGRESB認証の取得を推進し、投資家層の拡大、資金調達手段の多様化
を実現して、更なる発展を目指していきたいと考えております。
23頁をご覧下さい。2022年3月末時点の財務状況について説明致します。
新たに３行のレンダーにご参加頂いております。又、昨今の金利情勢を踏まえて固定金利
比率を81.0%から96.5%へ、長期借入比率を87.4%から98.3%へ引き上げております。
最後にESGにおける取り組みについて報告致します。25頁をご覧下さい。
取り組み強化を目的としてESG方針の制定、及び、推進体制を整備致しました。今後、
BGRESB認証の取得に向けて準備を進めて行く考えであります。
26頁をご覧下さい。2021年11月より4物件、2022年2月より4物件、オフィス8物件
において再生可能エネルギー100%の電力を導入しております。環境負荷低減のために
本投資法人が取り組むことが出来るものについては、今後も検討、実行していく所存で
あります。
決算説明は以上になります。有難うございました。