CREロジスティクスファンド投資法人 2022年6月期決算概要
CREロジスティクスファンド投資法人
2022年6月期（第期）決算動画信説明書 ＆ 質疑応答
動画 https://www.net-presentations.com/3487/20220816/ghdjsaio/
資料
https://cre-reit.co.jp/file/ir_library_term-5c974a3440dcb02de619de8065bbf6c2b98a61aa.pdf
説明者 CREロジスティクスファンド投資法人 執行役員 兼
CREリートアドバイザーズ株式会社 代表取締役社長 伊藤 毅 説明
説明資料に沿い、本投資法人の取組みや実績、今後の成長戦略について説明致します。
右下1頁の目次をご覧下さい。先ず、第1パートとして、資産取得および資産譲渡に
ついて説明致します。続いて第2パートとして、第12期決算概要および業績予想について
説明致します。最後に第3パートとして、将来に向けた成長戦略について説明致します。
それでは2頁より資産取得および資産譲渡について説明致します。
3頁にて紹介しておりますように、本投資法人はロジスクエア狭山日高の準共有持分20%
を追加取得致しました。本投資法人は、対象施設の80%持分を2021年1月に既に取得、
保有済みでしたが、今般、追加取得を通じて、対象施設の100%を保有、完全所有になり
ました。ロジススクエア狭山日高は、狭山日高ICより0.7KMに位置しており、周辺には
倉庫、工場等が多く、24時間稼働が可能な好立地に所在しております。4層の倉庫であり、
2階および３階へは直接乗り入れ可能なランプウェイを設け、トラックバースを１階、2階
および3階に、合計120台分備えるなど、効率的な入出庫が可能な設計となっております。
3頁左下に記載の通り、20%持分の取得価格は3,612百万円と、80%持分の取得価格14,066
百万円と合算し、100%全体の取得価格は17,678百万円となります。対象施設に関わる
マスターリース契約は、多少複雑な経緯がありますので、5頁をもってその経緯を説明致し
ます。
5頁上段に紹介していますように、80%持分を取得した際のエンドユーザーの稼働状況は、
84.8%でした。本投資法人は、80%持分を取得のうえ固定マスター賃料をもってスポンサー
に橋渡しをしております。スポンサーであるCREは、自社が所有する20%持分と本投資
法人より借り受けた80%と合わせ、対象施設100%全体をエンドテナント企業様に賃貸
申し上げております。本投資法人が受容する固定賃料につきましては、対象施設が100%
稼働した場合の想定される賃料の80%相当額として定義されており、2024年4月までの
マスターリース契約に基づき、賃料を収受しております。今般、20%の追加取得に際し、
テナントの稼働状況は左下の棒グラフに記載の通り、91.0%となっております。このうち、
既に所有していた80%については、先ほど説明しました2024年4月までのマスター
リース契約に基づき、引続き固定賃料を収受しております。追加取得した20%持分に
関しては、先ず、91%稼働に相当する18.2%の賃料を収受しております。9.0%の空区画に
相当する1.8%の賃料については、収受することが出来ておりません。それらの結果、右側
の青色のボックスの中に記載の通り、賃貸面積を基準とした稼働率は91.0%ですが、実質的
な稼働率、金額ベースでの稼働率は98.2%に相当します。
続いて6頁では、資産の譲渡、ロジスクエア千歳の売却について説明致します。追加取得と
同時に7月20日に公表しておりますが、8月3日に32億円での売却を実行済みです。
これは、本投資法人の取得価格、帳簿価格、期末時点での鑑定評価額を大きく上回る投資主
価値極大化に資する取組みが、実行できたものと考えています。
7頁をご覧下さい。本投資法人がロジスクエア千歳を取得した際、稼働率が不安定であり、
期間1年や2年と言った短期間の賃貸借契約も混在していたことから、スポンサーと協議
のうえ、賃料固定型のマスターリース契約を締結し、安定したCash-Flowを優先した取得・
運用を継続して来ました。取得後、適切なリーシング契約によりエンドユーザーの稼働率が
上昇し、又、3年や5年といった中長期間の賃貸借契約により、今後についても安定的に
稼働する目途が付いたことから、本投資法人としては、売却の可能性について慎重に検討を
進めてまいりました。今般、売却にあたり、スポンサーとの賃料固定型マスターリース契約
を解除し、買主サイドにおいては、エンドユーザーの賃料そのものを評価頂くことで、鑑定
評価額を大幅に上回る価格での売買条件で妥結することが出来ました。頁右下のグラフで
示しておりますように、エンドユーザーの賃料収入は、取得時に比べて26%以上増加して
おり、この増額された賃料収入をベースに、今般の売却価格を実現しております。
8頁におきまして、今回の資産取得および譲渡に際しては、予てより説明してきた効率的な
手元資金の活用を実行しました。上段の棒グラフが示しているように、ロジスクエア千歳の
譲渡価格32億円のうち、売却益に相当する1,774百万円については、第13期の利益
分配金として、来年3月に投資主の皆様に分配することとなります。帳簿価格に相当する
1,290百万円は、手元資金として残ることとなりました。下段に記載の通り、前期期末に
おいて保有していた手元資金38億円あまりについては、先ず、ロジスクエア狭山日高の
追加取得に充当しました。そして、8月3日にロジスクエア千歳を売却できることを見越し
まして、7月末に期限が到来した24億円の借入金について、手元資金の12億円を返済に
充当し、12億円のみ減額リファイナンスを実行致しました。手元に余剰Cashが残ること
を見越し、一時的に返済を実施することで支払い利息を削減し、同時にLoan to Valueを
低下させ、将来の借入れ余力を確保することが出来たものと考えています。
9頁に資産の取得・売却前後のポートフォリオの比較を掲載しています。今回の資産の入替を通じて、累計の取得価格は1,370億円となりました。
それでは10頁より第12期の決算の概要および業績予想について説明致します。
11頁に第12期決算のサマリーを掲載しています。先ず、外部成長に関しては、第12期の
6ヶ月において新たな資産取得はありませんでしたが、昨年9月第5回公募増資を通じて
取得したロジスクエア大阪交野が、第12期においては6ヶ月間通期で寄与し、一口当たり
分配金は過去最高の3,577円で着地しました。又、気が明けて第13期に入りロジスクエア
狭山日高を追加取得することで、詳細は後程説明しますが、巡航DPUを3,637円に引き
上げております。内部成長に関しては、第12期6ヶ月間における大きな動きはありません。
予てよりご報告の通り、2023年12月末までに契約期間満了を迎えるテナント契約は、
全て再契約を済ませております。
財務運営については、引続き長期安定的な運益を心掛けました。公募増資の都度、LTVを
低減させ、現在、過去最低の43.9%まで低下させております。本投資法人の方針としては、
LTVは当面44.0%を目安に運用する方針です。R&I、JCR、両格付け機関からの信用
格付けは、夫々One Notchずつ引き上がっております。LTVの低下、信用格付けの向上、
ポートフォリオ分散の進展を踏まえ、借入先との交渉により借り入れ条件が改善しました。
ESGに関しては、更に強化をもって取組みました。昨日の決算公表と同時に、TCFDに
沿った開示を実施、又、GHG（温室効果ガス）排出量について目標を刷新し、新たに公表
致しました。保有する物件の8割超で太陽光発電を行い、全電力使用量の65%に相当する
自然エネルギーを生成しております。その他のトピックとして、本投資法人は上場来、
J-REIT初の多様な取り組みを推進し、これらを評価して頂いた結果、キャピタル・アイ
「BEST ISSUER OF 2021」を受賞することが出来ました。これも関係者の皆様のご支援
の賜物と深く感謝しております。
続きまして12頁です。上場以降、着実に成長を遂げております。一口当たり分配金に
ついては、第12期において過去最高の3,577円を計上しております。第13期については、
7月20日業績予想を修正した通り、6,186円と大幅な増配を計画しております。昨日新た
に14期の業績予想を3,626円と公表しましたが、第13期において発生するロジスウエア
千歳の売却という一時的な特殊要因を除いたとしても、継続的なDPU成長を維持しており
ます。一口当たりNAVについては、第11期対比3.9%の更なる積上げを実現致しました。
LTVに関しては、現在43.9%と過去最低水準ですが、7月末の減額リファインスを経て、
本年末には43.0%まで引き下がる見込みです。
続きまして13頁、本投資法人が最も重要視する巡航DPUいついて説明致します。今回の
資産の入替に伴いまして、本投資法人の巡航DPUは3,637円と、従来対比2.5%の成長を
実現することが出来ました。狭山日高の追加所得に加えて、賃料の引上げやコストの削減と
言った内部成長の効果もあり、概ね4.2%程度の巡航DPUの成長を確保することが出来
ましたが、同時に8月3日にロジスクエア千歳を売却しましたので、千歳に掛かるNOIが
ポートフォリオのNOIから剥落し、そのマイナスのインパクトが約1.7%あった結果、差し
引き2.5%のDPU成長を実現しております。
続きまして14頁をご覧下さい。過去の公募増資と各種施策により投資口価格は堅調に推移
しております。先ず、2022年年初よりスタートした第12期においては、R&I、JCRの両格付け機関における信用格付けが、夫々3月と6月にOne Notch引きあがりました。4月
1日にはキャピタル・アイBest Issuer of 2021を受賞することが出来ました。期が明けて
第13期、7月20日に公表している資産取得・譲渡については、夫々7月22日、8月3日
に実行済みです。
続きまして15頁において第12期決算ハイライトを説明致します。一口当たり分配金に
ついては、第12期は3,577円、業績予想対比47円の上振れとなりました。これにより、
本投資法人は、設立以来全ての期において、期初の計画を上回る実績を計上することが出来
ております。投資法人の資産の部においては、先ず、保有している20物件の鑑定評価額に
ついて、11期末対比3,060百万円の更なる上昇を確認しております。堅調な物流不動産
市況の結果を踏まえてのものと受け止めております。含み益についても、3,690百万円拡大
しております。先ほど説明した鑑定評価額の上昇に加え、減価償却費を641百万円計上
する一方、資本的支出については、11百万円の計上に止まりましたので、差し引き630
百万円帳簿価格が引き下がっております。結果、含み益については3,690百万円拡大して
おります。負債については、第11期対比大きな変動はありません。先ほど説明した鑑定
評価額の上昇を踏まえ、鑑定LTVについては、1ポイント引き下がり38.5%と、より強固
な財務基盤を確保することが出来ました。純資産については、先ほど説明しました含み益の
拡大を反映し、第11期対比6,200円程度更に積み上がり、一口当たりNAVは第12期末
時点で、164,200円程度となっています。
それでは16頁、第12期の実績について説明致します。先ず、❶に記載の通り、賃貸事業
損益は、前期比対比69百万円の増益を確保しました。昨年9月に取得したロジスクエア
大阪交野が第12期においては、6ヶ月間通期寄与しましたので、その増益効果を取り込み
ました。昨年は、第10期に3物件、第11期に1物件、合計4物件を取得しましたが、
これら4物件の固定資産税、都市計画税が2022年初より費用発生しております。この
マイナスの影響を補い、尚且つ、賃貸事業損益については69百万円の増益を実現しており
ます。又、電力料金についての影響ですが、本投資法人が保有する施設のうち、15施設に
ついてはシングルユースであり、かかる施設についてはエンドテナント企業と電力会社と
が直接契約をまいているため、本投資法人に対する影響は殆どありません。残るマルチ
テナント型施設については、巨大な倉庫のごく一部の共用部分について、本投資法人が電力
料金の負担をしておりますが、その影響は数百万円に止まり、DPUに与えるインパクトも
数円に止まります。➎をご覧下さい。本投資法人は、第12期の業績予想を前提として、
保守的に修繕費を積み、又、予備費も計上していることから、適切なコストコントロールと
テナント企業様とのコミュニケーションの結果、修繕費は予算対比19百万円減少させる
ことが出来、NOIは18百万円上振れることが出来ました。これらの結果、当期純利益は
前期対比28百万円の増益、予算対比では26百万円の上振れとなり、一口当たり分配金は
過去最高の3,577円となりました。
続きまして17頁、業績予想について説明致します。第13期においては、先ず、➊に記載
のロジスクエア千歳の売却益を計上し、それに伴い➌に掲載の通り売却益に連動して増加
する資産運用報酬の増加を見込んでおります。これらの結果、第13期における一口当たり
分配金は6,186円と大幅な増配を計画しております。又、➎に記載の通り、動産の売却益を
含む利益の水準を勘案し、第13期においては利益超過分配を実施致しません。第14期に
ついては❻に記載の通り、不動産の売却益は計画に見込んでおりません。それに伴いまして
❽に記載の通り、売却益に連動して増加する資産運用報酬も、第14期においては、発生し
ない前提で計画を立てております。この結果、第14期の一口当たり分配金は3,626円を
計画しております。
18頁に、第12期、第13期、第14期の夫々のDPUの推移を、滝グラフにて掲載しており
ます。先ず、第12期から第13期に向かいまして、不動産の売却益の発生による＋3,142円、
それに連動して増加する資産運用報酬等の－210円が掲載されております。そして第13期
から第14期にかけては、これら2つの要因が発生しない－3,142円と＋210円が掲載され
ています。これらの一時的な特殊要因を除いても、第12期から第13期にかけては、20円
程度の増配、第13期から第14期にかけては20円強の増配と、一口当たりの利益の増配
基調については、しっかりと維持することが出来ております。
19頁以降では、将来に向けた成長戦略を説明致します。
20頁では、スポンサーが現在開発している12物件、総床面積73万M2を掲載しており
ます。これらのうち、本投資法人は既に2物件について、優先交渉権を獲得しております。
ロジスクエア白井、枚方は、夫々本年12月と来年1月に竣工を予定していますが、いずれ
の物件もプレリーシング活動は順調です。本投資法人としては、今後スポンサーと適切な
タイミング、適切な条件でこれらの物件を取得することを、慎重に検討を進めてまいります。
又、2023年以降多くの開発案件の竣工が予定されていますが、中長期的にこれらの施設を
どのようなタイミング、どのような条件で取得をしていくのか、今後検討を進めて行く方針
です。
22頁におきまして、内部成長について説明致します。半年前、第11期決算説明会にて説明
しました通り、既に、2023年12月末までに契約満了を迎えるテナント賃貸借契約は、全て
再契約を済ませております。右上の棒グラフは、運用御開始以来一つ一つ積み上げてきた
賃料増額改定の累積増額分を掲載しております。2023年6月期までに契約済みの新しい
賃貸借契約に移行するテナントもおり、最終的には1期当たり26百万円の賃料増額が積み
上がるものと見込んでおります。今後についてもテナント企業様と丁寧に交渉を重ね、この
棒グラフを右肩上がりに成長させていきたいと考えています。先ず、本投資法人としては、
2024年6月期に期限到来を迎える賃貸借契約について、今後どのようにテナント企業様と
コミュニケーションを行うか検討を進めております、
23頁より安定的な財務運営について説明致します。左側の円グラフは7月末の減額
リファイナンスを反映したものですが。現在16銀行より借入を実施し、又、投資法人債の
発行を通じた資金調達を、実施しております。分散した調達先より、安定的な資金調達を
遂行出来ております。
24頁左上の棒グラフは、マチュリティラダーを示しております。借入金の返済期限は、
適切に分散がなされ、又、第13期に入り7月に24億円の返済期限が到来しましたが、
そちらは、先ほど説明しましたように12億円の減額リファイナンスを実行済みです。その
結果、右上に記載の折れ線グラフの通り、本年末にはLTVは43.0%まで引き下がる見込み
です。本投資法人としては、Loan to Valueは、当面は44.0%程度を目安に運用する方針
です。将来資産取得の機会に恵まれた際は、このLoan to Valueをしっかりと引上げ、
レバレッジを活用して、DPU成長を作り込む余地がしっかりできたものと考えています。
続きまして25頁よりESGへの取組みを説明致します。ESGへの取組みについては、更に
強化をもって取り進めました。昨日、決算公表と同時に、TCFD提言に沿った、定性的な
シナリオ分析に沿った開示を行いました。そして、温室効果ガス等の長期的な削減目標と
して、具体的には2019年度対比2030年度までに46%削減するという目標を、新たに公表
しております。詳細については、この決算資料の32頁以降、温室効果ガスの削減目標に
ついては40頁に掲載しております。今後につきましては決算公表時に、その期の実績、
進捗状況を公表していく方針です。
続きまして26頁以降、ESGのE、S、G、夫々について取組んでいる内容について紹介
しております。26頁の下段に記載の通り、保有する物件の8割超で太陽光発電を導入して
おり、総電力使用量の65%に相当する量の自然エネルギーを生成しており、今後、自然
エネルギーの割合を高めていく予定です。そのうち10%相当については自家消費型、
具体的には、施設の屋上で太陽光発電を行い、その電力を施設の中でそのまま使う自家消費
スキームにより生成をしております。
そして、少し頁が飛びますが、30頁でESGのGへの取組みについて、私からの説明を
最後に申し上げます。9月28日に開催予定の投資主総会におきまして、規約変更を上程し、
2023年6月期より資産運用報酬体系を変更する予定です。具体的には、総資産ベースの
運用報酬1の料率を減額し、報酬2と報酬3を１本化することです。一口当たり当期
純利益との連動性を高めることが狙いです。この改定により、より投資主利益と合致した
資産運用報酬体系に変更することが出来るものと期待しております。今後につきましても、
適切な改定を適宜見直し、投資主価値の向上に資する資産運用報酬体系への改善を、継続
していく方針です。
私からの説明は以上です。ご質問、ご意見等ありましたら、宜しくお願い致します。
質疑応答
Q：ロジスクエア千歳の売却、それによる入替を実行されましたが、稼働率が上がったこと
もあり、かなり高値での売却とのことでした。千歳について、継続保有と言う選択肢
ではなく、売却に至った背景、考え方を伺いたい。
A：ロジスクエア千歳は、取得時には多少稼働率が不安定であり、時間をかけて安定的な
稼働率に持って行くことに取組んで来ました。もう一つが、スポンサーの今後の開発
方針としても、北海道において、これから複数物件を開発していくということが見通せ
ないということと、事業基盤、経済基盤としての北海道と言うものが、東名阪福と
いったエリアに比べると少し小さいということもあり、今後、大きくポートフォリオを
北海道エリアでの展開が見込めない以上は、効率的な資産運用という観点で、北海道
エリアへの投資をどのように取り扱うべきか慎重に検討を進めました。その中で、一旦
ここはマーケット環境が良い中で、且つ、個別物件として安定稼働が実現出来た
タイミングを見計らって、しっかりと売却を検討していこうとしているなかで、たま
たま良いご縁があり、売却を決断したということです。今後については、大規模な経済
基盤がある東名阪福を中心とした経済都市圏において、ポートフォリオを拡張して
いきたいと考えており、今回このような決断に至ったということです。
Q：今後の外部成長についてです。今年は、従前からパイプラインが少ないということで、
手元資金を含めた入替と言うのは従前からお話があった通りではありますが、今年の
終わり、或いは、来年以降については、通常通りの安定取得、外部成長に戻っていくと
の理解で良いのか、確認させて頂きたい。
A：予てより申し上げておりましたように、2022年はパイプラインが一時的に途絶えると
いうことで、手元資金を活用しながら、継続的なDPUの成長を遂げていくことを、
ご案内通りに実行したということですが、2023年以降については多くのスポンサー
開発案件が竣工致しますし、プレリーシング活動も順調に推移して居るということを
踏まえ、2023年以降以降については従来通りの安定的な、定期的な外部成長という
ものを、しっかりと模索していきたいと考えています。
Q：水道光熱費の高騰などエネルギー価格上昇の影響についてです。先程のお話では単一
テナントについては、特に影響なし、マルチテナントについても共用部分のみで、殆ど
影響は無いとの話でしたが、物流施設についてはこれが一般的なのか、即ち、業界全体
として同様の状況なのか、あくまでCREとしての状況なのか、教えて頂きたい。
A：本投資法人においては、電力料金の高騰の影響を、殆ど受けずに済んでおりますが、
他の物流リートにおいて同様の取組みであるかについては各社により取り組み方針が
異なるとは思いますが、マルチテナント型施設においては、電力会社から仕入れて、
それをエンドテナントに販売をするといった中で、順ザヤ、或いは、逆ザヤが生じたり
するケースは、多少なりともあろうかとは思います。たまたま、弊社の場合は、サヤ
抜きをすることなく、所謂、Pass throughな形でエンドテナント企業に、マルチ
テナント型施設においても同様に、販売しており、そこについては影響なしということ
です。他の物流リートにおいて、必ずしも同様の取組みかどうかは把握しておりません
が、いずれのケースもあるものだと理解しております。今後についても弊社としては
従来通りのやり方で対応してまいろうかと考えております。
Q：優先交渉権を得ている2物件のプレリーシングは順調とのことだが、マーケットでは
空室率が上がっている状況になっている。その中で順調という違い、優位性というもの
があれば説明をお願いしたい。
A：リーシングが順調な背景ですが、勿論、スポンサーのリーシング能力が発揮された結果
とも思っておりますが、マーケット全体では、大量供給に伴う空室率の引き上がりと
いうのが見受けられるのも事実ではあります。そうした状況ではありますが、私共は、
テナントの需要は減ってはいないと見ております。四半期で15万坪ぐらいのテナント
需要がしっかりと維持されておりますので、需要減によって空室率が上がっている
のではなく、供給が一時的に大きくなっている結果として、空室が残るケースが散見
される結果と見ています。その中で言えることは、物件のクオリティが高いものに
ついては、引続きテナント企業様の需要をしっかり捉えることが出来ておりますので、
需要と上手くマッチしているのではないかと考えています。先ほど、テナント需要が
減退していないと申しあげました通り、時間を掛ければ大きな需要も消化されていく
ものと考えております。従い、今回の2物件は、立地、設計・デザインと言ったところ
でも、汎用性の高い、より多くのテナント候補の方々にマッチしやすい物件であったと
いうことも事実であり、それが功奏したと考えております。
Q：ロジスクエア千歳の売却益は、2022年12月に一括で計上とのことだが、この売却益は
分割とか、内部留保計上は出来るものなのか、又、千歳以外の物件売却の場合でも同じ
形での計上になるのか確認をお願いします。
A：千歳の売却益の計上について、一括計上、分散計上、或いは内部留保の計上の選択は
なかったのかとの質問ですが、今回の買主企業は、一括での取得を強く希望されており、
これが32億円の前提条件であり、一括での売却を決断しました。本物件は、まだ若い
物件であり、所謂、圧縮記帳が出来るほどの年限が経過していないので、選択肢として
取ることは出来ませんでした。又、敢えて法人税を払って内部留保をすると言う選択肢
もあったのかもしれませんが、投資主利益と言う観点では、折角売却益を計上したの
ですから、それを、出来る限り満額、分配金として投資主の皆さまにお届けするという
ことの方がベターであろうと判断し、税金を払い、尚、内部留保するということは、
選択しませんでした。繰り返しになりますが、買主企業様と分割譲渡のような形で
複数期に亘って売却益を計上するということも、交渉の結果として手出来たのかも
しれませんが、今回については、買主側が一括取得を強く希望したというのが1点。
2点目は、私共が若いリートであるがゆえに、圧縮記帳は活用出来ないという事情が
あったということ。そして、法人税を払うのであれば、売却益全額を分配金として投資
主の方にお配りしたいと判断したもの。これらの理由で売却益については一括計上と
いうことになりました。
Q：若いリートなので圧縮記帳が出来ないとのことでしたが、何年経てば圧縮記帳が出来るとかのルールはありますか。
A：制度上は10年ということになっております。私共は上場して4年半であり、10年以上
保有した施設がありませんので、この制度を税務上活用出来ておりません。
Q：資料の20頁のパイプラインがありますが、先般スポンサーからオープンエンド型コア
ファンドの組成に着手したとの公表がありまして、以前御社のパイプラインに載って
いた三芳Ⅱを取得したという公表がされております。20頁の左に記載の優先交渉物件
の白井、枚方ですが、こちらは上場リートの御社で買えるものなのか、それとも、今
申し上げたオープンエンド型コアファンドに行ってしまう可能性もあるのか。後者に
行ってしまう可能性があるのであれば、どのような状況であればそちらに行って
しまうのか教えて頂けますでしょうか。
A：ただ今のご質問に関しては、原則として優先交渉権が付与された2物件については、
よほどのことがない限りは投資法人の方で取得したいと考えております。これは、
スポンサーとも確認を済ませております。市場が乱れてしまって公募増資が出来そう
にないとかあれば、話は別なのかもしれませんが、そうした場合でも、私共はブリッジ
ファンドを組成するなどして、将来しっかりと投資法人が取得出来るように物件を
確保していきたいと考えております。
Q：CREの開発物件ですが、こちらは御社の方で優先交渉権について話をしていくのか、
オープンエンド型コアファンドの方に行くのかの判断基準がありましたら教えて
頂きたい。
A：先ず、スポンサーサポート契約に基づく優先交渉、つまり優先的に投資法人が交渉を
するという権利は損なわれておりません。即ち、先ずは投資法人が、CREの開発物件
に関して取得の検討をさせてもらうということは、変わっておりません。スポンサーに
おいても開発原価がありますし、上場企業としてどれくらいの利益をあげたいかと
いう事情もありますので、投資法人としての取得目線と、スポンサーにとっての売却
目線が、全物件において合致するかどうかは、正にこれからの交渉結果によると考えて
おります。私共としては投資法人が取得する目線、CAP目線や取得価格の目線は、
ある程度の規律をもって、中長期的にしっかりと運用できる目線を、しっかりと維持し
たいと思っておりますが、スポンサーの方では、開発事業全体として利益を上げて
いかなければならない事情もあるので、リートに、比較的リーズナブルな価格でおろす
ならば、より高い価格で物件を売却していくという、少し強弱と言うかアクセントを
使い分けながら、売却活動をしていくということになろうかと思いますので、そうした
交渉を踏まえて少し仕訳が進んでいくのではないかと考えております。
Q：三芳Ⅱが、オープンエンド型コアファンドに行ったのは、価格的に折り合わなかったとの
理解で良いのか。
A：はい、ご指摘の通りです。
Q：スポンサーの決算説明資料を見ますと、伊丹の物件も記載がありました。伊丹の物件が
御社の資料に入っていなかったということは、価格的に折り合わなかったとの理解で
良いのか。
A：伊丹の物件については、開発に着手する段階で、予め売却先を内定したうえで素地の
取得をおこなっております。かなり高い素地の取得になるということ、その結果売却
価格も高くなりそうだとのことで、着手する段階で投資法人に価格の提示があったの
ですが、投資法人としては、手が出ないということで、予め売却先を確定し、開発に
着手した案件として取得対象から外しております。
Q：5頁の狭山日高のPass Throughの賃料固定のところですが、空いているところも
CREが賃料を支払っているという理解で宜しいでしょうか。
A：従来より保有していた80%部分に相当する空きの部分がどう取り扱われるかの質問と
理解します。これは、80%持分を取得した際の固定マスターリース賃料が、2024年
4月末までマスターリース契約に基づいて収受をしているとのコンセプトを、引続き
維持しているので、80%持分については従来からの固定賃料を変わらず収受しており
ます。従いまして、80%の持分に該当する7.2%についても穴埋めがなされているとの
理解で結構です。
Q：千歳の売却ですが、売却価格が32億円と、鑑定価格の倍ぐらいの価格になっており
ますが、正直なところ、こんなに跳ね上がるものなのでしょうか。
A：先ず、取得のタイミングでかなり保守的にマスターリース賃料に基づくNOIを、又、
比較的高めのCap-Rateで評価をして、13億円で取得を行いました。そこから、
1つは、エンドの賃料収入を26%以上引き上がることが出来まして、今回買主企業様に
おかれては、増額されたエンド賃料にNOI評価、物件の評価をされたということ。
そして、もう1つが、やはり、この2年、3年の間に物流不動産マーケットがかなり
活況を呈しておりまして、特に海外の不動産投資家、不動産ファンドからしますと日本
における物流不動産が、非常に魅力的な状況になっており、Cap-Rateが取得時の
Cap-Rateに比べると、かなり下押しをしたタイミングで評価を頂いたということが
あろうかと思います。又、物件の売却にあたっては、マーケット全体が上げ基調の時に
売却する方が、売却をしやすいということもあり、稼働率の安定化というタイミングと
マーケットの活況と言うタイミングが、上手く合致したタイミングで売却に着手し、
売却を実現出来たと考えております。
お忙しい中参加しただき有難うございます。今後とも宜しくお願い致します。
