三菱地所物流リート投資法人 2022年2月期決算概要

三菱地所物流リート投資法人
2022年2月期（第11期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.video-streaming.net/ir/3481/11th_j/
資料　
https://mel-reit.co.jp/file/ir_library_term-2ffd4a3c496f3c718aff253d003312ec845eefa5.pdf
説明者　三菱地所投資顧問株式会社　執行役員物流リート部長、
三菱地所物流リート投資法人　執行役員　髙梨 憲
説明
2頁目、運用ハイライトから説明致します。運用ハイライトは4点あります。
1点目は、私共の特徴であるスポンサーと本資産運用会社、双方の力を活かした
ハイブリッド型外部成長です。本投資法人としては初のグローバル・オファリングにより
資産規模は2,162億円まで成長しております。この公募増資の結果、一口当たり巡航分配金
は7.0%、NAVは5.8%の成長となる見込みです。
2点目は、こちらも同様にハイブリッド型の内部成長です。このコロナ禍の環境においても
着実なリーシングを通じ99%を超える高稼働を維持するとともに、今期の賃料改定変動率
は6.5%と8期連続の増額改定を実現しております。又、翌12期はプラス5.3%を見込んで
おり、増額トレンドは継続しております。
3点目は財務戦略です。今回の公募増資においては、本投資法人初となるグリーン
エクイティ・オファリング実施し、私共のESGに対するコミットメントを示したのに加え、
環境関連の目標の達成状況により金利のインセンティブが得られるサステナビリティ・
リンク・ローンも初めて調達しました。同時にLTVも有効に活用し、新規行からも借入れ
を実施し、レンダーフォーメーションの分散を図っています。又、継続的な資産規模の成長
と分散の進展が評価され、格付けはダブルAマイナス、見通しがポジティブに向上して
います。
4点目のESGでは、昨年12月の本資産運用会社がTCFD提言への賛同を表明し、本投資
法人におけるESGに関する重要課題であるマテリアリティの特定、KPIや目標の設定を
行いました。又、今年1月には本投資法人のESGに対する考え方や取り組みについての
開示を充実させるためESG特設サイトを開設したことに加え、サステナビリティレポート
を発行しました。加えて、本資産運用会社の組織変更によるサステナビリティ推進体制の
強化を図っています。
次に3本の柱による運用方針の進捗状況について説明致しますので3頁にお進み下さい。
本投資法人は、中長期的な投資主価値の向上を目指し、今期も3本の柱の運用方針に
基づき公募増資による物件取得やESGへの対応など諸施策を実行して来ました。
AlignmentではTCFD提言への賛同やESGのKPIや目標の策定、それらの達成に向けた
取り組みも進めています。又、初のグローバル・オファリングによる流動性の向上も実現
しました。Disciplineでは、低水準のLTVやブリッジスキームを活用しながらポート
フォリオ利回りやインプライド・キャップレートを意識した外部成長に取り組んでおり、
規律をもった成長を実現してまいります。我々独自のHybridについてはスポンサーと
本資産運用会社双方によるパオプラインの積み上げが着実に進んでおり、Hybridでの外部
成長に取り組んでいます。又、スポンサーのリーシング力や本資産運用会社の運用力を
活かしたHybridでの内部成長にも継続して取り組んでまいります。
次に、今回の公募増資の概要について説明致しますので、5頁にお進み下さい。
今回の公募増資では本投資法人初のグローバル・オファリングによりスポンサーの開発
した築浅、最新鋭の物流施設であるロジポート川崎ベイの準共有持分45%とロジクロス
厚木Ⅱを合計458億円で取得致しました。2物件とも首都圏に位置し、稼働率100%である
ことに加え、鑑定評価額を大きく下回った価格での取得を実現し、投資主価値の向上に資
する物件取得と考えています。
続いて6頁にお進み下さい。今回の取得資産は環境認証であるCASBEEのAランク、
B＋ランクを夫々取得しており、本投資法人が定めるグリーエクイティフレームワーク、
及び、グリーンファイナンスフレームワークに合致する物件であったためエクイティと
一部のローンをグリーンファイナンスで調達しました。又、右上オレンジで記載のESG
目標達成することで金利スプレッドのインセンティブが得られるサステナビリティ・
リンク・ローンも農林中央銀行様より調達しています。このようにバランスシート全体を
使ってESG施策に取り組みことで、本投資法人のESGへのコミットメントを対外的に
示しております。
続いて7頁では公募増資の効果について説明致します。今回の公募増資により、資産規模
は2,162億円まで成長し、上場当初の目標であった資産規模2,000億円を達成致しました。
又、一口当たり巡航分配金は7.0%、NAVは5.8%と今回も堅調な成長を実現しています。
LTVについても有効に活用し、35.4%での着地を想定していますが、依然J-REIT最低水準
であり、LTVを活用した物件の取得も残しています。
次に決算と業績予想について説明致しますので、9頁にお進み下さい。
この11期の決算は、営業収益が5,028百万円と75百万円の増収、当期純利益が2,540
百万円と158百万円の増益となり、一口当たり分配金は410円プラスの7,174円と、7期
連続の増配となりました。要因を右側に記載しておりますが、営業収益は第10期に取得
した物件の賃料の通期寄与を初めとする増収、営業費用は一般管理費の増加等ありました
が、修繕費の減少により相殺され微減、営業外損益では投資口交付費や投資法人債発行費用
の剥落などにより、74百万円の増加となりました。結果、前期、及び、予算を上回る成長
を実現しています。
続いて10頁では、足元の第12期と翌第13期の業績予想について説明致します。
第12期につきましても、冒頭でご紹介した今回の公募増資による物件取得を通じて営業
収益、当期純利益、ともに大幅なプラスとなる予定であり、一口当たり分配金は133円
プラスの7,307円での着地を予定しております。その要因として、営業収益ではロジポート
川崎ベイ、及び、ロジクロス厚木Ⅱの取得による賃料収入の増加により1,149百万円の
プラス、既存物件の内部成長で20百万円のプラスを予定しています。費用については、
取得2物件にかかる運営費用で381百万円、既存物件の固都税の費用化などにより95
百万円の費用増を見込んでおります。営業外損益では、公募増資による投資口交付費や、
借入増加による支払利息の増加などにより274百万円の減少を想定しています。尚、13期
は、投資口交付費の剥落などにより、分配金は7,628円を見込んでいます。LTVは、公募
増資による借入れの増加により、第12期期末は36%となる予定ですが、第13期に消費税
ローンを返済することで35.4%となる予定です。
本投資法人の特長を改めて紹介致します。
本投資法人は、スポンサーの三菱地所の開発・運営力と資産運用会社の三菱地所投資顧問の
投資運用力を合わせ、ともに投資法人の成長を支えていくハイブリッド・モデルを特長と
しています。ポートフォリオの構成もスポンサー開発案件が約7割、本資産運用会社
ソーシング物件が約3割とハイブリッドでの構築を行っております。
13頁はパイプラインの一覧です。上段の青のハイライトで示しておりますのが三菱地所
開発物件、下段の緑色のハイライトが本資産運用会社ソーシングとなり、パイプラインに
ついてもハイブリッドでの構築を図っています。今期はスポンサー開発物件である横浜
港北をブリッジに組み入れ、取得しやすい状況としたことに加え、MJロジパーク東大阪Ⅰ
を本資産運用会社のCRE提案により新規のパイプラインに加えています。三菱地所開発
物件、本資産運用会社ソーシング物件と合わせパイプラインの規模は合計16物件、延床
面積83万5千M2の規模となりました。うち、竣工済み物件は9物件、延床面積41万
2千M2です。スポンサーの三菱地所の物流施設の開発には更に注力しておりますし、私共
資産運用会社としてもPDPを初め、多様なソーシング手法を活かしパイプラインの拡大に
努めております。今後、これらの物件を基に規律を持った外部成長を目指してまいります。
15頁では内部成長について説明致します。上段の賃料改定状況の推移では、今期の2022年
2月期も順調に契約更改が進捗し、全ての契約更改で賃料増額となり6.5%のプラスで着地
しています。足元の2022年8月期では、更改対象となる約6万M2の全てが契約済みで、
あり、そのうち面積ベースで97.7%の賃料増額を実現、増額幅は5.3%となりました。又、
2023年2月期については大部分の契約は未定でありますが、9割程度を占める大口2社の
テナント様から賃料増額の内諾を頂いており、増額トレンドを継続できる見込みです。今後
も堅調な物流マーケットとスポンサーによるリーシングサポートにより継続した賃料増額
を目指してまいります。本資産運用会社の独自施策による内部成長としては、今期はMJ
ロジパーク西宮Ⅰにおいて、照明のLED化による電気代削減見込み額に一部を設備利用料
収受するグリーンリースを締結しています。その他太陽光パネルや駐車場増設による収入
増や建物・土地資産税評価の見直しによる固定資産税の適正水準への引き下げなどを実施
しており、左下のグラフの通り、賃料増額と合わせ内部成長を着実に積み上げています。
続いて16頁では財務戦略をご説明致します。本投資法人は引き続き三菱地所グループの
高い信用力を活かし、安定した財務運営を行っています。負債の平均残存年数は5.8年、
平均負債コストは0.44%と良好な経済条件で長期固定化を図っており、金利上昇による
影響を受けにくい財務を構築しています。又、今回の公募増資に伴う借入れにより、左下
記載の7行の金融機関から新規で資金調達を行い、調達先は全23行になり、レンダー
フォーメンションの一層の拡大・分散を図りました。
続いてESGについて説明致しますので18頁をご覧下さい。左側記載の通り、本資産運用
会社では、気候関連の情報開示であるTCFD提言への賛同を表明し、右側記載の通り、ESG
夫々に関する重要課題であるマテリアリティを特定し、取り組みを推進しています。
次の19頁では、主要なKPIや目標、その達成状況について示しています。2030年度の
目標達成に向けそれぞれの項目で順調に推移しています。特に増加させないとした水使用
の目標に関しては直近の2020年度では、基準年度の2017年度と比較して18.9%も削減
しているなど、既に達成しているKPIもあります。今後も積極的に気候変動への対応を
進めてまいります。
続いて20頁にお進み下さい。今期はESGの開示面の取り組みとして、大幅に内容を充実
させたESG特設サイトの設置やサステナビリティレポートの発行を行いました。こちらの
リンクやQRコードから是非ご覧頂けますと幸いです。
21頁では、本資産運用会社のESG推進体制の強化について説明致します。先ず、今年の
1月にはすでに設置されていたサステナビリティ委員会をサステナビリティ推進の高度化、
及び、明確化のために正式な会議体としました。又、4月にはサステナビリティ推進室を
設置し、担当者を配置することで一層のESG推進体制の強化を図っています。
22頁をご覧下さい。本投資法人は、今回の公募増資でも実施した通り、グリーンローン、
グリーンエクイティオファリング、サステナビリティ・リンクローンといったファイナンス
の面でもESGに力を入れております。左上記載の通り、グリーンファイナンスの調達上限まで十分な余裕があり、今後も継続してグリーンファイナンスに取り組んでまいります。
最後に中長期の成長戦略について説明致しますので、24頁をご覧下さい。
資産規模は、公募増資と効果的なLTVの活用により、継続に着実な成長を遂げてまいり
ました。今後も市場環境を注視しながら、更なる資産規模の拡大により、3,000億円の早期
達成を目指してまいります。資産規模の成長とともに、私共の運用方針や各種の取り組みを
評価頂いたこともあり、時価総額は、2022年3月末時点で2,130億円と大きく成長して
来ました。今後も更なる流動性の向上によりIndexの組み入れを目指します。分配金も
7期連続増配、年間平均8.5%のプラスと力強い成長を実現しており、今後も継続した外部
成長を中心に、NAVも引き続き成長させることで、投資主価値の向上を目指してまいり
ます。
説明は以上となります。