野村不動産マスターファンド投資法人 2022年2月期決算概要

野村不動産マスターファンド投資法人
2022年2月期（第13期）決算説明　動画配信説明書
動画　https://www.net-presentations.com/3462/20220419/auirgff/
資料　
https://www.nre-mf.co.jp/file/term-f641b4c92a7b4c2e7b4faf2dd52ab2729ee9ae37.pdf
質疑応答
https://www.nre-mf.co.jp/file/top-financial-bf9e19d7f7a918f86790fe558b75a0dce9cd740e.pdf
説明者　野村不動産投資顧問株式会社　NMF運用グループ統括部長　石郷岡 弘
説明
4頁から2022年2月期、第13期、以下前期と申し上げます、の決算ハイライトについて
説明致します。前期の一口当たり分配金は、内部留保取り崩しの剥離により減配とはなり
ましたが、外部成長などによりまして、業績期予想比では17円のプラスとなりました。
一番左に直前期、21年8月期の一口当たり分配金を示しておりますが、グレイで示した
内部留保の充当分が含まれるため、実力分配金部分となります3,193円からの増減として
説明を致します。収入面ではピンクで示した通り、44円のマイナスとなりましたが、
これは商業セクターなどで賃料一時減免の減少などによる収入増があった一方、オフィス
セクターなどでの賃料共益費や解約違約金などの減少があったことによるものです。一方、
ブルーで示した通り、費用面では、修繕費のコントロールや一つ右側の支払利息の削減など
トータルして44円のプラスで収入減を相殺する形となりました。そこから更に、期中で
取得したLandport青梅Ⅲによる外部成長など17円のプラスを加えた結果、実力分配金と
しては3,210円と直前期の3,193円を上回る結果となりました。尚、ピンクとグレイの色で示したように、駿台あざみ野校の売却損につきましては内部留保を充当することで前期
分配金への影響を回避致します。
5頁は、前の頁で、一口当たりで記載したものを総額ベースで表したものです。右側に
直前期との主な差異を記載していますが、一番下にピンクで示している通り、内部留保部分
については直前期に取り崩した447百万円が無くなる一方、売却分相当分の300百万円を
取り崩しています。
7頁からは、外部成長について説明します。この頁には前期、及び、足元の2022年8月期に取得した4物件を記載しております。取得価格の合計で320億円となりますが、外部
成長戦略の一つである、保有物件との入替えなどを活用して取得したものですので、その
内容や効果などについては次の頁から説明を致します。スポンサー開発物件については、
前期は3物件、合計で約250億円の取得を決定しましたが、同じタイミングで将来的な
競争力や収益性に懸念のある3物件、合計で約93億円の売却を決定しました。上段に取得
物件の概要を、改めて記載していますが、優良物件の取得が最も難しいと思われる物流セクターにおきまして、立地優位性と先進的機能を備えたLandport青梅Ⅲ、170億円を取得した他、オフィスのPMO浜松町Ⅱ、住宅のプラウドフラット戸越銀座につきましても、付加
価値の高いハード面だけではなく、いずれも徒歩5分内で、複数路線にアクセスが可能な
立地優位性を備えた物件です。又、3物件はいずれも東京都所在の、築年数も極めて浅い
優良物件ですので、スポンサーが不動産の開発力を有するという、本投資法人の外部成長上
の強みが発揮された成果と言えるかと思います。一方、下段には入替え対象として売却
をした3物件の概要を記載しています。これまでのパフォーマンスと比較をしまして、
テナント退去などに伴う今後の収益力低下が懸念されることから、売却を判断致しました。
3物件は、地方、又は、東京圏郊外に所在し、築年数も10年から20年超ということで、
入替えによるポートフォリオのクオリティ向上も実現しております。加えまして発生時期
をコントロールしながら、合計で6億円以上の売却益を実現させることで分配金の底上げ、
安定化も実現しております。
9頁には、この3月に決定しました事業会社との交換による物件取得について、記載して
います。取得しましたプライムアーバン東中野コートは、複数路線の3駅が使用可能と
いう立地優位性に合わせまして、全173戸という規模感から共用部やセキュリティなどに
スケールメリットを備える物件です。加えまして、コロナ禍を経て、一層需要が高まって
いますファミリータイプの住戸が充実する、と言った商品性も備えておりますので、この
ような、大変希少性の高い優良物件を取得出来た成果は、大変大きいと考えております。
取得に際しましては、右下の野村不動産東日本橋ビルとの交換によることになりましたが、
今回の交換実現につきましては、野村不動産グループが培ってきた幅広い事業会社との
リレーション、総合型リートならではの取得できるセクターの幅広さや、約300物件を
有する大型リートならではの交換候補の幅広さ、と言った本投資法人の強みが活かせると
考えております。
10頁には、今回の資産入替の効果について記載しています。
入替えの効果につきましては、大きく3点あげられると思います。1点目が、売却資金、
及び、手元資金の活用によって外部成長を実現したことです。右側に示したように、
価格ベースで2倍以上の物件を組み入れることで、借入金を使わずにポートフォリオ規模
を200億円拡大しました。入替え前後のNOIとしても、鑑定ベースで年間7億円以上増加
することとなります。2点目がポートフォリオのクオリティが向上したことです。右側の
円グラフの通り、コロナ禍でも堅調な物流セクターやファミリータイプを含めた住宅
セクターの比率が上昇した他、東京圏の比率、築年数、各種指数も向上しています。3点目
が複数期に亘り含み益を顕在化することです。表に示した通り売却物件の引き渡し時期に
配慮することで、分配金の原資となりうる売却益を複数期に分けて実現致します。
11頁には、今後の外部成長方針を纏めています。半年前から大きくは変わってはおりま
せんが、過熱感が継続する売買マーケットにおきましても、これまで同様に収益性や、物件
競争力を踏まえて、厳選投資してまいります。検討対象については、引続きスポンサー開発
物件が中心になると思われますが、先ほど説明しました交換取引のように、外部売り主との
交換による優良物件の取得も狙ってまいります。又、取得に際しましては、将来的な競争力
などに懸念のある物件との入替えと言った形も引続き検討してまいります。これらを通じ
まして今後も分配金の成長とポートフォリオのクオリティ向上を目指してまいります。
13頁から内部成長について説明致します。前期におけるオフィスセクターの主な成果と
致しましては、軟調なマーケットのありながらも、上場来で最大規模となる入居を獲得し、
稼働率を大幅に引き上げられたことです。下の折れ線グラフのように、オフィスセクターの稼働率については、コロナ禍以降退去面積の増加、リーシングの長期化、などによりまして、
21年8月期末には94.6%となっておりましたが、前期は上場来最大となる6千坪近い入居
を実現した結果、前期末の稼働率は97.9%にまで上昇致しました。このリーシング活動の
成果として、足元の22年8月期における2千坪以上の入居実績としても現れております
ので、期末時点では、約4千坪の入居を見込む結果、期末稼働率も98%台まで上昇する
見込みです。又、グレイで示した退去面積についても、21年8月期には、約7千坪にまで
拡大しましたが、前期には半減し、足元の22年8月期においても、3千坪程度に収まる
見込みです。又、右側の2つの表に示したように、入居については前向きな理由の比率が
増加し、退去についてもコロナ関連理由が減少すると言ったように、テナント心理の改善が
進んでいることが読み取れることが出来ると思います。
14頁には賃料増減実績などを記載しておりますが、一番上に赤文字で示していますように、
賃料改定での増額を継続できたことで、賃料増減率は改定、入替えのトータルで、2%の
プラスを実現致しました。左側の賃料改定におきましては、軟調なマーケットならではの
退去防衛を十分に意識しつつ、期初時点で5%程度のレントギャップを活かした積極的な
協議を行った結果、賃料水準は2.4%のプラスとなりました。一方、右側の入替えにおき
ましては、区画毎の強弱に応じた柔軟な条件設定を行った結果として、賃料水準としては、
マイナス0.3%となりましたが、上場来最大となる6千坪近い入居を実現できたことを
踏まえますと、極めて軽微なマイナス幅に留めたと言えるかと思います。尚、前期末の
レントギャップは、中段記載の通り3.7%となりました。今後につきましては、下段に記載
の通り、マーケット状況やテナントニーズを的確に捕捉したうえで、本投資法人の強みで
ある物件競争力、物件運営力を活かした一層の稼働率引き上げを目指してまいります。
これら強みにつきまして、次の頁からもう少し詳しく説明致します。
15頁には、オフィスセクターの強みである物件競争力について記載しています。
立地面としては、左上に東京圏の交通アクセスを示しておりますが、単に最寄り駅に
近いだけではなく、7割超の物件が徒歩5分以内に複数路線が利用可能な競争力を備えて
おります。右側の写真では、ハード面の参考としてリニューアル事例を示しておりますが、
オフィスビルとしての基本スペックの高さを備えるだけではなく、経年劣化、テナント
ニーズの変化に対しても、適切に対応しながら競争力を維持しております。又、左下に
示した東京圏の賃料分布の通り、約6割の物件が、足元のマーケットで相対的にニーズが
強い賃料帯となっている点も、パフォーマンスに寄与していると考えております。
16頁には、高い物件競争例としてプレミアムミッドサイズオフィスの略で、PMOシリーズ
の実績を記載しております。前期におきましては、オフィスセクターが約6千坪の入居を
実現し、入替えでの賃料増減率は若干のマイナスと説明しましたが、PMOシリーズとして
は約12百坪の入居を実現し、賃料増減率につきましても3.5%のプラスとなりましたので、オフィスセクターのパフォーマンス向上を牽引したと言えるかと思います。これらの実績
の背景として、下段にPMOシリーズの商品性から、テナント入居に繋がった事例を記載
しています。高いグレード感が、イメージアップや採用に有利に働く、高度なセキュリティ
が女性活躍が一層進む中での安心感につながる、と言った評価を頂けたこと、マーケットで
の差別化に繋がったことが大きかったと考えています。
17頁ではオフィスセクターでのもう一つの強みである物件運営力について説明致します。
左側に記載しましたように、オフィスセクターの大半の物件は、アセットマネジメントを
当社が担いまして、プロパティマネジメントを野村不動産、野村不動産パートナーズが担う
という、言い換えると野村不動産グループにおけるオフィス運営力、ノウハウを結集した
マネジメント体制となっております。右側にこのマネジメント体制の運営力を表せるよう
な要素を3つほど抜き出しております。約60万坪というような運営規模や幅広いオフィス
ラインアップを扱うことから生み出される提案力、テナントへの直接営業体制と仲介会社
とのリレーションから生み出されるリーシング力、PMOなどの商品開発に繋がるレベルの
テナントニーズ捕捉力などが代表的なものと考えております。今後も物件競争力とグルー
プの運営力を十分に活かすことで、オフィスセクターのパフォーマンス向上を目指して
まいります。
18頁には物流セクターの運用状況を記載しておりますが、前期も好調なパフォーマンスを
継続することが出来ました。上段に示しておりますように、契約満了テナントとの再契約に
おきましては、足元の22年8月期に満了を迎えるテナントを含めまして、増額での再契約
が実現出来ております。又、左下に示したように、前期の稼働率は100%となり、上場以降
の平均稼働率も99.5%と、極めて高い水準となっておりますが、足元の22年8月期には、
若干の低下を見込んでおります。これは、右下で示したように、22年8月期に退去予定の
2物件のリーシングにおきまして一定のダウンタイムを見込んでいることによるものです。
一方、23年2月期に契約満了を迎える物件はなく、当面はこの2物件のリーシングに注力
出来ますため、早期の入居獲得を目指してまいります。
19頁には、物流セクターの物件競争力について記載しています。立地面では左側の首都圏
物件のプロット図に示したように、テナントニーズの厚いエリアに立地することに加え、
ハード面としても右側に示した通り、9割超の物件が、幅広いテナントの要求レベルにも応
えられる先進的物流施設としての機能を備えています。これらの物件競争力の強みを十分
に活かした運営を行うことで、ポートフォリオ第2位のセクターとして、全体パフォー
マンスの向上、安定化を牽引してまいります。
20頁に記載の通り、住宅セクターにおける前期の大きな成果は、スピード感と稼働重視を
意識したリーシングを実践した結果、前年同期を上回る稼働を実現し、収入としても前年
以上を確保出来たことです。住宅セクターにおいては、コロナ禍でのマーケット変化を踏
まえ、1年前の2021年2月期からは、条件設定に柔軟性を持たせたうえで、稼働を重視
したリーシング戦略を実践してきました。加えて、前期からは、よりスピード感を重視した
運営に注力した結果、昨年11月からこの春の繁忙期にかけて前年を上回る稼働を実現する
ことが出来ました。稼働重視でリーシングを進めた結果、左下に記載の通り、入替え時の
賃料水準はマイナスとなりましたが、右下に記載の更新時のプラス継続を含め、上段右側に
示したように、賃貸事業収入としては前年同期以上を確保することが出来ました。この点
でも高稼働によりCash-Flowの最大化を目指すという方針が実現出来たと考えています。
21頁には、先ほど触れましたスピード感と稼働重視を意識した運営や、その成果について
記載しております。稼働重視のリーシング戦略を進めるにあたりましても、当然ながら
賃料水準を維持することが、Cash-Flowの最大化にとっては重要となります。そのため、
前期からは、競合物件の状況把握レベルを従来以上に上げること、その結果として、条件
変更が必要な場合には、出来るだけタイムリーに判断すること、そのうえでPM会社と
仲介会社の連携をシステム面でも強化すること、などを実践しました。この取り組みが
パフォーマンス向上に繋がったことを、東京23区のシングル系物件の稼働率で説明致し
ます。表の中央で、1年前となります21年2月期と前期の平均稼働率を比較しております
が、赤枠で囲った通り1年前と比較しまして、都心部を注力とした稼働率の引上げに成功
していること、それが23区全体としての稼働向上に繋がっていること、がお分かりに
なるかと思います。参考としまして、速報値ベースにはなりますが、3月末の可動率を記載
しておりますが、全てのエリアで稼働率が上昇し、23区合計では98%を超えるレベルまで
到達する見込みです。
今後の見通しにつきましては、下段に記載の通りです。入替え時の変動賃料は、足元の
22年8月期におきましても、前期ほどのマイナス幅で推移するものと見込んでおりますが、
この春の繁忙期を見ましても、法人需要には回復傾向が見られることから、引続き稼働重視
の戦略でそれらのニーズを取り込んでまいります。
22頁では、テナント変化のニーズに合わせた商品性向上の取り組みをいくつか紹介して
おりますので、後程参照願います。
23頁に記載の商業セクターについては、駅前型施設を中心にコロナ禍の影響は継続して
おりますが、先を見据えた出店ニーズを着実に取り込むことが出来ております。上段に、
テナント売上の状況を記載しておりますが、施設タイプ毎の状況は、これまでと変わっては
おりません。駅前型施設についても、緊急事態宣言が解除された昨年10月以降は、回復
傾向が見られましたが、年明けからのオミクロン株の感染拡大を受けまして、再度ストレス
がかかる展開となりました。一方、左の枠内に示したように商業セクターの賃料につき
ましては、コロナ禍前でも全体の97%が固定賃料でしたので、売上減少の影響を受ける
ことは限定的です。このような環境ですが、左下にあるように、先を見据えたテナントの
動きを的確に捉えることで、入居実績としても着実に成果が現れております。又、その結果
として、右下のグラフで示したように、駅前型施設、及び、商業施設全体の可動率も前期で
底打ちし、反転に向かう見込みです。
24頁では、商業専用のプロパティマネジメント会社をグループ内に有する強みとして、
前期のリーシング実績などを紹介しております。上段の左側、covirna machidaにおいては、
ターゲット顧客層の変化や小割ニーズの増加を踏まえたファサードやサインの改修作業
などを行った結果、大型テナント退去区画を複数テナントでリースアップすることに成功
しました。又、右側のGEMS神田においては、GEMSシリーズのテナントとの強固な
リレーションの構築と粘り強いアプローチの結果として、複数区画のリースアップと
いった成果を実現しております。これらの成果については、商業専業のプロパティマネジメント会社である野村不動産コマースの存在が大きく、その運営力を示す様子を下段で紹介
しております。先を見据えたテナントの動きは、今後も回復に向かうと思われますので、
今後も物件運営力を最大限に活かしてパフォーマンスの向上を目指してまいります。
16頁の鑑定評価については、前期は7割超の物件で鑑定評価額が上昇した結果、含み益は
約240億円増加し、ポートフォリオ全体では1,936億円まで拡大致しました。右下に示し
たように、セクター毎の平均Cap-Rateとしては、物流、住宅、オフィスにおいて低下致し
ました。
28頁のファイナンスについては、前期もリファイナンスを通じたコスト削減と長期化を
実現致しました。一番下のグラフに赤いプロットで示しましたように、前期の調達金利
0.59%と比較しますと、もう暫くはリファイナンスでの金利削減余地があると思われます
ので、引続きリファイナンスでの収益向上を目指してまいります。
業績予想について31頁で説明致します。こちらで注目頂きたいのは、中央の22年8月期、
一番右の23年2月期にかけまして、紺色で示した実力分配金部分が底堅く推移したうえ
で、物件入替えによる売却益を積み増しながら、全体の分配金として前期水準を超えて
推移する予想となっています。中央の22年8月期の3,199円についても、すぐ左側の
ピンクの部分に破線で示したように、前期比でのマイナスのうち10円は、3月の震災被害
による特別損失ですので、実質的な実力分配金は前期と同水準となります。前期に埋め
戻したオフィス区画のフリーレントの解消など、徐々に収益貢献も進む予定ですが、引続き
大型の総合リートとして、底堅い運営を継続したうえで、入替え効果を含む外部成長を通じ
て一層の底上げを目指してまいります。
34頁からESGについて説明致します。ここでは、これまでのESGへの取り組みを纏めて
おります。本投資法人では、2015年にサステナビリティ方針を策定して以降、J-REIT初
となるものを作りまして、これまで様々な取り組みを実施してまいりました。前期におき
ましては、右下の赤枠で示した「気候変動アクション環境大臣表彰」の受賞という成果が
追加されております。これは35頁に記載の通り、本投資法人における気候変動に対する
取り組みなどが評価され、運用会社である弊社が受賞したものです。
36頁以降には前期に実施しましたE：環境面や、S：社会面における様々な取り組みや、
これまでのESG全般の成果などを記載しておりますので、後程ご確認のほどをお願い致し
ます。
最後になりますが、これまで説明しましたように、半年前と比べましても前向き、且つ、
力強い動きが各セクターで増えてきたと感じております。コロナ禍につきましては、感染
拡大が落ち着く頃に新種株が発生するなど、なかなか出口が見えない展開となっており
ますが、各セクターの運用状況に現れておりますように、先を見据えたテナントの動きが
強まっているというのも事実と考えております。前期の運用実績や、今後の業績予想に
おいては、1兆円を超える総合型リートとしての底堅さ、スポンサー面の強みとしての
成長力や運営力を示すことが出来たのではないかと考えております。今後も、我々運用会社
を初めとした運用関係者が一丸となってパフォーマンス向上を目指して取り組んでまいり
ますので、引続きのお願い致します。
以上を持ちまして、野村不動産マスターファンド投資法人の、2022年2月期の決算説明を
終了致します。ご視聴頂きまして、誠に有難うございました。