ケネディクス商業リート投資法人 2022年3月期決算概要

ケネディクス商業リート投資法人
2022年3月期（第14期）決算説明　動画配信説明書
動画 　　https://www.net-presentations.com/3453/20220519/hr096j9/
資料　
https://www.krr-reit.com/file/top-f5601c3bcfb07ad1f6d9daaa33fafd335b1a4301.pdf
説明者 ケネディクス商業リート投資法人　執行役員、　　　
　　　 ケネディクス不動産投資顧問株式会社　取締役最高業務執行者（COO）渡辺 萌
説明
決算説明に入ります。
4頁をご覧下さい。今回発表のエグゼクティブサマリーです。
国内でコロナ禍が深刻な状況になってから丸2年が経過しました。第14期となる2022年
3月期においても、期初に緊急事態宣言が一旦解除されたものの、年明けにはまん延防止等
の重点措置が適用されるなど、一進一退の状況が続きました。しかしながら当リートの
テナントは、生活必需品を扱う業種が多いことから、引続き好調を維持しています。その
結果、第14期の分配金は予想比プラス80円の7,090円となりました。このような環境の
中、当リートでは、第14期に3物件の取得・売却による資産入替を実施し、又、第15期
にも、3物件を取得するなどポートフォリオ改善のための積極的な運営を行って来ました。
更には、Conversionを前提とした物件取得といった新しい取り組みや、当リートならでは
の未消化容積を活用した増築なども実施し、投資主価値向上のために注力していきます。
信用力の向上も進みました。ケネディクスグループの三井住友ファイナンス ＆ リース
グループ入りや、運用面での安定性が評価され、JCRによる長期発行体格付けが、2021年
末にAA－（安定的）に格上げとなりました。これを活かして、年明けから当リートで
初めてとなるグリーンボンドの発行や、グリーンローンによる調達を行っています。
いずれも格上げで示された信用力の向上を活かし、従前より有利な条件での調達となり
ました。今後も適切なタイミングにおける公募増資を通じた物件取得や、テナント、及び、
資産入替を通じてポートフォリオの安定性や、収益性を高めてまいります。調達面では足元
は市場金利が上昇基調にあるものの、格上げに見られる信用力に向上を活かし、より多様で
有利な調達を目指します。ESGについても、資産運用会社内の体制整備の成果を活かし、
より積極的な取組みと情報発信を行っていく所存です。
5頁をご覧下さい。コロナ発生以降当リートの投資口価格の推移です。このグラフでは、
2020年において東証リート指数が最高値となった2月20日を起点として、その後の推移
を示しています。東証リート指数比で、一旦大きく下落した投資口価格は、コロナ禍を経た
第11期の決算発表のタイミングからは、逆に東証リート指数を上回って推移し、現在に
至っています。今年に入り株式市場が不安定化するなかでも、一口当たりNAV水準を概ね
上回って推移しており、更なる外部成長も狙える状況となっております。
6頁は、環境に即したポートフォリオ構築のために、これまで行ってきた資産入替のご説明
になります。第12期以降の新規取得資産は13物件で合計406億円、譲渡資産は5物件で
譲渡額合計は155億円となりました。これら資産入替えを通じてE-commerce、及び、
コロナ体制をより強化させるとともに、収益性も向上させるなど環境の変化に適応した
ポートフォリオの改善を進めました。第14期に取得したキテラプラザ青葉台は、コロナ禍
の影響を受けてテナントが退去した施設を、コロナ、及び、E-commerce耐性の高い生活
密着型商業施設へConversion中の物件です。右下には第14期に行った3物件の譲渡の
概要を示しています。いずれの物件もテナント入替や工事を行っても今後の価値向上が
難しいと考えた物件であり、このタイミングで資産入替の対象とすることが妥当と判断し
たものです。
7頁右では、第14期以降に取得した6物件の一覧を記載しています。商業施設については、
いずれも人口増加、又は、集積地域に立地しており、食品スーパーを核テナントとする施設
となっています。又、物流施設2物件は、関西のインターチェンジ近くに立地し、大阪圏を
中心とする地域への配送拠点となる物件です。これらの物件をスポンサーやサポート会社
などのパイプライン、ブリッジ機能を活用することによって、既存ポートフォリオと同水準
の平均鑑定NOI利回り5.2％で取得しています。
8頁をご覧下さい。第14期の一口当たり分配金は、先ほどのサマリー部分でご説明した
通り予想を80円上回る7,090円となりました。第12期から14期にかけては、代官山
アドレス・ディセの3回に亘る売却益などが寄与したことで、7千円台の分配金となって
いましたが、現時点では第15期以降の物件売却を想定していないことから、第15期、
第16期の予想分配金はコロナ以前の水準に戻る見込みです。一口当たりNAVは、含み益
の増加により、前期末と比較して1,582円増加した259,730円になりました。尚、
一口当たりNAVについては、今回の決算説明資料から分配金総額を差し引いて算出した
数値を示しています。
9頁をご覧下さい。一口当たり分配金の変動要因です。第14期におきましては、新規取得
物件のNOIへの寄与や、当期の物件売却益に加えて諸コストの増減などから7,090円と
なりました。第15期では、前期の物件売却益、及び、固都税効果が剥落する一方で、前期
からの物件取得によるNOI増加や、解約違約金の計上などがあり、6,595円を見込んで
います。第16期は一時的な要因が剥落し、物件Conversionの完了による賃料発生が、期
の途中になることなどから、6,500円を予想しています。尚、コロナの発生以降、これまで
は予想値に賃料減額ストレスを一部織り込んでいましたが、現在は状況が落ち着いており、
突発的な減額は殆ど発生していないことから今回の予想ではストレスを掛けておりません。
10頁では第14期の損益計算書の概要を記載しています。真ん中の黄色の線で囲んである
列が第14期実績、そこから2つ右隣の列が昨年11月に開示した予想値との差額になり
ます。第14期において、賃貸事業収入は7,882百万円となり、予想を61百万円下回り
ました。このうちの76百万円は、2021年12月に2物件を売却したことによる当該物件
からの賃料減少分となります。一方で、3月に取得した物件からの賃料収入が、5百万円
ありました。又、当期では、コロナによるマイナス影響を一定額見込んでいたものの、新た
な賃料減額は僅かであり、その差額がプラス9百万円でています。水光熱費は昨今の価格
高騰により、テナントからの水光熱費収入、費用、ネットで24百万円のコスト増となって
います。これらの結果、営業利益は4,756百万円、当期純利益は予想比51百万円の4,127
百万円となり、一口当たりの分配金も予想値も80円上回りました。
以上が今回の決算発表のエグゼクティブサマリーとなります。
続きまして新型コロナウイルスの影響の説明に移ります。13頁をご覧下さい。左の表に
コロナ発生以降の各項目の推移を纏めています。第14期における新規の賃料減額要請の
数は2件と、落ち着いた状況になっています。減額対応は5件ですが、そのうち4件は
前期から継続している分で、新規発生分は1件となります。コロナ初期に見られた支払い
猶予、賃料滞納に関しては、第13期以降完全に解消しており、テナント退去数についても
1年前の1/3の6件と通常時の水準に戻っています。最下段の稼働率は、第14期末で99.2%
となりました。前期末比で0.4%下落していますが、これは注記記載の通り3月に取得した
キテラプラザ青葉台がConversion中のために、第14期末時点の稼働率0%としている
ことに起因しており、この影響を除いた場合の稼働率は、99.5%と引き続き高い水準を維持
しています。
14頁をご覧下さい。当リートで把握可能な業種別売上推移を示しています。オレンジ色の
折れ線グラフがポートフォリオ全体の推移です。2022年3月期を通じて、総じて堅調に
推移し、2019年同月比較で平均103%と、コロナ前を上回る水準となりました。なかでも、
食品スーパー、家電、ホームセンターと核テナントに多い業種は、引続き好調を維持して
います。又、回復が出遅れていた飲食についても90%台半ばの水準まで戻してきています。
15頁は世の中の動きとなりますが、右上グラフの通りコロナ発生以降2年が経っても尚、
日常生活圏における滞在比率が、コロナ前を上回る状態が続いています。県境を跨ぐ移動も
回復基調ではあるものの、今だ、コロナ前の水準には至っておりません。この傾向は、
左グラフの生活密着型商業施設と、都心の百貨店との販売額の動向の差として現れて
います。又、右下のグラフにある通り、コロナ禍を契機として導入が進んだテレワークは、
足元では都内企業の約6割が実施しています。コロナ初期に各社がITインフラの整備を
行ったことで、結果として働き方や働く場所の多様化ニーズへの対応が可能となりました。
コロナ収束後も、テレワークの併用は定着していくものと考えており、住宅地近辺に所在
する当リートの施設では、この変化におけるチャンスをしっかりと捉えていく所存です。
以上が新型コロナ感染拡大の影響の説明となります。
続きまして2022年3月期の運用状況に移ります。17頁をご覧下さい。
足元のポートフォリオの概要を記載しています。今年に入ってからの物件取得により、
4月末時点でのAUMは2,536億円と、初めて2,500億円を超えました。ポートフォリオ
全体の利回りは、鑑定NOIで5.3%、償却後NOIが4.3%となります。ポートフォリオの
内訳は、物件数68、テナント数522社です。右の円グラフにある通り、上位5物件で全体
の2割強、テナント上位10社合計で4割弱のシェアと、分散の効いたポートフォリオと
なっています。
18頁では賃貸借契約の概要を記載しています。物件のテナントタイプですが、左上の
グラフにあります通り、6割弱の物件がマルチテナント物件で、残り4割がシングル
テナントという構成になっています。シングルテナント物件では、長期、且つ、安定した
契約が基本となっておりますが、一部には特徴的なものも含まれています。金利やCPIに
賃料が連動する契約が、全体の6.4%を占めており、今後の物価変動を賃料に取り込むこと
が可能な形となっています。又、平均残存賃貸借期間は右上グラフの通り9.3年です。
19頁をご覧下さい。賃料動向の概要です。左上の新規賃料、及び、更改動向のグラフ
ですが、第14期では前期に続き2期連続で、賃料増額の件数が減額の件数を上回る結果と
なりました。大方のテナントにおいて、業績が堅調であったこともあり、徐々にコロナ前の
構成に戻りつつあります。又、右上のグラフの、満期を迎えたテナントの再契約比率は、
第14期では約9割と高い比率になっており、テナントが既存店舗と継続して営業を行って
いく意向が強いことが示されています。
20頁では内部成長事例を紹介しています。上段はウニクス伊那における当該施設で2件目
の増築案件です。コロナ禍でも順調に業績を伸ばしているマクドナルドが入居する飲食店
棟を増築するので、ポートフォリオ全体では5件目の未消化容積を活用した増築事例と
なります。当該店舗では、モバイルで注文した商品を、車から降りることなく駐車場で受け
取ることが出来るサービスも導入される予定です。新しい店舗やサービスによって来店
客数が増加することで、他のテナントへの波及効果も期待できます。増築の投資リターンと
しては10%弱を見込んでいます。左下は都市駅前型商業施設のパサージオ西新井で、飲食
テナントの退去後に区画を分割して、体操教室、及び、コロナ禍で成長しているサテライト
オフィスと新たに契約を締結することで、賃料を大幅に増加させた事例を紹介しています。
環境の変化を踏まえた新しい業種のテナントの誘致を行うことで、施設の活性化を図った
事例になります。
21、22頁は税務の状況となります。21頁をご覧下さい。中段左の格付けですが、JCRに
よる長期発行体格付が、2021年12月に、従前のシングルAプラスからダブルAマイナス
（AA-）に格上げとなりました。その直後に当リート初となるグリーンボンドの発行、
グリーンローンによる調達を合計90億円行いました。これにより、低コストによる調達、
及び、グルーンファイナンスによるESG面での進展の双方を実現することが出来ました。
調達全体の数字は頁の右に記載されておりますが、金利の不安定、且つ、上昇する中でも
期間の長期化、スプレッド引き下げを実現しており、信用力の向上を反映した結果となって
います。
又、22頁上段のマチュリティラダーの通り、借入れの満期は長期に亘り分散されたものと
なっています。一方で、各期の下に記載の通り利率が高い借入れが、まだ残っています。
調達全体に占める投資法人債のシェアは、7.2%と低めになっており、今後更なる活用に
より、調達コストを引き下げて行く余地があるものと考えています。2022年3月期に
おける運用状況に関する説明は以上となります。
続きまして今後の成長戦略の説明に移ります。
24頁をご覧下さい。With Corona、After Coronaにおける戦略として、投資口価格の維持・
向上、資産規模の拡大、信用力の向上、ESG施策推進の4点を掲げています。
先ず投資口価格の維持・向上ですが、これまでも行って来た事業環境に応じたリーシング
活動やテナント、及び、資産入替に加えて、キテラプラザ青葉台で実施中の取得後の
Conversionといった新しいことにも取り組んでまいります。又、昨今のエネルギーコスト
増については、応分負担に関する協議をテナントと開始しています。これらの取り組みに
よってポートフォリオのNOIを増加させ、投資口価格の維持・向上に努めます。更に、
適切なタイミングでスポンサーサポートを活用しながら、公募増資による物件取得を行う
ことでポートフォリオの拡大、及び、更なる分散化を進めます。又、先ほどの財務の部分で
述べたように、格上によって投資法人債のリファイナンスリスクが抑えられることから、
活用余地が従前以上に広がると考えています。金融機関からの継続的な強いサポートを
ベースとしながら、投資法人債を併用することで調達コストの軽減に努めます。ESG施策
については、新設された専任部署を通じて今まで以上に取り組みを強化してまいります。
これらの施策を着実に進めて行くことによって、当リートの特長である分散による安定性
をより向上させ、中長期的な目標達成に繋げていく所存です。
25頁は中期的な目標となります。コロナ禍は現在も続いているものの投資口価格は堅調に
推移しています。外部成長も十分見込める成長軌道に回帰したとの認識のもと、前期の決算
発表時から中期的な目標値として巡航分配金7,000円、AUM3,400億円を掲げています。
巡航分配金は、第16期予想をベースとした試算値6,449円との比較でプラス8.5%、AUM
は現在比プラス34%となります。
26頁では環境変化に対する当リートの物件の位置付けを示しています。当リートの環境
認識として、中長期的な商業施設と物流施設の垣根の低下、及び、コロナ禍における変化の
加速があります。下の図では、この環境の中で第14期以降に取得した物件などが、どの
ように位置付けられるのかを示しています。生活インフラとしての生活密着型商業施設、
消費地配送型物流施設の重要性は、コロナ禍を経て一層高まっており、これからもこの分野
への投資を継続してまいります。
28頁からは外部成長に関する説明です。先ず28頁では、3月に取得したキテラプラザ
青葉台を紹介しています。これは人口密度が高い東急田園都市線青葉台駅徒歩4分に位置
する物件を対象とした、当リートにとって初となる大型Conversion Projectです。この
物件は、もともと大手フィットネスクラブが入居する物件でしたが、コロナ禍の影響が強く
なったタイミングでテナントが退去することになりました。資産運用会社では、本物件の
取得の検討においてConversionによるNSCとしての再生の可能性を検討しました。その
うえで、ケネディクスグループのネットワークを活かして2社から出店の意向を受けた
ことから、NSCとして再生させることが可能と判断して本物件の取得を決めたものです。
Conversion工事は今年の4月に着工しており、秋には完了して、来年1月には開業する
見込みです。核テナントとなるOK株式会社は集客力の高い食品スーパーを運営しており、
駅近という立地も相まって、その他の区画のリーシングも順調に進むものと考えています。
尚、本物件の取得、及び、工事費に関する鑑定NOI利回りは4.7%です。
29頁ではそれ以外に取得した3物件を紹介しています。左の東松山ショッピングセンター
は、人口増加の堅調な埼玉県東松山市に所在するNSCです。この物件には、地域トップ
クラスの食品売り場を有する西友東松山店が核テナントとして入居しています。館内の
各種専門店や併設棟のサンドラッグも合わせて、長年に亘り周辺の方々の利便性を支える
地域密着型の店舗となっています。又、物流施設は頁右の2物件の取得によりポート
フォリオ内で10物件、シェアは金額ベースで6.2%となりました。
30頁は当リートのサポート体制についてです。当リートのパイプラインは、スポンサー、
サポート会社、独自ルートの3本柱となっており、これまでの取得実績はスポンサーの
ケネディクスからは49%、ケネディクスの親会社であるSMFLグループの21%を含む
サポート会社からの合計が26%、残りの24%が独自ルートと言った構成になっています。
パイプラインの例としていくつかの物件を掲載していますが、現時点でのパイプライン
規模は、確度の高いもので約240億円、こちらはいずれも商業施設となります。又、確度の
柔らかいものも含めたロングリストは合計で、1,300億円程度であり、商業施設と物流施設
の割合は、凡そ7：3となっています。右の図の通りスポンサー、及び、サポート会社から
幅広いサポートを得られており、これにより更なる資産規模の拡大を目指します。
31頁以降は、ESG施策の推進の説明となります。31頁に、ESG夫々の項目ごとに主な
取り組みを纏めております。資産運用会社では、ESG施策推進のため第14期に横断的な
組織として、サステナビリティ推進室、及び、委員会を設置しており。今年4月にはTCFD
提言に基づく定性開示をHP上で行っています。
32頁は環境社会への取り組みの紹介です。環境認証は4月末時点において、床面積ベース
で63.3%について取得済みです。従前の目標である60%を達成したことから、新しい目標
を70%以上としています。認証取得20物件のうち、グリーンファイナンスフレームワーク
のCriteriaを満たす物件は19物件となっています。温室効果ガスの排出量削減については
これまでの5年間で、年平均マイナス1%の目標に加えて、新たに中長期的な目標を設定
しました。当リートが上場しました2015年との原単位との比較で、2030年に40%削減、
2050年にカーボンニュートラルを目指すというものです。記載の通り各施設に太陽光
パネルの設置やLED照明導入を進めていますが、更なる削減に向けてコスト面の影響にも
配慮しながら、今後CO2フリー電力の調達も含めて検討してまいります。社会面において
は、生活密着型商業施設への投資を通じた地域コミュニティの活性化や、社会インフラ
整備への貢献という当リートの理念のもとでの取り組み事例を紹介しています。
33頁は、ガバナンス面での取り組みになります。昨年12月の投資主総会では、投資主利益
との連動性をより高めることを目的として投資口パフォーマンス報酬の算出方法見直しに
ついて決議しています。
以上が当期の決算説明となります。新型コロナウイルスの影響は、いまだ予断を許さない
ものの、今年のGWは3年ぶりに制限なしの移動が可能になるなど、波を経ながら徐々に
正常化への動きが見られ始めています。この間、当リートの施設は、生活必需品を安定して
供給する生活インフラの役割をはたして来ました。重要性はますます高まっており、
当リートの生活密着型施設、消費地配送型物流施設というコンセプトは、コロナ以降の小売
業界の変化にも合致したものと考えています。これからも、このコンセプトのもとで施策を
進め、当リートの価値の最大化に努めてまいります。引続きご支援のほどを宜しくお願い
致します。ご視聴有難うございました。