星野リゾート・リート投資法人 2024年10月期決算概要
星野リゾート・リート投資法人
2024年10月期（第23期）決算動画説明書
○動画
https://www.irwebmeeting.com/hoshinoresorts-reit/vod/202412/Px2resvp/202410_23rd_01_ja/index.html
○説明資料
https://ssl4.eir-parts.net/doc/3287/ir_material_for_fiscal_ym/170088/00.pdf
○説明者 株式会社星野リゾート・アセットマネジメント 代表取締役社長
兼 星野リゾート・リート投資法人 執行役員 秋本 憲二
株式会社星野リゾート・アセットマネジメント
投資運用本部長 高橋 悦郎
経営企画本部長 兼 財務経理本部長 蕪木 貴裕
チーフ・サステナビリティ・オフィサー 菊池 昌枝
○説明
本日は、星野リゾート2024年10月期（第23期）決算説明会にご参加頂き、誠に有難うございます。本題に入る前に、アフターコロナの現在地という観点から、少しお話をさせて頂きます。先ず、労働力不足の脱却についてです。星野リゾートは、新卒入社時期を年4回設定しており、2024年は2月に25人、4月に750人、6月に54人、10月に101人が入社し、計画通りにオリエンテーションと研修を経て、各地の配属先施設に着任させることができました。
キャリア採用の102人を合わせると、2024年は合計で1,000名を超える過去最多の採用者数となりました。夏休み前の2024年7月中旬、必要な現場業務の研修を終えた段階で、夫々の施設の必要人員を充足させ、コロナ禍後に一時的に発生していた労働力不足から脱却したと考えております。そのタイミングに合わせて販売客室数の制限を撤廃し、夏休みに入る7月下旬以降の稼働を確保することができました。必要な労働力の質と量の確保は、単に達成されるべきではなく、退職率の低下も重要な課題です。スキルを持ったスタッフを長く維持することは、サービスの質の安定につながると同時に、新規採用とトレーニングのコストを下げることに繋がります。星野リゾートは、2023年春に開始した、業務最適化プロジェクトを2024年も継続して行ってきました。
業務最適化プロジェクトとは、課題を出し切った上で、全体の視点からやめるべき作業、残す必要がある作業、そして追加したい作業と基準を持って整理し、真の必要労働時間を把握する取り組みです。サービス提供における作業内容は、少し変えるだけで顧客満足度、収益力、ブランド力、短期的集客力、スタッフの身体的負荷、そしてスタッフの心理的負荷という6要素に影響を与えます。これら6要素を高い次元でバランスさせることが良い運営であり、最適な業務内容と考えています。こうして決定した内容は、生産性を高めるだけではなく、スタッフの心理的負荷を下げることに貢献し、退職率の低下に繋がると考えています。次に収益成長への道筋についてです。
日本の観光産業に起こっている労働力不足は、労働環境を改善するチャンスです。この産業に優秀な人材を受け入れ、育て、持続的に経済に貢献する一流産業の仲間入りをするためには、他の産業と比較して劣る労働環境は課題であり、これを今放置することは、長期的な成長を犠牲にすることになります。星野リゾートが実施している労働環境への投資も、一時的なコスト上昇を伴いますが、長期的には企業競争力にはプラスです。2024年の新卒初任給を上げ、これと整合性を取るために給与体系を見直し、ベースアップを実施しました。2024年に導入した新水準は、短期的なコスト上昇につながりますが、星野リゾートは生産性向上策により、中期的には、コスト上昇を上回る収益向上を達成しようとしています。
生産性向上策の一つ目は売上単価の上昇です。単価は需要と供給の関係で決まります。施設への総需要を高める施策が、単価の上昇に繋がります。総需要が高まるシナリオは2つで、1つは市況が良くなり、地域への需要が高まるケース。もう1つが、市況には関係ないが、自施設への需要を高める策を展開するケースです。インバウンド市場の上昇で、近年、東京、大阪、京都など一部の地域で市況が良くなっていますが、星野リゾートは、もともと、再生案件を手がけ業績を伸ばしてきた経緯があり、後者の手法を得意としている組織です。ブランディング、新魅力の創造と情報発信、自社ホームページから直接予約して頂く仕組み作り、予約サイトのユーザビリティ改善などが長く取り組んできている施策です。グループ全体の自社直接予約比率は60%から70%で推移しており、かなり高いです。
総需要を高める施策を常に模索し、業界内で素早く、継続的に実現していくことは、自社施設への総需要を上げ、結果的に単価の上昇に繋がります。自社予約比率が高い星野リゾートでは、予約サイトのユーザビリティの向上は、総需要の拡大に直結します。ホテルサービスの質がコモディティ化する中で、予約のし易さにおける差別化が競争力に繋がります。施設面での進化を担当する社内のエンジニアチームは、中期的なビジョンを持って活動しており、2025年以降も進化を継続的に導入していく計画です。生産性向上策の2つ目は、前述した業務最適化プロジェクトの成果による運営の効率化です。シフト内の労働負荷を最適化し、顧客満足度を維持しながら無駄な作業をなくし、心理的負荷を下げ、結果的に退職率の低下に繋げ、より安定した運営に変化していきます。
2024年は、前半に多くの新スタッフの受入れとトレーニング、同時に重なった5つの新規施設の開業があって、運営効率化の成果がまだ数字面では表れていませんが、実際の現場の中身を見ると、確実に進化しており、その成果は今後徐々に表面化してくれます。この2年で取り組んできた業務最適化プロジェクトの成果が、2025年以降見えてくると確信しています。
それでは決算発表の概要を説明していきます。6頁をご覧下さい。2024年10月期、私どもの第23期の決算サマリーでございます。当期の分配金は9,218円と、6月の予想から＋118円で着地しました。営業利益では大きな変動はありませんでしたが、保険金収入などの営業外収益が計上されたことで増配となりました。ない、保険金収入の一部は圧縮積立金として繰り入れ、安定的な分配金政策に活用してまいります。その他では、ポートフォリオ全体のNOI利回りは5.3%、LTVは38.6%、一口当たりのNAVは588,120円となっています。NAVにつきましては、10月末時点の継続鑑定で評価額が全体的に成長したことに加え、OMO7大阪を鑑定評価額対比85.3%と、割安で取得したことで含み益が増大しました。
次に7頁をご覧下さい。分配金の実績および予想についてです。先ず、投資口を11月1日に2分割しましたので、第23期の分配金は、分割を考慮した場合4,609円となります。第23期について、改めてのおさらいになりますが、主な変動賃料算出期間は2022年12月から2023年11月です。コロナ禍で業績が落ち込んだ星野リゾート以外の物件で、賃料が大きく減少していますが この期から対前期でプラスになり始め、賃料の回復期が始まりました。
一方、コロナ禍に好調で業績を牽引してきた星野リゾート物件で、2023年1月から一時的な労働力不足の期間に入り、賃料成長の停滞が始まった期になります。第24期予想については、6月予想の4,560円に対して＋50円の4610円を見込んでいます。この期の主な変動賃料算出期間は、2023年6月から2024年5月です。星野リゾート以外の物件で、宿泊部門がコロナ禍前の業績に近づき賃料が回復しております。一方で、シティホテルの宴会やレストラン需要の回復は遅れています。星野リゾート物件は、引き続き一時的な労働力不足の影響を受け、成長が停滞しております。第25期につきましては、第24期に対し＋390円の5,000円を見込んでおります。以前から見込んでいた、分割前25期1万円という水準に届く想定をしています。この期の主な変動賃料算出期間は、2023年12月から2024年11月です。
星野リゾート運営物件は、この期の後半の2024年7月から労働力不足が解消しています。星野リゾート以外の物件では、宿泊部門がコロナ禍前と同水準に回復しました。シティホテルの宴会需要は、コロナ禍前の8割程度まで戻ってきております。但し、グランドプリンスホテル大阪ベイで、万博と中長期の競争力のために、6月から全客室改装を実施中であり、客室の売り止めが発生しております。決算発表と同時に、界ポロトの取得を発表しましたが、その取得効果で分配金に＋66円ほど寄与しています。プリンスの改装と界ポロトの取得については、後ほど詳しくご説明いたします。
次に8頁をご覧ください。2019年比のRevPARの変化率の推移グラフと、賃料予想の表を記載しています。概ね前の頁の説明通りですが、このグラフは2019年時点で保有している物件に限った変化率になりますので、2020年以降に取得した物件は、含まれておりませんことをご留意ください。それも踏まえて、コロナ禍前の分配金水準戻るためには、3つのポイントがあります。1つ目は、コロナ影響でスタビライズが遅れている星のや沖縄が、取得時想定した業績を迎えること。2つ目は、先日取得したOMO7大阪が想定通りの業績を上げること。尚、こちらは、足元計画通り推移しており、2025年の想定通りの業績が期待できると考えています。そして3つ目は、グランドプリンスホテル大阪ベイで、万博の需要をしっかりと取りきること。これらがポイントになってくると考えております。
続いて高橋より運用ハイライトを説明します。
10頁をご覧ください。今回12月16日に取得した物件のハイライトです。2021年10月に竣工、22年1月に開業しました界ポロトです。本投資法人の基本戦略に則り、DBJ共同ファンドからの取得であり、これで7 物件目となります。コンセプトはプロト湖に浸るとんがり小屋の宿です。全42室でございまして、その他、物件の概要は左下の表の通りです。物件魅力と致しましては、プロト湖に面した全客室から、アイヌ文様をイメージしたデザインやアートが飾られ、アイヌ文化が随所に感じられる点、湖に浮かぶような一体感を味わえる三角の湯と、洞窟のような丸の湯の2つの大浴場があり、世界的にも珍しい植物由来の有機物を含有する、モール温泉を楽しめる点などがございます。足元の運営実績および鑑定評価上のKPI は、右下の表の通りです。労働力不足により稼働制限をかけていた時期を除き、開業以来順調に成長しているパフォーマンスであり、十分な実績を有しております。施設の競争力、直近の稼働実績を踏まえると、中長期の安定稼働が期待できると考えております。
11頁をご覧ください。この界ポロトを取得することにより、25年1月8日の取得時点において、資産規模の合計が2,297億円となります。今後、中長期的目標として掲げる3,000億円に向けて、引き続き物件取得を検討してまいります。但し、資産規模拡大ありき、スケジュールありきで物件取得をすることはせず、資金調達環境を鑑みながら慎重に判断を行ってまいります。
続いて12頁をご覧ください。運営実績のサマリーです。左側が星野リゾート運営物件、右側が星野リゾート以外の物件でございます。左上の図をご覧ください。星野リゾート運営 物件は、各ブランドのADRがコロナ禍前より上昇しており、直近1年のRevPARは、コロナ禍前より30.1%上回る好調な運営実績でした。続いて星野リゾート以外の運営物件です。右上の図をご覧ください。対昨年、RevPAR比でみますと、＋11.3%成長、コロナ禍比で見ましても、0.8%の成長をしております。
ブランド別については、下半分をご参照頂ければと思いますが、グランドプリンスホテル大阪ベイのみ補足をさせて頂きます。本物件は、2024年6月より大規模リニューアル工事を実施しており、一定の客室を売り止めている運営となっております。これが稼働率を上昇させることができていない要因となっています。工事の内容につきましては、別途17頁にて説明させて頂きます。
15頁にはインバウンド比率を記載しております。左側、星野リゾート運営物件をご覧ください。星野リゾートは国内を中心としたファン層に支えられ、インバウンドに頼ることなく、 コロナ禍から一貫して高い業績を維持しています。ただ、足元では、地方の施設でもインバウンド比率が上昇してきておりまして、今後拡大が見込まれるこの需要獲得を目指してまいります。その具体的な取り組み事例を、次頁にてご紹介しております。
16頁です。日本航空とのコラボレーションの事例です。日本航空と星野リゾートが、特設サイトで訪日観光客向けに、航空券と星野リゾート運営施設を組み合わせた、JAL訪日ダイナミックパッケージの販売を実施しています。このキャンペーンを通じて、日本の魅力的な観光資源が眠る大都市圏外に観光客を誘客することで、地方におけるインバウンド需要の拡大と、オーバーツーリズムの解消、地域活性化に貢献してまいります。コンテンツの一例を下段で紹介しております。
訪日観光客の関心が高いさくらや祭りなどを切り口に、多くの訪日観光客によく知られている王道観光地と、海外では認知度が低いものの、素晴らしい素材を有する穴場観光地を紹介する内容となっています。又、頁右側では、オーバーツーリズムの課題や、その解消に向けたアプローチなどを紹介しておりますので、是非ご覧頂ければ幸いです。
続いて17頁で内部成長の事例について説明させて頂きます。本投資法人では、中長期的な競争力強化に向けて、魅力を高める戦略的CAPEXやリブランドへの投資を、計画的に実施しております。ここではグランドプリンスホテル大阪ベイと、コンフォートインの事例を取り上げます。グランドプリンスホテル大阪ベイにおいては、大阪万博に向け客室1,416室とエレベーターホールや客室廊下を順次リニューアル中です。大阪の喧騒から離れ、ベイエリアの夜景や大阪湾に沈む夕日を一望できる贅沢さと、物件の持つ重厚感を調和させ、洗練された空間を提供してまいります。万博の開催に合わせて、2025年4月から全室での営業を再開予定です。利用者からの高評価を集め、中長期的なRevPARの上昇、GOP の増加を見込んでおります。
主要指標の想定を記載しておりますが、12頁で説明しました運営実績と合わせてご覧ください。直近のADR実績は、2万円に近い水準で推移しておりますので、ここに記載しております想定値は、十分に達成可能ものであると私どもは考えております。ロードサイド型ホテルであるコンフォートインでは、そのリブランド実施に際し、施設の一部を改装しています。これまでのメインターゲットであったビジネス需要のみならず、レジャー、インバウンド需要を取り込んでいくべく、客室や朝食会場、朝食メニューに手を入れ、運営を開始しております。リブランド後の想定値を記載しておりますが、ADRを上げることで、昨今のインフレによるコスト上昇を飲み込み、過去の好調だった物件収支を継続していくという戦略となっております。
それでは続いて18頁、不動産鑑定評価とサマリーでございます。ご覧の通り不動産鑑定評価額等は、好調な運営実績や足元の需要回復を反映して、全体的に上昇しております。詳しい説明については割愛させて頂きます。
ここからは蕪木が説明します。財務の状況について説明させて頂きます。19頁をご覧ください。本投資法人は、長期固定化、返済期限の分散化、低位なレバレッジという安定的な財務運営を行っています。右の散布図にもある通り、固定化比率や残存年数において、J-REIT平均を上回っています。又、左下のグラフにもある通り、返済期限もしっかりと分散しています。LTVは、引き続き30%から40%の間でコントロールしています。これらにより、金利変動リスクの抑制を図るとともに、リファイナンスリスクを低減し、財務の安定性、そして健全性を維持しています。尚、LTV40%までの取得余力は、界ポロト取得後で29億円となる見込みです。
20頁をご覧下さい。直近の取り組みをご紹介します。昨年に引き続き、A＋格付の中で、年内初となる10年投資法人債を今年も発行しています。調達資金は、7年投資法人債の償還資金に充当し、借入期間の長期化を実現しています。又、10月のファイナンスでは、金融機関との継続的な協議によってクレジット向上が認められ、調達コストの削減も実現しました。更にその際は、スワップ対象をローン元本の95%に絞り、一部変動金利のままとしています。金利スワップの特例処理要件を満たしつつ、金利情勢を鑑みて、固定化コストを抑制する工夫をしています。又、ホテルリート初の取り組みとなる、ポジティブ・インパクトファイナンスによる調達も実施しました。サステナブルファイナンスおよびサステナブルエクイティの残高は、1,030億円まで積み上がってきています。 このように、ファイナンスの都度、財務安定性の向上やコスト削減、サステナブルファイナンスを実行し、AA格の格付けを目指していきます。
21頁をご覧ください。引き続きメガバンクおよびDBJにて、全体の8割超のシェアを保持する安定的なバンクフォーメーションを維持しています。又、下のグラフにある通り、DSCRは、コロナ禍においても安定的に推移しています。
次に今後の運用戦略について説明していきます。23頁をご覧ください。こちらは本投資法人の目指す姿です。この頁に記載していますのは従前と変更ありません。右の5項目、これを目指していきます。
次に24頁をご覧下さい。資産規模は2,300億円弱まで成長してきています。今後も中期的な目標である3,000億円を目指してまいります。ただ規模ありきではなく、適切な調達時期、売却を絡めた入替などを検討しながら、ポートフォリオの強化を図ってまいります。
次に25頁をご覧ください。星野リゾート運営比率は、界ポロト取得後49.9%になり、50%超という目標をほぼ達成しています。今後もパイプラインからの取得によって、星野リゾート物件の取得を継続的に行うとともに、割安なものやクオリティの高い外部物件についても、取得を検討してまいりたいと考えています。
次の26頁の左の図をご覧ください。ホテル事業は所有、運営、開発の3つの重要な機能によって成り立っています。本投資法人の最大の特徴は、優秀な運営と開発の機能を持っていることです。本投資法人が所有、星野リゾートが運営、そしてDBJ共同ファンドが開発を担うことで、互いの競争優位性を高めるストラクチャーを構築できています。今回も界ポロトを取得し、DBJ共同ファンドからの取得実績は7 物件、613億円となりました。今後も中長期に亘って、外部成長のパイプラインとして期待できると考えています。
27頁をご覧下さい。いつもの通りパイプラインの一覧を示しております。中期的に取得可能性のあるものを簡易的に試算しますと、合計で約1,300億円のパイプラインがあります。これらを適時に取得していきたいと考えています。
28頁をご覧ください。星野リゾートの今後の開業予定を紹介しています。引き続き運営施設数は拡大していく見込みです。コロナ前の2019年12月時点では、施設数は39、客室数は3,074室であったのに対し、今年10月時点においては、施設数72、客室数8,199室と大きく成長しています。コロナ禍で運営力が高く評価された結果、多くの案件を獲得していますし、ソーシング活動も順調です。ご覧の通り、星のや、界、リゾナーレ、OMOなど、ブランドをバランスよく開業していく予定です。又、最近のトピックとしては、星野リゾートが2028年に、北米初の本格的な温泉旅館を開業することを決定しました。開業場所はマンハッタンから車で約3.5時間の歴史ある温泉地シャロンスプリングスです。現在は活況を失ってしまっている温泉地で、地元の方々の協力を得ながら温泉旅館を開業し、地域の活性化に貢献していくことは、星野リゾートらしい北米事業のスタートであると考えています。
それでは、ESGの取り組みの結果について菊池が報告致します。今回の、本投資法人のサステナビリティの活動は、機関投資家とサステナビリティに関する対話ツールを増やしてまいりました。具体的には、国際イニシアティブであるTNFDのフォーラムへの参加により、自然資本と生態系サービスに関して、星野リゾートグループとしての貢献を果たしていくための開示準備を新たに加えました。又、気候変動に関しては、環境パフォーマンスの測定精度を高め、宿泊施設特有のエネルギー使用パターンの、具体的な分析を開始致しました。
その一方で、CDP への回答やJCLP への参加など、財務的影響の開示や国内外の動向などを把握することなど、会議内容の解像度を上げていく取り組みも開始致しました。さて、新たなご報告と致しましては、サステナビリティの活動を投資法人のみの課題ではなく、星野リゾートグループとして、あるべき姿を明確にすることが重要だと考え、話し合いを始めたことです。つまり、不動産の運用と施設の運営を結び、 環境・社会課題に対応しつつ、持続可能な競争優位を保ち、グループとしての企業価値を上げていく活動を意味します。このサステナブルビジネスモデルの構築を目指すことは、具体的に運用と運営の相互に、活動が 企業価値を高める活動になっているかを明らかにし、又、それらが足元の短期的なことのみならず、中長期に亘って相互の企業価値を、効率よく高められる道筋を作ることに繋がります。
32頁をご覧下さい。気候変動に関しては、グリーンリース契約の物件数が増加致しました。 100%達成を目指して 今後も努力してまいります。
33頁をご覧下さい。テナント、従業員につきましては、定期的に実施しているテナント満足度調査の分析に基づき、スタッフの労働生産性とウェルビーイングの観点から、今期は星のや竹富島の敷地内の2カ所に、飲食、休憩、仮眠、事務室、倉庫などの機能を持つ建物を増築致しました。これにより、スタッフの動線の改善と、離島特有の交通や外食の問題を解決し、安心して働ける場所づくりが以前より可能になったと思われます。地域経済についてのトピックスはリゾナーレ八ヶ岳です。2024年で15年目になる八ヶ岳マルシェは、地域経済の貢献と農業の応援を展開してまいりました。
本年も2024年7月13日から8月25日の間に実施、地産地消は勿論、宿泊者や観光客にその味わいを試して頂く機会を作っております。その中でも、今年は規格外品の対策を打ち始め、野菜の価値が規格というサイズではないというキャンペーンを展開し、一般市場の問題を解決するための取り組みも始めました。外部オペレーターでは、ANAクラウンプラザホテル富山の社会貢献活動を取り上げております。児童発達支援センターへのホテルのキッチンカーを出張させ、児童の皆様に ホテルスイーツをその場で提供し召し上がって頂く活動です。このような地域貢献、地域経済に関するコンテンツは、ホテル事業こそやれることだと考えております。運用サイドとしても実貢献度が高まるように今後もサポートしてまいります。他の詳細は資料をご一読くださいませ。
以上でございます。ご清聴頂き、誠に有難うございました。引き続き長期的にサポート頂けると幸いでございます。宜しくお願い致します。
