アドバンス・レジデンス投資法人 2025年1月期決算概要
アドバンス・レジデンス投資法人
2025年1月期（第29期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3269/20250317/k4gyzg8b/
○説明資料 https://www.adr-reit.com/files/optionallink/00003112_file.pdf
〇質疑応答 https://www.adr-reit.com/files/optionallink/00003144_file.pdf
○説明者 伊藤忠リート・マネジメント株式会社 執行役員住宅事業本部長 工藤 勲
○説明
この度は、ご多忙のところ、ご視聴頂き誠に有難うございます。それでは2025年1月期アドバンス・レジデンス投資法人の、決算を報告させて頂きます。
4頁、決算ハイライトです。売却益を除く1口当たり当期純利益EPUは前期比＋0.2%の5,104円、調整後EPUは前期比＋1.2%の5,532円、一口当たり分配金DPUは前期比＋0.8%の5,975円に決定致しました。下段に主な指標を記載しております。当期の運用の結果、これらの記載の通り各指標とも向上しております。
5頁、市場変動に応じた経営戦略の見直しです。上段に記載の通り、基本的な考えは、EPU、DPUの維持・向上および売却益 還元の継続です。そのための取り組みとして、資本政策 は、物件売却を通じて含み益を実現し、売却益を継続的に確保することで、投資主還元の強化、および資金効率の最適化を図ってまいります。売却益の配当還元は、前期に発表した縮小方針を見直し、継続配当へ変更致します。売却資金の活用は、物件入替、又は、自己投資口の取得を検討致します。外部成長、内部成長を通じ、引き続きEPUの維持・向上に努めます。財務戦略は、右下に記載の各指標の範囲内で、調達年限を短くする、又は、変動の比率を高めるなど柔軟に対応し、金融費用の負担の増加を抑制してまいります。
5頁、資本政策については、繰り返しにはなりますが、売却益からの分配額は配当還元の縮小方針を変更致しました。今後、配当還元は継続的に行いますが、売却益の確保状況などにより変動する可能性がございます。売却資金の活用は、物件入替、又は、自己投資口の取得を、LTVの水準等も踏まえ判断し、投資を行います。
7頁、先ずは上段をご覧ください。自己投資口の取得についてです。2025年3月17日、EPUの向上および投資価格の向上を期待し、取得を決定致しました。取得価格の上限を20億円、その効果は一口当たりEPU＋13円程度を想定しております。軟調な投資口価格の水準の場合は、引き続き継続的に検討してまいります。下段をご覧ください。投資口の分割についてです。2025年2月1日を効力発生日とし 更なる投資家層の拡大と投資口の流動性向上を図ることを目的として、投資口を2口に分割致しました。
8頁、当期の分配金の詳細です。上段中央の黒い太い数字をご覧ください。当期EPUは、前期から＋50円の5,975円と決定致しました。次に中断の赤い太い数字で記載の調整後RPUは、前期から＋64円の5,532円となりました。主な要因は、既存物件の内部成長と外部成長によるものです。調整後EPUについて説明します。EPUにイノベーション工事、償却方法の見直しを行うことで、一時的に生じる損益のマイナスを補う、追加の取り崩し分を加えたものです。本取り組みを行わなかった場合の、運用上の利益と理解頂ければと思います。
9頁、業績予想の詳細です。左側の棒グラフをご覧ください。こちらの当期実績は、業績予想の数値と比較するために、投資口を2口に分割したと仮定した数値を記載しております。上段記載のEPUは、当期2,988円に対し、25年7月期、26年1月期ともに、＋17円の3,005円を想定しております。中断真ん中に記載の、赤い太い数字25年7月期の調整後EPUは、前期から＋16円の2,782円、一方26年1月期は、25年7月期から－13円の2,769円を想定しております。25年7月期の増加要因は、内部成長および外部成長によるものです。26年1月期は、臨時費用の支払いを予定しており、前期比で微減を見込んでおります。この結果、25年1月期と26年1月期の調整後EPUはほぼ同水準の見込みです。臨時費用の支払いによる減益部分は、売却益、内部留保の取り崩しで補い、25年7月期、26年1月期のDPUは、同額の3,005円と想定しております。又、これらの前提となる稼働率は、当期実績と同水準の96% 見込んでおります。
10頁、DPU・EPUの目標水準です。内部成長、外部成長を通じ、EPU、調整後EPUの維持・向上を前提としております。目標としては、調整後EPU2,875円とし、売却益、内部留保からの分配を除いて、DPU3,000円以上の体制を目指していきたいと考えております。
12頁、専有部リノベーション工事の実績について報告致します。左上記載の、当期の実施戸数は308戸、うち25年1月末時点の成約率は68%、2月末時点では9割程度の申し込みを取得しており、順調に進捗しております。取り組み開始時より想定しておりました、1期当たり300戸程度の工事を実施致しました。今後は、毎期同程度の工事を計画しております。右下をご覧ください。賃料変動率は＋24.4%、引き続き順調です。又、2回目以降の新規契約についても、＋7.8%と高い水準で成約していることがご確認頂けるかと思います。13 頁、リノベーション工事の取り組み事例です。運用会社自ら、工事の企画、設備仕様の選定まで全てを行っております。設備機器を単に交換するだけでなく デザイン性、機能性を重視し、差別化を図り、長期的に競争力のある商品作りに取り組んでおります。
14頁、リノベーション工事の損益の想定です。前提として、25年1月期の実績が継続した場合の、今後の損益の見通しを試算したものです。現在損益は、今後5年程度で損益分岐点を迎え、プラスに転換する見通しとなります。本取り組みは、設備機器の維持・管理上必要な工事であるとともに、将来的な収益力の向上に貢献できるものと考えております。
15頁、大規模修繕工事、資本的支出です。上段が共用部分の大規模修繕工事、計画通り5 物件実施致しました。下段が資本的支出の推移を記載しております。リノベーション工事、大規模修繕工事、その他の修繕工事を減価償却費の範囲内で計画的に実施し、物件の維持・管理に努めてまいります。
17頁、資産運用について報告致します。賃貸住宅のマーケットは引き続き順調です。見通しとしては、都市部への人口流入の継続による需要の増加、分譲マンションの価格上昇や 販売個数抑制による供給量の減少、継続的な賃金上昇など、様々な要因が複合的に影響を与えており、この傾向は当面継続するものと考えております。左上、期中平均稼働率は96%でした。過去の稼働率と比較すると少し低い水準ですが、要因はリノベーション工事の影響で、稼働率を－0.6 ポイント程度押し下げております。リノベーション工事は、通常の原状回復工事より工事期間が長期化致します。その結果空室期間も長くなり、稼働率にはマイナスの影響を与えます。
18 頁、入替時の賃料動向です。左上をご覧ください。入替時の賃料変動率は＋10.5%と、過去最高を更新致しました。次に右下、募集関連収支をご覧ください。紺色の棒グラフは礼金の収受状況を記載しております。当期は0.52ヶ月と低下しております。理由としては、東京23区のシングルタイプの住戸を中心に、より高い募集賃料を設定する反面、一部礼金を意図的に緩和し募集した結果の表れとなります。引き続き賃料上昇によるポートフォリオの収益向上に積極的に取り組んでまいります。
19頁、エリア・タイプ別の賃料変動率です。全てのエリア、全てのタイプで、前年同期より高い上昇率となっております。下段中央の青い点線をご覧ください。東京23区のシングルタイプの賃料変動率は＋11.6%。次に右下、水色の棒グラフをご覧ください。礼金の収受は0.05ヶ月、東京23区のシングルタイプで、礼金を緩和してでも高い賃料上昇率を目指した結果が、こちらでご確認頂けるかと思います。
20頁、都市別の賃貸マーケットです。稼働率は、各エリアとも95%以上の高位安定で推移しております。賃料変動率は、繁忙期と非繁忙期による季節変動の影響もあり、上下するエリアもあります。名古屋は、賃料変動率のマイナスの解消に至らず、引き続き稼働率を優先した運用を行ってまいります。仙台、札幌は、季節変動の影響を比較的に受けやすいエリアのため、丁寧な運営をしてまいります。他方、九州博多は非常に好調で、高い賃料変動率となっております。
21頁、更新時の賃料変動率です。新規の入替と同等に、積極的な賃料改定に取り組んでおります。左上をご覧ください。＋2.6%と過去最高水準で、非常に高い上昇率となりました。次に右上をご覧ください。賃料増額打診率も、前年同期47.9%から71%に増加していることからも、これらの取り組み状況がご確認頂けるかと思います。
22頁、賃料動向です。左上をご覧ください。入替および更新時の賃料改定の結果、賃料坪単価は1.09%上昇しました。この結果、左下に記載しております賃料ギャップ、上昇余地は、リノベーション工事を行わずに全ての住戸で原状回復工事を実施した場合は＋5.8%、この賃料ギャップは、当期の成約賃料水準で全ての住戸が入れ替わったと想定した場合の、ポートフォリオに与える影響を示しております。
24頁、取得・売却について報告致します。物件の取得は、25年7月期の取得予定を含めると合計で4 物件、45億円となります。売却は、レジディア麻布十番Ⅱの、土地の一部を都市計画事業用地として東京都へ売却し、引き渡しは25年8月以降を予定しております。
25頁、不動産の売買マーケットについて説明致します。左上折れ線グラフが、保有物件の鑑定評価における利回りとなります。2024年以降、利回りは下げ止まっていることがご確認頂けます。一方で、引き続き賃貸住宅への投資意欲は旺盛ですので、取引価格は高止まり の状況と考えております。今後の不動産金融市場の環境の変化による不動産価格の動向は注視してまいります。
28頁、財務状況について報告致します。左上をご覧ください。当期の調達金利は1.15%、支払い金利は上昇しております。下段がLTVの水準となります。当期末の総資産LTVは48.6%となり、26年1月期は49.4%を想定しております。LTV50%までの借入余力は61億円、53%までの借入余力は377億円となります。
29頁、25年1月期の財務指標です。中央に記載の平均残存年数4.6年、右上の固定化比率 は95.5%となっております。又、下段の棒グラフの通り、1期あたりの返済の分散も図っております。一方で、緑色の菱形で記載の支払い金利は、当期実績の1.15%よりも低い水準となっており、借換え時の金利の負担は増加致します。その対応として、調達の年限を短くする、又は、変動の比率を高めるなど柔軟に対応し、金融費用の負担の増加を抑制してまいります。
31頁、サステナビリティについて報告致します。こちらは、外部評価・認証の取得状況となります。左上をご覧ください。CDP 気候変動プログラムにおいて、過去最高のAスコアを獲得することができました。
32頁、サステナビリティに関する取り組みです。当期の新たな取り組みは、非常用発電機に次世代バイオ燃料を導入致しました。左下をご覧ください。継続した取り組みである共用部分のLED照明の導入は55.7%、および電力量計測システムの設置は、93.6%まで進捗しております。今後も着実に推進してまいります。
私からの説明は以上となります。最後までご視聴頂き、誠に有難うございました。
