森ヒルズリート投資法人 2025年1月期決算概要
森ヒルズリート投資法人
2025年1月期（第37期）決算動画説明書&質疑応答
○動画 https://www.irwebcasting.com/20250318/1/5545feec07/mov/main/index.html
○説明資料
https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=WB4ti1fStP8%3d&tabid=160
〇参考資料（Appendix）
https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=a29bmgCApbM%3d&tabid=160
〇質疑応答
https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=dQRrSayIZKo%3d&tabid=36
○説明者 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 代表取締役社長 山本 博之
○説明
2025年1月期（第37期）の決算説明を始めます。
お手元の資料の4頁をご覧ください。先ず、今回は決算概要説明の前に、こちらの頁を説明したいと思います。資本コストおよび投資口価格を意識した運用についてです。運用方針を左上に記載しております。多様な施策を検討、実行してDPUを引き上げることにより、NAV倍率1.0倍への回復を目指すというものになります。具体的な施策については、その下に記載しておりますが、大きく4つあります。先ず、外部成長についてです。虎ノ門ヒルズ森タワーの一部を、2025年7月に78.2億円で追加取得します。
そしてスポンサーパイプラインの有効活用により、今後も競争優位性の高い物件を取得していきます。資金としては、ラフォーレ原宿（底地）譲渡資金を有効活用し、簿価LTV50%まで引き上げる場合の取得 余力は420億円程度ありますので、一次的にはこれを活用していくことも考えてきます。次に内部成長についてです。引き続き高水準を維持する稼働率のもと、賃料増額を実現していきます。オフィスは、第37期改定が＋0.1%、入替が＋3.8%で、レントギャップは大幅縮小となりました。住宅は、第37期改定が＋10.5%、入替が27.3%となりました。
次に物件譲渡についてです。これはこれまでも説明してきましたが、ラフォーレ原宿を中長期的には分割譲渡し、譲渡益を計上していきます。次に資本政策についてです、今回、自己投資口取得を決定しました。上限は40億円、又は30,700口で投資口総数の1.6%になります。譲渡益を除くDPUの押上げ効果は、一口当たり＋40円の想定です。次の38期中に消却をする予定ですので、38期以降この効果が表れてきます。物件取得の見通しおよび譲渡による資金状況や、市場環境により今後も検討してきます。この運用方針・施策を着実に実行していきたいと考えております。
それでは 決算概要説明に入っていきたいと思います。6頁をご覧ください。中央部分、第37期（2025年1月期）の決算の概要です。主要数値は赤枠で囲っております。営業収益が11,088百万円、営業利益が6,769百万円、当期純利益が6,163百万円、一口当たり分配金が3,080円となっております。概要は左上に記載しております。第37期は前期比で減収・減益となりますが、譲渡益寄与により、DPUは計画通り達成しております。その下のポイントですが、ラフォーレ原宿7%持分を譲渡し、譲渡益 1,415百万円のうち、261百万円を圧縮積立金に計上しております。
その次のポイントですが、保有物件の立地クオリティが優れており、オフィス、住宅ともに高い稼働率を維持しております。この結果、今期のオフィスの稼働率が99.5%、住宅は97.1%と非常に高い水準となっております。続きまして右側のボックスで、前期比、変動要因の主な点を説明します。先ず、営業収益については前期比－85百万円です。内訳は、ラフォーレ原宿譲渡益、こちらは37期分ですが＋1415百万円、オフィス賃料・共益費収入については＋67百万円、住宅賃料・共益費収入が＋22百万円、水道光熱費収入が＋21百万円、ラフォーレ原宿譲渡益、これは前期分になりますが、－1,418百万円、解約違約金が－139百万円、ラフォーレ原宿賃料収入、これは譲渡すると剥落をしていきますので、マイナスが生じております。
次に営業費用ですが＋23百万円です。水道光熱費、公租公課、修繕費等が増加し、管理委託費、減価償却費は減少しております。続きまして営業外費用ですが、こちらは支払利息等の増加により＋72百万円です。そして右下のボックス、こちらは従前予想と落着の変動要因の説明となります。経常利益が＋124百万円となりまして、その結果、DPUは計画通り達成しております。以上が37期の決算の概要となります。
続いて7頁です。この7頁と次の8頁に亘って、新規取得物件の概要として虎ノ門ヒルズ森タワーについて記載しております。真ん中に断面図がありますけれども、取得対象は赤色部分、区画としてはオフィス部分の8フロアになります。そちらが信託受益権化されておりまして、その持分を少しずつ取得しております。左下に今年の7月に取得すると発表した内容を記載しております。取得価格が鑑定評価額を約20%下回る内容となっております。又、本頁、そして次頁をご参照頂ければと思いますが、この物件は、オフィスに加えて、レジデンス、ショップやレストラン、更にホテル、足元には大きな広場も広がっております。
8頁を見て頂きますと、左側に空撮写真、そしてその下に地図がありますが、虎ノ門ヒルズビジネスタワー、レジデンシャルタワー、ステーションタワーが完成し、虎ノ門ヒルズは国産新都心・グローバルビジネスセンターへと進化しております。従いまして今回の取得は、東京都心のプレミアム物件を取得したということのみならず、更なる利便性や資産価値の向上が期待できる、そうした物件になります。
続いて9頁です。こちらは一口当たり分配金の推移です。譲渡益寄与により高水準を維持している状況です。右側赤枠で囲った棒グラフが37期になります。そして更に、右側2本の棒グラフが今走っています38期、そして39期の予想となっております。こちらはラフォーレ原宿の分割譲渡による譲渡益が発生し、買替特例を使ってその一部を内部留保するという前提での、予想となっております。又、38期と39期の譲渡益を除く分配金については、一時的に下押ししている要素が含まれていますので、次の頁で特殊要因を補正した数値を説明したいと思いますが、いずれにせよ譲渡益を除く分配金は、38期を底に反転していく予定です。それから、34期から36期までの棒グラフの上にコメントを記載しておりますが、こちらは物件の取得がなかったため、譲渡益を全て分配したことによる一時的な増加になっています。
続いて10頁です。こちらは中長期的譲渡・取得の方針のイメージ図となります。上段から見ていきます。先ず、譲渡に関しては、中長期的にはラフォーレ原宿の分割譲渡を行います。この方針に基づき、今年の7月、そして12月に譲渡します。そして右側の通り、最終的には選択肢Aとして持分全てを譲渡する、それから選択肢Bとして、ある程度譲渡した段階で、マイノリティ持分で再開発に参加するというオプションもあり、こちらは将来的に判断するということになります。続いて中段の取得については、譲渡と並行して中長期的にですが物件の取得も行い、そして最終的には売るボリュームよりも買うボリュームを大きくして、資産規模は拡大していくというのが方針です。この方針に基づき、虎ノ門ヒルズモリタワーを今年の7月に追加取得します。
そして下段のDPUですが、こちらに39期の分配金予想を記載しており3,100円となります。そのうち譲渡益は除きますと、2,407円となります。しかしながら、その更に右側に記載の通り、ここには一時的なマイナスが含まれておりまして、その説明として将来の増加余地を記載しております。先ず、＋39円というのは一時的な大型修繕費の消滅になります。この39期に計上されている一時的な大型修繕費がなくなれば、分配金が39円プラスになります。次にその下＋40円です。こちらは自己投資口40億円取得によるものです。次にその下＋60円です。こちらはラフォーレ原宿譲渡7回分の合計金額から、第38期物件取得と自己投資口取得を控除した金額88.2億円により、仮にですが、虎ノ門ヒルズ森タワーを第38期と同条件で取得した場合に、このプラスが生じるということです。次にその下－8円は、第38期取得物件の公租公課になります。これらを合計すると131円となり、左側の譲渡益除く2,407円を足しますと、2,538円となります。
続いて11頁です。こちらは一口当たりNAVの推移です。譲渡益分配等の影響はありますが、こちらも引き続き高水準を維持しています。右側赤枠で囲った棒グラフが37期の実績となります。
続いて12頁です。こちらは今走っています38期、それから39期の業績予想となります。概要は左上に記載しております。物件取得および物件譲渡の効果もあり、DPU予想は第38期3,090円、第39期3,100円となっております。その下のポイントですが、虎ノ門ヒルズ森タワーを第38期に取得し、ラフォーレ原宿の持ち分7%を第38期、39期に譲渡、買替特例活用により譲渡益の一部を内部留保、になります。その次のポイントですが、物件譲渡資金を活用した新規物件取得等の様々な施策の実行により、譲渡益を除くDPUの更なる増加に取り組む、になります。
続きまして右側のボックスで、38期の前期比、変動要因の主な点を説明します。先ず営業収益については、前期比＋132百万円です。38期取得物件、これは虎ノ門ヒルズの取得になりますが、＋25百万円、オフィス賃料・共益費収入が＋30百万円、又、住宅賃料・共益費収入も＋22百万円と、プラスの効果が出ています。次に営業費用ですが、＋135百万円です。修繕費等が増加しております。続いて 営業外費用ですが、こちらは支払利息等の増加により＋84百万円です。右側下のボックスは、39期の前期比変動要因になります。38期取得物件が通期化し、住宅賃料・共益費収入が継続的に増加することで、当期純利益が増加しています。
続いて13頁です。ここからは森ヒルズリートのポートフォリオの説明です。先ず13頁はいつも示しております方針になりますが、我々は、1．東京都心、2．プレミアム物件を中心に投資をしています。そして3．付加価値創造ということで、物件単体の資産価値に着目するのみならず、その周辺エリアが、優れた再開発等によって地域全体が更に進化し、資産価値が向上するような物件に投資をしていこうと考えています。
続いて14頁です。立地の最新状況になります。引き続きJ-REIT最高の東京都心比率でして、東京都心3区の比率が90.9%です。
続いて15頁です。引き続き立地の説明になります。左側の地図に記載の通り、我々の保有物件の多くはグローバルな大企業の集積ゾーンと、ITベンチャー企業の集積ゾーンのオーバーラップした部分にありまして、双方の企業群からのオフィス需要を獲得できます。右上のデータは、昨年新規上場した企業の本社所在地が、東京都心の何区に存在するかというものを集計したものになりますけれども、港区が1位となっています。
続いて16頁です。こちらは物件クオリティということで、森ヒルズリートの代表的な物件を記載しております。いずれの物件も、大規模で駅アクセスがよく、レストランやホテル、カンファレンス、文化施設といった様々な付帯施設が充実していて、更に敷地の緑肥率も高く、快適性、安全性に優れている物件です。こうした物件は上段に記載してありますけれども、本社機能として大変強いオフィス需要を獲得しておりまして、継続して高い稼働率を維持している状況です。
それでは少しページを飛ばしまして19頁です。ここからは付加価値創造の説明となります。右が記載の通り、虎ノ門ヒルズステーションタワーが2023年に竣工を開業し、今年は商業施設のグラスロックが段階的に開業します。森ヒルズリートが既に保有している虎ノ門ヒルズ森タワーとデッキで繋がり、資産価値の向上、そして我々のテナントの利便性向上という観点で大きなプラスとなっています。
そして1つ頁を飛ばしまして21頁です。麻布台ヒルズについても、開業後数多くのイベントが開かれ、多くの方に訪れて頂くことで賑わいのある街となっています。いずれの物件も、スポンサーである 森ビルによる極めて 質の高い 大規模な再開発で、この周辺エリアの活性化、資産価値の向上をリードしておりまして、我々のポートフォリオにもプラスの影響があります。そしてこうした物件は、森ヒルズリートにとって将来の取得の候補となりうる 物件です。
それでは又、少し頁を飛ばしまして25頁です。外部成長の説明となります。森ビルグループの豊富な物件パイプラインがあり、森ヒルズリートは優先交渉権を保有しています。従いまして、東京都心のプレミアム物件を競争入札なしで取得可能です。そしてスポンサー連携による連鎖的な、循環的な価値向上を実現していきます。
続いて26頁です。下段になりますが、先ほどの優先交渉権に基づき、虎ノ門ヒルズ森タワーを、鑑定評価額を下回る価格で取得する予定です。こうした質の高い物件を割安に取得できるということが、森ヒルズリートの非常に大きな武器であるということになります。
そして1つ頁を飛ばしまして、28頁です。ここからは内部成長の説明となります。先ず左側ですが、森ヒルズリートの稼働率の推移ということで、オフィス、住宅ともに高い稼働率を維持しています。オフィスの平均稼働率は37期99.5%、住宅は97.1%でした。右側は都心オフィス空室率との比較ということで、真ん中の赤い線は三鬼商事が発表している都心5区のオフィス空室率、そしてその上が内数としての港区のオフィス空室率になります。夫々7月は3.8% 、5.1%と改善基調にあることがわかります。一方、一番下の折れ線グラフが森ヒルズリートで、0.4%とこの中においてもずっと低い水準を維持しておりまして、市場平均とは全く異なる動きとなっています。今後の38期、39期につきましても、稼働率は高水準が続く見込みです。この点につきましても、港区の中でもやはり森ヒルズリートの保有物件については、立地が非常に良く、そして何よりクオリティが優れているためにこのような結果となっています。
続いて29頁です。こちらは決算期毎に、賃料改定を迎えたテナントの改定率の情報、それから入替の実績も示しています。上段はオフィス、下段は住宅を記載しております。先ず上段、オフィスと左側グラフですけれども改定率になります。こちらは、これまでマイナスが続いていましたが、＋0.1%となりました。そして右側のボックスは入替実績になりますが、＋3.8%となりました。次に下段、住宅の左側グラフの改定率です。こちらはプラスが継続していまして、＋10.5%とプラス幅が更に拡大しました。そして右側のボックスの入替実績は、＋27.3%と高い水準でプラスとなりました。今後につきましても、オフィス、住宅ともにプラスの方向になっていくと考えています。
続いて30頁です。左側はレントギャップ率の情報です。オフィスのパススルー物件の情報でして、マーケット賃料の上昇により、レントギャップが前期＋3.7%から、37期は＋ 0.4%と大幅に縮小しました。又、38期は、概ね再契約が完了しており、増額改定を見込んでいます。今後は増額改定を基本として、引き続き内部成長を推進していく考えです。
そして1つ頁を飛ばしまして32頁です。ここから財務運営の説明です。左上LTVの推移ですが、37期が簿価ベースで45.8%、鑑定ベースで36.6%ということで、安定した水準で推移しています。又その下、有利子負債の平均金利につきましては、足元の金利動向を反映して前期比0.07%上昇となりました。
続いて33 頁です。左上の有利子負債の平均残存年数につきましては、37期末で3.6年と前期比少し短くなっていますが、調達年数は変わらずに平均8年程度を続けている状況で、平均残存年数についても今後3～4年を維持するものと考えています。そしてその右、JCRの格付けはAAフラット、見通しは安定的となっており、前の頁のLTVと合わせまして、引き続き強固な財務体質を維持している状況です。
そして1つ頁を飛ばしまして35頁です。サスティナビリティへの取り組み、こちらは外部評価の紹介となります。左側ですが、MCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に選定されています。又、右上ですが、GRESB評価4-Starsを獲得している状況です。
最後になりますが、冒頭に説明した、資本コストおよび投資口価格を意識した運用に基づいたアクションを確実に実行し、投資家の皆様の期待にお応えするべく、しっかりと運営をしていきたいと思っております。引き続きどうぞ宜しくお願い致します。私からの説明は以上となります。
