東海道リート投資法人 2024年1月期決算概要
東海道リート投資法人
2024年1月期（第5期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/2989/20240315/qmo3ki/
○説明資料
https://www.tokaido-reit.co.jp/file/ir_library_term-393c5bacea083b28c7bda2415c75718a343d1f16.pdf
○説明者 東海道リート・マネジメント株式会社 代表取締役社長 加藤 貴将
○説明
3月15日に公表しました第5期決算説明会資料に基づき説明させて頂きます。
先ずは改めまして、東海道リート投資法人のエクイティストーリーについて説明致します。3頁をご覧ください。東海道リート投資法人は、右の図の青線で囲われた東海道地域を投資対象としています。左下のグラフの通り、東海道地域等は、日本の製造品出荷額の上位9県のうち8県を有する日本を代表する産業地域です。このような製造業の強い地域を投資対象エリアとしており、このエリアにある不動産は、この産業の強さを背景に安定した運用が可能であると考えております。
4頁をご覧ください。東海道地域等の中でも、日本を代表する産業地域が県を跨いで広がる 静岡県、愛知県、三重県の3県を重点投資エリアとしています。このエリアには、産業集積と人口集積が進んでおり、魅力的な不動産への投資が可能であると考えています。
5頁をご覧ください。東海道地域等に90%以上としながら、静岡を核とする産業地域に対して60%以上を重点投資していく予定です。主な用途対象は、産業インフラアセット、生活インフラアセットで、夫々25%以上として、安定的なポートフォリオを構築致します。この地域のアセットの魅力としては3点、①産業地域の持続的な強い経済を背景としたアセットであること、②強い経済に裏付けられた優良なテナントであること、③不動産価格変動リスクが相対的に低い投資エリアであることが挙げられます。
続いて7頁をご覧ください。IPO以来の本投資法人の投資口価格の推移の説明になります。2021年6月に公開価格10万円で上場後、東証リート指数をアウトパフォームし、第5期末での投資口価格は124,500円と堅調に推移しております。
8頁をご覧下さい。こちらが第5期の決算の纏めです。第5期の一口当たり分配金は3,351円となりました。公表済みの予想に対しては+14円となります。第5期末の一口当たりのNAVは、112,653円となりました。外部成長では、第5期末の資産規模は451億円で、第6期初での公募増資を経て530億円とし、当面の目標であった資産規模500億円を達成しております。
内部成長では、期末稼動率 99.6%、期中平均稼働率が99.5%と、安定稼働を維持しています。財務戦略面では、第5期末の有利子負債総額は229億円ですが、第6期初での公募増資を経て273億円、残存期間は2.7年となりました。今後も戦略的な長期化、返済期限の分散化の進展を目指してまいります。又、公募増資後の総資産LTVは46.9%程度となり、引き続き40から50%の範囲でコントロールしていく方針です。
9頁をご覧下さい。左側が第5期予想との対比、右側は第5期実績について第4期実績との対比になります。営業収益は1,640百万円と、第4期実績比では23百万円の増収となりました。営業費用については691百万円、第4期実績比では41百万円増加し、営業利益は949百万円と、第4期実績比では17百万円の減収となりました。営業外費用では、融資関連費用が前期より19百万円減少した影響などにより、第5期の経常利益は813百万円、当期純利益は812百万円と。第4期実績比では2百万円の増益となりました。以上より、第5期の一口当たり分配金は3,351円となりました。
10頁をご覧ください。第6期および第7期の業績予想となります。第6期は、期初の公募増資で取得した物件が寄与することなどにより、営業収益は全体で1,907百万円、第5期実績比266百万円増加する予定です。営業費用については、物件増加に伴う管理費用の増加などにより827百万円と、第5期実績対比で136百万円増加見込みですが、営業利益は1,079百万円と、第5期実績対比で130.百万円の増額となる予定です。営業外費用については、2024年2月に行った公募増資における金融関連費用増加を見込んでおり、これらにより、一口当たり分配金は3,255円を予想しています。次に第7期でございます。こちらは第6期収益予想との比較になります。営業収益については、1,933百万円と26百万円の増加となる想定です。賃貸事業費用については、465百万円と28百万円の増加予定で、営業利益は14百万円減の1,065百万円を見込んでおります。営業外費用については、49百万円が減少した123百万円を見込んでおり、その結果、一口当たり分配金は3,380円を予想しております。
11頁をご覧ください。本投資法人の分配金に対する考え方です。本投資法人の分配金については、第6期初の公募増資を経まして、年間換算での巡航分配金について、利益配当のみで6,530円から6,630円の水準を目指して運用を行ってまいります。第6期、第7期の予想分配金は年間で6,635円、それ以降の巡航期においては年間6,530円から6,630円の水準を目指してまいります。
13頁をご覧下さい。ポートフォリオの運用状況について説明致します。第4期末にポートフォリオ全体で99.2%であった稼働率は、第5期末99.6%で着地しました。丸の内エンブルコートの稼働率については、1月末は解約が重なるタイミングで87.8%となりましたが、足元では90%台半ばまで回復しており、稼働率の落ち込みは一時的なものと判断しております。ポートフォリオ全体の賃料坪単価も安定的に推移しております。
14頁以降に個別物件の説明を記載しておりますので、ご確認頂ければと存じます。
次に財務状況の説明になります。18頁をご覧下さい。主な財務指標は記載の通りになります。足元での有利子額は、第6期初での新規物件取得により273億円となりました。平均借入期間3.9年、平均残存期間は2.7年で、今後も戦略的な長期化、返済期限の分散化の進展を目指してまいります。又、今回の公募増資により、関西みらい銀行を新たに招聘し、借入先の分散化が進みました。公募増資後の総資産LTVは46.9%となり、今後も40%から50%の範囲内でコントロールしていく方針に変更はありません。
20頁をご覧下さい。続いて第2回公募増資の概要について説明致します。今回の公募増資にかかわるインベストメント・ハイライトは、20頁に記載の4点になります。
続いて21頁をご覧ください。本投資法人は、資産規模303億円で上場しましたが、産業地域の豊富なニーズを取り込む投資を継続し、2回の公募増資を経て、今回約530億円と、1.7倍に成長致しました。今回の公募増資では、岐阜県各務原市の工場底地1物件と住居系アセット9 物件、合わせて約80億円を取得しましたが、いずれも、産業の色濃い地域に立地した魅力的な物件です。これにより資産規模は約530億円となり、1,000億円の目標に対しては、メインスポンサーのパイプラインと、これまでの第三者物件の取得スピードを考えると十分可能な水準となりました。今後の計画的、且つ、周到な準備を考え、中長期での目標として、新たに資産規模2,000億円の目標を掲げることとしました。
22頁をご覧ください。左の列が第5期末の状況で、一番右の列が今回公募増資後のポートフォリオの状況です。平均鑑定NOI利回りは5.5%から5.4%、平均償却後NOI利回りが4.7%から4.6%と、ほぼ同水準を維持しています。又、一番下、本投資法人が安定性の指標として重視してきた物流、住居、底地の比率は、84.5%から86.8%に高まりました。引き続き産業地域で優良な物件を確保していきます。
続いて個別物件の説明になります。23頁をご覧ください。本投資法人初の工場底地の取得となる各務原インダストリアルセンターです。取得価格16.8億円、NOI利回りは4.5%という魅力的な水準です。AM会社の独自ルートでの相対取引であり、セール&リースバックによる工場底地への投資は、今後も投資機会があると考えております。取得のポイントの1点目は、エリアの優位性です。本物件が位置する岐阜県各務原市は愛知県に隣接し、製造業、特に航空産業が集積している地域であり、豊富な産業ニーズが背景にあります。そのような中でこの工場は、航空機部品を扱っておりますが、航空・宇宙産業はグローバルでの成長産業で、本物件が位置する各務原エリアは、国が指定した航空・宇宙産業クラスター形成特区に位置しています。サプライチェーンや安全保障の観点から、航空産業の振興は国策であり、今後も安定的な成長が期待できます。
24頁をご覧ください。2点目はテナントの優位性です。本物件は、エリアにおいて広く航空機産業の拠点となっている川崎重工の工場に隣接して所在しています。エンドテナントは航空機部品メーカーで、長年にわたり川崎重工と密接な取引関係を継続しております。この長い取引関係により蓄積した、高度な技術と特徴的な設備を有しており、川崎重工の隣接地という特性を生かして、サプライチェーンを担っていることから、テナントの持続性、粘着性が非常に高いと考えられます。
25頁をご覧ください。3点目は物件と立地の優位性です。本物件は、岐阜駅から3駅の、JR高山線蘇原駅から徒歩3分で、住宅地からのアクセスのよい好立地で、周辺人口は豊富なため、十分な労働力の確保も可能です。至近にある岐阜飛行場は日本最古の飛行場として、それを支える周辺向上とともに、日本の航空産業を牽引した歴史ある土地です。
続いて26頁をご覧ください。今回の公募増資で住居系アセットの9物件のポートフォリオを取得しました。9物件の取得価額の合計は約61億円、平均鑑定NOI利回りは5.2%、鑑定評価額は66億円で、鑑定対比7%ディスカウントでの取得と魅力的な水準です。本物件は、産業地域の持続的経済を背景とする住居系アセットのポートフォリオです。
27頁をご覧ください。本9物件は、産業集積が進むエリア中でも、人口集積がある地域に所在する、安定的な運用が期待できるアセットです。左の地図は、製造品出荷の額を示しており、濃い色が、産業集積が高水準のエリアですが、それらに対応して、右の人口メッシュでは、しっかりと人口が根付いているのが見て取れるかと思います。
28頁をご覧ください。本9物件は、夫々特徴的な産業集積により、差別化されたエリアに所在するアセットです。今回の9物件は、大きく4つのエリアに分かれていて、夫々の背景には異なる特徴があります。①の小牧市豊山町エリアは、先ほどの岐阜各務原から連なる航空宇宙産業が集積するエリアで、小牧市と豊山町に跨って県営名古屋空港があり、航空産業を裏付けとする人口が集積しています。又、このエリアは中部地方の物流施設の集積地でもあり、これらの産業に従事する人口も集積しています。②の刈谷市エリアは、トヨタグループの古くからの創業地であり、デンソー、アイシン、トヨタ自動織機などが本社を有する産業地域でありながら、住みよいエリアとして職住近接の居住環境にも優れたエリアです。③の安城市エリアは、新幹線の三河安城駅があり、刈谷市から広がる一帯の産業地域です。④の名古屋市エリアでは、都心部の既存物件至近に1 物件、小牧から連なる帰宅エリアに1物件、刈谷からの沿線である緑区に2 物件取得しました。これらは夫々産業を背景としながら、持続的に発展してきた魅力的なエリアです。
29頁をご覧ください。名古屋市から刈谷市、安城市にかけてのエリアでの、今回の取得物件を赤のプロットで示しています。交通網が発達し、人口の集積が進んだエリアに、今回取得物件が位置することが見て頂けるかと思います。このエリアは、国道1号を右とした公共交通機関近辺に人口が集積しています。本エリアに集積する工場の通勤に、交通の利便性が要求され、経済の持続性と生活の利便性の両立するエリアとなっています。
30頁をご覧ください。刈谷市、安城市エリアの今回取得物件を、航空写真上で赤のプロットで示しています。本エリアにはトヨタグループの関連会社を中心に工場が集積しており、国道1号線を挟んで大規模工場が広がっています。右の表は、本エリアの企業の時価総額ですが、赤で示しているのがトヨタグループであり、集積が経済的にも巨大であり、正に日本有数の産業エリアであることが見て取れるかと思います。
31頁以降が個別物件の説明になります。31頁の2物件は、小牧市豊山町エリアの物件です。プレミアムキャッスル小牧中央は小牧駅至近の市街地、プレミアムキャッスル豊山は、 県営名古屋空港至近であり、夫々この地域の重要エリアです。いずれも、航空産業関係者、物流施設の従事者を中心に安定した稼働が期待できます。
続いて32頁をご覧下さい。ソシオ刈谷今岡町は、トヨタ車体の本社と最寄り駅をつなぐ国道1号線沿いにあり、グローバルに競争力のある自動車部品メーカーへの一棟貸しです。
33頁は安城市の2 物件です。ソシオ安城東栄町B棟は国道1号線沿いであり、至近の工場への人材派遣を担う企業への一棟貸しです。右のプレミアムキャッスル三河安城は、新幹線の三河安城駅から4分と利便性が高く、グローバルに競争力のある自動車部品メーカーへの1棟貸しです。
続いて34頁です。こちらは、名古屋市の全16区の行政区の中で、最も人口が多い名古屋市緑区の2物件です。プレミアムキャッスル鳴海は、名古屋駅から名鉄急行で約15分と、名駅へのアクセスに優れた閑静な住宅地で、名駅への通勤者や産業地域の好アクセスを背景とした安定的な需要が期待できます。プレミアムキャッスル有松は、付近にある医科大学への関係者への賃貸をメインとし、安定的な稼働となっております。
35頁をご覧ください。プレミアムキャッスル鶴舞は、名古屋駅から電車で約10分の、鶴舞駅から徒歩4分の距離にあり、アクセスも良い住宅エリアで、隣接する名古屋大学病院の関係者を中心に、安定した需要が期待できます。プレミアムキャッスル瑠璃光は、名古屋市北区に位置し、名古屋地下鉄名城線志賀本通駅、平安通駅の双方を利用可能で、産業地域へのアクセスは良好で、ファミリー層にとって利便性の高いエリアです。
36頁をご覧ください。第2回公募増資で取得した10物件を加えたポートフォリオ全22 物件の状況です。概ね鑑定NOI利回り5%以上での取得となり、利回りを維持しつつ、産業インフラアセットと生活インフラ セットの比率は4対6 程度と、バランスの良い構成になりました。インフレ進行の中、円安で好調が続く製造業が集積する地域において、本投資法人初の工場底地への投資や、住居系アセットを大きく取得することで、インフレ体制の高いポートフォリオに移行できたことが、今回の公募増資の大きな意義と言えます。
続いて37頁以降で、今後の成長戦略について説明致します。
38頁をご覧下さい。今後の成長戦略1つ目は、工場底地も含めたアセットタイプの拡大です。先ほどの説明の通り、今回の公募増資で、本投資法人初となる岐阜県各務原市の工場底地を取得しました。昨今の経済情勢を俯瞰して、製造業の置かれている状況を考えると、今後もCREニーズは増大していく可能性があると考えています。その際には、テナントとなる企業や、産業としての持続可能性を確認し、投資としての価値を正確に把握しながら、取得に繋げていきたいと考えています。
39頁です。本投資法人では製造業の置かれている事業環境として、こちらに記載の3点から取得機会が増えていく可能性を考えております。1点目として、米中のディカップリングなどで、サプライチェーンの再構築が必要になっており、先端技術を中心に国内拠点回帰の潮流があること、2点目として、東証の資本効率改善要請、ガバナンス強化、賃上げ要請等のインフレの進行を見越した、企業の資産効率化に関する意識改革の進展があること、3点目、アセットのセール&リースバックによる成長戦略強化は、製造業にとって急務であることです。本投資法人では、こういった状況を踏まえて、積極的に投資機会を捉えていきたいと考えております。
続いて今後の成長戦略の二つ目は、多様なパートナーと連携してパイプラインを拡大していくという点です。40頁をご覧ください。本投資法人の投資エリアとなる産業地域には、まだ多くの投資機会があり、スポンサーをはじめとして多様な事業者が存在します。これを AM会社が主体的に連携し、更なるパイプラインの構築を推進してまいります。
この一例として41頁をご覧ください。今回改めて詳細を公表する開発パイプラインである、静岡市駿河区の恩田原ロジスティックセンターです。本物件はメインスポンサーのヨシコンのほか、サブスポンサーの木内建設、清和海運の3社とAM会社とが連携して開発する物流アセットです。本物件は、2019年に東名高速道路に新設された日本平久能山スマートインターチェンジに近接した、規模ある希少な土地で、一帯は区画整理が本格化した鈴岡市内では数少ない、開発余地のある大規模平地として有効活用が可能なエリアです。
42頁をご覧ください。本物件は、AM会社が投資法人の投資方針や目線を踏まえ、開発内容に主体的に関与しながら、スポンサー3社の強みを生かして開発を推進しています。テナントリーシングにあたっては、物流系スポンサー清和海運が荷主のニーズを捕捉した物件で、清和海運が3 PLとしてテナントになり、製造業の荷主に対して物流サービスを提供予定です。又、産業系スポンサーの木内建設も、設計・施工能力を活用して、産業インフラアセットの建設を行います。我々AM会社が主体的に関与しながら、スポンサーと連携し、しっかりと開発パイプラインとして、魅力的な物件に仕上げ取得していきたいと考えています。
43頁をご覧ください。夫々掛川市の物流アセット、浜松市の住居系アセットですが、こちらもしっかりと関与しながら、開発パイプラインとして取得していきたいと考えています。
44頁はパイプライン物件である袋井プロジェクトです。東京・大阪のほぼ中央の東名高速 袋井インターに近接した物件で、C画①11,000坪を想定し、物流テナントを念頭に開発推進中です。
45頁にその他のスポンサーの開発案件の紹介を掲載しております。
46頁です。本投資法人は、先日の公募増資のタイミングで、資産規模2,000億円の中長期目標を掲げました。これは2021年の上場以来、投資家の皆様のご支援のもと、投資口価格が非常に堅調に推移し、着実な成長が達成できている一方で、我々が対象とする産業地域には、まだまだ投資対象となりうるアセットが、潜在的に多いであろうという確信を背景としています。先日の公募増資で資産規模は530億円になる中、具体的なパイプライン物件は250億円程度になり、同規模の第三者物件を取得することで、1,000億円までは、概ね視界が開けているものと考えています。本投資法人として、その後の成長を達成していくためには、現段階から計画的、且つ、周到にパイプラインを積み上げていくことが必要になることから、2,000億円の目標を掲げるに至りました。1,000億円以上の成長については、我々AM 会社が主体的に関与しながら、各スポンサーや関係者、地域とのWIN-WIN 関係のもと、しっかりとパイプラインを積み上げていきたいと考えています。又、今後の外部成長については、スポンサーパイプラインと第三者物件の取得の両輪で達成する方針と申し上げましたが、左上のパイチャートの通り、第三者からの物件取得にも相応の実績があります。高い目標ではあるものの、決して難しくないと考えております。今後も投資主価値の向上に資することを念頭に、資産規模の成長を達成したいと考えておりますので、ご支援のほど宜しくお願い致します。
最後にESGおよびSDGsに関連する事項として、48頁をご覧下さい。先日リリースの通り、松坂のロジスティクスセンター、セントレアロジックセンター、葵タワー3の物件について、環境認証を取得しております。
本投資法人は、引き続きステークホルダーの皆様と共に、持続可能な社会を目指しながら取り組みを続けて参りたいと考えております。今後も、投資家の皆様のご期待に応えながら、スポンサーやビジネスパートナーと共に、産業地域におけるCREニーズを掘り起こしつつ、パイプラインを拡大し、運用会社の独自ルートを生かした第三者物件の探索も含め、資産規模2,000億円を目指して成長し、投資主価値の向上に努めていきたいと考えております。ご支援のほど宜しくお願いいたします。
以上で、私からの説明を終わります。有難うございました。
