ユナイテッド・アーバン投資法人 2025年11月期決算概要
ユナイテッド・アーバン投資法人
2025年11月期（第44期）決算動画説明書
○動画 https://www.youtube.com/watch?v=ckGAdmvclgw
○説明資料
https://www.united-reit.co.jp/file/ir_library_term-9fd8122b58c6c849209a3dc03859a64243af92ec.pdf
○説明者 丸紅リートアドバイザーズ株式会社 代表取締役 社長執行役員 馬躰 純一
〇説明
本日はお忙しい中、ユナイテッド・アーバン投資法人2025年11月期決算説明動画をご視聴頂き、誠に有難うございます。ユナイテッド・アーバン投資法人の資産運用会社である丸紅リートアドバイザーズ株式会社、代表取締役社長の馬躰でございます。投資主の皆様、並びに関係者の皆様には、平素より本投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼を申し上げます。今回も、決算動画は生成AIを活用して作成しております。
情報の正確性と迅速性の向上を目指し、進化するデジタル技術を積極的に取り入れながら、本投資法人の効率的な運営に取り組んでまいります。又、英語版の決算説明動画も後日リリース致しますので、併せてご覧頂ければ幸いです。それでは決算説明に移ります。日本銀行は、デフレからの脱却と金融政策の正常化に向けて、2024年7月以降政策金利の引き上げを段階的に行っており、2025年12月には政策金利を0.5%から0.75%へ引き上げました。
日本経済は円安や物価上昇が続いているものの、設備投資や個人消費の持ち直し、企業の賃上げによる所得環境の改善により、緩やかに回復してきています。不動産市場も、総じて安定的な動きを示しています。オフィスの空室率は、都心で3%未満、大阪、名古屋、札幌など主要都市でも5%を下回っており、住宅も底堅い需要を背景に稼働は安定しています。又、経済活動の活性化やインバウンド需要を受け、商業施設も堅調な売上を維持しています。ホテルについては、2025年11月に出された、中国政府による日本への渡航自粛要請の今後の影響が懸念されるものの、現時点では、都市部を中心に高稼働を維持しており、国内不動産の賃料は総じて上昇傾向にあります。
2025年の株式市場では、日経平均株価が5万円台を超える水準となり、2026年年初には史上最高値の54,000円を記録し、高値更新を続けています。一方、J-REITマーケットでは、金利上昇やインフレ対応への懸念から、当初は軟調に推移しましたが、年後半にかけて緩やかに回復してきました。そのような環境の中、本投資法人の投資口価格は、2025年夏頃からいち早く回復し、NAV倍率1倍を上回る水準で安定的に推移したことから、11月に6年半ぶりの公募増資を実施致しました。投資口価格は12月以降も安定していますが、今後も持続的成長に向けて引き続き尽力してまいります。
それでは先ず、本投資法人が2025年1月に公表致しました中期成長戦略の進捗についてご説明します。3頁をご覧ください。本投資法人の運用戦略は、持続的成長を追求し、投資主価値を最大化することです。2025年から2027年におよぶ3年間の中期成長戦略基本方針として、資産入替え、収益向上、キャッシュ・アロケーションの3つの施策を掲げ、年間DPU8,000円超を目標としていましたが、各施策の着実な進捗を踏まえ、年間DPUの目標を9,000円超へ引き上げました。
資産入替えについては、現時点で624億円の入替えを実現しており、残りの期間においても引き続き年間200から300億円の資産入替えを継続致します。又、基本方針に外部成長を加えマーケット環境を見定めながら、今後も公募増資を検討致します。更に心斎橋OPA本館の譲渡により、当面は安定的なDPUが見込めることから戦略的なキャッシュ・アロケーションを実行致します。物件譲渡による売却資金を成長 投資として、新規物件取得と今後3年間で150から200億円程度のバリューアップ投資に配分することで、将来に向けた収益基盤の強化を図ってまいります。詳細は後段でご説明致します。
4頁をご覧ください。先ず資産入替えの進捗についてご説明します。2025年5月期からの3年間で、600から900億円の資産入替えを計画していた中、現時点において2027年11月期までに譲渡が決定している資産の合計は約624億円となり、目標ラインに到達しています。売却益144億円は全て還元する予定です。又、取得パイプラインも約600億円ありますので、今後もマーケット環境を踏まえながら、収益性に懸念のある物件を中心に戦略的に入替え、ポートフォリオの質的向上を図ってまいります。尚、2025年12月に譲渡したLuz武蔵小杉、および2026年4月に譲渡を予定しているアプリーレ新青木の売却代金については、物件取得資金に充当します。一方、2026年6月以降に段階的に譲渡する心斎橋OPA本館の売却代金は、将来の収益向上に向けたバリューアップ投資などに活用する予定です。
5頁をご覧ください。2025年9月29日に公表しました、心斎橋OPA本館の譲渡について改めてご説明致します。本物件の譲渡価格は431億円、売却益は211億円を見込んでいます。本物件は2026年11月期を初回として、3年 6期に亘り分割譲渡を行い、最終譲渡は2029年5月期末を予定しています。各期の分割譲渡で実現する売却益は、譲渡した期のDPUとして還元します。尚、引き渡しが全て完了する 2029年5月期までは、本投資法人の保有する土地持分割合に応じた土地賃料として合計14億円を収受し、ポートフォリオ利回りを確保するスキームとなっています。売却益と土地賃料を長期に亘り確保することで、DPUを押し上げつつ、売却代金を収益向上に向けたバリューアップ投資に活用することで、将来の収益基盤の向上を図ることを見込んでいます。
6頁をご覧ください。収益向上に向けた内部成長については、インフレ環境下における既存物件の賃料引き上げと資産入替えを継続して行った結果、年間ベースの賃貸事業利益の実績は前年比で6.7%増加しました。インバウンド需要の拡大によるホテルの賃料収入増加が引き続き成長ドライバーとなっていますが、それ以外にも物流施設やコールセンターの賃料増額などがあり、賃貸事業利益の成長に貢献しています。一方で、2026年5月以降は、ホテルの賃料収入増加の勢いが緩やかになると予測しています。そこで収益向上の取り組みとして、公募増資による物件取得や資産入替えによる収益力向上に加え、既存物件のバリューアップ投資も実施し、将来的な基礎収益力を底上げすることでポートフォリオの質的向上を行います。
7頁をご覧ください。6頁でご説明した通り、主に心斎橋OPA本館の売却代金約200億円を原資として、引き渡しが完了する 2029年5月期までに150から200億円規模のバリューアップ投資を実施し、将来的な収益物件価値の向上を目指してまいります。既に、着手、或いは具体化している工事もございますが、バリューアップ投資を実施する際のROI目標を10%以上とし、同リターンが期待できる物件の選定や工事内容の精査を行っています。尚、17頁以降で、各アセット別にバリューアップ投資をご紹介しています。
続きまして外部成長についてご説明します。8頁をご覧ください。グラフ内の赤線は、本投資法人の投資口価格の推移、階段状の細いオレンジ線は一口当たりNAVを表しています。中期成長戦略に基づく資産入替えによるポートフォリオ収益の改善と売却益を積極的に還元することにより、年間目標DPUは、8,000円超から9,000円超への引き上げを2025年9月末に公表しました。その結果、投資口価格は、NAV倍率1倍を超える水準を安定的に維持し、約6年半ぶりの公募増資を実施しました。今後は中期成長戦略に外部成長による規模拡大とバリューアップ投資を加え、投資主価値向上に向けた取り組みを加速してまいります。
9頁をご覧ください。2025年11月に実施した公募増資により、新規取得した物件一覧とその効果を纏めています。インプライドキャップレートを大きく上回り、成長期待やインフレ対応が可能な物件と、ポートフォリオの安定性に貢献する物件をバランスよく取得しました。又、accretiveな増資により、DPUが1.1%増加し、LTVは0.9%低下しました。更に含み益の拡大により、NAVも大幅に向上しています。増資による投資主価値の希薄化を招くことなく成長に向けた取り組みを実現しています。
10頁をご覧ください。物件譲渡や公募増資、借入などにより調達した資金の配分、所謂キャッシュ・アロケーションを示しています。本投資法人の投資口価格が低迷していた2025年5月期は、自己投資口取得を実施しましたが、現在のように投資口価格がNAV倍率1.0倍を超える水準では、物件取得や既存物件のバリューアップ投資など、成長投資に配分していきます。又、物件の売却益は全額分配し、積極的な投資主還元を継続します。尚、2026年5月期、11月期の記載数値は、取得・譲渡を決定している案件など、現時点の見込み額であり、今後変動する可能性があります。
11頁をご覧ください。前期の2025年5月期と当期の2025年11月期を合わせた年間DPU実績は、前年比＋7.7%の8,152円となり、当初の中期成長戦略で目標としていた、8,000円超を計画通り達成しました。又、資産入替えの効果と保有物件の収益向上により、2026年5月期、11月期を合わせた年間DPUは9,150円となる見込みです。今後はDPU9,000円超の水準を継続できるよう取り組んでまいります。
12頁をご覧ください。2025年11月期の決算概要です。資産入替えの効果と売却益の還元により、DPUは前期比＋132円、6ヶ月前予想比＋42円の4,142円と過去最高となりました。当期は3物件143.6億円の資産取得と、3物件107.6億円の資産譲渡による資産入替えを実施しました。利回りの改善に加え、築年数の若返りなどポートフォリオの質的改善を進めつつ、12.2億円の売却益を実現しました。期末のポートフォリオ全体の稼働率は99.2%で、物件運用は引き続き好調です。
13 頁をご覧ください。2025年11月期DPUの前期比増減の主な要因についてご説明します。2025年11月期のDPUは過去最高の4,142円となり、前期比＋132円、＋3.3%の増加となりました。これにより、8期連続でDPU成長を実現しています。2025年5月期、11月期に取得した新規物件の利益寄与は＋149円でした。更に2025年5月期の売却益5.2億円に対し、2025年11月期の売却益は12.2億円と約7億円増加したことで、DPUは＋229円の増加となりました。一方、売却物件の賃貸事業利益の減少影響は▲60円です。既存物件では、歩合賃料を導入している物件の精算時期の影響などにより▲102円、支払利息の増加などで▲84円が減少要因となりました。
続いて14頁をご覧ください。2026年5月期および11月期の業績予想について、前期比増減の主な要因をご説明します。2026年5月期のDPUは過去最高を更新し、4,550円を見込んでいます。2025年11月期に取得した物件および公募増資により、2025年12月に取得した物件の利益寄与が＋285円 となります。加えて、心斎橋OPA本館の解約違約金収入＋3,555円を含む既存物件が＋392円となることが主要因となり、DPUを大きく押し上げる見込みです。2026年11月期のDPUは、過去最高を更に更新し4,600円となる見込みです。心斎橋OPA本館の解約金収入の剥落など▲391円、既存物件の歩合賃料精算時期の影響による▲161円、支払利息の増加など▲135円といった減少要因はあるものの、心斎橋OPA本館売却による売却益の増減＋770円でカバーする見通しです。
続いて用途別の内部成長についてご説明します。15頁をご覧ください。こちらはホテルの運用状況です。2025年11月期は、堅調なインバウンド需要を受け、ADR・RevPAR共に過去最高を更新しました。日本のインバウンド政策もあり、国内の宿泊需要は引き続き旺盛と見込まれますが、一部地域ではオーバーツーリズムや宿泊料金の高騰が懸念されており、今後のRevPAR上昇は緩やかになると見込んでいます。右上のグラフは、変動賃料型ホテルの地域別RevPARの推移です。2025年4月から開催された大阪万博の影響で、当期である2025年11月期の大阪圏のRevPARが大きく上昇しました。
首都圏のRevPARは花見の季節を含む3月、4月が最も好調であり、その季節要因により前期比では減少しているものの、前年同期比では上昇しています。一方、外交問題に端を発する日中両国間の緊張状態は解消しておらず、訪日中国人は減少しています。但し、本投資法人が保有するホテルにおいて、中国人団体客の宿泊割合はそれほど大きくなく、現時点で影響は限定的です。世界情勢が不透明な中、今後もインバウンドの宿泊需要動向を注視してまいります。
16頁をご覧ください。ホテルのタイプ別の共込賃料と、売上に対するGOP 比率についてご説明します。頁左側のグラフの通り、RevPARの上昇に伴い、年間ベースの賃料は過去最高となりました。首都圏、主に東京所在のホテルの賃料増加だけでなく、大阪を含む地方エリアの賃料上昇も大きく貢献しています。今後の予想においても、まだRevPAR増加のモメンタムが続いているため過去最高を更新する見込みです。頁右側のグラフは、売上に対するGOP比率の推移です。ホテルマーケットが回復した 2023年5月以降、ホテル運営コストを上回るADRの上昇により、GOP 比率が改善し、賃料の増加に貢献しています。
17頁はホテルにおけるバリューアップ投資事例と、今後の予定についてご紹介しています。後ほどご確認ください。
18頁をご覧ください。こちらはオフィスの運用状況です。オフィス市況は好調で、左上の折れ線グラフの通り、2025年11月期末の稼働率は97.8%と、引き続き高水準を維持しています。2025年5月期、11月期は大型テナントの退去がありましたが、機動的なリーシングにより早期にリテナントを実現し、高稼働を維持しました。頁右側は、仙台市にあるオフィスビルSS30の共用部リニューアル事例です。共用部のリニューアル工事を実施したこともあり、高稼働を維持しています。館内全体の平均賃料も着実に上昇しています。
19頁をご覧ください。オフィスの賃料改定状況と賃料ギャップを示しています。左側の賃料改定状況のグラフの通り、2025年11月期は、オフィス需要の高まりを背景に、高稼働を生かして前期を上回る賃料の増額改定を実現しました。緻密なマーケット分析や賃料査定に基づく契約条件の交渉、増床ニーズの的確な把握により、多くの物件で入替えや更新時の増額改定が実現できました。右側の賃料ギャップでは、好調なオフィスマーケットを反映し、マーケット賃料が大きく切り上がったことから賃料ギャップが拡大しました。特に都心6区のマーケット賃料の上昇が著しく、大阪圏のマーケット賃料も上昇したことから、地方物件の賃料ギャップも拡大しています。今後も積極的な増額改定に取り組んでまいります。
20頁をご覧ください。こちらは商業施設の運用状況です。左上の折れ線グラフの通り、2025年11月期末の稼働率は99.3%となりました。テナント出店ニーズの回復と積極的なリテナントを進めることで、引き続き高稼働を維持しています。商業施設は、比較的契約期間が長い物件が多いため、インフレ環境を捉え、固定賃料の増額改定や歩合賃料の導入など、賃料最大化を目指してテナント入替え、増額交渉を行っています。又、頁の右側の通り、今後7期において複数の大型テナントで契約満了および賃料交渉のタイミングを迎えるため、リテナントや歩合賃料の導入、賃料の増額改定に注力してまいります。
21頁は、商業施設におけるバリューアップ投資事例と、今後の予定をご紹介しています。後ほどご確認ください。
22頁をご覧ください。こちらは住居の運用状況です。住居も高稼働で安定的に運用できています。近年の分譲マンション価格の高騰と、供給減に伴う賃貸需要の増加を受け、入替え時の賃料は10.6%増加しています。特にファミリータイプの増加率が高く、12.9%となっています。又、更新時においては、増額更新できた区画の割合が42%に増加し、賃料も4.7%上昇しました。インフレ環境下において、住宅賃料は当面上昇傾向が続くと見込んでいます。
23頁は、住居におけるバリューアップ投資事例と今後の予定をご紹介しています。後ほどご確認ください。
続いて財務運営について説明します。24頁をご覧ください。頁左上の通り、2025年11月期は221億円を調達しました。市中金利が上昇傾向にある中、コスト抑制を意識し、借入期間の短期化や変動金利での調達割合を増やすことで、調達コストの抑制を図っています。2025年12月の公募増資後は、総資産LTVが44.4%、時価LTVが34.9%となり、一定の取得余力を維持しています。金利上昇の影響については、頁右下の通り今回公表の業績予想では、2025年12月および2026年6月の政策金利引き上げを前提としています。今後も、柔軟な資金調達により金利上昇リスクの低減を図り、安定した財務基盤の維持に努めてまいります。
最後にESGおよび気候変動への取り組みについて纏めています。25頁をご覧ください。これまで温室効果ガス排出量について、2030年までの中期目標を掲げていましたが、既に達成の見通しが立ったことから、2035年に向けた次期中期目標を今回新たに設定しました。2050年までのネットゼロ目標に向けた脱炭素のロードマップを策定し、ESGに関する取り組みを着実に進めています。詳細は補足説明資料をご覧ください。
以上で説明を終了致します。
決算業績予想、運用状況の詳細は、補足説明資料に纏めておりますので、併せてご確認ください。ご清聴有難うございました。
