トーセイ・リート投資法人 2025年10月期決算概要

トーセイ・リート投資法人
2025年10月期（第22期）決算動画説明書
○動画　 https://www.net-presentations.com/3451/20251218/gdtjuiu547/
○説明資料
https://tosei-reit.co.jp/file/top-053471746b50df7a907608620989ef86504e03d0.pdf
○説明者　トーセイ・リート投資法人 執行役員　兼
　　　　　トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社　
REIT運用本部長 兼 投資運用部長　大河内 幸貴
〇説明
第22期決算説明会にご参加頂き誠に有難うございます。それでは早速ですが、決算の説明に移らせて頂きます。
先ず決算説明会資料をご覧ください。2頁目に目次が、続く3頁目にはトーセイ・リートの概要を纏めております。

では4頁、第22期のサマリーをご覧ください。今回の決算のサマリーは、次の頁を含めて記載させて頂きました4点です。詳しくは後ほどご説明させて頂きますが、ここではポイントだけお話しします。先ず1点目は分配金についてです。第22期の分配金は前期対比で＋63円の3,875円となりました。売却益や内部留保取り崩しを除いた巡航ベースでの利益分配金としては、3期連続で過去最高額を更新しています。地道な賃料上昇策が安定した分配金の拡大に繋がっています。2点目は内部成長です。リーシング環境が改善し、テナント入替および更新時の賃料増額の件数割合は順調に拡大しています。併せ、賃料の変動につきましても右肩上がりで増加している状況です。3点目は外部成長です。手元資金と借入を活用し、ファミリーレジを1物件取得致しました。詳細は後ほどご説明致しますが、トーセイ・リートが得意とする物件でございます。

5頁をご覧ください。4点目はバリューアップ事例です。物件のバリューアップ企画として、グリーンビルディング認証の取得を推進しています。築30年以上の3物件でワンランクアップとなり、新たに2 物件でDBJグリーンビルディング認証において三ツ星を獲得致しました。地道に行っている物件価値や、テナント満足度の向上施策が評価として現れたものであると理解しています。

それでは決算概要に移ります。7頁をご覧ください。第22期（2025年10月期）の決算の概要をご説明させて頂きます。先ずは前期比較です。第22期は賃料単価の上昇や物件取得 効果による賃料収入の増加により、支払金利や各種コストアップをカバーし、各利益段階で増益を確保致しました。分配金につきましては、前期対比で＋63円の増配となりました。

続いて予想比較となります、8頁をご覧ください。 第22期は、住宅を中心とした賃料の上振れに新規物件取得効果が加わり、営業収益および全ての利益段階で大幅超過達成となりました。分配金は前期予想対比で＋135円の3,875円となっています。利益相当部分の分配金が、前回予想比で＋194円上振れしたことに伴いまして、当初予想していた内部留保の取り崩し59円は実施せず、今後の安定分配継続のため温存させて頂きました。

続いて一口当たりの分配金の推移となります。9頁をご覧ください。既にご説明の通り、第22期の分配金は3,875円で着地致しました。巡航ベースでの分配金としては、3期連続で過去最高額を更新しています。リートマーケットが軟調となって以降 、分配金成長が確保できる無理のない外部成長と、物件の付加価値向上による地道な内部成長を積み重ねてきました。この結果、巡航ベースの分配金の支払い能力が向上し、譲渡益に頼ることなく、無理のない分配金成長を実現しています。

次に運用実績についてご説明します。右下11頁、稼働率の実績をご覧下さい。第22期末の全体稼働率は97.4%で着地致しました。前期末比では0.1ポイントの低下、前回予想対比では＋1.3ポイントの上振れとなっております。オフィスについては、賃料アップを優先した結果、稼働率が低下致しましたが、リーシング環境については 改善傾向が継続していると認識しており、引き続き賃料アップを推進してまいります。商業は前期末日で、0.2 ポイント低下の96.6%となりました。引き合いは増えていますので、低稼働物件を中心に早期リースアップを目指します。

住宅は賃料アップ重視に舵を切っておりますが、稼働率も順調に上昇しており、0.9 ポイント上昇の98.0%で着地致しました。引き続き積極的に賃料アップを推進していきます。右の表では、保有63物件のうち、第22期末時点で稼働率が90%を下回る4物件を掲載しています。前期末から1物件増加していますが、いずれも稼働率80%台を維持している状況であり、抜本的な問題が発生している危険はございません。日本橋浜町ビルは、前々期末より空室区画を変えながら、稼働率が90%未満となっている物件です。引き合いも活発になっており、賃料上乗せと併せ、早期リースアップに注力してまいります。 JPT元町ビルは、25年5月に199坪の退去があり、リーシングと平行して共用部の大規模リニューアル工事を行っています。26年3月完工の予定ですが、物件価値を高めることで、賃料アップを目指してまいります。

本厚木トーセイビルは、テナントの入退去はありますが、稼働率90%未満の状況が続いている物件となります。本件については、稼働率を優先したリーシング活動を強化してまいります。和紅ビルは、退去が入居を上回る環境が続き、稼働率が下がっている物件です。引き合いは増加傾向にあり、稼働率の回復が期待できる状況です。右下では、稼働率が改善した好事例を掲載しています。1つ目のマイルストーン東久留米は、近隣で温泉施設を含めた商業施設の開発が進み、地域が活性化しています。法人営業を強化し、内覧会を開催するなどの対応を行った結果、複数の法人まとめ借りの情報をキャッチし、安定して高稼働を維持できる状況となりました。2つ目のT’s garden西船橋は、一時的に退去が増えましたが、賃料アップを実現しながら満室稼働に回復した事例となります。今後も、入替や更新時に積極的に賃料アップを進めていきたいと思います。

続いて12頁、賃料の状況です。第22期に発生したテナントの入退去による月間賃料の増減につきましては、稼働率の低下により△99千円の微減となりました。オフィス・商業で減少した賃料の大部分を、好調な住宅でカバーした形です。左下の表では、同一区画におけるテナントの入替により、賃料がどのように変化しているかを比較しています。22期で発生した224件の入替に対し、実に187件の増額が実現、増加した件数割合は83.5%となっており、前期の68.5%を更に上回っている状況です。第22期の賃料の増加につきましては、前期対比で減少していますが、左下の注意書きの2つ目で記載の通り、第21期の大口増額要因が剥落したことによるものです。直近のリーシング環境を見ても改善傾向に変化はないと認識しておりますので、今後も積極的に入替による賃料の増額を進めてまいります。

続いて13頁、更新時の賃料改定の状況です。増額更新件数の割合は37.3%となり、前期実績を5.3 ポイント上回りました。月額賃料につきましても、1,557千円の増加となりました。賃料増額率についても＋5.0%と、前期対比で1.7 ポイント拡大しています。季節要因により、10月期の更新件数は、4月期対比で減少する傾向にありますが、増加件数割合とともに増額率も改善していることから、月額賃料は前期対比で76%の増額を確保致しました。今期も全てのアセットタイプで増額改定が進捗し、減額改定はございませんでした。

続いて14頁、CAPEX投資についてのご説明です。第22期も、物件の資産価値、環境性能、テナント満足度向上に資するCAPEX投資を積極的に進めてまいりました。費用対効果を見極めた投資に心掛け、稼働率向上と賃料水準の引き上げに繋げています。左のグラフは、CAPEX投資額および減価償却の推移を表したものです。第22期のCAPEX投資額は、前期のずれ込み等もあり増加していますが、今後も減価償却の7割から8割程度を目途に積極的に実施していく方針です。今期は東戸塚ウエストビルでエレベーターリニューアル工事を実施したほか、T’s garden蕨Ⅱやクエスト山手台で、テナント満足度向上も兼ねた大規模修繕工事を行っています。保有物件 体の状況を把握し、バリューアップと機能向上のバランスを取りながら着実に設備の更新を実施してまいります。

続いて15頁、資産価値の維持向上への取り組みをご覧ください。第22期も賃料アップを目指したリニューアル工事を進めてまいりました。クエスト山手台では、掲載の通り各種 修繕、リニューアル工事を行っています。直近の入替賃料は18.6%の増加となっており、今後も入替と更新の際の賃料の拡大を進めてまいります。T’s garden蕨Ⅱでも、大規模リニューアル工事を実施、10月に完工しています。テナント平均賃料の10%以上の賃料設定で募集を行い、申し込みが入っている状況です。右下のKM新宿ビルは、第19期に実施した共用部リニューアル工事により、大口の賃料増額に成功している物件です。入替においては、25年3月に33.3%増額し成約したもので、25年7月半ばより賃料が発生し、23期には通期で寄与する予定です。更新においては、48.7%の増額で契約致しました。段階賃料アップとしており、第23期以降5期に渡り賃料増額が継続する予定です。

続いて16頁をご覧ください。ここでは住宅を中心に、専用部のバリューアップ工事が賃料アップにつながっています。テナントの入替に合わせ、資産の状況を見つつ、バリューアップ工事を進めていますが、進捗状況はまだ低水準にとどまっており、今後も継続して実施していく方針です。

続いて 17頁をご覧ください。25年8月末にファミリーレジ1 物件を取得しています。共有部に加え、占有部全室のリニューアル工事が既に完了しており、高いクオリティーを有しています。全室 80m2超の間取りに加え、車種に大きな制限のない平置き駐車場のほか、トランクルームを完備されているなど、子育て世代のファミリーに対しニーズの高い物件となっています。併せ前所有者は、テナントゼロの空の状態から、稼働率優先でリーシングをしており、賃料は10%程度のギャップを有すると認識しています。又、手元資金と借入金を活用することで、分配金の成長に繋がっております。第23期は通期で寄与するため、＋54円の分配金の底上げ効果を予想しています。

続いて18頁をご覧下さい。第22期末の鑑定評価額は、新規に取得した物件を含めて1,005億円、含み益は前期末対比で9億円増加し、186億円となりました。各アセットタイプとも含み益は拡大し、含み益率は22.7%となっています。

続いて19頁、ポートフォリオの推移をご覧下さい。第22期末の資産規模は837億円、物件数は63物件となりました。直近では、住宅を中心に物件取得を行ってきた結果、住宅の保有比率は52.7%となり、安定性を維持し、成長性を確保しています。一口当たりのNAVは、前期対比で2,449円上昇し、159,522円となりました。

続いて21頁、財務運営をご覧ください。2025年8月末に物件取得資金の一部として、6億円のブリッジローンを実行しています。併せ11月末付けで、合計40億円の長期借入を実施致しました。返済期限につきましては、5年と6年での調達を行い、出来上がり金利と返済期限の分散を考慮し、運営しています。

続いて22頁をご覧ください。各種財務指標は記載の通りです。保有物件の大半が、賃料交渉に適した3期の契約形態であることを踏まえ、リファイナンス資金の50%部分については、変動金利での調達と致しました。因みに、期間6年の固定金利と変動金利のベースレートの差は1.2%程度ありますので、変動金利を導入することで当面の利払い低減メリットを享受することができます。併せ、借換え後も、固定金利比率は84%を維持しており、金利上昇に対する耐久性も備えています。尚、鑑定LTVは、40%を下回る水準に低下しており、資金調達余力は増しています。LTVについては、引き続き総資産をベースと致しますが、保有資産の分散を背景に安定した業績が見込めることから、総資産LTVを50%水準まで引き上げていくことも視野に入れております。

続いて業績予想となります。24頁をご覧ください。第23期（2026年4月期）、第24期（2026年10月期）のサマリーを纏めております。最初に分配金です。2026年4月期の分配金は、前回予想を60円上方修正し3,800円としています。又、巡航ベースの分配金では、69円の上方修正となっています。2026年10月期は、第23期横這いの3,800円を維持させて頂く予定です。オフィス・商業の稼働率回復を想定し、第24期は賃料の増加が通期で寄与することから、巡航ベースでの分配金は、前期対比で＋22円と予想しています。今後もトーセイ・リートらしい堅実な運営を行い、しっかりと上振れを目指してまいります。

続いて外部成長です。今後も東京経済圏の物件取得を主体としながら、利回り確保に資する 地方物件の取得も目指してまいります。J-REITマーケットはまだ回復途上にあると考えておりますので、手元資金の活用や物件入替を含め、分配金の安定的な成長を追求し、投資主価値の最大化を実現してまいります。続いて内部成長です。2026年4月末の想定稼働率は、前回予想を0.4 ポイント上方修正し、96.4%としています。

全体としては、従来と同等の保守的な設定とご理解頂ければと思いますが、オフィスや商業の引き合いが活発となっており、確度の高い申し込みも入っていることから、オフィス・商業の稼働率の回復を見込みつつ、高稼働となっている住宅においては、少々強めのストレスをかけています。2026年10月末は、一定入退去を追加で織り込み96.2%と想定していますが、しっかりと上振れを目指してまいります。ESGについても、トーセイ・リートらしい進化を進めてまいります。築年数経過による各種機能の低下を、費用対効果を見極めた設備投資でカバーし、サステナブルな運営を進めてまいります。

続いて25頁、第23期、24期の業績予想です。第23期は、従来同様 想定稼働率を保守的に算出する一方、物件取得や賃料アップにより、営業収益は前期対比で横這いを計画、支払金利や各種コストの増加により、減益・減配の予想となります。前回予想対比では、営業収益および各利益段階で上方修正しています。新規物件の取得を反映させたことに加え、市場金利を現行水準に引き直したことで、金融収支が改善したことが要因です。第24期は期末の稼働率が0.2ポイント低下すると想定していますが、23期末までに稼働率の回復を見込むオフィス・商業の賃料が通期で寄与することから、第23期対比で増収・増益となる予想です。分配金は内部留保取り崩しの調整により、23期対比で横這いとなることを計画しています。

続いて26頁、分配金についてです。第23期の分配金は、前回予想を60円上方修正し、3,800円を予想しています。巡航ベースでは69円の上方修正となります。賃貸事業収入は確実に増加していますが、各種経費等を追加で織り込むなどの調整をしております。第24期の分配金は、支払金利やその他のコストの更なる上昇を織り込んでいますが、賃貸事業収支の改善で賄う予定です。尚、今月の金融政策決定会合で、政策金利が0.25%引き上げられると噂されています。今回発表した決算予想では、長短のベース金利が毎月一定割合で上昇していくことを想定しており、今月引き上げが決定すれば、変動借入部分の支払金利が予算を超過することとなります。一方で全体の84%が固定金利となっていることから、第23期への影響は、分配金で7円程度にとどまる見通しです。 これまで同様に稼働率の上振れや賃料アップに注力することで、金利等のコストの上昇を吸収し、更なる分配金の拡大を実現してまいります。

続いてESGトピックスです。28頁をご覧ください。第22期につきましても、環境対策を含めた物件価値の向上を進めています。物件の機能を向上し、築年数が30年を超える3物件でランクアップを実現し、新たに2物件で三つ星を取得致しました。この結果、認証取得比率は46.8%、うち グリーン適格資産の割合は 56.8%に上昇しています。今後もトーセイ・リートらしいESG貢献を続けてまいります。
続く29頁では、環境認証の取得状況や環境パフォーマンス、共用部のLED化率、環境改善工事の実施例を掲載させて頂きました。以降の頁でも、その他のESGへの取り組み、SDGs、Appendix等を掲載しておりますが、ここでの説明は割愛させて頂きます。
説明は以上となります。ご清聴有難うございました。