東急リアル・エステート投資法人 2024年7月期決算概要
東急リアル・エステート投資法人
2024年7月期（第42期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/8957/20240913/frefs432/
○説明資料 https://www.tokyu-reit.co.jp/file/index?type=22&id=42&file=.pdf
〇決算概要資料 https://www.tokyu-reit.co.jp/file/index?type=18&id=49
〇質疑応答 https://www.tokyu-reit.co.jp/file/index?type=26&id=66&file=.pdf
○説明者 東急リアル・エステート投資法人 執行役員 兼
東急リアル・エステート・インベストメント・ マネジメント株式会社
代表取締役執行役員社長 木村 良孝
○説明
2024年7月期（第42期）決算について説明致します。
5頁にお進みください。最初に今回 決算のハイライトですが、先ず、一口当たり分配金については、前期比較で50円増配となる3,800円となり、13期連続で当初予想を上回る分配金を実現いたしております。今後につきましては、EPS から一口当たり不動産等売却益を差し引き、一口当たり圧縮積立金買替特例取り崩し額を加えたものを、修正EPSと定義し、その中期目標を3,500円とし、目標達成と物件入替推進による、更さら増配を目指してまいります。
次に外部成長においては、2023年7月期から2025年1月期の4期2年の間に、2物件の取得と3物件の譲渡を実施する予定です。物件入替により含み益を顕在化し、分配金増加による投資主還元を実現しつつ、ポートフォリオクオリティの向上に努めてまいります。又、内部成長については、今回決算期の稼働率は99.4%で、前期とほぼ同水準を維持しております。この先2期は、一部物件でのテナント退去により、98%の稼働を予想しておりますが、マーケット賃料が、渋谷エリアを中心に上昇傾向にあり、今後更なる賃料増額を目指してまいります。
次に6頁をお願い致します。こちらは、今回決算、並びにこの先2期の見通しのサマリーです。先ず、左の列、今回決算となる2024年7月期の実績ですが、外部成長ではISM綱島の取得、東急番町ビルの追加取得を行ったほか、東京日産台東ビルの40%、REVE中目黒を譲渡し、不動産等売却益を1,803百万万円計上致しました。又、内部成長では、期末稼働率は99.4%、既存物件では、原状回復費等の雑収入の増加やテナント入退去による増収があるものの、QFRONTの修繕費増加や固都税の増加、東京日産台東ビルの譲渡に伴う減収により、NOIは5,230百万円、当期純利益は4,750百万円となりました。
一口当たり分配金は、買替特例圧縮積立金の加減算を経て 前期から50円増額の3,800円となりました。総資産LTVは44.6%、総資産LTVの上限を50%とした場合の取得余力は269億円です。次に中ほどの列、2025年1月期の予想ですが、外部成長ではCONZE恵比寿を譲渡し、不動産等売却益を1,854百万円計上する予定です。内部成長では、期末稼働率は98.0%、既存物件では、テナント退去による減収や雑収入の減少がある一方、東急番町ビルの取得に伴う増益を見込み、NOIは5,236百万円と前期水準を維持する見込みです。又、一口当たり分配金は、売却益等を活用し、前期と同額の3,800円を継続させる予定です。最後に右側、2025年7月期の予想ですが、期末稼働率は98.0%、NOIは5,228百万円、営業利益は3,379百万円となる見込みであり、一口当たり分配金は、内部留保を活用し、3,500円とする計画です。
次の7頁を願い致します。一口当たり分配金の推移と今後の予想ですが、資料は2022年1月期からの、当初予想と分配金実績の推移を記載しておりますが、物件入替の継続により、13期連続で当初予想比増配を実現致しております。右から3ブロック目、今回決算期は、3,800円の実績となりましたが、現在進行期である2025年1月期においても、不動産等売却益を活用し、前回予想の3,400円から400円増配の3,800円とする見通しです。一番右、2025年7月期においては、内部留保の活用により3,500円と致しますが、スポンサーパイプラインの活用をはじめとした物件入替を継続することで、これ以上の水準を目指してまいります。
次の8頁を願い致します。分配金の中期目標について説明致します。今回、EPSから一口当たり不動産等売却益を差し引き、一口当たり買替特例圧縮積立金取り崩し額を加えたものを修正EPSと定義し、この修正EPSの中期目標を3,500円に設定致しました。左側、2025年7月期の修正EPSは3,070円を予想しておりますが、その先も渋谷エリアを中心とする堅調な賃貸マーケットを追い風にした内部成長や、スポンサーパイプラインの活用をはじめとした、物件入替の推進によるポートフォリオの収益拡大などにより、3,500円までの成長が可能と考えております。又、外部成長においては、物件入替を基本としており、含み益の顕在化による不動産等売却益をプラスアルファとして、分配金の増額を目指していきたいと考えております。
次の 9頁から10頁にかけましては、先ほどのサマリーの詳細となります。
11頁までお進みください。一口当たり分配金の変動要因の詳細です。グラフの中央、今回 決算の2024年7月期から現在進行期である2025年 1月期にかけては、東急番町ビルの取得により、一口252円の押し上げ効果がございます。一方、前期に計上した原状回復費等の雑収入が減少することにより、226円の引き下げ要因となっております。しかしながら、CONZE恵比寿の不動産等売却益の計上により、現在進行期の2025年1月期も、前期と同水準の一口3,800円を維持する見通しです。尚、一番右の2025年7月におきましては、現時点では不動産等売却益を見込んでいないことから、分配金については圧縮積立金の取り崩しを活用し3,500円と致しますが、物件売却に伴う不動産等売却益を計上する場合には、それ以上の分配金を実現してまいります。
少し飛んで13頁をお願い致します。同期の物件取得の状況です。同期は、東京日産台東ビルの代替物件として、又、スポンサーの中期経営計画公表後のスポンサーコラボレーションの一環として、東急番町ビルの準共有持分47.4%を追加取得致しました。又、右側のISM綱島は、インフレ局面においても内部成長が期待できる賃貸住宅であり、今般スポンサーが開発した東急新横浜線の新綱島駅から徒歩4分に立地致しており、競争力の高い物件と認識致しております。
次の14頁をお願い致します。続いて2023年7月期から2025年1月期にかけての物件譲渡の概要です。左側東京日産台東ビルは、今回の決算期で3回目の取引が完了し、持分全ての譲渡が完了しました。又、中ほどのREVE中目黒の底地も今回の決算期にて、そして右側CONZE恵比寿につきましては、現在進行期において、夫々記載の内容で物件譲渡を実施致しております。
次の15頁を願い致します。先ほど説明致しました物件入替を総括致しますと、大きく2つの効果があったと言えます。先ず、左下のブロック、含み益の顕在化ですが、譲渡3物件の合計で、不動産等売却益は6,236百万円、うち買替特例圧縮積立金に3,636百万円を繰り入れており、4期合計で一口当たり2,658円を投資主に配当還元し、3,720円を内部留保に積み上げております。もう1つの効果として、ポートフォリオクオリティの向上がございます。譲渡物件と取得物件を比較すると 平均築年数を大きく引き下げ、又、収益の拡大、収益性の向上を実現致しております。
次の16頁をお願い致します。2019年1月期からの物件入替の実績と予想です。頁下段に合計欄を記載しておりますが、譲渡価格合計928億円に対して、取得価額合計は1,022億円となり、資産規模が拡大するとともに、NOIおよび償却後NOIの両者ともに増加し、利回りも向上する見込みです。
次の17頁をお願い致します。続きまして稼働率の状況です。上段のグラフは、稼働率の推移です。右から3ブロック目、今回決算の2024年7月期末の稼働率については、商業、オフィス、そしてこれらに複合施設と住宅を加えた、ポートフォリオ全体で99.4%になりました。この先2025年1月期末は、一部テナントの退去に伴い98.0%、2025年7月期末も同様に98.0%を見込んでおります。下段のグラフは、オフィスの契約面積ベースの稼働率と、フリーレント面積を控除した稼働率との比較です。2024年7月期は、東急虎ノ門ビルのフリーレント期間満了が進み、両者の乖離が解消致しました。2025年1月期は、青山オーバルビルなどでの新規リーシングに伴うフリーレント付与により、乖離が生じるものと想定致しますが、順次解消していく見通しです。
次の18頁を願い致します。テナント入退去の実績および見通しですが、左のグラフの下から3段目、今回決算期では大きな 入退去の動きはありませんでしたが、下から2ブロック 目、現在進行期においては、このグラフ、或いは左側の表に記載しておりますように、テナントの入退去を見込んでおります。
その主要なものを説明致しますので、次の19頁をお願い致します。資料では5物件を記載しておりますが、特に大きな退去を想定しておりますのが、右側5番目の青山オーバルビルです。主要テナントの退去となりますが、右下に図示しておりますように、6階以上のフロアでは、概ね契約済みに至っております。4階と5階は商業テナントに入居頂いておりましたフロアですが、現在、用途変更も含めテナント候補先と協議を進めております。
又、3階フロアは、現テナントの退去後に商品化工事と並行してリーシングを実施予定であることから、今回の業績予想には、この3階から 5階の部分につきましては、2025年7月期末の時点では空室を前提に致しております。
次の20頁をお願い致します。右側の部分で、賃料改定とテナント入替の状況を説明致します。上段のオフィスでは、既存テナントの賃料改定は、全体28区画のうち、24区画74%が同額改定で、3区画が増額改定、1区画が減額改定となりました。減額改定の理由は、もともとオーバーレントだった区画が、市場賃料に近づいた結果であります。下段の商業施設では、既存テナントの賃料改定は、7区画が同額更新、1区画が増額改定になっております。尚、テナント入替に伴う賃料増減は発生致しませんでした。
次の21頁は、今後の賃料収入の見通しとその内訳になります。
次の22頁をお願い致します。賃料収入に関連し、内部成長の実績見通しについて説明致します。左側は2023年1月期と比較したマーケット賃料の成長率ですが、本投資法人が所有する物件の市場賃料は、いずれも大きく成長しており、これに伴い右側に記載しておりますように、約定ベースでは賃料改定で8.3%、1期当たり19百万円の増、テナント入替では増減率で6.1%、1期当たり14百万円の増を見込んでおります。マーケット賃料は、渋谷エリアを中心に上昇傾向にあり、更なる賃料増額を目指してまいります。
次の23頁は、本投資法人の保有する物件が集中する、渋谷区のオフィス賃貸マーケットの状況ですが、上から渋谷区の空室率は低水準で推移し、募集面積は都心5区で最小、平均賃料は都心5区で最高水準にあることから、タイトな需給環境が継続し、賃料増額が期待できるエリアとして、リーシングを進めていきたいと考えております。
次の24頁をお願い致します。賃料ギャップと賃料更改期限到来テナントの割合ですが、先ず、賃料ギャップについては、市場賃料の上昇により、商業、オフィスともポジティブギャップに転換し、契約更改の場面で、更に賃料の増額改定を見込める環境に転換致しております。賃料更改期限の状況を、右側の円グラフに記載しておりますが、特にオフィスでは、今後1年間で40%以上が改定を迎えますことから、積極的に増額改定に向けた交渉を進めてまいります。
賃料ギャップについてもう少し説明を加えますので、次の25頁にお進みください。賃料収入が、賃料ギャップ別にどのように構成されているかを図示しております。25頁は、商業施設の賃料ギャップであり、左の棒グラフは月額の賃料収入の合計ですが、うち、赤系の帯で示す30.7%がオーバーレントのテナントからの賃料収入であり、こうしたテナントには、現状維持での契約更新ができるよう働きかけてまいります。又、青系の帯で示す68%が、アンダーレントのテナントからの賃料収入となりますので、こちらに対しては、市場賃料に即した増額改定を働きかけてまいります。
次の26頁は、同様にオフィスの賃料ギャップです。
続いて工事関連の状況を、27頁で説明致します。左の表は、今回決算期の工事実績と2025年1月期および7月期の工事予定です。今回決算期においては、QFRONT関連工事が大きなウエイトを占めております。右下には、減価償却費、修繕費および資本的支出の推移を記載しております。今回より、資本的支出の内数として、薄緑色の帯で中長期的な物件価値向上に資する工事を抜き出しております。資本的支出は、減価償却費の範囲内が原則となりますが、NOI向上が期待できるこの薄緑色の部分を重視してまいります。
次の28頁をお願い致します。有利子負債の状況ですが、左上に主要な財務指標を記載しており、有利子負債残高は、対前期70億円増加の1,115億円、当期は、コミットメントラインを活用し、70億円を新たに短期で調達しております。平均金利は、前期末から僅かに増加し0.78%、長期固定比率は93.7%、平均残存年数は4.00年となっております。左下のグラフでは、平均金利と平均残存年数の推移を示しております。金利が上昇基調にあることから、直近のリファイナンスでは、比較的短めの年限での調達も実施しているため、平均金利は僅かな上昇にとどめることができております。
次に鑑定評価の状況です。29頁にお進みください。2024年7月期末の鑑定評価額は、物件 入替の影響で、対前期159億円の増加である3,347億円となり、含み益は、対前期21億円増加の907億円となりました。CAP-Rateは全体で3.15%でした。右下にアセットタイプ別のCAP-Rateの推移を記載しておりますが、引き続き低下傾向が続いております。
続いて30頁をお願い致します。NAVの推移ですが、NAVは増加を続けており、含み益の増加が最も大きな要因となっております。含み益の内訳では、全30物件の含み益907億円のうち、グレーター渋谷と称しております広域渋谷圏に所在する15 物件の含み益が、全体の2/3を占めております。
31頁をお願い致します。物件入替および売却資金活用の更新を説明致します。東京都心所在物件は、長期投資運用戦略（サーフプラン）に基づき積極的な物件入替を推進し、又、グレーター渋谷や東急沿線所在物件は、循環再投資モデルに基づきスポンサーとの物件交換を継続しております。又、物件売却に伴う資金の活用方法については、不動産売買環境、EPS向上効果、投資口価格の動向、LTV水準等を総合的に勘案した上で、新規物件の取得、又は、自己投資口の取得、借入金の返済等を柔軟に判断してまいります。物件売却によって生ずるキャピタルゲインについても、DPU水準と今後の再投資の可能性を踏まえ、圧縮積立金の積立、又は、分配を行う方針です。
次に32頁をお願いします。スポンサーコラボレーションに関連する頁となりますが、頁下段に記載の通り、今回決算発表と同時にスポンサーによる投資口の追加取得を開示しております。スポンサー保有割合は、最大で10%まで上昇する予定であり、スポンサーサポート姿勢がより一層明確化され、物件拠出をはじめとするスポンサーサポートは、継続・拡大することが期待されております。
最後にサステナビリティへの取り組みです。34頁は外部認証等です。保有物件の環境認証取得比率70%以上を目標に掲げておりましたが、今回決算期末で76.1%と目標を達成致しております。又、右側上段、外部認証評価においては、GRESBリアルエステート評価においては4-Stars、開示評価において最上位のAレベル、MSCI ESG格付けに置いては、トリプルBを取得致しております。
次の35頁は環境への取り組みですが、資産運用会社では、記載のような各種の取り組み目標を掲げ、取り組みを推進しているところでございます。
最後に、次の36頁は社会への貢献として、社会配慮への取り組み、資産運用会社の役職員への取り組みの、2つの側面から種々の状況を記載致しております。
駆け足の説明となりましたが、2024年7月期（第42期）の決算の状況は以上です。私どもの主たる事業エリアであります渋谷周辺は、インバウンドの需要の回復もあり大変な活況を呈しております。オフィスの空室率も都心5区の中では低位にございます。テナント入替で一時的な稼働の変動はあるものの、需要自体は底堅いものと考えております。東急リアルエステート投資法人は、これからも立地の優位性に拘り、成長性、安定性、透明性を志向することで、投資主価値の最大化を目指してまいります。
本日はご視聴有難うございました。
