スターツプロシード投資法人 2025年10月期決算概要
スターツプロシード投資法人
2025年10月期（第40期）決算動画説明書
○動画 https://net-presentations.com/8979/20251215/vdiewtn462/
○説明資料 https://www.sp-inv.co.jp/file/ks-40.pdf
○説明者 スターツプロシード投資法人 執行役員 兼
ターツアセットマネジメント株式会社 代表取締役 平出 和也
〇説明
スターツプロシード投資法人、第40期の決算説明を行います。
先ず初めに、第40期の決算概要となります。3頁をご覧下さい。 第40期の分配金は4,825円ということで、期初の予想が4,680円でしたけれども、145円上回る形で終わることができました、期末の一口当たりのNAVは251,920円となります。所謂P/NAVは期末時点で0.8倍ということで、前期に比べますと投資口価格が一定程度上昇してきたというところでございます。
この40期においては、外部成長としましてプロシード幕張本郷2を売却し、併せてその売却資金も活用しつつ、スポンサーのパイプラインにありました、プロシード桜坂の物件を取得するというような取り組みを行いました。内部成長においては、期中の平均稼働率が97.2%ということで、引き続き稼働も堅調に推移しました。期末時点は96.9%の稼働率ということでありますが、足元の保有物件の稼働状況は、昨今の不動産マーケットの好調を受けまして非常に高稼働を続けているというところでございます。
又、保有物件の入替時の賃料上昇についても＋6.5%、又、更新時においても＋2.0%ということで、着実な内部成長を前期に続いて達成することができたということでございます。又、続いて財務運営に関しましては、ローンの借換え、そういったものを行いまして、ここのところは固定金利での借換えということで、将来の金利上昇に備えるということで、固定金利での借換えを行いました。その中で、昨今の金利上昇ということもありましたので、従前のものに比べると若干ですが、調達したものの金利は上昇傾向ということでありますが、後ほど説明がありますが、こういった借換え時に伴う金利の上昇分を、漸く賃料収入の増加、内部成長のところでオフセットできるような状態になってきた、というような認識でございます。
そういった取り組みを踏まえて、固定金利で調達をしているものの比率が、80%を超えるような水準で維持をしているというところでございます。又、環境に関する取り組みについても、40期においては2物件、環境認証を追加で取得するということを行いまして、将来に向けて2030年度のところで一定の環境認証の取得の水準を設定していますけれども、それに向けて順次進めているというところでございます。
では具体的に40期の決算実績についてお話をしたいと思います。4頁をご覧下さい。40期の決算概要ということで纏めておりますけれども、一口当たりの分配金は、先ほどお話した通り4,825円ということでございました。前期との比較においては、今期は前期に大きく含まれていた物件の売却益が今期は少なくなったということもありまして、先ほど申し上げた水準での着地ということではございますけれども、足元の内部成長のところで、賃料上昇の分、それから更新時の賃料上昇、こういったもので何とか金利上昇で、費用が負担した分をほぼ同等程度ぐらいまで取り戻すことができているというような状態になってきており、今後も高稼働を維持しつつも、内部成長に特に力を入れて今後もやっていきたいと、そのように考えているところです。
続いて5頁、今後の業績予想ということで、41期と42期の業績を予想として発表させて頂いております。41期については、分配金で4,650円、42期は4,600円ということで、基本的には奇数期と偶数期で若干季節変動がございます関係で、42期は50円ほど分配金の予想が下がっておりますけれども、季節変動要因ということで、ほぼほぼ横這いぐらいの水準で設定をしております。これには物件の入替に伴う譲渡益等の部分は想定しておりませんので、所謂巡航の分配金のベースで、この程度の分配金をお届けできるという見通しでございます。
又、41期以降も、物件の入替等は今まで通り行っていくということでもございますので、そういった物件の売却が行われた場合には、一定程度譲渡益が発生するというような目論見でおりますので、そういった中で、この4,600円台の分配金をベースとして、譲渡益があればそれに加えて配当していく、というようなことになるのかなというふうに思って考えております。
6頁をご覧下さい。過去の分配金の推移ということで纏めておりますけれども、譲渡益等を加えて5,000円を超えるような期も過去にはありますけれども、基本的には、巡行の分配金を4,500円程度のところから4,600円、4,700円というように上げつつ、期毎にそういう状況があれば5,000円を超える期が出てくると、このような考え方のもと、先ずはベースの巡航の分配金を4,600円台から4,700円台を目指していけるような取り組みを着実に行っていきたいと、このように思っているところです。
続いて7頁、総資産に対するLTV、或いは鑑定に対するLTVということで纏めておりますけれども、足元の総資産に対するLTVが52.3%ということでございますが、ここは安定的に推移をさせるというところもありつつ、スポンサーのパイプラインにある物件等を、借入金を用いて組み入れて、巡航の分配金を上げていくというようなこともやっていきたいと思っております。金利との関係で言えば、ようやっとそういう金利上昇分を賃料上昇でカバーできるような水準のところまで、内部成長は着実に行えるようになってまいりましたので、今後はそういった取り組みも行っていきたいということです。とはいえ、一気にLTVを、レバをかけてたくさん物件を取得するということではなくて、着実にできることをやっていきたいとそのように考えております。
続けて8頁、40期に取得をした物件ということで、この桜坂の物件をご紹介したいと思いますが、こちらについてもスポンサーのパイプラインから取得をして、現在100%稼働をしているということで、又、取得時点からも一部の入れ替わり、お部屋の入れ替わり等もありましたけれども、その中でも先ほどの平均的な6%を上回るような賃料上昇率というもの 以上に、個別の物件としては、賃料の上昇が獲得できたみたいなこともできましたので、今後も競争力のある物件については、積極的に入替時の賃料上昇を図っていきたいと思っております。
9頁をご覧下さい。今後の物件の入替等の考え方ですけれども、基本的には従来の入替の考え方を大きく変えるつもりはありませんけれども、直近の不動産売買マーケット、それから 新築の建物を作る時の建設費の上昇の度合いというようなことを考えると、なかなか新規に土地を取得して、そこに新しい建物を建ててリートの物件を開発していくというのは、従来に比べると困難になりつつあるのかなというところがありますので、裏返せば、そういう築年数が一定程度経過しているものの、既存で既に稼働状態でキャッシュフローを得ているものの相対的な価値は高まってくるのではないかと思っておりますので、従来に比べてより積極的に物件を売却していくというよりは、物件の売却は一定程度保守的に考えつつ、抑制的に考えつつ、とはいえ築年数の関係とかポートフォリオの全体を踏まえて、入替は全く行わないということではなく、行ってはいくんですけれども従来に比べるとより慎重に、 築年数が経過をしているものであっても、資本的支出等、或いは手を入れることによって安定的な収益を得られる可能性のある物件というのが、相対的に増えてきているのではないかなというふうに思っているので、そういったところも踏まえながら、今後の入替戦略については、従来のものを単純に投資すると言うことではなく、直近の売買マーケットや、そういった建物を新築する建築費の推移等の状況も踏まえながら、適切に判断していきたいと考えております。
続いて10頁、運用資産に関する賃貸の条件ところでございますけれども、先ほどお話した通り、入替時の賃料上昇というのが伸びてきていますよということで、6.5%程度伸びてきているというとこで、当初に予定をしていたものに比べて、更に力強く賃料上昇が具現化できているということですので、こちらについては、従前発表していた期毎に0.5ポイントずつ賃料上昇を漸増させていくというところを、もう少し強気の設定ということで、今の足元の6.5%というところを発射台にして、期毎に0.5ポイント分の賃料の上昇を目指していくというのを目標に掲げさせて頂いております。
続けて11頁ですが、更新時に関するところでございますけども、こちらも従来、更新時の中ではなかなか賃料を上げていくというのは、そう簡単ではなくて漸増という程度ぐらいであったところが、今期で2%ぐらいまで来ました。先ほどの新規の入替時の賃料上昇と、逆に対照的なのですが、こちらの入替時の賃料上昇については、やはり入居者の方々も大分と普通借家で借りているお部屋の、賃料上昇に関する知識等もお持ちの方も増えてきているということもあって、今後も上昇はできるとは思っていますが、単調に今の2.0%のところから期毎に0.5ポイントずつ更新時も賃料を上げていくのは、なかなか簡単ではないかなというような見通しを持つに至りましたので、今後は、今のところを発射台にして、期毎に0.3ポイントの賃料上昇を更新時でも獲得をしていこうと、こういうような取り組みを合わせることで、足元の金利の上昇分を賃料上昇でオフセットできるというようなことができるのではないかと、このように考えております。
12頁です。住居タイプ毎の平均の入居期間ということでございますが、こちらもやはり、新築の分譲マンションの価格高騰、或いは既存の物件でも賃料上昇が顕著になっているということで、基本的には更新をされて、長い期間住まれるというような方々が前に比べると増えているという傾向がございます。そこについては、我々は歓迎というところまでは行かずに、やはり基本的には入れ替えて頂いた方が賃料上昇を得やすい環境であるので、引き続き住み続けてい頂くということも許容しつつ、可能な範囲で更新時の賃料上昇等の提示を行って、場合によっては住み替えて頂くみたいなことも誘導しつつ、ポートフォリオ全体としての収益性を高めていきたいと、このように考えているところになります。
続けて13頁をご覧下さい。ポートフォリオの構築状況については、従来からご説明した通り、シングルタイプに特に特化ということではなく、シングル、DINKS、ファミリーをバランスよくということでして、それは従来からの方針も特にはここで新たに変えていることはございませんので、従来通りこういうポートフォリオの構築については考えていきたいと思っております。
続けて14頁、稼働率の推移と背景とございますけれども、基本的には、中堅所得者層向けの借りやすい賃料体の物件でということで、ポートフォリオを構築しているという背景がございますので、引き続き稼働率については高稼働が維持できておりますので、高稼働維持しつつ、賃料のトップラインを如何に引き上げていくかというところが重要かなと思っていますので、高稼働も維持をしつつ賃料上昇も狙っていけると。その辺りをきめ細やかに対応していきたい、このように考えております。
15頁、保有している物件の鑑定評価のところですけれども、やはり足元の不動産マーケットが好調ということで、期毎に保有物件の鑑定評価額が上昇しているということで、全体的には2割を超えるぐらいの含み益がありますので、それも着実に伸ばしつつ、そういった状況であれば物件の入替を行った時には、譲渡益が発生するということができますので、そのようなところを踏まえつつ、先ほど申し上げた通り足元の不動産マーケットを見つつ、入替については、より的確な判断をしていこうと思っているところになります。
続けて16頁、財務状況でありますけれども、今回も基本的には借換えのタイミングで、従前固定で調達していたものについては固定化をしていくということで、ただ、ベースの金利が上がってきているということもあって、従来に比べると固定化のコストというのは相対的に高くはなっていますが、それをなんとか内部成長で消していくということで、今後も一定程度、やはり金利の上昇等もありえますので、そこを念頭に置きながら固定化比率を安定的な水準で維持をしていくということで考えております。
次に17頁、有利子負債の状況ということで、基本的に固定化比率が80.7%ということで、リファイナンス後の平均の金利が1.227%ということで、前期に比べると微増していると。この昨今の金利環境というところで言うと致し方ないところかなというところですが、今後もある程度景気の動きと合わせて、金利も穏やかに上昇するということは不可避だと思いますが、その穏やかに上昇する金利分を内部成長でちゃんと賄っていくというところが重要になるのではないかなということで考えております。
18頁をご覧下さい。投資口価格のところについては、従前、所謂P/NAVのところで0.6倍台みたいなところもありまして、そのタイミングで自己投資口取得等も行って、直近で言うと多分0.8倍台ぐらいだと思いますが、そういうあたりであれば、自己投資口の取得を優先的な施策としてというよりは、そういう物件の売却等で譲渡益も出しつつ、入替で新たに物件取得をしていく、或いはLTVを若干調整しながら借入で物件を増やして、巡航の分配金を増やしていくみたいなことが優先的な施策になるのではないかと思っております。
続いて19頁、投資主の状況については、従来と大きく変更はございませんけれども、一時少し少なくなっていた海外の投資家の方が、又、少し戻って来られたというようなところが伺えますけれども、いずれにしろそんなに大きな変更はなく、引き続き他のリートに比べると、個人の投資主の方々が多分相対的に多いという状態だと思いますけれども、そういった 投資主の方々を大事にして安定的に分配金をお届けするってことは、我々にとって重要と認識していますので、そういった取り組みを今後続けてきたいと思っております。
続けて21頁、サステナビリティに関する取組みです。ここについては先ほどお話した通り、40期においては、新たに2異物件、環境認証の取得を行いました。ということで、全資産に対する取得割合が25.9%まで上がってきたということで、2030年では全体に占める割合を40%ということですので、あと5年の間で15ポイント分上げていくということで、当然環境認証取るということは費用もかかりますので、そういった費用をかけて取った分、グリーンボンドの発行に繋げていくとか、その辺のバランスを見ながら行っていきたいと思っております。
22頁のその他のサステナビリティに関する取組みについては、従来に何かを加えて変えるものはございません。
24頁に、具体的にそういった環境目標に対する達成度というところで纏めていますけれども、今回エネルギーの消費量とか、CO2の排出量については目標達成ということでしたが、残念ながら水の消費量については目標達成できず、一部前年に加えて消費量が増えてしまったと。これは保有物件の中で、地下の部分で水道管の水の漏れがあったということで、そこの異常値が含まれた関係で、共用部分で使った水の使用量がちょっと増えてしまったということが特殊要因ということですので、41期以降は掲げた目標通り、水の使用量についても抑制できるのではないかと思っておりますが、この40期に関しては、そういう事情があった関係で、水の使用量だけは目標達成ができなかったというところでございます。
続けて今後の運用方針ということでございます。26頁をご覧下さい。従来の方針通り、今の1,000億円の規模から1,500億円を目指して、先ずは投資口価格の回復をいかにして成し遂げるかということで、最終的には投資口価格の回復を待ちながら公募増資をして、規模的な成長に繋げていくというところかなと思っておりますけれども、足元まだ、今、P/NAVで0.8倍台ということですとすぐに増資というところも簡単ではないと思っていますので、そういう状況からできることとなると、今持っている物件を有効活用するリノベーションをしながらこういう物件の価値を高めていく、こういった取り組みをやっていきたいということでございます。
又、先ほど申し上げましたように、一部の借入金を活用しながらレバを少し増やしてでも、優良なパイプラインにある物件であれば思い切って組み入れて、 賃料の更にアップサイドを取っていくみたいな取り組みも、このタイミングであればやっていきたいかなと思っております。それからもう1点ですが、投資法人自らが開発型の物件を手掛けて将来的な物件取得に繋げるということができるように、運用ガイドラインの改定も今期に行いました。
これによって、今まではスポンサーが用地を取得して、開発をして、しかるべきタイミングでリートが取得をする、というような取り組みを行ってきたわけですけれども、この手法に加えて、投資法人自ら用地を取得して、建物の発注をして、開発型に取り組んでいくと。当然そういった取り組みをするということは、投資法人自らが開発リスクの一部を負うということになりますので、その開発リスクを負うことが投資法人の運用全体に過度な影響を与えないように、一定の運用資産に対する上限等も定めながら的確に判断をしつつ、こういう取り組みをすることによって、将来投資法人に組み入れることができる物件をいかに増やしていくか、効率的に増やしていくかというようなことを、追加的にこういった開発型の物件についても、投資法人として取り組んでいけるという形を機動的にとることによって、投資法人の将来的な運用資産の資産価値の上昇に繋げていくというような取り組みに繋がるのではないかと、このように考えておりまして、今期のトピックスの1つとして、そういった取り組みが可能になるということで考えております。
内部成長に関しまして先ほど申し上げたように、高稼働を維持しながらも賃料上昇を図っていくというところでございます。財務戦略についても、LTVを適切にコントロールしながら、場合によってはレバをかけて物件を取得して、分配金を上げていくみたいな取り組みも従来は避けてきていましたけれども、そういったことについても取り組んで行っても良いのではというように思っております。
28頁をご覧下さい。資産運用会社の取り組みということで、従来からお話をしていたものがいくつかございますけれども、パティーク新浦安のものなどは、おかげさまで稼働も95%超えるような水準に来ましたので、将来的にリートの組み入れ物件の有力候補になるぐらいまで、運用状況も良くなってきているということですので、将来的にはリートに組み入れを行っていきたいということで考えております。
それ以外にも、パイプラインの物件等が一部従来に比べて増えてまいりました。具体的には32頁にあります、東京科学大学の職員寮と合わせて一般賃貸住宅をやる池上の物件とか、それから千葉県の京成大久保の物件とか、そういったものがリートに組み入れ可能な状態になってまいりました。又、将来的に少し時間もかかりますけれども、栃木県の小山の駅前の再開発事業においてホテルの計画があるとか、そういったものが新しい取り組みとして加わってまいりまして、このあたりがグループの開発物件を手掛けつつ、リートの運用資産にも組み入れ可能なものを作っていくというような取り組みを、今後も従来通り続けていきたいとこのように考えておりまして、足元は先ほど申し上げたように、開発型の物件取得の取り組みを可能にするガイドラインの変更に伴って、従来の取得対象資産だったもの以外に、先ほどお話をしたホテルの物件ですとか、そういう国立大学の遊休地活用で開発した物件等を将来的にリートに組み入れ可能にしていくとか、そういった公有地の活用とか、公的なセクターが持っている土地をうまく活用しながら、それのリートの資産の形成、或いは運用資産の拡大に繋げていくみたいな取り組みを、従来に比べてより積極的にやっていきたいと、このように考えております。
以上になります。有難うございました。
