スターツプロシード投資法人 2024年4月期決算概要

スターツプロシード投資法人
2024年4月期（第37期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8979/20240613/sdfgthr243/
○説明資料
https://www.sp-inv.co.jp/file/top_financial-4a003184ddd6a5994301d1d48b5094ce31ae70b3.pdf
○説明者 スターツプロシード投資法人　執行役員　兼
　　　　　スターツアセットマネジメント株式会社　代表取締役　平出 和也
○説明　
第37期の決算説明を行います。
では第37期概要をご覧頂ければと思います。
先ずは資料3頁、決算ハイライトになります。分配金におきましては、一口当たりの分配金が、期初の予想では4,650円、期中で修正の予測を出しまして、5,120円のところから最終的に5,321円というところで着地致しました。この期中には、物件の入替等を行いましたので、外部成長のところに資産の取得ということで、プロシード篠崎2、新松戸、新安城、日赤通りということで、スポンサーが開発をしたこの4物件を、約40億円弱で取得しました。又、一方で、資産の譲渡というところで、プロシード都立大学の売却を行いまして、譲渡価格として915百万円、こちらの譲渡益が143百万あったということで、主にこの譲渡益が寄与して、今回の分配金の実績に繋げっているということになります。

又、37期ではありませんが、期中契約済みということで、今の38期にプロシード錦糸町を売却し、譲渡価格 2,385百万円、譲渡益の見込みとしては148百万円、こちらの数字も織り込んだうえで、後ほど出てまいります38期の業績予想にも反映しているというところでございます。期末の資産規模は、1,048億円ということで前期末に対して＋32億円、期末の鑑定価格におきましては1,229億円ということで、前期末に比べて39億円増えたという状況になっております。又、内部成長におきましては、期中の平均稼働率も96.9%ということで、相応に高い稼働率を達成することができました。 又、入替時の賃料増額については、＋1.7%ということで、前期を若干上回る形で、賃料の上昇傾向というのは維持してきているというところでございます。又、財務に関しましては、毎期リファイナンスがありますが、そのリファイナンスの中で、変動金利で調達していたものを固定化するというような取り組みを、継続して行ってきております。結果として、リファイナンス後の固定金利の調達比率が、85%を上回るところまで来ているというところでございます。次にESGの取り組みですが、環境認証を追加的に取得するということで、プロシード山下公園ザ・タワー、プロシード新松戸、この2物件については、環境認証を取得したということでございます。又、TCFD開示への取り組みも開始したというようなことを、今期37期においては行ってまいりました。

具体的に 37期の実績になりますが、4頁をご覧下さい。先ほど話しました通り、期末の分配金は5,321円、期中の平均稼働率は96.9%ということでございます。下の方に増減の要因がありますけれども、主に分配金の予想が上昇した要因としましては、1つは賃料収入の増加、更新料の収入の増加、こういった保有している物件の運用状況がより良くなってきたということで、増加分で285円、又、先ほど申しました通り物件の入替の譲渡益の分で508円、こうしたプラスの要因が主に寄与して、期初の分配金の予想からは大幅に分配金が増えまして、5,321円ということになってございます。

続いて今後の業績予想ですけれども、5頁をご覧下さい。38期につきましては、一口当たりの分配金が5,130円、期中の平均稼働率が96.5%ということで、奇数期に比べると偶数期は非繁忙期ということになり、稼働率の平均の設定も若干保守的に見た上で、今申し上げたような分配金の水準を予想しております。続けて39期におきましては、一口当たりの分
配金が4,670円、期中の平均稼働率が96.7%ということで、37期の前提を引き継ぎつつ、39期については、今の時点では特に物件の入替等を想定しておりませんので、譲渡益等がこの39期には予定されておりませんので、4,670円というような分配金の想定をさせて頂いているところになります。

続いて6頁の方に分配金の推移ということで、基本的には4,000円の前・中盤くらいの分配金を安定的に達成しつつ、従来続けてきた物件の入替等で譲渡益が発生した期においては、4,000円台の後半或いは5,000円を超えるような分配金というようなことが、何期かありましたけれども、基本的にはこの37期、続く38期については、期初で物件の売却を行った関係で、5,130円を予想していますけれども、その次の39期においては、今の時点で 物件の売却を想定していない数字という形で、4,670円を公表させて頂いております。ただ、この39期に向けても、引き続き従来続けてきた物件の入替等は行っていく想定ですので、そういったものがあった場合については、今発表した分配金の水準に、譲渡益相当分が加わるようなことも、十分可能と考えております。

続いて7頁、第37期から利益超過分配が開始されましたが、その背景について簡単に説明をしたいと思います。基本的にはそのパイプラインにおける定期借地権付き建物の増加、こういった円滑な資産規模拡大を志向して、継続的な利益超過分配を実施していくと。本投資法人においては、スポンサーであるスターツコーポレーショングループのPFI・PPP等の、公有地の活用プロジェクトの結果として、本投資法人で物件を取得するということで、過去も定期借地権付き物件を、5物件ほど取得しておりますが、そういった建物おいては、相対的に減価償却費の負担割合が大きいということで、資産に含まれる定期借地権付きの建物の資産の割合に応じて、相対的に減価償却費が多めになっている部分については、利益超過分配として投資家に還元をしていくという方針で、このような形を採用させて頂いております。

よって、今後もこういった定期借地権付き物件が増えてくる場合においては、利益超過分配も増えてくるとか、そういうような変動の要素はありますけども、基本的には、今の保有物件の状況下ですと、今の想定した300円超程度の利益超過分配を継続していくという考え方でおります。又、こういった利益超過分配も行ったとしても、所謂、資本的支出に関しては十分、過去にその範囲でも実施していけるということが確認できておりますので、特段、利益超過分配を行うことによって、建物の維持・管理状況になにか問題が起きるようなことは想定しておりません。

8頁にはLTVの推移ということでございますが、期末においては52.4%ということでございます。ファイナンスおよび物件の売却等で得た資金で、足元ではもう少しLTVについては1ポイント程度下がっておりますけれども、概ね50%程度ぐらいで安定的にLTVについては推移をさせていくということで、従来の基本的な方針は変えておらず、物件の取得ですとか売却とかの過渡期的なタイミングで、一時的に1ポイント程度をLTVが上がったり下がったりすることがあろうかと思いますが、基本的には50%程度で安定的に推移をさせていくというような考え方でおります。

続いて9頁、10頁は、37期に取得をした物件の概要になります。いずれも、この資料の中にスポンサー開発のものに関しては、スポンサー開発というような表記をつけた上で載せておりますけれども、篠崎2、それからプロシード新松戸、続いてプロシード新安城、それから福岡になりますがプロシード日赤通り、この4 物件を37期には取得を行いました。
11頁、今後の物件の入替の実績と今後の方針ということですが、これは従来通り、基本的には、築年数が相応に経過した物件、そういったものを売却対象にしながら、取得においては、スポンサーがプロシード商品用に開発をした開発物件を主に取得をしていく、こういったような取り組みを今後も継続をしていきたいと思っております。又、昨今の投資口価格の推移等を考えると、今の投資口価格の中ではなかなか公募増資ということもできづらい環境でありますので、当面は物件の入替等を行って譲渡益を投資家に還元していくということで、投資口価格の評価を高めていくといった取り組み、従来を行ってきたものを再度、又、行っていきたいと考えています。

続いて12頁、運用資産に関する賃貸条件の状況ということでございますが、一番上の表にあります通り、37期については、入替時の賃料上昇については1.7%ということで、前期末に対して0.1ポイント上回ることができました。特徴的な点としましては、全体の入替時の中で、増額できた部屋の割合が6割を超える水準まで来ているということで、足元のインフレ傾向の中で、遅れてということでありますけれども、賃貸住宅の賃料についてもそういうインフラの影響を受けて、少しずつ賃料の増加といったものを転嫁するようなことができつつあると考えています。又、更新においても、そういった背景がありますので、新しく更新のタイミングで引っ越しをとなりますと、色んな費用的な負担もありますので、更新して頂いた時に更新時の継続賃料も増額を図っていくという取り組みが、今期については30%弱程度ぐらい更新時の増額も得ることができました。又、礼金についても若干、前期に比べると強気の設定ができていることでございまして、総じて足元の賃貸借の状況については、インフレの影響も受けまして、好調に推移をしているというところでございます。

続いて13頁、住居タイプ別の平均入居期間ということですが、先ほど申し上げたような環境もありますので、基本的には期ごとに、平均の入居年数が漸増しているということになります。従来はなかなか賃料の伸びが少なかったので、こういう入替時の入替のタイミングは漸増していく、平均の入居年数が伸びてくるというのは、比較的歓迎傾向でありましたけども、今後は入替時の賃料増額が明確になってきた、鮮明になってきたということにおいては、更新時の賃料の交渉等も十分行った上で、場合によっては新規で入れ替わって頂いた方が、投資法人としては収益を極大化できるというような局面も、物件によってはあろうかと思いますので、継続して居住を促していく物件と、何だったら入れ替わって頂いて新規賃料を思い切って伸ばしていける、こういった物件の住み分けを十分行った中で、積極的にそういった賃料収入の増大に向けての取り組みも、今まで以上に力を入れて行かなければと考えております。

続いて14頁、ボートフォリオの構築方針についてですが、ここについては従来通りで基本的に変わっておりません。物件の入替等を行った上でも、基本的には中堅所得者層向けの平均的な賃貸住宅の組入れを行っていくということで、ここは変わっておりません。従来通りの取り組みを続けていきたいと思っております。
そういった取り組みを継続した結果、15頁にありますような安定的な稼働率が維持できてきている、特にその中でも97%に近いような稼働率を達成できているということで、高い稼働率も維持しながら、賃料のトップラインも上げるような取り組みに力を入れてやっていきたいと思っております。

続いて16頁に運用資産の取得価格・鑑定評価等ですが、先ほど申し上げた通り鑑定評価においては1,220億円強ということで、40億円弱ぐらいの鑑定評価額の増額というようなことで、基本的には不動産の価値的なところでは心配する水準では全くなく、むしろ上昇傾向が続いているというようなところで考えております。

続いて17頁、財務の状況です。ここ数年取り組んできた、期ごとに1回程度あるリファイナンスのタイミングで変動金利調達していたものを、固定金利に変えていくという取り組みを従来行ってきた結果、直近では80%超えるような水準まできました。当然、昨今の金利高等も反映して、トータルの平均金利、調達コストは漸増傾向でありますけども、先々の安定化のためには、足元費用を少しかけても固定化をしていくべきだというような判断に基づいて、数年来行ってきて、今90%手前ぐらいまでの水準となり、引き続きこうした取り組みも視野に置きながら、調達環境等先の読みで100%に近づけていくべきなのか、この程度でやっておくべきなのか、柔軟に判断をしていきたいと考えております。

続いて18頁、有利子負債の状況/リファイナンス後ということでありますが、先ほどお伝えした通り、固定金利で調達している比率については85.3%、平均の融資の残存期間も3.5年ということで、長期化・固定化という取り組みの方針に基づいて、着実に行ってきているということになります。取引行についても、スポンサーのスターツコーポレーションの主要取引行を、リートの取引にも加わって頂くみたいな取り組みは、今後も続けていき、借入先の多様化、分散化も合わせて行っていきたいと思っております。

19頁、投資口価格の推移おいては、足元の20万円を少し割っているような状態でありまして、やはり外部環境の影響で、投資口価格が従来に比べると低迷しているということでありますが、そうしたところに一喜一憂せず、足元出来ることを引き続き継続してやっていくということで、今のような投資口価格の水準であれば、先ほどお話したような物件の入替等で分配金を相応に増やして、それに応じて投資口価格の評価を改善させていく、或いは、過去に行いましたが自己投資口の取得、こういったものについても政策手段としては検討の余地もあるかなと思っていたりはしますが、こういった環境下の中でも、着実に資産規模を拡大して、リートの成長に繋げていく方法にはどういうやり方があるのか、模索を続けていきたいと思っております。

続いて20頁、投資主の状況ということになりますが、基本的には機関投資家の割合が漸増をしてというようなことで、一時外国の投資家の割合が増えておりましたが、そこが少し減り、個人の方が少し増えたということでございますが、大きくは投資口の保有割合は大きな変化はないということで、これについても引き続きIR 活動等も積極的に行ないながら、投資家の拡大を図っていきたいと思います。

次にサステナビリティに関する取り組みについて説明したいと思います。22頁になりますけれども、先ず環境面でございますが、先ほども申しました通り、環境認証を新規に取得しておくということで、4物件で取得を行いました。CASBEEとか、BELSとか、あとはDBJ Green Buildingの認証等を得ております。認証取得済みの固有資産に対する割合というのは、現時点では8物件、取得割合で言うと20%弱ということになりますが、2030年度にはこれを40%に倍増させていくということで、今後もこうした建物の環境性能認証の取得については進めてまいります。又、GRESBリアルエステイト評価への参加も行いました。あと、TCFD提言に基づく開示の取り組みも行っておりますので、詳しくはホームページ等をご覧頂ければと思います。

次にサステナビリティに関する取組みで、23頁、24頁の社会面ですが、従来を行ってきたような社会的な取り組み、意義の高いような子育て支援施設ですとか、文化施設、こういったものが複合化されたような賃貸マンションの投資を行っていく、或いは、PFI・PPPの中でそういったものを保有資産に加えていく、こういう取り組みを今後も継続をしていきたいと思っております。又、そういった中で、免震の建物を取得する、或いは、その免振の建物においては、井戸とか、かまど、ベンチ、こういう発災時の様々な対応、それは入居者の方だけではなく、地域の方と共有できるような形で、そういったものを入れていくということでございます。

続けて25頁に環境パフォーマンス目標を設定して、その実績を記載しております。基本的には公表している方針に基づいて、着実に行ってきて、特に、共用部の電気については CO2排出量ゼロ化に向けての取り組みということで、80%を超える物件については、そういった形での電力調達を行っているというところでございます。

続けて27頁、今後の運用方針ということで、38期以降の運用方針ですが、従来から発表しているものと大きく変わっておりませんが、1,000億円を超える資産規模に成長してきているところがありますので、次のステップとしては1,500億円を目指していきたいと思っております。内部成長におきましては、特に昨今は、賃料の増加傾向というようなところを受けまして、より強気、積極的に賃料の上昇、或いは、賃料更新時の上昇、こういったものも更に力を入れていきたいと思っております。財務戦略につきましては、先ほど話しました通り、利益超過分配を37期から始めましたので、これも継続しつつ将来的な成長に繋げていきたいと思っております。又、ESGにおいては、先程ほど説明しましたような建物環境認証の取得、こういったものを進めながらGRESBの継続的な取り組み、TCFDについても同じですね、できることを着実に行っていくというように考えています。

続けて28頁、スターツグループの協力体制についてですが、従来から説明しております通り、広範な連携をスターツグループを行いながら、グループの成長と足並みを揃える形で本投資法人も成長を図っていきたいということで、これは従来から変わっておりません。

続けて29頁、資産運用会社の取り組み事例としまして、全てがリートの取得物件になるということでもありませんが、昨今の主要な取り組みを纏めたものになります。先ず、パティーク新浦安、これは築35年程度経過をした、所謂、公団タイプのRCの賃貸住宅の階段式4階建て、3階建て等の建物を、思い切ったリノベーションをしながら、立て替えしまうということではなくて、耐震改修等を施して賃料アップ、稼働アップを図っていくという取り組みで行いまして、今の91%の稼働率ということで、これも将来的にはリートの取得対象というようなことでも考えていければと思っております。

30頁には、環境配慮型の不動産への取り組みということで、ファンドストラクチャーを使いながらSPC等を活用して、南小岩環境不動産プロジェクト、東神奈川環境不動産プロジェクト、仙台駅東口環境不動産プロジェクトと、こういったものをRE-SEEDの資金等を活用しながらました。より環境性能の高い建物を開発していき、その中の一部については、リートして取得をしていくというようなことも行っていきたいと思っております。

又、31頁に紹介しておりますような、社会的な取り組み意義の高い取り組みとして、こういった東京都との管理連携、福祉貢献、インフラファンドということで、認可保育園を合わせて整備をして、その上に賃貸住宅を開発するという取り組みもAM会社としては、行ってきております。

続けて32頁にウェアハウジングの物件ということで、9件102億円程度のパイプライン 物件を保有しております。主にはスポンサーの開発をした物件が中心になりますが、首都圏のもの、それから名古屋圏のもの等がありまして、こちらが2024年度から2025年度にかけて順次、それ以降のものもございますけれども、引き続きスポンサーグループのウェアハウジングに関しては、年当たりしますと50億円程度ぐらい、期当たりで20億円から30億円ぐらいの物件の開発の目途が立ちつつあって、こういったスポンサーのパイプラインに物件を加えていく一方で、物件の入替等でスポンサーの開発案件を取得をしていくと、こういった取り組みを行っていければと思います。
最後にスターツグループの開発プロジェクトということで、従来から募説明をしていた 開発プロジェクトを掲げております。

35頁になりますけれども、こういったものがあります。
具体的には36頁等は、これは取得をするということではなく、こういったPFI・PPPという取り組みの中で、三浦市の市役所を建て替えてそれに付帯する形でにぎわい施設、具体的には量販店とか、コンビニエンスストアとかを誘致をした市役所プラス生活利便施設、こういったものの開発を行うようなプロジェクトにも事業者として選ばれて進めております。

37頁には、東京工業大学の職員寮の開発を行っているということで、来年できあがる予定ですが、一部東京工業大学の職員寮として活用しながら、余剰の部分を一般の賃貸住宅として運用し、将来的にはこれは定期借地権付きの建物になりますけれども、リートに取得をする前提で東工大等にも許可を得ながら取り組み、開発を行っております。
続いて38頁には、埼玉県の熊谷の子育て支援施設の開発事例ということで、今後も少子化対策等で子育て支援施設というのを行政が整備をしていく、或いは、整備をした後の運営については、民間のノウハウを活用してより良いサービスを行っていく、というような取り組みをグループとしても手掛けておりまして、建設だけではなく維持管理、或いは、運営の部分についてもノウハウを蓄えていきたいと思っているところです。

39頁には、九州の福岡県の県有地の有効活用で、県の施設、市の施設を一部誘致しながら、残りの余剰地を賃貸住宅として開発をし、これも将来的にはリートが取得をするということで、2027年の4月に竣工する予定で、来年の春から着工するという予定で考えております。確認できています。
次は40頁、これは神奈川県の関内駅前の再開発事業で、こういった大きな開発事業の事業者の一角として名を連ねております。この開発においては、三菱地所がトップ、スターツが2番ということで、オフィスビルの開発等を行っております。

続いて41頁には名古屋の江南市の図書館のPPP・PFIの開発事業ですが、これに付随する形でスーパーマーケットなどの生活利便施設の整備、運営してというような取り組みも行っております。
42頁には、既に事業化が終わり開発運営も行っていますが、府中のグリーンプラザ、京都の中央卸売市場の開発事例があります。
それから43頁には、弘前市のレンガ倉庫美術館、それから習志野の複合公共施設、図書館、公民館、市民ホール、こういったもの開発も行っております。
又、44頁ですが、昨年の12月には札幌駅の北口に再開発事業の一環として、300室程度のホテルの開発、運営も行っております。

45頁には、神奈川県横浜市の、所謂、分隊と言われている横浜文化体育館の建て替えのプロジェクトで、その隣にスターツグループでホテルを開発して運用しています。このような取り組みを行ってきておりまして、今回ご紹介したものが全て将来的にリートに組み入れを行っていくということではありませんけれども、こういった旺盛な事業開発機会をドライバーにしながら、こうしたより取り組みの高い優良資産の取得、こういったものを 将来的に行っていくことで、リートの成長に繋げていきたいと思っております。
ここから先は、所謂、B/SとかP/L等がありますので、そちらは付属資料ということでご確認頂ければと思います。
私からの説明は以上となります。