大和証券オフィス投資法人 2024年5月期決算概要

大和証券オフィス投資法人
2024年5月期（第37期）決算動画説明書
○動画　　https://www.daiwatv.jp/daiwa-jp/kigyo/ir/22249-001/
○説明資料
https://www.daiwa-office.co.jp/file/ir_library_term-a53f2faf859cf404e459ec0e040512e7880bd8f9.pdf
○説明者 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
　　　　　　投資運用副本部長　阿部 淳
○説明　
これより2024年5月期（第37期）の決算内容と直近の状況、今後の取り組みについて説明致します。

4頁をご覧ください。エグゼクティブサマリーとして、24年5月期運用実績、課題物件への取り組み、外部成長について、大きく3点説明します。1点目は運用実績です。24年5月末の実績稼働率は97.0%、当初予想比＋0.4%で着地しました。更新時の賃料増減率は＋2.5%。入替時の賃料増減率は4.2%と、前期末からプラスに転じています。詳細は13頁以降ご確認ください。2点目は、前期にリーシング強化物件として取り上げておりました課題物件への取り組みについてです。Daiwa笹塚タワーについては、大口テナントが段階的に退去、計8フロアが退去することになりましたが、うち7フロアを早期に成約し、24年5月末時点の稼働率は100%となりました。又、退去区画の賃料単価は10から25%アップすることができました。新宿マインズタワーについては、同じく大口テナントが退去した4フロア中3フロアを成約、24年5月末時点の稼働率は95.4%となりました。退去区画の賃料単価は、平均10%以上アップすることができました。

Daiwa晴海ビルについては、来店型テナントをターゲットとしたリーシングが功を奏し、3件の取り組みに成功しました。24年5月末時点の稼働率は、94.3%となっております。そのほかの2024年5月期のリーシング強化物件については、16頁に記載しておりますのでご参照ください。3点目に、ポートフォリオの質向上についてです。先ず、本年3月に取得したS-GATE FIT日本橋馬喰町については、取得前からリーシングに注力し、翌月の4月には満室稼働となりました。次に本年6月に建物竣工、引き渡しを受けましたDaiwa秋葉原ビルについてです。本年8月末には、12フロア中11フロアが契約を開始し、稼働率は91.9%になる予定です。NIO利回りも当初想定の4.0%から＋50-basisの4.5%に向上します。こちらも追って詳細を説明します。最後に2024年5月期決算と同時に発表させて頂きましたが、リーシングに課題のあったDaiwa月島ビルを3期に亘って譲渡することとなりました。譲渡代金の資金使途などは、後ほど説明します。24年5月期末のLTVは43.9%、一口当たり分配金は、前期同様13,700円となっております。

5頁をご覧ください。一口当たり分配金の増減要因について説明します。先ず、24年5月について前期との実績比較です。S-GATE FIT 日本橋馬喰町の収益貢献開始と、既存物件収入のプラス寄与により、賃共収入は前期比＋219円、修繕費が前期比減少することで、342円プラス寄与となります。又、リーシングに注力したことで、物件にかかる広告・宣伝費が増加、新規物件の減価償却費が計上されたことで、その他項目が前期比－345円となりますが、結果として、一口当たり当期純利益は前期比で増加し、12,993円となりました。分配金実績としては、内部留保の取り崩し707円を合わせ、当初予想通り13,700円となりました。尚、24年5月期の半年前予想に対しては、主に賃共収入が上振れたことにより、一口当たり当期純利益は＋93円となり、その分の内部留保取り崩し額を減少させています。

6頁をご覧ください。24年11月期および25年5月期の予想について説明します。本投資法人は、2024年6月1日付で、投資口一口につき2口の割合で投資口分割を行いました。そのため、こちらの頁から分割後の分配金額で説明します。先ず、24年11月期予想の前期比較です。賃共収入は、既存物件のフリーレント解消による貢献の他、S-GATE FIT日本橋馬喰町の通期寄与により＋112円となります。一方で、前回決算発表時にも説明しましたが、Daiwa秋葉原ビルにおいては、収入に先行して物件にかかる減価償却費や、支払い利息が発生するためマイナス効果となります。支払い利息を前期比142円見込み、結果として一口当たり当期純利益は6,261円と、前期比236円減少しますが、Daiwa月島ビルの売却益の一部を即時還元させて頂き、分配金は前期と同水準の6,850円としています。次に25年5月期予想についてです。

Daiwa月島ビル譲渡による影響はあるものの、賃共収入は既存物件の稼働向上および大型物件のフリーレント解消による貢献により＋90円、 修繕費については、売却益の一部を活用するため、前期比－172円となります。一方で、Daiwa秋葉原ビルにおいては、フリーレントが段階的に明けるため、収益貢献が開始され＋228円の費用となります。当期においても、売却益の一部を還元させて頂き、分配金は6,850円としています。尚、ここまで説明した24年11月および25年5月期においては、7月19日に発表させて頂いた自己投資口の取得、償却による効果を6,850円の分配金から、夫々積み増しする予定です。巡航期に向けては、Daiwa秋葉原ビルおよびDaiwa笹塚タワーの巡航稼働での収益貢献を見込み、既存物件についても賃料増額を実現することで、EPUのみで早期に6,850円に到達するよう運用してまいります。

7頁をご覧ください。今後の取り組みとして、先ず物件売却代金の資金使途について説明します。先に述べた通り、リーシングに課題のあったDaiwa月島ビルを、3期に亘って譲渡します。売却益の一部は、投資主に即時還元させて頂き、その他は金利上昇やインフレへの備えのための内部留保、内部成長施策などに活用する予定です。又、現状の投資口価格水準を踏まえて、本投資法人5回目となる自己投資口の取得を行う予定です。今後の、投資口価格にもよりますが、投資口の取得総額の上限を30億円とした場合、EPU向上効果は65円程度となる見込みです。これらの施策を持って、更なる投資主価値の向上を目指してまいりたいと考えております。

8頁をご覧ください。次に内部成長のドライバーとなるリーシング戦略の転換について説明します。これまでポートフォリオ全体のレントギャップは0と説明しておりましたが、オフィスマーケットの回復もあり、足元でのポートフォリオ全体の、ポジティブレントギャップは3%と認識しています。これに伴い、これまでの稼働率優先のリーシングから、稼働率は97%程度とした上で、賃料増額の実現に軸足を置いたリーシング戦略に転換します。特に売却益が発生する期間においては、テナントの満足度を上げるような施策を講じ、賃料増額の実現や、高契約賃料単価のテナントにおいては、入居維持を目指してまいります。

9頁をご覧ください。2018年5月期から2025年11月までの物件売買を、コーポレートアクションと合わせて記載しています。約7年かけて、14物件、約1,152億円を取得、11物件、1,232億円の譲渡を実行しております。自己投資口取得については、過去4回実施致しました。これら入替によって得られた効果を、頁下方に記載しています。仮に入替を一切行わず、2017年11月末時点のポートフォリオを、2025年11月末まで運用した際の、当時点での平均築年数は30.0年となるのに対し、これらの取り組みを実施した後の、ポートフォリオの同時点での平均築年数は26.1年となり、3.9 年の若返りを実現、質の向上に寄与したと考えます。今後も状況を見極めながら、適宜入替を行い、ポートフォリオの質の維持・向上を図り、中長期にわたり安定的なキャッシュフローの創出を目指します。

10頁をご覧ください。本年6月に竣工、取得完了したDaiwa秋葉原ビルについてです。本投資法人の開発案件第2弾となりますが、収益性を維持・向上させるための取り組みとして、賃貸可能面積の増加や、成約賃料単価を上昇させるための仕様変更の追加工事を行いました。その結果、当初計画では想定取得価格ベースのNOI利回りを、4.0%と公表しておりましたが、当初想定を上回る賃料単価で成約できたことなどを主因とし、取得時NOI利回りは4.5%に向上しました。又、前回決算発表時では、24年11月末の想定稼働率は70%とお伝えしておりましたが、拡張や集約移転のニーズについて、竣工前から情報収集に努めた結果、早期成約を達成、稼働率は8月末時点で91.9%となる見込みです。残る1フロアについても、既に申し込みを受領しており、早期に稼働率100%を達成する見込みです。それでは、これより秋葉原ビルの物件紹介動画をご覧頂きます。

＜紹介動画＞

今回から、決算説明動画で使用する資料を一部変更しました。ホームページに掲載している決算説明資料には、これまでと同様のデータを掲載しておりますので、詳細はそちらをご参照ください。前回決算発表を行った半年前と比較し、オフィス市況は確実に改善傾向にあると感じています。各種調査レポートにおいても、東京主要5区の新規賃料、稼働率とも継続してプラスが続いています。本投資法人においても、懸念となっていた大型の退去区画も、賃料増を伴いリーシングがほぼ完了し、開発物件の秋葉原ビルについても強い引き合いがあり、想定を上回る賃料で埋めることができました。

ポートフォリオ全体でもプラスのレントギャップが発生し、今後はこのギャップを実現させながら、力強く内部成長していきたいと考えています。中規模オフィスビルについては、工事費の高騰により、今後、新規供給が減少することが見込まれ、若しくは、高い賃料設定を前提とした供給しか行うことができなくなるため、既存の中規模オフィスビルをメインアセットとする本投資法人にとっては、確実に有利な状況になることが予想されます。

インフレによる運用コスト増や金利動向など、引き続き注視が必要な事項も多くありますが、運用会社として様々な変化に適切に対応し、又、今回、物件売却と自己投資口の取得を実施したように、引き続き本投資法人の価値向上に取り組んでいきます。本投資法人を支えて頂いている投資家の皆様および金融機関の皆様、この場をお借りして改めてお礼をお伝えするとともに、今後とも宜しくお願い申し上げます。
以上で説明を終わります。ご視聴有難うございました。