平和不動産リート投資法人 2025年11月期決算概要

平和不動産リート投資法人
2025年10月期（第48期）決算動画説明書
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/8966/48_j/
○説明資料
https://www.heiwa-re.co.jp/file/ir_library_term-e1f65f3c155f059a6dbf45720f34c341397b5332.pdf
○説明者　平和不動産アセットマネジメント株式会社　代表取締役　平野 正則
〇説明
平和不動産投資法人は、本決算発表を持ちまして20期連続の増配を達成することとなりました。これも偏に、10年間の長きにわたります皆様のご支援によるものと感謝申し上げます。今後も決して現状に満足することなく、一歩一歩着実な成長を目指してまいります。

3頁に記載しております通り、私達の運用理念は、Steady Growth & Sustainable Profit、この実現にあります。つまり、着実な成長と持続的な収益を目指しております。不動産は浮き沈みが激しく、その価格も、そこから生まれる収益も大きく変動致します。投資家の皆様に、安心して投資頂ける環境を作ることが第一であると考えております。この大方針の元で最初に取り組んだのが、物件入替によりますポートフォリオの強化です。NOI利回りを向上させ、含み損のある物件を処分し、含み益を生じる物件を確保してまいりました。

次に合併により生じた負ののれんに由来する内部留保を活用し、分配金の安定的な維持・向上を図ってまいりました。これにより、投資誘致改革も大きく向上することとなります。その後バリューアップ投資により、物件ポテンシャルの顕在化とブラッシュアップに努めてまいりました。セットアップオフィスやリニューアルによるものでございます。これらは、昨今の売買市場におけるプライシングにも、大きな影響を与えております。そして、賃上げにより、金利上昇やインフレに負けないキャッシュフローの創出に努めております。

更には、バリューアッド手法を用いた資産回転型戦略、成長資産の取得と投資主還元を意識した、譲渡益の確保を両立させております。私達は、その時代に求められている施策を迅速に実行してまいります。インフレと金利上昇は、今後も確実に進捗していくと考えております。投資家の皆様から要請される利回りも高まっていくことでしょう。一方で、今後の運営上のヒントもあります。建築費の高騰により、再開発等による再生産が難しい状況となってまいりました。

その地にしっかりと根付いている物件であれば、ライバルがいきなり登場して、需要を刈り取ってしまうようなことも少ないでしょう。寧ろ、インフレの波に乗り、賃貸収益を向上させることも可能になります。私達は、不動産価格が高騰する中、特徴のある投資を行ってまいりました。東京都心の成長期待の高いレジデンスへの投資、都市としての魅力を増大させている大阪、若しくは名古屋、札幌等の地方中核都市における賃料ギャップのあるオフィスへの投資、好調な運営を続ける船橋Faceをモデルに、地域に密着した北千住、立川、八王子等のオフィス、今後も数々の施策の迅速な実行と、町の成長に寄り添った形の運用を続けてまいります。

4頁をご覧下さい。本決算期および来期以降の分配金についてです。2025年11月までの本決算期、第48期は、前期より100円増額の3,950円とさせて頂きました。1年前の第46期と比較した年間分配金成長率は8.5%です。又、今走っております第49期の業績予想を、ここから40円増額の3,990円に、第50期を更に20円増額の4,010円とさせて頂きました。今後も一歩ずつ着実な歩みを進めてまいります。
5頁をご覧下さい。ここから分配金の状況についてご説明致します。

本決算期、第48期の賃貸EPUは、物件売却の先行から前期比－52円を予想しておりました。物件取得と内部成長により、これを概ねカバーしております。又、売却益の拡大分を投資主還元に充当させて頂きました。これによりDPUは、前期比＋100円としております。翌第49期は、金融費用が上昇するものの、これを内部成長と外部成長で打ち消します。第49期の賃貸EPUは前期比＋49円、DPU成長も同水準を見込みます。第50期も金融費用が上昇するものの、着実な内部成長により賃貸EPUは＋20円、DPU成長も同額を見込み、DPUは4,010円とさせて頂きました。

11頁をご覧下さい。NEXT VISION Ⅱ⁺の進捗状況についてです。分配金は目標とする4,200円が射程圏内に入ったと考えております。資産規模も着実な成長を遂げております。賃料収入年間成長率は、2.3%から3.3%へ目標の5%に向け＋1ポイントの前進となりました。格付けは資産規模の進展により、目標に向け着実に近づいております。ESGに関しては、既に目標をクリアーしております。

ここからは、外部成長、内部成長、財務についてです。
17頁をご覧下さい。ポートフォリオの推移を、含み損益率とNOI利回りを切り口に、グラフに表しております。確実にポートフォリオの良化が進んでいます。ポートフォリオの良化と成長資産への入替を両立させております。バリューアップ工事と賃上げにより、キャッシュフローを向上させ、含み益の拡大を図ってまいります。物件によっては、これを売却することにより、キャピタルゲインの獲得を目指してまいります。

19頁をご覧下さい。本決算期以降における取得物件について纏めております。公募増資および、これによって生じた借入余力により取得したものです。取得価格と鑑定評価額との差額が、35億円生じております。高い含み益の状況から運用がスタート致します。公募増資後は、大阪のオフィス1棟と東京都区部のレジデンス5棟を取得致しました。

20頁をご覧下さい。代表物件となりますルーシッドスクエア船場についてご紹介致します。大阪メトロ中央線および堺筋線堺筋本町駅徒歩1分に所在致します。駅前の視認性の高いオフィスビルです。本物件は38台の駐車場を有しております。地下鉄利用による交通利便性に加え、営業車を利用するテナント需要にも応えることができます。エントランスや各階水回りなどの共有部が、既にリニューアルされております。そのため、賃料ギャップが15.2%あり、今後の内部成長が期待されます。

CASBEE不動産評価認証の最高ランクであります、Sランク認証を取得しております。環境性能の高いオフィスビルです。平和不動産リート投資法人は、近年、大阪の都市としての成長性、将来性を見込み、オフィスビルへの投資を続けてまいりました。リニューアルを施された物件を購入し、賃上げによるアップサイドを享受することに成功しています。本物件も、リニューアルによって生じた賃料ギャップを、賃上げによるキャッシュフローの向上に繋げてまいります。

21頁、レジデンスのついては、成長著しい東京都区部における築浅物件の取得を進めています。新型コロナ期間中に供給されたため、賃料ギャップの生じた物件をターゲットと致しました。タイトに推移する賃貸マーケットを追い風に、キャッシュフローの向上を進めてまいります。

22頁をご覧下さい。平和不動産の販売用不動産についてご案内致します。平和不動産の決算説明資料を抜粋したものですが、ポートフォリオの入替の過程で、物件売却益を獲得していく方針が打ち出されております。

23頁をご覧下さい。普通借地権レジデンス開発も着実に進捗しております。押上において、新たな開発プロイジェクトがスタートしています。昨年取得したHF押上レジデンスと同じお寺さんを底地権者とする物件でございます。

26頁をご覧下さい。ここからは内部成長、先ずはオフィスの運用状況についてです。本決算期の期中平均稼働率は99.1%、期末稼働率は99.4%となりました。保有物件の所在する全エリアが、活況を呈しております。

27頁をご覧下さい。オフィスポートフォリオ全体に対する賃料増額率は、年率で3.51%となりました。第48期半年間の成長率1.96%を単純に2倍致しますと、4%に迫る勢いです。賃料ギャップも市場の上昇や新規取得物件の効果で拡大しております。今後の賃料増額の蓋然性の高さをお示ししております。賃料増額改定の結果として、賃料指数の伸びもしっかりと確認されております。
ここからはオフィスにおける具体的な取り組みをご紹介致します。

28頁をご覧下さい。岩本町ツインビル、HF池袋ビルディングのセットアップオフィス化の事例をピックアップ致しました。賃料収入の拡大に合わせ、含み益も拡大しております。バリューアッド運用の効果が見て取れます。オフィス賃貸市場におけるセットアップオフィスの人気が高まってまいりました。従業員満足度を高めたいというニーズにとどまらず、リモートワークからの出社を促そうというご意見、スタートアップ企業の成長過程における短期間を想定したご移転にとどまらす、既存オフィスからの長期使用を見据えてのご移転、テナント工事費も高騰し工期も長期化するなか、極力工事を伴わない早期のご移転、こういった様々なニーズが、セットアップオフィスをオフィス移転の一般的な選択肢の一つにしております。更なるセットアップ対象の拡大を検討してまいります。

29頁をご覧下さい。近年取得したオフィスの賃料改定実績です。HF名古屋錦ビルディングの実績が顕著となっております。取得直後、エントランスや水回り等の共用部のリニューアルを実施し、賃上げをお願いしたためです。取得したばかりのパークイースト札幌でも、早くも大きな実績が続いております。札幌エリアは、HF北二条ビルディングに続き2棟目のオフィスビルディングとなります。しっかりと地域に根差してまいります。

30頁をご覧ください。続いてレジデンスについてです。稼働率ですが、期中平均稼働率は96.3%、期末稼働率は96.5%となりました。ファミリー・コンパクトタイプの稼働率が若干落ちておりますのは、バリューアップの推進によるものです。

31頁をご覧下さい。賃料改定状況ですが、増額改定傾向が拡大しております。前期から通算した年間の賃料増額率は、3.06%となります。新規テナントにおけるタイプ別変化率は、ファミリー＋24.6%、DINKS＋16.4%、シングル＋7.6%となりました。シングルタイプも賃料の上昇が顕著となっております。将来の賃上げに繋がる賃料ギャップも拡大をしております。今後の賃料増額改定の蓋然性が高まっています。
32頁をご覧下さい。レジデンスのバリューアップは、効果の高い東京都区部のファミリー、DINKS物件を中心としています。70m2前後のお部屋でも、総額5百万円程度とコストを抑えた形で、キッチン・バス・トイレ等の水回りを更新し、床・壁・天井をバリューアップしております。3月に取得した目黒行人坂レジデンスも、稼働率と賃料の両面で成長が見られております。

33頁をご覧下さい。含み損益の状況です。物件入替に伴う含み益の顕在化が17期続いております。一方で、バリューアッド運用による賃料増額改定や新規物件取得の効果により、含み益額は、過去最高を更新致しました。含み益額667億円、含み益率26.6%となりました。
34頁をご覧下さい。続いて財務についてです。借入金の残存年数と金利固定化比率は、前期比同水準を維持しております。鑑定LTVは40.4%、内部留保残高60.4億円、フリーキャッシュ58.8億円となっております。

36頁をご覧下さい。ここからはESGへの取り組みについてです。GRESB評価は、3-Starsを維持しております。引き続きグリーンビルディング認証の取得をはじめ、環境意識を高めてまいります。
38頁をご覧下さい。運用会社では、社員に対する健康経営を推進しております。又、女性の活躍推進、子育てサポートにも引き続き力を入れてまいります。
41頁をご覧下さい。働き方改革の進展や資産規模の拡大に伴い、若手社員を積極的に採用しております。社員インタビューのコーナーでは、彼らの率直な声を集めてみました。お時間のある時にご覧下さい。
本日は最後までお聞き頂き有難うございます。
私達は、様々な環境の変化に応じ、その町にしっかりと根差した不動産を育ててまいります。本日の決算発表から、新たな第一歩を踏み出すつもりで臨んでまいります。引き続き平和不動産リート投資法人、並びに平和不動産アセットマネジメントを宜しくお願い申し上げます。