NTT都市開発リート投資法人 2025年10月期決算概要

NTT都市開発リート投資法人
2025年10月期（第46期）決算動画説明書
○動画　　
https://c-hotline.net/Viewer/Default/5825976f97119a10d9ff0831fb3fa1bb4b12
○説明資料
https://nud-reit.co.jp/file/ir_library_term-8ee416f031e852a1c0225adb41b3d51ae16eea6e.pdf
〇質疑応答
https://nud-reit.co.jp/file/top_financial-7dc69c0df5b6719ddcf3caa1804b22dc5a66b41a.pdf
○説明者　NTT都市開発投資顧問株式会社　代表取締役社長　堀之内 泰壮
〇説明
本日はお忙しいところNTT 都市開発リート投資法人、第46期の決算説明動画のご視聴、誠に有難うございます。私は本投資法人の運用会社であるNTT都市開発投資顧問、社長の堀之内でございます宜しくお願い致します。

それでは早速ではございますが、2025年10月期、第46期の決算についてご説明致します。
資料2頁をご覧ください。ポイントだけ簡単に触れさせて頂きます。先ず内部成長についてですが、オフィスは入替、更新時、ともに賃料増額フェーズに転換し、レジデンスはバリューアップの効果がしっかり出てきています。次に外部成長についてですが、課題物件の売却資金の一部で、築浅のレジデンスを取得予定です。財務資本政策としては、最近の投資口価格の不安定な推移を踏まえ、機動的に資本効率改善と投資主還元に取り組む観点から、明日開始の自己投資口取得を設定しました。最後に分配金についてですが、46期のDPU実績は業績予想通りとなり、47期も前回決算時の計画通りと見込んでおりますが、続く48期も同水準の3,100円を確保したいと考えております。

3頁をご覧ください。インフレのある世界が定着してきまして、先ほどサマリーでもお話しした通り、世の中のノルム、標準が賃料増額フェーズに転換してきたところで、改めてNTT 都市開発リート投資法人の特徴と強みについてご説明させてください。先ず名称にも入っております通り当投資法人は、NTT都市開発をスポンサーとするリートです。オフィスビルの開発実績とパイプラインに強みを持つスポンサーと、固定電話から発生したAI周りの多様なサービスまで手掛けるNTT グループ、その総合力を背景としたクレジットが大きな差別化要因だと考えています。

次にオフィスとレジデンスをメインとする複合型のため、賃料変動の相関が低いことや、法人と個人でテナント属性が異なることから、景気変動に対して安定性が強い資産構成となっています。最後に、東京圏を中心としたポートフォリオ運用としていますが、特に23区内の物件比率が高いことが今後の成長の大きな力になると考えています。改めて当リートについてご紹介させて頂きましたが、次の4頁では今後の運営方針について触れさせて頂きます。

当リートでは、投資主の皆様への分配金、DPUの源となりますEPUの持続的な成長に一番の焦点を当てて、投資主価値の最大化を図ってまいります。そして、現下のリート運用環境から、先ずは内部成長に力を入れる方針です。長いデフレの時代は高稼働の維持が総収入の最大化を図る方針として機能していたと考えていますが、今は賃料引き上げを優先することが総収入の最大化の最善策だと判断しています。又、インフレ下では、コストコントロールが今まで以上に知恵の出しどころ、安定成長の肝だと考えています。

次はやはり規模、レバレッジのメリットを生かすための外部成長です。物件取得が非常に厳しい環境下ですが、物件売却資金を活用して、スポンサー以外から築浅のレジデンスを厳選して取得することができました。ポートフォリオの若返りは、クオリティ改善の大事な要素であり、スポンサー以外へのソーシング力の拡充に地道に取組みことは、現下の厳しい市場環境だからこそ重要だと考えています。最後は財務面、資本政策です。金利の上昇が、投資主の皆様の大きな懸念の一つであると認識していますが、インフレのある世界での金利上昇は所与であり、負債のマネジメントの巧拙や、そもそもの信用力、クレジットが重要です。NTTグループのクレジットをテコとして、金融コストをしっかりと抑制してまいります。

尚、自己投資口取得につきましては、物件取得が厳しい中では、投資主還元、資本効率の改善を図る貴重な手法であり、投資口価格がVolatileな状況も踏まえて、取り組むこととしたものです。いずれにしましても、これまで取り組んできた課題物件の売却により、今期、47期末までに入ってくる資金につきましては、中長期的な視点で投資効果をしっかりと見極め、機動的に使い道を判断してまいります。
続いて5頁は、今回の決算発表資料で私達が最も力を入れた頁です。

金融市場、不動産市場の先行きや、コスト効率化の取り組み、又、新しいノルムに合わせたリーシング、といった議論を経て策定した中期経営の頁です。中期的なEPU目標の設定のために、初めて中期的な計画を策定しました。ご案内の通り、47期までは売却益の活用として、大規模修繕工事を集中的に実施致しますが、これを経ますとEPUは大きく改善する見込みで、48期の分配金は、売却益の還元を織り込んだ45期から47期と同水準の3,100円を計画したところです。

この先の2年程度を展望したのが今回の中期目標ですが、48期の2,940円から2年後の52期に向けて、EPUとして3%程度の成長を目指して3,100円を設定しました。44期の調整後EPUは2,823円ですので、52期までの4年間で約10%の成長となり、投資主から期待されていました、3,000円の大台を超えていくという意気込みを表したものです。 成長の内訳は、内部成長がベースになると考えておりますが、外部成長や資本政策の効果なども合わせて達成していくことになると考えています。尚、48期から52期までの間も、内部留保の一部還元により、DPUは3,100円を確保する方針です。

続きまして6頁から8頁は、今回決算のハイライトとして、内部成長、外部成長の取り組みを具体例でご説明します。先ず、当リートの主軸であるオフィスの状況についてです。ご案内の通り、オフィス市場の賃料は上昇傾向にありますが、東京都心部は特に需給がタイトで、都心5区の既存ビルの空室率は2%台まで低下しており、新規募集における平均賃料単価は、直近1年間で約5%上昇しています。このような環境下ですから、当リートにおいても更なる稼働率の引き上げと、賃料増額に向けて意識改革をして取り組んでいますが、特に大きな成果を上げている事例を2つご紹介致します。

1つ目は、再開発が進む渋谷のKN渋谷3です。渋谷サクラステージの開業に伴って、渋谷駅からのアクセスが向上したこともあり、テナント入替時の賃料増額に加えて、46期に既存テナントとの賃料更改に成功し、この2年間で、ビル全体の賃料を10%程度引き上げることができました。2つ目は、東京オペラシティです。47期に上層階の大口テナントが退去予定ですが、中層階のテナントの拡張ニーズを捉え、ダウンタイムなく増額移転して頂く運びとなりました。二次空室部分につきましても、マーケット水準以上での成約を目指して取り組んでいるところですが、既に複数の引合いを頂いています。

本入替の完了は少し先になりますが、この入替だけでも当ビルのオフィス賃料を3%程度引き上げる効果があります。足元では、オフィス物件はほぼ満室稼働となっていますので、テナントの退去はチャンスと頭を切り替えて、入替時にしっかり賃料を引き上げることは勿論、アンダーレントのテナントに対しては、引き続きアグレッシブな賃料交渉を実施してまいります。

続いて7頁はレジデンスの取り組みです。レジデンスの入替時には、これまでも賃料の引き上げを行ってきましたが、46期はバリューアップ住戸で大きく賃料を伸ばし、初めて切り替え時の賃料増額率が2桁に乗り、＋11%となりました。レジデンスのバリューアップ施策については、ファミリー、ワイドと言ったグロス賃料が大きく、投資効果を見込めるタイプをターゲットに、投資判断の目安をROI10%として取り組んでおります。44期からは、六本木グリーンテラスでトライアルしてきましたが、今回はその成果についてご報告します。

46期末までに成約した工事金額は7,800万円、実施前後の賃料を比較すると＋44%、月額賃料にして188万円の増額となり、ROIは28.8%と想定以上の結果となりました。既に六本木グリーンテラス以外の物件にも広げており、毎期15戸程度を目安にコンスタントに取り組み、インフレに勝つEPU成長のための武器の1つとしてまいります。

続いて8頁は外部成長の取り組みです。46期までは、課題物件の売却に注力をしてきましたが、春先からは、売却資金を活用した物件の取得にも並行して取り組んでまいりました。物件取得が非常に厳しい環境下ですが、47期に、大阪の単身者向け築浅レジデンスを取得することとなりました。生活利便性や高い稼働率などに拘って選定した物件となります。尚、今後の外部成長の取り組み方につきましては、頁右側にお示ししておりますが、定期的な保有物件のスクリーニングにより、10%程度の売却候補を抽出し、資産入替を通じたポートフォリオクオリティの向上を図っていくこととしています。東京圏中心という方針には変わりありませんが、立地に優れ、利回りや成長性が見込める物件であれば、東京圏に限らず積極的に検討していく考えです。今後もスポンサーパイプラインの活用が中心ですが、外部成長の可能性を広げるという観点から、ソーシング力の拡充に努めていく考えです。

ここから 2頁は、決算業績予想の収支内容について掻い摘んで説明します。
9頁は46期実績の、対前期、対予想比較です。対前期比較からのご説明となります。先ず、柱である賃貸事業損益ですが、物件売却による収益剥落の影響はあるものの、東京オペラシティや高田馬場センタービルのテナント入替による増収影響、厳しい交渉の末に勝ち取ったKN渋谷の賃料増額改定、又、六本木グリーンテラスのバリューアップ効果等により、賃貸収益全体では、122百万円の減に抑えることができました。次に費用面では、大規模修繕の集中実施等の影響で、既存物件では455百万円増加しましたが、売却物件のコスト削減効果が大きく、賃貸費用トータルで16百万円の減と効率化が図れたことで、賃貸事業利益としては、対前期106百万円減の5,243百万円となりました。

これにランディック第2新橋ビル2回目の売却益1,228百万円と、神奈川サイエンスパークの売却損 1,141百万円等により、営業利益は4,562百万円となりました。物件売却損益の差分が、ほぼ前期との利益差となっています。尚、金利上昇の影響を加味した当期純利益は、前期672百万円減の3,883百万円で着地しました。結果として、EPUについては対前期85円減の2,586円となりましたが、DPUは圧縮積立金の取り崩しで36円増の3,140円と計画通りです。続いて対業績予想比較ですが、賃貸事業収支では、オフィス、レジデンスともに既存物件の賃料収入が稼働増等により計画を上回りましたが、費用も上振れたため、全体としてはほぼ計画通りとなりました。EPUベースでは29円の増、DPUでは計画通りで着地しました。

頁をめくって10頁は、47期、48期の業績予想についてです。先ず47期予想の46期実績対比です。賃貸事業損益については 77百万円の増を見込んでいます。これは既存物件の賃料引き上げを見込むことに加え、修繕費の減が効いているためです。47期は46期に続き、 3回目のランディック第2新橋ビルの売却を織り込んでいますが、46期の神奈川サイエンスパークの売却損がなくなるため、概ねその影響見合いで営業利益が改善して、1,194百万円増の5,757百万円を見込んでいます。営業外損益は、金利の上昇影響があるものの、売却資金の運用に伴う受取利息が増加した影響で、18百万円改善すると見ています。

結果としまして、当期純利益は5,097百万円となりますが、売却益の一部は内部留保させて頂き、EPUは前期比＋44円の2,630円を予想しております。これは半年前の公表値2,548円から82円の増加となります。尚、投資主への分配金DPUは、46期と同額の3,140円で、前回予想と変えておりません。次に48期予想の47期予想対比です。賃貸事業損益については、467百万円の増を見込んで5,788百万円としています。これは賃貸収入の増に加えて、大規模修繕の集中実施が、47期で終わった効果が出ているためです。尚、48期で賃貸事業収益に含まれるUDX の受取配当が減少するのは、竣工から20年、商業施設アキバ・イチの全面リニューアルを行うことによるものですが、リニューアル後にはしっかり賃料が上がり、配当の増加に繋がるのと期待しています。

賃貸事業収支は改善しますが、47期に計上したランディック第2新橋ビルの売却益が1,237百万円剥落するため、営業利益は715百万円減少の5,041百万円と見込んでいます。これに金利増等を織り込んだ営業外損益を加味した当期純利益は、4,316百万円となります。その結果としまして、EPUは47期から310円増の2,940円を見込み、DPUにつきましては、中期目標の方針の通り、これまで積み上げてきた圧縮積立金の一部取り崩しを加味して、3,100円の予想としております。

11頁は、45期実績から48期予想までの分配金増減を、一口当たりの数字で表したものです。こちらでご覧頂きたいのは、内部成長と外部成長の内訳で、47期まで物件入替による外部成長を図りますが、入替による収支影響はそれほど大きくありません。45期に取得した学生寮2物件と、今回取得する大阪都島のレジデンスも、EPU成長にしっかり寄与しています。一方、内部成長は、賃料収入の増加と修繕費の削減により、46期から47期にかけて＋63円、47期から48期にかけては＋314円の増加を見込んでおり、49期以降も賃料増額を成長ドライバーにして、投資主価値の最大化に努めてまいります。

ここまで新たに設定した、当リートの中期戦略と足元の状況についてご説明してきました。以降は、毎期ご報告している資料になりますので、ポイントだけをご説明します。
13頁のオフィス賃料改定動向をご覧ください。46期は、入替、更新ともに対象区画が少なかったものの、下段の2つのグラフが示す通り、減額となるケースはほとんど見られず、更新時の増額割合が50%近くまで増えるなど、当リートにおいても、46期を境に完全に増額 フェーズに転換したと考えています。その背景について、次の14頁でご説明します。

足元では、人材確保のためのグレードアップ移転や出社回帰の風潮で、オフィス需給が非常に引き締まっていると考えており、都心部を中心に新規募集賃料は右肩上がりに上昇しています。そのような環境のもと、当リートの平均賃料も上昇しているのですが、45期にマイナスに転じた賃料ギャップは、更に拡大し、46期末時点で半分近くがアンダーレントに転じておりますので、これをチャンスと捉え、丁寧ながらもアグレッシブにテナント交渉に取り組んでまいります。更新を迎えるアンダーレントのテナントに対しては、PMと連携し、早い段階からマーケットデータをもとに丁寧に説明し、市場賃料以上の水準への引き上げを交渉していきます。

次に20頁で、レジデンスのバリューアップ工事の状況についてご説明します。先ほど六本木グリーンテラスの事例をご紹介しましたが、46期には4物件、8戸でバリューアップ工事を実施、47期には更に物件数を増やして 11物件、17戸で工事を予定しています。現状では、ROIは目安の10%を大きく超えて、売却資金を活用した投資として、今後も積極的に取り組んでまいります。
最後に21頁で財務の状況についてご説明します。金利の上昇傾向を踏まえ、リファイナンスにあたって、8年前後の年限を中心に借換えを行った結果、46期末の平均金利は0.84%、残存年数は3.8年となりました。LTV水準は前期末から大きな変動はありませんが、足元の不動産売買マーケットの環境を踏まえ、当面は現在の水準でコントロールしていく方針です。

政策金利は、今後も2回の利上げが行われることを想定していますが、これまでに取り組んできた有利子負債の固定化、平準化の取り組みにより、今後のリファイナンスは、1期当たり90億円前後に均されていますので、リファイナンスに伴う金利負担の増加は、当面限定的と考えています。
私からのご説明は以上とさせて頂きます。ご質問・ご意見などございましたら、弊社IR担当までご遠慮なくご連絡下さい。本日はご視聴、誠に有難うございました。