日本ビルファンド投資法人 2024年6月期決算概要

日本ビルファンド投資法人
2024年6月期（第46期）決算動画説明書
○動画　
https://www.irwebcasting.com/20240816/1/d82564186f/mov/main/index.html
○説明資料
https://www.nbf-m.com/file/ir_library_term-5800337cc734524e35cd779eb9df87303340a17a.pdf
○説明　
決算報告の前に、昨日公表させて頂きましたが、9月30日を基準日と致します投資口を5分割することを決定致しましたことを報告致します。これは新NISAが始まったことを踏まえ、投資家の皆様がより投資しやすい環境を整えることで、投資家層の拡大と流動性の向上を目的とし決定したものでございます。皆様のご理解のほど宜しくお願い致します。
それでは24年6月期の決算のご報告をさせて頂きます。

資料3頁でございます。当期の決算ハイライトをご覧ください。今期決算を踏まえた今後の業績予想のポイントを説明致します。先ず左の表でございますけれども、オフィス賃貸マーケットは確実に底打ちをし、NBFの稼働率も大きく改善し、98%台の稼働率を見通せる状況になってきました。48期の稼働率の予想につきましては、先般公表致しましたNBF虎ノ門ビルの建物の売却の効果も、0.8 ポイントほど含まれております。ただ、いずれにしましても、稼働率は高水準で推移し、堅調な状況を示しております。棒グラフでございますけれども、本業の不動産賃貸収入でございますが、ここしばらく低下傾向が続いておりましたが、46期を底に増収傾向が確認でき、確実に回復基調にございます。次に右の表でございます。EPUにつきましては、46期は、一過性の費用の減少があり増加してございますが、この特殊要素を除きますと、次期47期を底に回復に向かうものと想定されます。2期先では10,500円を上回る水準まで回復が見込める状況になってございます。

それでは9頁の、当期のP/Lを説明致します。当期においては、3月に豊洲ベイサイドクロスタワーを追加取得し、又、グラン東京サウスタワーの一部とパナソニック汐留ビルの売却を予定通り完了致しております。赤枠の中が当期24年6月期の決算数字です。当期の営業収益は502億円、営業利益は246億円、当期純利益は233億円、又、内部留保10億円繰り入れまして、分配金総額は222億円、一口当たりの分配金は13,082円と致します。では頁右側の増減要因を説明致します。先ず営業収益の29億円の増収の内訳ですが、ベースとなる不動産賃貸収入は1億円の減収となっていますが、当期は2物件の売却により不動産売却益を52億円計上しており、前期比で35億円の増収となってございます。続いて営業費用の減少要因ですが、物件取得や評価替えにより固定資産税が増加しましたが、修繕費や季節要因により水道光熱費が減少しており、又、建物管理費につきましては、管理組合型物件において、前年度の水道光熱費の値上がりを受けて、管理費が多く徴収されていたものが、水道光熱費が増加しなかったためその未使用分が多く発生するケースが散見されまして、この一時的な要因によりまして、費用の減少が4から5億円程度発生したということで、結果としまして営業費用が9億円減少致しました。結果として、当期の営業利益は、前期＋38億円となりました。

12頁でNBFの運用方針を記載しております。運用方針につきましては、従前と変わらず一口当たりの分配金の安定成長を主軸として運用してまいります。その中で現在のマーケット認識と、NBFの取り入れる戦略を4つに分けて纏めておりますので、後ほどご確認ください。それでは、内部成長から説明致します。先ず最近のオフィス賃貸マーケットの動向ですが、企業の前向きな需要は旺盛であり、東京都心部の空室率も、先般の仲介会社の三鬼商事のデータでは、5%フラットまで回復しております。又、マーケット賃料も、2024年に入り6ヶ月連続で上昇しております。来年は大量供給もございますが、既にある程度リーシングが進捗しているという話も聞いてございます。オフィス賃貸マーケットは、既に回復基調に入ったと考えており、確実にフェーズが変わったという風に感じてございます。

13頁はNBAの期中平均稼働率と入退去率のグラフになっております。NBFのポートフォリオでは、稼働率が97.8%と前期比＋0.4 ポイントの改善でございました。2期先には退去が進んでいるNBF虎ノ門ビルの建物の売却に伴い、0.8 ポイントほど改善し、98.7%の稼働率を予想しております。

14頁でございます。既存物件の賃貸収入の推移について説明致します。黄色い折れ線グラフは、既存物件の賃貸収入の前期比変動率を表しております。当期の既存物件の賃貸収入は微減となっておりますが、次期および2期先の既存物件の賃貸収入はプラスに転じる見込みでございます。棒グラフはその様子を2つに分解したものです。緑色の棒グラフは、テナント入替による影響を表していますが、稼働率の回復により、次期業績予想ではプラスに転じる見込みです。又、青色の棒グラフは、継続入居テナントの賃料改定による収益変動を表しています。これまでの大量供給の懸念があった時期に、大型テナントの慰留に努めたため、一部で減額改定に応じていた影響が残りますが 、現状は増額改定に応じていただいているテナント様の数は、明らかに増加傾向にあり、2期先から賃料改定による収益がプラスに転じる見込みです。今後は、新規リーシングの賃料単価、既存テナントとの賃料改定時の賃料単価も増加に転じていくと見ております。

次に外部成長について説明致します。15頁をご覧ください。オフィスの売買マーケットは引き続き堅調に推移しております。依然として取引におけるキャップレートの上昇は見られない中、強固なスポンサーパイプラインを持つNBFとしましては、引き続き資産の入替を含めたポートフォリオの質の強化と、規模の成長を図っていく所存です。こちらの頁で、7月に公表しましたNBF虎ノ門ビルについて説明致します。NBF虎ノ門ビルは、築61年のビルで、2004年に取得し安定運用してきましたが、1階の銀行店舗の退去の後、今後の運用について検討してまいりました。右側に記載しております4つのパターンについて検討した結果、建物を三井不動産に譲渡し、土地は継続保有することを選択しました。この選択になった背景は、三井不動産が再開発を担い、NBFが優先交渉権を得ることで、競争力の高い新築ビルを再取得することを目的としてございます。このような取り組みができるのも、スポンサーとの共生モデルが構築できるNBFの強みだと自負してございます。NBFとしては、本業である不動産賃貸収入においては内部成長と、入替を含む外部成長との両輪で継続的な成長を図ってまいりたいと考えております。

次にファイナンスです。17頁をご確認ください。金融マーケットの環境としては、日銀の政策金利の引き上げや、国債の乖離額減額によって金利は上昇局面にありますが、デット ファイナンスにおいては、引き続き長期固定借入をベースに置きつつ、長期変動借入の活用や調達機関の調整等、状況に応じ柔軟に対応していく所存です。又、投資口価格は、金利上昇局面で不安定な状況にはございますが、エクイティファイナンスについては、取得物件の収益性、LTV、EPU、DPUの成長と、総合的に判断していきたいと考えております。現状のマーケットを踏まえますと、POについては慎重に判断すべき状況と認識しておりますが、中長期的な安定成長を念頭に適切に判断してまいります。左上のファイナンスのデータの表にございます通り期末のLTVは42.4%、長期固定比率は88.4%、平均調達金利は0.45%、平均残存年数は5.3年と引き続き堅調に運用しており、その下にあります通り基準としておりますLTV上限46%を想定した借入余力は約920億円となってございます。右下のグラフにあります通り、返済期限の分散に留意するとともに、長期変動借入を活用し、又、調達期間を調整して支払い金利の抑制を図っていく所存です。

続いて18頁で継続鑑定評価について説明致します。当期の継続鑑定評価は、左上の表にあります通り、その総額が17,028億円となり、含み益は5億円増加の3,456億円となりました。左下の表にある鑑定評価額は12 物件で減少していますが、固定資産税等のコストの増加を反映したことによります。

続いて21頁の業績予想を説明致します。濃い赤枠が24年12月期、右側のオレンジの枠が25年6月期の業績予想です。赤枠の24年12月期の欄をご確認ください。営業収益は505億円、営業利益は235億円、当期純利益は220億円となっています。24年12月期はつくば三井ビルディングの売却予定しているものの、不動産売却益は前期比で5億円減少しますが、不動産賃貸収入におきましては、既存物件の不動産賃貸収入を、前期比約4億円増加を織り込むなど増収を見込んでございます。又、コスト面では、季節要因の水道光熱費や修繕費、それに建物管理費の増加を見込んでございます。固定資産税が物件の売却により減少をすると見込んでいます。次に25年6月期の欄をご確認ください。2期先も不動産賃貸収入は引き続き既存物件を中心にプラスですが、不動産売却益を見込んでいないため、営業収益は456億円、営業利益は194億円、当期純利益は178億円となります。一口当たりの分配金につきましては、売却益の還元や内部留保の取り崩しを合わせまして、24年12月期は前回公表から変わらずに、又、25年6月期は24年12月期と同様の、夫々12,000円とさせて頂きました。

次に23頁をご覧ください。左側のグラフは、内部留保の残高を表しています。24年12月期は、つくば三井ビルディングの売却益の計上により163億円、25年6月期は内部留保の取り崩しを踏まえると138億円となる見込みです。右側のグラフはDPUの内訳を表しています。NBFとしましては、本質的にオレンジの部分に相当するEPUの増加を目指して運用を行っていますが、内部留保および売却益を活用し、DPUの安定成長を実現していきたいと考えています。このEPUにつきましては、当期におきましては、建物管理費の一時的な要因がありましたが、この一時的要因がなければ10, 300円台の実力だったと認識してございます。今後、不動産賃貸利益ベースでの分配金は、24年12月を底に回復していくと見ており、25年6月期には、EPUがこれまでの目標であった10,500円をクリアできる目処が立ったため、目標は10,500円から11,000円に切り上げたいと考えています。又、DPUにつきましては、増加した内部留保を活用しつつ、又、EPUが着実に上昇する状況になったことを踏まえまして、25年6月期も24年12月期と同額の12,000円と致しました。

続いてNBFのESGの取り組みについて説明します。少し飛びますが29頁以降に、NBF のESGに対する取り組みを掲載しております。
又、31、32頁で主要KPIの進捗を掲載していますが、2023年の環境パフォーマンスは、全て前年に比べて改善してございます。
33頁に掲載しておりますグリーンビルディング認証については、98.8%の取得率となっています。

又、34頁ですが、当期においては、2050年までのGHG排出量のネットゼロ目標について、新たにSBT認定を取得致しました。詳しくはウェブサイトに掲載しておりますのでご確認ください。
最後になりますが、オフィス賃貸マーケットの需要は旺盛であり、クオリティの高いオフィスビルのニーズは底堅い状況です。日本国内も金利のない世界から金利のある世界に変換し、又、賃金上昇に伴い、インフレを伴う世界に変貌しつつあります。オフィスビルにつきましては、現状金利を含めたコストの増加もありますが、今後は賃料単価の上昇に努め、不動産賃貸利益の改善を図っていきたいと考えております。
私からのご説明は以上でございます。本日は有難うございました。