アドバンス・ロジスティクス投資法人 2024年2月期決算概要

アドバンス・ロジスティクス投資法人
2024年2月期（第11期）決算動画説明書
○動画　　 https://www.net-presentations.com/3493/20231010/fme8fl0/
○説明資料
https://www.adl-reit.com/file/ir_library_term-98cbd483ad73e9ae626dd4ae4b4d96a45f53b305.pdf
○説明者 アドバンス・ロジスティクス投資法人　執行役員　木村 知之
○説明　
説明資料に基づいて説明をさせて頂きます。
4頁をご覧ください。第11期（2024年2月期）の決算ハイライトとなります。第11期につきましても、順調な決算を迎えることができ、稼働率は100%、保有資産の鑑定評価額も1,597億円、又、含み益は329億円、含み益率は26%、一口当たりのNAVも156,253円と増加しております。下段の棒グラフは、分配金の推移となります。分配金につきましては、外部成長および内部成長を中心に、これまで年4から5%の成長を目線とし、上場来の年平均成長率は、4.8%を達成してまいりました。青枠にご注目ください。第11期の決算では、公表済みの業績予想から＋26円の2,856円にて着地、対前年同月比では＋4.9%と、目標としていた4%を超える成長を実現することができました。又、一口当たり当期純利益であるEPUも、公表済みの業績予想から＋26円の2,464円、対前年同期比は＋11.3%となっております。右側のグレーの棒グラフは、第12期、第13期の業績予想となっております。夫々2,830円、2,810円にて、公表させて頂きましたが、予想を上回る着地を目標に、鋭意運用させて頂きます。
5頁には、第11期の取組施策を掲載しています。詳細は後段にて説明させて頂きます。

6頁をご覧下さい。決算の概要となります。先ほど説明させて頂いた通り、第11期の分配金は、業績予想から+26円の2,856円となりました。概ね、想定通りの着地となっており、当期純利益は＋17百万円の1,661百万円となりましたが、水光熱費や修繕費など突発的な支出に備え、保守的に見込んでいた費用の低減が、主たる要因となっております。
7頁をご覧ください。第12期、第13期の業績予想となります。先ほど説明させて頂いた通り、第12期の一口当たり分配金は、前回公表の数値と同額の2,830円、第13期の一口当
たり分配金は、2,810円にて公表させて頂きました。右枠では、第12期の業績予想について、第11期実績値との主たる差異を記載しております。営業収益は、56百万円の増加を見込んでおります。主たる要因は、LOGITRES佐野による賃料収入の増加となります。他方で、水光熱費の支払い増加、突発的な修繕への対応と、費用の増加分を見込んでおり、当期純利益は2百万円の減少と見込んでおります。尚、後述致します、第12期に発生する賃貸契約の解消の影響につきましては、リーシングの進捗を考慮し、三郷と東京足立はダウンタイムなく契約する前提で、又、守谷2については保守的に、第13期より空室の前提で試算させて頂いております。

続きまして9頁、成長戦略について説明させて頂きます。戦略ロードマップを掲載しております。分配金については、定期的な公募増資による外部成長および内部成長を中心に、これまで年4から5%の成長を目線とし、上場来、年平均成長率4.8%を達成してまいりました。以降についても、環境に応じて柔軟に対応をしていきたいと考えており、一時的に緩やかな成長となることもあろうかと思いますが、中長期的には同水準の成長を目指してまいります。外部成長以下については、以降のページで詳細を説明させて頂きます。
10頁をご覧ください。外部成長戦略となります。足元の投資口価格軟調により、資本コストが上昇しているため、無理な公募増資を回避しつつ、投資口価格が回復したタイミングでは、タイムリーに外部成長できるよう、スポンサーのウェアハウジング、そして、ブリッジスキーム等の多様な取得手法を活用してまいります。又、表に記載の優先交渉権の有している7物件は、いずれも稼働済みで、取得は満室稼働による収益貢献が想定されます。開発推進中の物件を含めて着実に取得することにより、当面の目標である資産規模2,000億円は目前と考えております。

11頁をご覧ください。伊藤忠商事の開発実績を掲載しております。本投資法人のスポンサーである伊藤忠商事は、2000年初頭から不動産事業の中核分野として、物流開発に注力しております。
12頁では、伊藤忠グループの取り組み事例をご紹介させて頂いております。取引先企業の個別ニーズを的確に捕捉したBTS物件の開発や、取引先企業と物流企業のマッチングによる拡張移転ニーズの獲得、又、多種多様な商流を有する伊藤忠グループ内案件の獲得など、総合商社の幅広いネットワーク、そしてグループ力を活用した提案により、付加価値を提供させて頂いております。

13頁をご覧ください。本投資法人では、スポンサーが開発した先進的物理施設を中心としつつ、資産運用会社の独自ルートを活用し、スポンサー以外の第三者物件の取得にも注力しております。前期に引き続き、今期につきましても実績を積み上げることができました。上段をご覧ください。この4月2日に取得させて頂いたLOGITRES佐野の紹介をさせて頂きます。LOGITRES佐野は、本投資法人初の、第三者からの物流施設の取得となります。資産運用会社の独自ルートにて情報を入手、タイムリーな交渉により契約に至りました。下段左には、昨年末に優先交渉権を取得した、T&Bメンテナンスセンター富山を掲載しています。第三者物件の取得におきましても、立地のポテンシャル、テナントクレジット、契約内容を重視し、慎重に議論を重ねた上で投資判断をしております。又、多種多様な取得スキームを活用し、タイムリーな取得機会を確保していきたいと考えております。
14頁、15頁は保有物件、およびパイプラインをマッピングしたものとなっております。

16頁では、ポートフォリオの特徴を紹介させて頂いております。本投資法人のポートフォリオの特徴は、強固なスポンサーサポートによるテナントとのリレーションシップ、築浅・好立地、優良テナントとの契約の、3点に裏付けられたキャッシュフォローの安定性にあります。とりわけ、物流特化型リートでは珍しく、関東エリア98.8%というポートフォリオになっております。今後、労働規制強化による長距離輸送問題などにより、中継拠点としての需要から、地方物流施設にも焦点が当たるものと想定されます。エリア分散も含め、ポートフォリオクオリティの向上に努めてまいります。

17頁では、内部成長を紹介させて頂きます。本投資法人では、テナントの意向を早期に把握し、対応することにより、上場来、ダウンタイムなく再契約およびリテナントを達成してまいりました。左側のBOXをご覧ください。収益拡大策を紹介させて頂きます。今期は、2025年2月期契約満了のテナントと再契約をさせて頂きました。伊藤忠グループ力に基づく、テナントとの良好なリレーションのもと、全契約期間の物価変動率や周辺相場とのレントギャップ、テナントの運営状況などを意識し、交渉した結果、賃料増額率は8.0%、期当たり＋17百万円と、大幅な上昇にて再契約に至りました。又、業務委託先や契約内容の見直しにより、2024年8月期より10百万円超の費用削減をしており、これは、一口当たり分配金に換算しますと＋15円程度の寄与となります。

他方で、3物件2テナントより、期間満了解約の意向を受けております。三郷では、既に新規テナント候補より契約の意向を頂いており、詳細な賃貸条件の協議を行っております。東京足立については、転貸されているテナントと、直接契約を締結済みのため、物件の約1/4は稼働中となっております。又、残る床についても複数の引き合いがあり、現在、賃貸条件を含めた協議を行っております。このように、一部解約が発生しているものの、リテナントの需要は堅調であることから、早期の稼働に向けリーシング活動に注力してまいります。

18頁では財務戦略を紹介させて頂いております。本投資法人では、返済期限の分散、長期固定化を基本方針としつつ、調達コストを意識し、マーケット変化に柔軟に対応することで、長期運用に耐えうる強固な財務基盤の構築を目指します。上段にハイライトを記載しております。借入残高589億円に対して、総資産LTVは43.1%、固定金利比および長期借入比率も、夫々93.2%、100%と、保守的な水準を意識した運用とさせて頂いております。下段の棒グラフをご覧ください。返済期限の分散状況を示しております。グラフにありますように、当期のリファイナンスはなく、返済期限を分散させていること、又、先ほど申し上げましたように、固定化比率も高いため、金融コスト上昇の影響は限定的となっており、中長期的に緩やかな影響となるよう対応しております。右上をご覧ください。

手元資金の活用について説明させて頂きます。第11期分配金支払い後の現預金残高は約60億円、又、減価償却費は、年間約17億円となっております。減価償却費相当分の手元資金については、利益超過分配金と修繕工事の資金に充当後も、毎年20億円強の資金が手元に残ります。これに現預金の一部を加えた約40億円が、当面活用可能な手元資金となりますが、この資金につきましては、その効果を十分に検証しつつ、物件取得や借入金の返済、自己投資口の取得に活用させて頂きます。引き続き金融情勢に注視しつつ、柔軟なキャッシュマネジメントを心掛けてまいります。

19頁をご覧ください。本投資法人のESGへの取り組みを紹介させて頂きます。本投資法人では、一昨年の運用会社の合併に伴い、ESGへの取り組み体制を整備致しました。具体的には、選任部署であるサステナビリティ推進部を立ち上げ、KPIを設定し、本頁およびAppendixに記載の施策を実行してまいりました。結果として、上段左に記載の通り、2023年度のGRESBリアルエステイト評価において、2年連続で最高位である5-Starsの評価を頂くことができました。詳細は是非HPに掲載しておりますESGレポートをご覧下さい。

21頁をご覧ください。マーケット概要を説明させて頂きます。上段の表は、関東エリアにおける空室率と需給バランスになります。2021年から2023年の物流施設の新規供給量は、過去最大を記録しており、2023年10月末の空室率は6.4%、今後の見込みでは7%を超えるものと想定されています。空室率の内訳を築年別に見ますと、全体の空室率が2021年より上昇している一方で、築1年以上の空室率は相対的に低位安定基調であり、築1年未満の空室率が拡大しております。新規開発物件のうち、一部の物件でリースアップに時間を要している状況が継続しており、優勝劣敗の色がより濃くなっていると言えます。又、物流特化型リートの稼働が、極めて順調であることも踏まえますと、既稼働物件への影響は限定的と考えております。引き続き先進的物流施設への需要は堅調と考えておりますが、特定エリアにおける供給集中等の環境変化に注視しつつ、柔軟に対応することにより、本投資法人の安定成長を図りたいと考えております、
私からの説明は以上となります。ご清聴頂き、誠に有難うございました。