サムティ・レジデンシャル投資法人2024年7月期
サムティ・レジデンシャル投資法人
2024年7月期（第18期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/3459/20240917/afwg53/
○説明資料
https://www.samty-residential.com/file/term-1c5440d87a9d3648d99a33b482d419d48ef0b15c.pdf
○説明者 サムティ・レジデンシャル投資法人 執行役員 兼
サムティアセットマネジメント株式会社 代表取締役社長 高橋 雅史
○説明
スライドおよびお手元の資料に基づいて、18期の説明をさせて頂きます。
4頁、決算サマリーです。外部成長、内部成長そして財務、この3つのポイントに絞ってトピックスを書いてございます。この18期におきましては、外部成長、成長と言っていいかあれですけれども、物件の売却を一つ 完了しております。後ほど詳しくは 説明しますけれども、これで物件の売却益をしっかりと上げておりまして、皆様に分配、増配というという形を取れているというところでございます。そして19期、足元の期になりますけれども、物件の取得ができております。8月と9月の2つの月に分けて、物件の取得を斯様な形で12物件を取得しているということでございます。
これで1,700億円を超えるAUMになったということでございます。そして内部成長、これは一番のトピックスになるかなと思っておりますが、見て頂きますように、稼働率が6ヶ月を通じまして97.4%ということで、非常に高い稼働率を達成することができました。想定が96.8% ということで少し高いかなと思っておりましたが、それを更に超えて97.4%の稼働率ということで、非常に順調な稼働率となりました。そして併せまして単価です。全体の水準も上げることができました。次の財務につきましては、格付の見通しが上がったということでございます。
A（ポジティブ）に、見通しが上がったということでございます。これは、来春には非常に期待できるということで、Aプラスというところになるかなと考えておるところでございます。そして、ここに記載はございませんが、リファイナンスも順調にやらせて頂いておりまして、その大部分をグリーンローンという形で、リファイナンスさせて頂いたということでございますけれども、これにつきましては、GRESBとか、Green Building認証とか、こういった環境認証を取れているかどうかが、非常に重要になってまいります。今期におきましては3つ増やすことができたということでございます。
では、18期の具体的な決算数値についてご説明申し上げたいと思います。5頁をご覧ください。赤枠のところが今期の数値となっております。1つ1つの読み上げは割愛させていただきますけれども、営業収益で5,715百万円、そして当期純利益で1,969と百万円なっております。分配金はと言いますと、2,646円ということになっておりまして、いずれの数値も予想、計画を大きく上回る形になっております。そして見て頂きたいのは、NAVの成長でございます。足元が123,369円となっておりまして、123,000円を超えるNAVが、今、私共の評価としてあるということでございます。
先ほど、予想比の話をさせて頂きましたけれども、この実績と予想を見て頂きますと、物件の売却がございましたので、この分が大きく寄与致しました。所謂、有利差異という形で増配となったということでございます。但し、 一方で、前期との比較においては、前期は非常に物件の売却の利益が出た期でございましたので、今期も物件は売りましたけれども、斯様な形で、前期より数字は少し芳しくないように映りますけれども、しっかりと予想は超えてきたということでございます。先ほど申し上げましたが、稼働が良かった、賃料も上がったということで、右上に書いてございますように、営業収益のところで、賃料上昇とか共益費の収受が、斯様な形で有利差異になっているというのが、1つのトピックスと思っております。
次の6頁を見て頂きますと、それを可視化したもの、グラフ化したものがご覧頂けるかと思います。上段の棒グラフでございます。一口当たり分配金は、2,592円を予想としておりましたが、2,646円ということで積み上げがなされました。その大部分は、ご覧頂きますように、物件の売却益49円というところでございます。横に見て頂きまして、期中においては、そんなに大きな増減はございません。ほぼ予想通りいうところだったと思っております。下段を見て頂きますと、17期、18期比較におきましては、物件の売却が、先ほど申し上げましたように、前期は400円も物件の売却益を計上しておりましたので、それが引き上げていたということでございます。今回は49円ということでございまして、その分のギャップがあるということです。それに伴いまして、利益超過分配も斯様な形で少しギャップがあるということでございます。
分配金のお話をさせて頂きましたので、次の7頁をご覧頂きます。左上の棒グラフをご覧頂きますと、ずらっと11期から配当を記載させて頂いております。見て頂きますように、ばらつきは少しありますけれども、しっかりと2,700円を超えるような水準、今期は残念ながら2,646円ということでございますので、2,700円は割れましたけれども、2,700円を超える水準で、しっかりと安定した分配が計上できているということでございます。これからもその水準を目指して、しっかり分配をしていきたいと思っております。
そして、下のNAVところですが、この成長率たるやというところでございます。見て頂きますと、11期は100,000円というところでございますけれども、123,000円のところの水準まで引き上がったということでございます。そういったNAVの成長が見られたというのが、この18期の大きなポイントでございました。ペイアウトレシオは、1つの更新として出させて頂いておりましたけれども、70%は、このリートの創業時に、70%を目途とするということが1つの ポリシーとしてありましたので、そこを目指すということです。70%ということで、少し配当性向が下がったのではないかとか、そういうことでございませんけれども、そうしたポリシーに基づいた形に収斂させていこうということになっておりますが、これは、又、柔軟に変えていきたいと思っております。そしてLTVのところは、大体50%から51%ぐらいのところで、しっかり水準としてキープしていきたいと思っております。
ここまでが冒頭のお話でございました。18期の詳しいところをご説明申し上げたいと思っております。
次の9頁をご覧頂きますと、棒グラフがたくさん書いてございます。所謂、規模の推移ということで、これは創業時からずらっと並べております。300億円という小さなファンド、AUMからスタート致しまして、足元1,700億円を超える、これは取得まで入れておりますが、1,700億円を超えるところまで増やすことができたというところでございます。それに伴いまして、色んなイベント、ポジティブなイベントが数多く起こっております。直近では、先ほどの繰り返しになりますけれども、格付けで、AがA（ポジティブ）になりましたので、Aプラスになっていくと考えております。
それに伴いまして、コーポレートアクションということで、10頁を見て頂きますと、物件の譲渡ということで 1頁に書いてございます。譲渡だけでございまして、入替という形を取られておりませんけれども、引き続き物件の売却におきましては、この譲渡のところ見ていただきますと、物件の売却額が斯様な数字でございますけれども、しっかりと鑑定評価額を超えて、そして、勿論でございますけれども、取得価格、簿価を超えているということでございます。こういった形で、この物件を、なぜ売りたかったかと色々書いてございますけれども、管理のところで、やはり、少し稼働率が芳しくなかったということで。170本、180本の物件を持っておりますが、少し下位になるような物件を売却しても、こういった形で物件の売却益が出るということでございます。
いつまでどこまで続くかという状況かもしれませんけれども、まだまだレジデンシャル、共同住宅に対しての売買マーケットは熱いものを感じるということでございます。こういった物件の売却がございまして、ポートフォリオの推移と言おうことで、1本売却しましたので、この17期末からは少し1本下がった179棟ということになっておりますけれども、このポートフォリオがどういう状態かというところが次の概要でございます。
11頁をご覧下さい。1本売っただけですので、大きくこの日本地図の様子は変わっておりません。見て頂きますように、非常に分散の効いた形で、主要な地方都市に物件を配置ができております。私どもの特徴・特性をよく表しているのが、この右の円グラフでございます。上から見てまいりますと、レジで100%構成されているということでございます。そして、シングル・コンパクト、単身者用のユニットが非常に多いということで、88%ということで、殆どが、所謂、単身者用のユニットであるということです。真ん中の円グラフを見て頂きますと、そういった物件が地方で75%ぐらい、所謂、首都圏以外のところに配置されているということでございます。そして、下段でございます。12.3年と、これは非常にリートの中でも、若い物件を集めた、そういった物件群であるということでございまして、リートのレジスリートの他社と比べても、非常に若い物件群ということでございます。そして、そういった物件群が、どういった稼働が実現できたかというところが次の頁でございます。
12頁をご覧下さい。ここ一番、ポイントとしてあげたかったところでございますけれども、見て頂きますに、リード文で書いてございますが、繰り返しになりますけれども、97.4%ということで、過去最高の水準の稼働が、斯様な形で実現できたということでございます。15期、16期、17期で、時系列でずらずらと書いてございますけれども、96%を超えたあたりから、もう一段上があるかなと思っておりましたけれども、この18期において、それを突破できたと、勿論、これは繁忙期を含む偶数期ということでございますので、この足元の期はどうかという話はありますけれども、足元もそんなに大きく崩れておりません。
97%ぐらいを、今回達成できましたが、一段稼働率の目指すところが上げられたのではないかなと考えております。下段は地方別で、色々とグラフが錯綜しているように見えますけれども、見て頂きますように、数字が少し芳しくないところ、例えば北関東とか、中・四国、この辺りは90%の前半みたいな数字に見えますが、いずれのエリアも物件が4頭とか、中・四国は3棟とか、非常に少ない物件群ということですので、どうしてもこの増減、稼働率の良し悪しが大きく、こういったグラフを上下にぶれさしてしまうというところがあるかなと思っておりますけれども、それ以外のエリアにおいては、非常に安定した形で高稼働ということになっておるということだけ、補足としてご説明申し上げたいと思います。
そして、次の13頁を見て頂きますと、単価という形で全体の賃料の増減が書いてございます。上場時からの、所謂、折れ線グラフとなっておりますけれども、ずっと右肩上がりと、角度はそんなに急ではございませんけれども、下がることなく、この足元の18期まで賃料の単価を上げ続けられることができたということでございます。創業時であったりとか、やはり地方の物件はどうなのというところもありましたけれども、物件を入れ替えたりとか新しくすることによって、斯様な形で、常に賃料をブラッシュアップして、上げていくことができているということでございます。下段に2つのグラフを書いてございます。地域別も見て頂きたいのですけれども、やはり大きなばらつきはございません。非常に順調に、いずれのエリアにおいても積み上がっていると考えております。
よく質問に受けますが、タイプ別でどうかと。私どもはシングルでコンパクトが多いものですから、ファミリーとの比較を質問されることが多いのですけれども、私どもの物件群の中で見ますと、斯様な形のタイプ別の平均単価となっておりますが、これにつきましても、ファミリーが良くてコンパクトが駄目ということではございません。いずれのタイプにおいても、非常に順調な形で、大きく変動がないというところではないかと、説明させて頂ければと思います。そして、賃料単価の全体像を言いましたので、個別的にこの18期はどういった積み上げできたかというのが次の14頁になっております。
14頁をご覧下さい。ここでポイントとして、強調して皆さんに申し上げたいと思っておりますのは、見て頂きますように、入替時賃料変動率は1.8%ということで、勿論、他社と比較してどうかということになるかもしれませんが、時系列で見て、私どもの、所謂、物件群、今までの数字から見ますと、非常に入替の賃料のアップ率が高かった期でございました。この1.8%という数字が何かという話なのですけれども、この左上の表を見て頂きますと、入替の戸数、1,505件入れ替わりました。そのうちの60%で、賃料を増額することができたということでございます。
次に、金額の方が大事になってくるということで、その右を見ていただきますと、減額も700 千円ほどありましたけれども、増額が2,876千円ということで、差し引きで2,161千円ということで、この金額感が賃料の変動率ということで、1.8% 伸ばすことができているということでございます。その下の棒グラフも見て頂きますと、戸数の増加具合もこの50%割れたところから、57、58、そして 61.8%ということで、件数も増えおります。そしてその下の折れ線グラフを見て頂きますと、賃料のアップ率ですが、これは0.9、1.3、1.4と、前期の説明で1.7とか1.8を目指したいと申し上げていましたが、実現できたと考えております。
そして、これは入替の話をさせて頂きます。この右側、これは更新です。なかなか地方の物件で更新時に賃料を上げる、これは非常にハードルが高かったのですが、少しずつではございますけれども、実績が出ているということになっております。見て頂きますように、据え置きは2,000件ということで非常に多いのですが、増額も300件できております。1,000円ぐらいの増額かもしれませんが、見て頂きますように40万円です。これは月額ですので、年間に直したら500万円ぐらいの収益アップの数字となっております。見て頂きますように、件数、戸数でいきますと、これは書いてございませんけれども、14期においては0.1%ぐらいからスタートしていますので、足元13.7%ということでございますので、本当に100何十パーセント増みたいな話でありますが、こういった賃料の増額も実現できており、入替と更新時期の賃料のアップ、この両面が賃料の収受に貢献していると思っております。
その他データの説明を少しさせて頂きたいと思います。
15頁の含み益のところです。これが200億円を超えました。前回にも説明申し上げましたけれども、大きく超えております。220億円に肉薄しておりまして、こういった含み益を、私ともは獲得することができているということでございます。そして鑑定NOI利回り、鑑定評価額がどれだけ上がったかというところが含み益に寄与していますが、鑑定のところはキャップ感、これは横スライドしております。十分に高いところまで売買のキャップ感が来ているなというところでございます。それがどんどんと下がることなく、価格が下がることなく キャップはこういうような形でスライドしていっているということで、引き続きレジに対しては高い評価、そして売買価格、利回りとなっていると思っております。
ポートフォリオの利回り推移等々を書いてございますけれども、テナントの属性については、右下を見て頂きますと、やはり私どもは単身者用の住戸が多く、若い方が多い。10代、20代、30代のところで76%ぐらいをご利用頂いているということで、こういった若年層の方の利用が多いということですので、このような方の給料のアップとか、福利厚生で賃料の半分持つ、或いは全部持って頂く、みたいな施策が今後打ち出されれば、こういったところも賃料アップに繋がってくるかなというふうには考えておりますについて申し上げたいと思います。
16頁をご覧下さい。物件のブラッシュアップ、リニューアルについて説明申し上げたいと思います。この保有物件の価値向上と書いてございますけれど、先ず、ハードとソフトに分けて説明申し上げたいと思っています。先ず、ハードになります。見て頂きますように、亀戸の物件、非常に内装でグレードアップ致しました。勿論、賃料のアップを狙ってということでございます。ご覧頂きますように37%、全部が全部これだけ成就するわけでございませんけれども、特筆して非常に効果があったということでございますので、 私どもがこういった投資をするということは、何を目指しているかというと、こういった賃料アップを目指しております。春日井の物件は17.8%ということで、こういったところもご覧頂ければと思います。あと、大規模修繕、これにつきましては物件4つずつ、しっかり大規模修繕を行っているということでございます。これがハードのお話でした。
次の17頁を見て頂きますと、今度は、ソフトの話になります。サービスと申し上げたらいいかもしれませんけれども、やはり、ソフト面の改良においては、差別化をしっかりやりたいと思っております。スマートインターフォーンのシステム導入、色んな機能を持っている宅配のトランクルームサービス、こちらも併せてやっております。この2つで共通するのは、分譲マンションにも採用されるようなサービスであるということでございます。ハイグレードな設備を入れることで、高い賃料を目指すということです。そして、差別化を図ることによって選択されるということをやっていきたいと思っております。それに伴いまして、 宅配ボックス、LED 化、無料 インターネットの導入、色々と物件の裁量を増やしていっているということでございます。
財務の話に移りたいと思います。次の18頁を見て頂きますと、財務ハイライトということで、主要な財務指標一覧ということになっております。18期末においては、有利子負債はですね85,650百万円となっております。LTVが50%、そして、繰り返しになりますが、格付が新グレイドのA（ポジティブ）となったということでございます。ポジティブなった理由は、夫々この下に書いてございますので、時間ある時にご覧頂ければと思います。そして 冒頭で少し申し上げましたけれども、リファイナンスも順調に、スムーズにやることができました。
そのうちの、60億円のうちの55億円分が、グリーンローンという形で調達できております。そして、右に目を移して頂きますと、所謂、固定比率ですが、残存年数も然りなのですが、固定比率は大体70%というところでキープしております。この70%は、非常に目標としてきたところでございますけれども、今後は金利の上昇等、色々条件によりまして、柔軟に70%に拘ることなく採用していきたいと思っておりますし、変動も採用していきたいということでございます。そしてLTVのところですけれども、50%ということになりますけれども、大体このレンジで推移させていきたいと思っているということでございます。
次の頁、19頁で、レンダーフォーメーションが書いてございます。ここは大きく変わっておりませんけれども、大手メガ銀行、そして地方の有力な銀行に支えて頂いているということになっております。マチュリティラダー、返済の分散につきましても、非常に分散を効かせていこうということで、大体70億円から90億円ぐらいの返済を毎期、そういう形になっているということでございます。ここまでが18期の説明でございました。
そして19期、20期の説明ですけれども、成長戦略というところになろうかと思います。21頁をご覧下さい。やはり、今回外部成長、これを、私どもは1丁目1番地としてやってまいりました。1,700億円を超えましたと言いましたけども、これも道半ばでございます。これからどんどんと、まだまだ増やしていきたいと思っておりますけれども、引き続き重要なコーポレートアクション、外部成長していきたいというふうに思っておるということと併せて、この真ん中の内部成長。これは少しこの右側のところにポイントとして出しております。
この3つの折れ線グラフを見て頂きますと、稼働率が非常に伸びている、そして、賃料の単価のところが伸びている、そして、一番は、先ほども強調致しました、入替時期の賃料もぐんと伸びているということでございます。この3つの要素が、非常に力強く数字に現れているということでございますので、外部成長と併せて内部成長のところもやっていきたいと思っているということでございます。財務のところに関しまして、物件を沢山成長させていったうえで、AAを目指すというところかなと思っております。
次の22頁を見て頂きますと、成長戦略ということになります。外部成長とともに斯様な形で物件の取得できましたので、1,700億円から2,000億円のところを目指したいと思っているということでございます。それに伴いまして、格付けは、今回はA からAプラスを目指して、AAのところをしっかり目指していきたいなというところを、1つの目標、ターゲットとしたいと思っております。
次の23頁においては、入替をしっかりやりますということ、コーポレートアクションで物件を増やしていきますというところと併せて、この結果、何を目指すかというと、やはり皆さんへの還元をやっていきたいと思っております。見て頂きますように、当初予想と、結果的な分配が、全ての期において上回っているということが言えると思っております。今期におきましても、50円の物件の売却益もございました。そして物件の取得に伴う伸びもあったと思っておりまして、19期は、更にまだまだコーポレートアクションを考えておるということでございます。
24頁後ご覧下さい。物件の取得をしようと思いますと、スポンサーサポートが効いているかどうかというのが、次の大事なポイントになってきますけれども、見て頂きますように、大体サムティの物件の取得が、斯様な形で進んでおりまして、パイプラインとしましては、200から300億円ぐらいのパイプラインを、毎期取得できるのではないかなと思っております。
25頁をご覧下さい。こういった取得等合わせまして、19期、20期、これは物件の取得を既にインクルードした形ですけれども、営業収益が、そして当期利益がというお話は、数字をご覧頂ければと思っておりますが、分配金については2,634円、そして20期が2,616円となっておりますけれども、これはミニマムと言いますか、ここから伸ばしていきたい、物件の売却によって伸ばしていきたいと思っているということでございます。想定の稼働率も、この右上に書いてございますように、19期96.5%、20期は97%ということでございますが、足元の稼働率からしますと、非常に保守的というか、コンサバでございますので、こういうところでは、非常に賃料の増収益が見込めるのではないかなと考えております。
次の26頁を見て頂きますと、それを可視化したものでございます。物件の取得ができております。まだまだ伸ばす余地あると思っておりますので、ここは現時点における計画と、一旦。見て頂いて、ご期待を頂ければと思っているということでございます。
そして、サステナビリティに関する取り組みについても、少し触れたいと思います。28頁をご覧下さい。見て頂きますように、この基本理念のところでございますけれども、こういった基本理念のもと、サステナビリティの方針、そして推進体制、色んなところを積み重ねてまいりました。
その結果ということでございませんけれども、次の29頁を見て頂きますと、GRESBにもチャレンジしておりまして、足元2-Starsというところまで来ております。この3年ぐらいで積み上げてきたわけですけれども、足元もう一つ星が増えるのではないかなという評価を頂いております。これは10月ぐらいの発表になりますので、確実なことは言えませんけれども、もし星が3つということになれば、他社と比べても遜色ない取り組みができているという、一つの評価、指標になるのではないかと考えております。そしてTCFDへの参画とか、新規の取り組みとしましては、サステナビリティの個別サイトのリニューアル、サステナビリティレポートというところもしっかりやっております。
次の30頁は、サステナビリティに関する個別の取り組みでございます。この辺はちょっと駆け足になりますけれども、見て頂きますように、パフォーマンスの目標につきましては、5%色んなものを削減していこうというお題目出していましたが、早々と達成いたしましたので、次の目標ということで2030年までの色んな目標をリニューアルしております。足元は電力の削減17%、そしてCO2の削減のところで26%等々でございます。そして次の外部の認証ですが、34物件ということでございますけれども、こういった形で沢山の物件の環境評価が取れております。
次の31頁を見て頂きますと、ESGのEの部分になりますけれども、色んなシェアリングサービスとかCO2削減の取り組みの契約とか進めております。
走りますけれども、次の32頁を見て頂きますと、宅配ボックスとかサブスクリプションの導入とか、こういったところをしっかりと積み上げてまいりました。
そして33頁でございますが、個人のIR活動についても非常に力を入れております。
34頁のガバナンスにつきましても、斯様な形で、ガバナンスのところは、命題と思っておりますので、しっかり取り組みを重ねていっているということでございます。
そして長くなりますが、最後でございます。36頁をご覧下さい。投資エリアの特集と致しまして、前回からこういったエリアについての深掘りした説明をしております。名古屋が前回でございます。今回は札幌ということになっております。
札幌は、もともと人口が200万を欠けたとこですけども、沢山人口のいるところでございます。且つ、賃貸の環境も良いということですが、私どもは、そこに18 物件、116億円を投下しておりまして、そのうちの7 物件がS-RESIDENCEということで、クオリティの高い物件を投下できております。色んな認証も取れている物件でございまして、こういったクオリティの高い物件を投下した結果、見て頂きますような保有物件のパフォーマンスが非常に良いと、他の物件群と比べても非常に良いということが実証されていると考えております。
最後、ちょっと走りましたけれども、私からの説明は、以上とさせて頂きたいと思います。
ご清聴頂きまして、誠に有難うございます。
