三井不動産アコモデーションファンド 2025年8月期決算概要

三井不動産アコモデーションファンド
2025年8月期（第39期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.net-presentations.com/3226/20251020/hjr94hw/
○説明資料
https://www.naf-r.jp/file/ir_library_term-1d7cd22f00e46c12c4a51ac8990024d2951ca04d.pdf
〇質疑応答
https://www.naf-r.jp/file/ir_library_term-5fe621e0f8f904722e8e9a5ad47fbf21c407209b.pdf
○説明者　株式会社三井不動産アコモデーションファンドマネジメント
代表取締役社長　石川 敬洋
〇説明
第39期の決算につきまして資料に基づきご説明致します。
先ず冒頭において、本投資法人の称号変更についてご報告を申し上げます。本年 5月の投資主総会のご承認を受けまして、9月1日より本投資法人の称号は、日本アコモデーションファンド投資法人から三井不動産アコモデーションファンド投資法人に変更となりました。今回の変更によって、本投資法人の称号の更なる浸透およびブランドイメージの一層の向上を図るとともに、今後とも三井不動産グループとの連携を緊密なものとし、引き続き投資主価値の最大化と、中長期的観点からの安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を実現していきたいと考えています。それでは第39期の決算の概要をご説明申し上げたいと思います。

最初に39期の決算サマリーです。4頁をご覧ください。第39期の確定分配金は2,324円と、今期も過去最高を更新することができました。内部成長につきましては、稼働率は97.3%、入替時の賃料変動率は＋13.3%と過去最高、更新時の賃料変動率は＋0.9%、こちらも過去最高と、高い稼働率と過去最高の賃料変動率を両立し達成することができました。外部成長に関しましては、第39機おいて、計2物件、39億円を取得しました。財務面では、期末時点の加重平均金利は0.62%、長期有利子負債の平均残存年数は4.1年、総資産LTVは51.3%となりました。

次に前期の決算発表時、本年4月に公表致しました今後の運用方針の進捗状況につきましてご説明申し上げます。
7頁ページをご覧ください。先ず、内部成長に関しては、東京23区の好調な賃貸住宅マーケットのもと、PM会社と緊密に連携しながら戦略的なリーシングを進め、非常に力強い 成長を実現しています。39期はテナントの入替が多く発生する繁忙期にあたりますが、高水準の稼働率の維持、賃料の更なるアップサイドの追求、礼金の最大限の確保、これら3つのベストミックスを目指す戦略を継続することによりNOIの最大化を図り、過去最高の分配金を達成することができました。又、更新時の賃料変動率も過去最高を更新しています。

特筆すべきは、昨年末に更新時の賃料改定方針を強化した結果、かかる方針強化の成果が出た後の変動率、即ち本年7月と8月の2ヶ月間で集計すると、1.7%とこれまでの水準から大きくジャンプアップした変動率となっています。更に本投資法人は、大川端賃貸棟の占有部バリューアップ投資を継続して実施しており、39期の実績としては、バリューアップ投資住戸の入替時賃料変動率は48.8%となりました。このような非常に力強い内部成長をメインドライバーとして、38期および39期の外部成長の効果に加え、39期は、前年同時期の37期に対して＋5.1%と、分配金成長目標として掲げた年平均2から3%を上回る成長を実現しました。

8頁左上をご覧ください。39期の一口当たり分配金は、37期対比で＋112円となりました。そのプラス要因としては、既存物件における積極的な内部成長による＋116円によりほぼ 達成しています。一方において、金利増加などによる▲52円に対して は、38期および39期における外部成長による＋48円によりほぼ相殺し、その結果、内部成長による増収・増益効果をほぼそのまま、大幅な分配金の増配として投資家の皆様に還元することを実現しました。次に39機の決算発表と同時に公表いたしました分配金予想につきましては、頁下段中央が40期、頁上段右が41期、夫々現時点の見込みとなっております。

内部成長に関しては、40期および41期の業績予想において一定の成長は見込んでいるものの、より一層のプラス成長に向けて戦略的、且つ積極的な運営を進めてまいります、又、夫々の業績予想においては、追加の物件取得は見込んでおりません。物件の取得に関しては、ハードルが高い環境が続いていますが、そのような環境下においても厳選のうえ外部成長にも注力していきたいと考えています。金利等の上昇につきましても一定の増加を見込んでおりますが、引き続きコストマネジメントについても重要な課題と認識して取り組んでいきます。以上の前提のもと、引き続き内部成長における積極的なアップサイドをメインドライバーとして、40期および41期も年2から3%の分配金EPU成長を実現していく所存です。同様に 厳選した外部成長とコストマネジメントにも努めてまいります。

加えて、分 配金EPUのアップサイドにつきましては、戦略的資産入替などのタイミングにおいて、物件売却益を分配金DPUとして還元することが有効な選択肢と想定しています。戦略的資産入替についてもその実現に向けて注力していきたいと思います。

次に決算の概要について説明します。11頁をご覧ください。39期実績としては、営業収益 13,195百万円、営業利益6,341百万円、当期純利益は5,850百万円となりました。以上の結果、今期の一口当たり分配金は、予想を90円上回る2,324円と過去最高を更新することができました。

12頁をご覧下さい。次に今期の稼働率についてご説明します。頁上段のグラフ、オレンジの太い線が39期および40期中で公表済みである、9月末の稼働率となります。39期はテナントの入替時期に当たり、例年であれば稼働率が一旦下がるタイミングが発生しますが、本年は97%を一度も下回ることはなく、テナント入替のダウンタイムの短縮と高い賃料変動率の両立を実現しています。
13頁をご覧下さい。入替時の賃料動向の説明です。下段の黒の折れ線グラフは、各期の入替のあった住戸における変動率をお示ししています。前期の7.7%に対して、39期は13.3%と大幅に上昇し、過去最高の変動率となりました。尚、賃料変動の中身については、14頁で説明致します。

14頁をご覧下さい。上段のエリア別分析では、東京23区の賃料変動率が10%超と、非常に高い賃料上昇の達成をご確認頂けると思います。下段のカテゴリー別分析では、ファミリー・ラージタイプが20%前後まで上昇し、シングルタイプおよびコンパクトタイプの賃料 変動率も、10%を超える上昇を達成しています。引き続き賃料のアップサイドを追求してまいりたいと思います。

15頁をご覧ください。こちらの図は、東京23区の区毎の賃料変動率を、棒グラフでお示しして地図にプロットしたものです。39期における東京23区の賃料変動率は15.0%、稼働率97.2%と、賃料変動率と稼働率の双方を非常に高い水準で実現していますが、グラフを見て頂くと、都心3区にとどまらず、全体的に高い賃料変動率を達成していることがご理解頂けると思います。入替時においては、ごく一部の例外を除き、原状回復工事のみを実施し、テナントにご入居を頂くことで14.6%の賃料上昇を実現しています。

16頁をご覧ください。本物件は、テナント入替時にリニューアル工事を実施することにより、大幅な賃料アップを図ることを想定し、取得したバリューアップ型物件です。本年2月に本物件の取得後、直ちに1住戸リニューアル工事を実施し、新規 テナントとの成約に至りました。PM会社とともに戦略的リーシングを進めた結果、取得時に想定していた30%以上の賃料アップを大幅に上回る、入替前の賃料に対し66%アップで成約することができました。引き続き他の住戸についても、順次リニューアル工事、リーシングを務めてまいります。

次の17頁は更新時の賃料動向です。下段の黒の折れ線グラフの通り、39期の更新による変動率は、0.9%と過去最高 となりました、既にご説明した通り、更新時の賃料改定方針強化後の、本年7月と8月の 2ヶ月間で集計すると、1.7%と大きくジャンプアップした変動率となっており、引き続き40期以降の更新時の賃料改定においても、賃料上昇幅の拡大を目指して努めてまいります。
次に18頁をご覧ください。上段のグラフの通り、ポートフォリオ全体の賃料単価は、加速度的に上昇しています。下段の表で示すエリア別の分析でも、賃料単価は全エリアで上昇し、賃貸住宅合計では＋1.51%と、その上昇幅が加速していることをご確認頂けると思います。

19頁では39期の外部成長についてご説明します。先ず、本年3月にSTAYAT OSAKA SHINNSAIBASHI eastを取得しました。大阪は従来からのインバウンド需要に加えて、特に直近半年間は万博開催の効果により、ホテル・民泊等の宿泊料が大きく上昇しました。本物件は、オペレーターと変動賃料の賃貸借契約を締結しており、今期はRevPARが大幅に上昇し、本投資法人の39期の決算においてもプラスに貢献しました。続いて本年3月に、パークキューブ小岩を運用会社の独自ルートにより取得しました。本物件は、現状の賃料が非常に割安であり、今後のテナント入れ替え時に専有部の改修工事を行うことで、30%以上の賃料アップが可能と考えます。現在テナントの退去した住戸から、順次バリューアップ工事を実施し、リーシングを進めています。

続いて20頁でスポンサーパイプラインについて説明します。現在、スポンサーの開発したパークアクシスシリーズは、東京23区を中心として46 物件、5,306戸が竣工済み、リーシング中です。総額で約2,000億円規模と見込まれます。引き続きスポンサーと、次なる取得に向けて協議を継続していきます。尚、頁下段に記載の通り、本投資法人のLTV55%までの取得余力は、40 期末時点の見込みとして約270億円となります。

21頁をご覧下さい。資本的支出についてご説明します。頁右上のグラフの通り、39期の資本的支出は 944百万円となりました。今後も資本的支出の減価償却に占める割合は、50から60%程度にコントロールし、効率的なキャッシュマネジメントを継続する方針です。下段の座標をご覧ください。7頁でもご説明した通り、これまで大川端賃貸棟における占有部のバリューアップ投資は、安定的に高いリターンの投資効果は得られています。引き続き毎期80百万円程度の規模で取り組んでいきたいと考えています。

次の22頁はサステナビリティに関する取り組みです。2030年までの定量目標に向けた進捗状況については、先ず、左上段をご覧ください。39期において、グリーンビルディング認証の取得比率については、9物件、30.4%となっています。CO2の排出量につきましては、頁右中段に記載の通り、削減を進めています。又、GRESBおよびCDP 気候変動プログラムなどの取り組みも継続しています。引き続きサステナビリティへの取り組みを、重要な経営課題の1つとして着実に推進してまいりたいと思います。

次に財務の状況です。23頁をご覧下さい。39期末の有利子負債は合計1,685億円、総資産に対するLTVは51.3%、鑑定評価に対するLTVは32.7%となりました。コミットメントラインおよび格付は、頁下段の通り変更ありません。

24頁をご覧ください。39期につきましても、マーケットにおける金利上昇の影響はありましたが、期末時点の加重平均金利、および長期有利子負債の平均残存年数におけるその影響は限定的であり、安定して推移しています。今後も先行き不透明なマーケット環境が続くと考えられますが、引き続き平均借入コストのコントロールに努め、中長期の財務の安定性を重視した財務運営を行っていく所存です。
次は鑑定評価です。25頁をご覧ください。今期末時点の鑑定評価に基づくポートフォリオ全体の含み益は1,866億円、一口当たりのNAVは132,000円となっています。鑑定評価における直接還元利回りは3.5%となりました。

26頁をご覧ください。40期、41期の業績予想です。引き続き東京都区部を中心に、堅調な賃貸マーケットが継続する見込みであり、テナント入替時および更新時に、一定程度の増額効果を織り込んでいます。業績予想における稼働率は、40期は97.5%、41期は97.3%と引き続き高い水準で見込んでいます。尚、19頁ご説明しました物件取得は業績予想に折り込み済み、それ以外の物件取得・譲渡については、現時点で確定したものがないことから、業績予想の前提条件として織り込んでいません。40期、41期の業績予想については、27頁の一口当たり分配金の変動要因とともにご説明します。

次頁（27頁）をご覧下さい。40期はテナント入替の少ない期であり、既存物件の内部成長としては、税金等が減少するため増収額は減少しますが、一方で原状回復費やリーシングの費用も減少するため、前期に比べ68円の増益、これに外部成長として39期取得物件の通期稼働、および金利等の増加を含めたその他の要因を加味して、一口当たりの予想分配金は2,346円と見込んでいます。41期はテナントの入替が多い期となり、既存物件の内部成長としては増収額が増加する一方で、原状回復費やリーシング費用も増加し35円の増益、これに金利等の増加を含めたその他要因を加味して、一口当たり分配金は2,335円と予想をしております。尚、今後の外部成長については見込んでおりません。

最後に28頁は、TVの推移と分配金のトラックレコードです。39期は季節要因の影響により、例年通りであれば38期対比で減配となる可能性があったものの、東京23区の好調な賃貸住宅マーケットと戦略的なリーシングを進め、高稼働率と賃料変動率のバランスを最適化することに注力し、過去最高の分配金を更新することができました。40期および41期におきましても、内部成長をメインドライバーとし、外部成長、コストマネジメントに尽力し、更なるアップサイドを実現することにより、年2から3%の分配金成長を達成することを目標としています。引き続き今後の運用方針に乗っ取り、内部成長と外部成長を着実に継続し、戦略的キャッシュマネジメントおよび投資家リレーションの強化に努めることにより、継続的な分配金成長と投資主価値の最大化を目指してまいります。
私からのご説明は以上です。ご清聴有難うございました。