エスコンジャパンリート投資法人 2024年7月期決算概要
エスコンジャパンリート投資法人
2024年7月期（第15期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/2971/20240913/dthw4/
○説明資料
https://www.escon-reit.jp/file/ir_library_term-40351d0142527c201f759a5d84e851038e05c7bb.pdf
○説明者 株式会社エスコンアセットマネジメント 代表取締役社長 織井 渉
○説明
本日は、第15期エスコンジャパンにつきまして説明と、次の16期、17期の予想につきましてもお話をさせて頂ければと思っております。早速ですが、お手元の決算説明資料を見て頂きながらお話をさせて頂ければと思います。
先ず、1頁目、こちらは目次になってございます。大きく5つの項目について、ご説明を申し上げたいと思っております。最初のところですけども、先ず第15期、この2024年7月期のハイライトにつきましてご説明申し上げますので、見て頂ければと思います。
3頁をご覧下さい。先ず決算の実績でございます。支出の改善等もございまして、一口当たり分配金につきましては、3,242円ということでございます。後ほどご説明致しますが、入替の案件をさせて頂いた5月31日の時点で、予想を出させて頂いておりますが、それに比べましても＋49円ということで決算を締めてございます。又、稼働率につきましても従来から安定的というところでございますが、99.8%の稼働率を維持してございます。又、これも後ほどご説明しますが、入替に伴いまして資産の良化を図っておりまして、一口当たりNAVは、130,381円ということで、前期比＋10.8%というところでございます。
又、予想分配金についても、後ほど具体にご説明しますが、第16期につきましては、一口当たり分配金3,280円、これも5月の予想を出した時に対しまして、＋6円ということでございます。又、新たに17期の予算を出させて頂いておりますが、こちらは一口当たり分配金3,600円ということで、これは第16期に比べまして＋320円ということで、大幅に分配金を増やす 計画を考えてございます。私共、この新体制になりましてから、6期に亘る3ヵ年のロードマップを作成させて頂いて、それに基づいて運用しています。このロードマップの推進状況でございますが、この第15期は、フェーズ2のスタートというところでございまして、大きな課題は、ポートフォリオの良化と成長へのステージというところを取り組んでいくというフェーズでございます。
この期において、大きな取り組みとしましては資産の入替、3物件の譲渡と3物件の取得をさせて頂きました。又、第三者割当増資による資金の調達もさせて頂いております。こちらも次頁以降で具体にお話をさせて頂ければと思っておりまして、先ずは、フェーズ2のスタートにあたりまして考えておりましたところを、1つ実行できたのかなというように思っているところでございます。
次に４頁に行って頂ければと思います。先ほどのロードマップの推進の中の15期における取り組みということで、資産の入替と第三者割当増資でございます。資産の入替ですが、これは、私共が新体制になったタイミング、丁度1年半前になりますが、その当時の現状のエスコンジャパンリートを見た時に、非常にリスクを抱えた状態の物件があるということはすぐに分かったところでございます。ただ、これについてどういう取り組みをしていけば このリスクを回避でき、且つ、次のステージへ持っていけるのか、足元は、当時は行政処分を受けているという状況でございましたので、なかなかアクティブな動きができない、しっかりとした、寧ろ信頼回復を図る動きをしなくてはならないという中で、なかなか積極的に物を動かしていくというようなことは難しいな、というふうに思っておりましたが、ただどういうことだったらできるのかというのを考えていたというスタートの段階でした。
具体に申しますと、西春という案件が、22年の4月に当時のテナントが抜けたことによって、大幅に賃料が減額になったということがございまして、鑑定価格が半減してしまっている状況がございました。このキャッシュフローの状況でいくと、いずれ減損というような最悪の事態に陥る可能性もあるというようなこともありましたので、決算期に合わせてその部分を十分に留意しながら、運用してきたというところがございます。この物件をどうするかという判断の中で、行政処分が明けて、少しアクションが動かせる状態になるのかなというタイミングで、物件の売却ということを考え始めております。恐らく売却すれば売却損が生じるであろうということもございましたので、売却益をぶつけられる物件も模索しながら、 実際にマーケットで、いくらでこれが譲渡できるかというようなことを、模索したというところでございます。
一方で、物件を売却すれば、その分はNOIが落ちてしまう、資産も小さくなってしまうというようなこともありますので、単純に物件を売却し損を埋めるという意味だけじゃなく、収益をしっかり回復させるというところもございましたので、新たな物件の入替という意味での取得というのを、図ろうというように考えました。又、このタイミングで、単純に物件を入れ替えるだけではなくて、しっかり資金の調達もして、この調達の結果として、信頼回復に資するという、そういった調達ができないかということも検討させて頂いたというとこでございます。
そうして行ったことが、ここに書いてあることでございますが、先ず、資産の譲渡ですが、これにつきましては、先ほどリスクのある西春という 案件、それから堺にありますTSUTAYA堺南店、こちらは、賃貸借期間が非常に短くなっている、底地案件でございましたので、これもいずれ売却していく可能性が高いという中で、これのバリューをしっかり上げていく方法はないかということで、ライフ大仙店も一緒に売却し、ここでしっかりとしたキャピタルゲインをとって、西春の売却損を埋めるというような施策を取っております。約83億、ここで物件の譲渡をしようと。それから、この83億 減った分については、資産の取得というところで埋めていこうということで、既に運用を半分しておりました、tonarie大和高田という案件の50%分の取得と、支倉メディカルビル、それからfab南大沢という商業物件の2物件を外部から取得し、金額的には9,058百万円ということで、当初譲渡したものよりも高い金額というか、資産規模を増やす形での入替ができたということでございます。
この物件の入替に伴っての資金調達で、10億円ほど買う方の金額は大きくなりましたので、ここを第三者割当増資で賄っていくというところを考えてございます。我々のスポンサーは日本エスコンでございますが、一方で中電不動産もサポート企業として、中部電力グループの100% 子会社でありますが、中電不動産もサポート企業になってございます。8,700口を、中電不動産を引き当てとしました第三者割当増資により、 11億円ほどの資金を調達したということでございます。エスコンだけではなくて、中電グループのコミットメント、セイムボートに乗って頂くというようなことを考えて、この第三者割当増資を実行したということでございます。
5頁に行って頂いて、その結果としてどうなったかというところでございます。先ず、先ほど言いましたように、第三者割当増資をしたことによって、スポンサーであるエスコン、中電不動産、中電グループのコミットメントによって、投資口につきましては、現時点で7.2%をスポンサーで持って頂いているという状況になりました。これを機に、更なる信用回復を図りながら、次のステージに持っていきたいと思っているところでございます。又、この資金調達によって、レバレッジも若干でございますが下げることができて、今後の資金調達をしていく中での余力を、作っていくことができているというとこでございます。
又、資産規模も若干でございますが増やし、更に鑑定評価額も大幅に上げることができております。含み益も33億円から78億円ということで、50億円以上含み益を増やしたというとこでございまして、結果、一口当たりNAVは、117,672円から130,381ということで、上場来、最も高いNAVという状況になってございます。これが、今回この15期において、我々が積極的に取り組んだ取り組みのということで説明させて頂きます。
続きまして決算の実績でございます。7 頁をご覧下さい。第15期、終わりました期でございます。営業収益が3,049百万円、これは、14期と比べまして604百万円の増でございました。営業利益は1312百万円、同じく37百万円のプラス、当期純利益については1,169百万円ということで、33百万のプラスになりまして、結果3,242円と、14期に比べまして15円増配したというところでございます。この変動の要因につきましては右側に書いてございます。先ほど申し上げたように、不動産の入替をやりましたので、売上につきましてはその売却の部分が計上されたというとこです。一方で売却に伴って売却損も出ておりますので、その部分が費用として発生しているというところでございます。結果的に言いますと、営業利益ベースで37百万円のプラスになっているというとこでございます。あと営業外損益のところで、やはりこの足元を金利が上昇してきている中で、我々、今、変動金利短期3ヶ月TIBORでやっておりますが、ここの部分で支払利息が増えてしまっているというところはございます。
次の8頁、こちらは5月31日に、先ほど説明した、入替のリリースをさせて頂いた時に作った予想との差異になります。大きなズレはありませんが、一部水道光熱費が下振れし、一方で水道光熱費の支出も減ったということで、ネットでプラスに寄与しているところがございます。又、修繕費の削減等も一部、これは必要なかったものを止めたというとこもございますが、削減してございます。そういった中で、前回出した数字と比べますと、一口当たり分配金は、49円増えたというような結果になっております。
続きまして、9頁からは業績の予想になります。16期、17期の予想を、今回出させて頂いております。
10頁をご覧下さい。16期につきましては、既に先ほど来申し上げているように、5月31日に予想の方を出させて頂いておりますので、それとの差異がございます。又、15期、先ほど説明させて頂いた実績との差異も含めて説明したいと思います。先ず、営業収益でございますが2,803百万円、営業利益は1,376百万円、当期純利益は1,183百万円ということで、3,280円という一口当たり分配金の予想を、出させて頂いているというとこでございます。15期との差異でいいますと、営業収益においては△245百万円、前回の予算に対しましては△8百万円、営業利益は前期、15期に対しまして＋63百万円、前回予想につきましては＋29百万円というところでございます。
当期純利益は、前期比で＋13百万円、前回予想に対しましては、＋2百万円というとこでございまして、一口当たり分配金につきましても、第15期に対しましては＋38円、それから前回予想に対しましては＋6円というような予想を出してございます。主な差異についてですが、右側に書いてございますように、営業収益については、不動産の売却が16期にはありませんので、その分が剥落しているというところ、一方で、tonarie南千里、これも後ほど説明しますが、そこでの賃料更改に伴う賃料増額というのが後半3ヶ月効いてございますので、その分の収入増というのがございます。一方で、賃貸事業費用につきましては、不動産の売却損が剥落しているというところ、それから既存案件での修繕費等が若干増えているというようなところはございます。
又、営業外損益の部分で、やはり金利の部分が増えたというところがございます。それと、16期につきましては、24億円のリファイナンスがございますので、そのコストを見ているというとこでございます。前回予想との差異については、ここに記載している通りですが、やはり金利の部分が、5月のタイミングと現時点でのタイミングで、だいぶ金利が上がってきているということでございますので、その部分の差異が出ているというとこでございます。
11頁をご覧下さい。これは、第17期の業績予想で、今回初めて出させて頂いている予想です。営業収益が3,005百万円、営業利益1,516百万円、当期純利益98百万円ということで、夫々営業収益につきましては、第16期の予想致しまして、＋201百万円、営業利益につきましては＋140百万円、当期純利益につきましては＋115百万円ということで、一口当たり分配金は3,600円、これは第16期に対しまして、320円増配する計画を考えてございます。主な要因は右側にございますが、先ほどもありましたが、tonarie南千里の賃貸借期間の終了に伴って、新たに賃料更改をしております。
その部分での収入増が大きく寄与してございます。どのようなことをして収益を上げたかというのは、後ほど説明します。一方で、新規物件の取得にかかったコストとか修繕費が、一部増加しているというようなとこはございますので、そういったようなものを引きますと、営業利益ベースで140百万円上がっているというとこでございます。又、一般管理費の部分で、我々この上場来、このエスコンジャパンリート投資法人を運用させて頂いておりますが、委託契約を中に報酬制度があるんですけども、非常にディスカウントした形の上限のフィーからすると、だいぶディスカウントした形で今まで運用してきております。そういった中で我々としては、しっかりとした足元の運営をして、しっかりとした業績を出してくるというようなことを実行してきておりますので、この17期、しっかり分配金も上げていける、物件そのものからの収益も上げていける、資産価値もしっかりと上げるというようなところを実行してございますので、運用報酬の見直しをさせて頂こうと思っているところでございます。
そういったようなものを織り込ませて頂いて、又、金利につきましても、今想定できる中での想定できる金利というところで、幾分か厚めに現状見ておりますので、そういったところも織り込ませて頂いて、今回の一口当たり分配金3,600円というものを計画させて頂いております。これをしっかり実行し、更にこれを増やしていくというようなことを考えていきたいと思っているところでございます。
その表れとして12頁、一口当たり分配金の推移でございます。この14期、15期、16期と、微増ではございますが、右肩上がりで分配金を増やしていくというようなことを実行し、計画してまいりました。17期には大幅に分配金を増やすというところで、こういった計画を実行する中で、投資主の資産価値を、しっかり上げていくというようなことを考えております。
次に13頁、その価値を上げていくというのに、一番大きな土台になっていますのが、我々は ロードマップというのを作っておりますので、それの達成状況と、又、今、現時点1年半の中間点を過ぎましたが、これにおいて、今後の課題というのも見えてまいりましたので、そういったものを記させて頂いているとこでございます。
14頁にロードマップがございます。1年半前に作ってから、変更しているものは今のところございません。24年7月期の実績というところを記させて頂いて、丁度中間点というとこでございます。新ガバナンス体制の実行、ここも物件の取得、売却、利害関係人取引もございます。そういった中で、ここの部分がしっかりオペレーションできるかどうか、そういった検証してございます。それから資産の入替の中で、新しいタイプ、メディカルビルの取得を今回させて頂きましたが、そういった形での新しいアセットタイプへの挑戦というのもございます。
又、外部からの物件情報もしっかり取得し、次の成長ステージ、正にこれから土台作りを先ずやって、次はその土台をしっかり固めた上で成長していくという、そういうフレーズになりますので、そのための案件情報も増えた取得を進めてまいります。又、資産の入替というのを計画しておりまして、正に今回実行させて頂いたというところでございます。これに伴って、ポートフォリオもしっかり良化できたというところでございます。
又、施設を利用しているお客様、それからテナントの皆さんからのアンケート等も取らせて頂いて、如何に施設を良くしていくか、お客様が沢山来て頂けるような施設に変えていけるかというようなことをやっていこうと、又、それに伴うブランディングを考えようということでございまして、今回、南千里という案件を皮切りに、大きなリニューアル工事をさせて頂こうと思っているとこでございます。それに伴って、テナントとの契約では、大幅な賃料増額の公開が見えてきているというとこでございますし、又、財務戦略上は、足元、金利が上がりつつあるという中で、いち早く、一部ではありますが、固定化というのも図りながら今やっておりますので、今後、リファイナンスにおいては、固定も視野に入れながら進めていきたいと思っているとこでございます。
15頁、それぞれの項目についての現状、それから状況、今後の体制、取り組みというのを記させて頂いております。先ず、ガバナンスを中心とした体制の部分でございますが、ここは従前から説明していますように、夫々新しい委員会の設立とか、それから取締役を社外の人の派遣とか、そういったものを進めながら体制作り、しっかりしたガバナンス体制を作っていくということをやっております。昨年の10月に、投資法人の投資主総会を開催させて頂きまして、執行役員、監督役員、夫々外部の方を招聘し、ここもしっかりとしたガバナンスが効く投資法人と運用会社の関係を、しっかり牽制しあえる関係にするというように変えております。
更に今回、入替によって、物件の行政処分における利害関係人も含めた取引のルール、規定類を整備しましたが、それがしっかり実行できたかどうかというようなことは、先ずはディールをやってみないことには始まらない、ということもございましたので、今回この入替という中で、それをルールに基づいた運用をしてまいりました。 ただ、これにつきましてはここにありますように、クロージング前から内部監査に入ってもらって、リアルにちゃんとそれができているかモニタリングをし、又、外部の専門家も入ってもらいながら、業務プロセスの検証する前提等を検討してまいっております。
6月に取引が終了致しまして、今、現時点、我々運用会社としの振り返りをし、色々できたところ、できなかったところ、改善していたらいいというようなところも含めて、今これを検証しているところでございます。又、外部の専門家による業務プロセスの検証、これも開始したというところでございまして、今後この検証によって、内容次第では業務プロセスおよび各種規定類の見直し等、改善等も必要ではないかというようなことが出てくる可能性はあります。又、今後、外部成長、このプロセスがちゃんと踏めたという前提の中で、しっかりした外部成長をやっていきたいと思っておりますので、そのための人員体制、拡充体制の構築、こういったものを図っていければと考えているところでございます。
続いて16頁が外部成長のとこでございます。ここは、専門の部隊を作って、外部の情報もしっかりとっていくという体制造りを目指しておりまして、今期に、この15期におきましては、現在検討して案件におきまして、ここにありますように113件、4,000億円ほどの、今、案件を検討してきているというとこでございます。独自ルートで集めたもの、それから売り主から直というもの、延べていけば、2兆円を超えるような情報が入っておりますが、そういった中から我々のアセットに合うもの、投資していきたいものをしっかり見極めて、検討していければというように思っているとこでございます。
17頁はスポンサーが今 展開している開発の事例でございます。エスコンはライフデベロッパーとして街づくりに非常に注力をしています 北広島の再開発 それから大阪における 大規模な住宅の開発、商業施設、シニアレジデンス、こういったようなものを開発しておりますので これが今後リートにもしっかり入っていけるような そういった関係構築を正しいルールの中でできればいいなと思っているとこでございます。
次に18頁、内部成長です。先ほど申し上げましたように、資産の入替をやり、ポートフォリオの良化を図ってまいっております。又、施設利用者の満足度をしっかり調査させていただいて、どのように施設を改良したら、我々の商業施設にお客様が来て頂けるようになるのかというようなとこを考えながら、こういったアンケートも実施させて頂いております。今後ブランディングという意味で言いますと、先ほど説明しましたように、エスコンがライフ デベロッパーで街を作っていく、それから中部電力はインフラ企業としてそのコミュニティをサポートしていく、こういった大きな考えを持ったスポンサーが我々にはおりますので、やはり街づくり、コミュニティ作りというようなところを考えながら、リートの成長をさせていければと思っております。
又、施設そのものに賑わいを作っていかなければいかんというところはございまして、この18頁の下は、取得した1年間と現時点での1年間を比べた時に、夫々施設でしっかり売り上げを上げられる、例えばテナントを入替をしたり、催事等やったりして集客ができる、施設全体の売り上げを上げていけるようなことをテナントとも話し合いながら進めてまいりました。そうしてこのような数字が出てきております。結果的に言いますと、売上歩合等に反映されたものもございますし、テナントの入替えに伴って賃料も上がった部分もありますが、夫々賃料も増加しているということで、施設側と我々運用者側のWIN-WINの関係をしっかり作りながらやっていくというところを考えてございます。
19頁。こちらが、一番注力している案件で、南千里が20年という賃貸借期間が終了することが分かっておりましたので、我々としては、この契約が終わるタイミングで、どういうテナントに、どういう形で入ってもらったら良いか、更改するにあたってどういう目線で更改してもらったらいいのか、更にその更改をしてもらうにプラスになるような施策というのは何かあるのかということで、こういったリニューアル、それから満足度調査などで必要なもの、そういったものを計画し、テナントとの間にそういったものを見せながら交渉させて頂いて、3億円ほどコストをかける訳ですけれども、大幅な賃料増額の更改が可能になってきたとこでございます。右側にございますけども 南千里におきましては、第16期に38件ほどの更改のタイミングがございます。
今、現時点で確定しているものでも28件、従前の月額と更改した28件の月額ベースで言いますと、5,350万、約167%を更改で上げることができております。他の物件は、まだ運用期間が短いというとこもございますが、それでも更改タイムにおいては、賃料増額の更改ができているということでございますので、どういうバリューアップ、施設用を作れば賃料を更改できる、上げていけるかというのを、しっかり考えながらオペレーションしていければと思っているところでございます。
20頁、こちらは財務戦略です。今、現時点で、先ほど申し上げたように330億円ほども借り入れの中で、殆どが変動金利で運用されております。ただ、一早く、少しでも長期化、固定化を図ろうということで、24年1月期には、約19億円の固定化を図ってございます。これから、16期に24億円、17期においては35億円ほどのリファイナンスがございます。固定化コストは掛かりますけども、しっかと足元の収益を上げていけるという状況になっておりますので、ベースは、固定化を図りながら安定的な財務運用できるように、考えていきたいと思っているところでございます。
21頁からがESGへの取り組みになります。
22頁は、マテリアリティの特定をしております。
23頁、環境面の配慮です。従前から、グリーンリース条項の導入ということで 新たな契約を結べて、テナントとはそういった契約をしながら進めております。又、温室効果ガスの削減というようなとこですが、我々のできるところは、非常に限られているというとこはございますが、我々の施設において、我々の努力によって削減等できるところについては、ここにありますように、22年から23年につきまして、若干ではありますが削減をしてきているというところでございますので、引き続きこの辺は目標数値を、今後、策定しながら対応していければと思いますし、又、右側には、我々の旗艦物件である「あすみが丘」でやれることを調べさせて頂いておりますので、こういった案件ごと、施設ごとにできることを検討しながら、実効性のあるものをやっていきたいと思っているところでございます。
又、24頁、社会の取り組みというSの部分です。こちらにつきましては、我々の施設が地域に根差した商業施設でございますので、従前からありますように、地域との連携ということで、例えば、老人が多い清和台では、皆さんが集まれるような、そういったコミュニティ イベントとか、認証サポート等もやりながら、地域との関連性を強めていくというとこでございます。又、働く我々社員のメンバーにも、働きやすい環境づくりというのをやっております。皆さん、社員がどのように思って、この会社で一生懸命に働いてくれているのかというところもございましたので、従業員のエンゲージメントサーベイみたいなものを実施して、そこから出てくる課題、それから強み、又、どういうような思いがあるのかというようなところも抽出させて頂いて、我々運用会社として、今後どうやって会社を成長させ、従業員が働きやすい環境づくりができるかというようなことも含めて、成長できる会社でありたいと思っているところでございます。
続きまして25頁、ガバナンスになります。ここは、左側は、利益相反取引がこういう形のルールで、先ほど申し上げたように、このルールに基づいて今回の入替をさせて頂いておりますので、正にこれを今検証しながら、このルール通りにちゃんとできたかというようなところを、見ているところでございます。それから投資法人役員会ですが、先ほど申し上げましたように新たに選任させて頂いておりますが、月に1回役員会、必要に応じて不定期に、臨時でもやっておりますが、夫々100%ご出席頂いて、しっかりした投資法人の運営をして頂いているというとこでございます。又、我々運用会社の取締役につきましても、ここにありますように、夫々取締役は、今6名おります。監査等委員会、コンプライアンス委員会とか、夫々委員会のメンバーの参加は、ほぼ100%というところで、しっかり活動ができていという状況でございます。又、研修についても、必要に応じて、しっかりしたコンプライアンスを中心とした研修をさせて頂いているというとこでございまして、私も従業員一人一人と1on1のミーティング等もさせて頂いて、こういった一緒に働く仲間として思いを一つにしてできるような、そういったことを考えながら、会社の運営をさせて頂いているというとこでございます。
26頁 、外部認証ですが、ここは、第三者的な目からしっかり物件、取り組みについて評価頂くというとこでございますので、この辺は、引き続き我々のできる範囲で、しっかり外部評価も取っていきたいと思っているところでございます。
以上でございます。今、足元次の成長ステージへ向けてスタートを切ったというとこでございますので、しっかりしたインセンティブを考えながら、投資主の皆様とWIN-WINの関係を作れるように運用していきたいと思っておりますので、引き続き宜しくお願いしたいと思います、以上でございます。
