インヴィンシブル投資法人 2025年12月期決算概要
インヴィンシブル投資法人
2025年12月期（第45期）決算動画説明書
○動画 https://www.net-presentations.com/8963/20260227/abse53bns/
○説明資料 https://www.invincible-inv.co.jp/ir/upd/140120260226569514.pdf
○説明者 コンソナント・インベストメント・マネジメント 株式会社
取締役会長 市來 直人
〇説明
本日はインヴィンシブル投資法人の、2025年12月期（第45期）の決算発表会にご参加頂き誠に有難うございます。30分程度で決算説明資料の内容をご説明致します。
先ず、最初の頁、目次をご覧ください。第1章のエグゼクティブサマリーは割愛し、第2章から順に第6章サステナビリティに関する取り組みまでご説明させて頂きます。
それでは6頁ページをご覧ください。2025年12月期の決算の概要を説明致します。左側最初の列に前期、次に当期の実績を示して比較しております。ケイマン2ホテルの運営委託収益に関しましては、主に1年の前半が繁忙期で、後半が閑散期となるケイマンの季節性の影響から前期比マイナスをなりました。一方国内ホテルは、1年の後半に夏休みなどが含まれる関係から、1年の後半の方が前半よりも売上が多いということに加え、昨年8月に 総額342億円で取得した物件からの賃料により、当期の国内ホテルの賃料は前期比プラスになりました。結果、前期比では大きな増収・増益となりました。一口当たりの分配金は、前期比＋15.4%、昨年8月25日発表の予想値との比較では、＋2.8%の2,186円となりました。又、昨年12月27日に公表した、直近予想値2,143円と比較しても2.0%上回りました。
7頁をご覧ください。ポートフォリオの営業収益推移を示しています。ホテルの季節性に鑑み、前年同期の2024年12月期と比較すると、国内ホテルの業績の伸びと8月の新規取得物件による賃料増加により、営業収益は11.9%のプラスになりました。
8頁をご覧ください。2026年6月期業績予想の概要についてです。26年6月期は、シェラトンからの受取分配金は、主にシェラトンを裏付けとするTMK特定目的会社の支払利息の増加により、減少を見込んでいます。一方でホテル賃料は、昨年8月に取得したホテルからの賃料と、国内既存ホテルの業績の伸びにより増加する見込みです。これらの結果、営業収益は前年同期比 5.9%のプラス、営業利益は1.6%のプラスとなる見込みです。当期純利益は、支払利息などの営業外費用の増加により、0.1%のマイナスとなる見込みです。
一口当たり分配金については、中期的な分配金の安定性を維持するため利益剰余金を活用し、2025年6月期と同額の1,895円を予定しております。尚、2025年11月の国会答弁に端を発する日中関係の悪化に伴う中国人旅行者の動向が、本投資法人の業績にどのような影響をするか明らかではないため、当該影響は26年6月期、12月期の予想に織り込まれておりません。ただ、仮に中国人旅行者の減少により本投資法人の利益水準が予想値を下回ることが見込まれる場合、利益剰余金の分配を行うことで、一口当たり分配金の水準の維持・安定を図る予定でございます。
9頁にまいります。2026年12月予想の概要についてです。26年12月期も、先ほどの6月と同様の理由で、シェアトンからの受取配当金は減少する見込みです。一方で、昨年8月に取得した物件の通期寄与と、国内既存ホテルの業績向上によるホテル賃料の増加が見込まれることから、営業収益は前年同期比1.7%のプラス、営業利益は0.9%のプラスとなる予定です。当期純利益は、支払利息などの営業外費用の増加により1.9%のマイナスとなる見込みです。但し、一口当たり分配金については、中期的な分配金の安定性を維持するため利益剰余金を活用し、2025年12月期と同額の2,186円を予定しています。
続いて10頁に移ります。ICN（アイコニア）が運営する91物件の売上と、GOPの推移の実績と予想についてです。当期は、客室売上と、宴会、会議、レストラン、婚礼などで構成されます料飲部門売上の双方が前年同期を上回りました。又、ICNによるGOPPAR（販売可能客室に対するGOP）を最大化するという戦略は引き続き奏功し、各種コストの上昇圧力ある中でも、GOP比率は39.4%と、前年同期比で0.4 ポイント改善致しました。2026年6月期、12月期は大阪万博の宿泊需要剥落の影響などにより、GOP比率は微減となりますが、GOP自体はほぼ前年並みとなる見込みです。
11頁をご覧ください。昨日開示致しました2026年1月の月次開示から、国内のホテルポートフォリオの運用実績の開示対象物件は、ICNが運営する101物件に変更しております。この変更を受けまして、当該101物件のKPIについても、前頁と同様の形式でこの頁に記載しております。この頁と今後の毎月の月次開示を対比することにより、業績の進捗状況を皆様にモニターして頂けるようになっております。
12頁にまいります。ICN 91 物件のKPIに移ります。当期は日本で災害が発生するという夏の風説や国会答弁に端を発する日中関係悪化により、一部の国からのインバウンド事業に影響がありましたが、大阪万博による需要増などにより、全てのKPIが前年同期を上回りました。2026年は大阪万博終了後の一定の反動減により、通年のRevPARは前年比で2.4%のプラスに留まる見通しですが、関西地区以外の物件では、5.2%のプラスになる見込みです。
次の13頁では、先ほどと同様の理由で、101物件ベースのKPIをご参考までに掲載をしております。
続いて14頁にまいります。日中関係悪化の影響についてご説明しています。左側のグラフの通り、ICNが運営する101物件における、中国人、香港人の方の宿泊売上高のベースでのシェアは、11月の日中関係悪化前の時点で8.5%と限定的であり、国内客と他の海外客のシェアが大部分を占めております。右側のグラフで示していますように、日中関係悪化の影響は、昨年11月以降、中国・香港からのインバウンド宿泊売上高は、下段のグレー部分で表示しています通り、前年同月比で大きく減少しています。しかしながら、ウエイトの大きい国内客と他の海外客のセグメントの成長が、当該現象の影響を吸収・緩和する形で推移をしています。
次に15頁をご覧下さい。ケイマンのKPIについてです。当期は、サンシャインの大規模改修工事の売止めの影響があったものの、ウェスティンの業績向上により、RevPARは前年同期比でも6.3%、GOPは8.3%のプラスとなりました。尚、後ほどご説明しますが、サンシャインは改修を終えて名称を少し変更しております。2026年はリニューアルオープンした新しい名前で、ザ・サンシャインホテル&スイーツとなりますが、こちらの増収効果により 業績向上を見込みます。今後、競合ホテルの開業による需給悪化の影響を受ける可能性がありますが、コロナ禍で減便したケイマン諸島への航空便数の回復が進めば、当該影響は緩和され、業績は上向くことが期待されます。
16頁にまいります。資本的支出および減価償却費についてです。本投資法人は、ICNと共同して、戦略的CAPEXの継続的実施に取り組んでおりまして、2025年に関しては、後ほど紹介しますマイステイズプレミア浜松町、マイステイズ福岡天神南をはじめとした、魅力的なリターンが見込める各種のバリューアップ工事を推進致しました。2026年も投資主価値向上のために、引き続き戦略的CAPEXを積極的に行っていきたいと考えております。
17頁はマイステイズ浜松町、マイステイズ天神南の戦略的CAPEXの事例紹介です。ROIは、夫々29%、18.7%を見込みます。客室、内装、家具の更新や、定員増加、喫煙ルームの禁煙化などを2025年に実施致しました。
18頁は、2024年以降に実施した戦略的CAPEXの他の事例です。いずれの物件も竣工から35年以上経ちますが、リニューアルによって対競合優位性が強化され、高い投資効率を誇っております。
20頁をご覧ください。ここから第3章で、ホテル運営状況と市場環境に関してご説明致します。先ずは日本の宿泊市場動向の動向全体についてです。国内客、インバウンド客双方の宿泊費の支出は増加し、2025年の日本の宿泊市場規模は前年比で16%のプラスとなりました。
続きまして21頁は、インバウンドの市場動向についてです。左側のグラフの通り、2025年の年間の訪日外国人数は、前年比で15.8%のプラスとなりました。1月以降は、真ん中のグラフが示します通り、日中関係悪化の影響で、中国・香港からの旅行者数は減少しておりますが、引き続き旺盛な中国・香港以外の国からの訪日客の増加が、マイナス影響を吸収・緩和しております。尚、1月の中国・香港からの訪日外国人数の大幅な落ち込みは、春節の時期が昨年は1月28日から2月4日であったのに対して、本年は2月15日から2月23日で、1月に春節は含まれなかったという影響もあったと考えております。右側のグラフをご覧ください。支出に関しては、買物代を含め一部支出が減少する費目もありましたが、宿泊代は9.7%のプラスと順調な伸びを示しました。旅行者の中で宿泊費の優先度の高さが伺えます。
続きまして22頁は、 地方インバウンドの政府目標についてです。政府は、2030年までに地方の訪日外国人の延べ宿泊者数を1億3000万人まで伸ばすという目標を設定しています。この目標は、2024年実績の2.6倍もの大きさであり、目標達成に向けた政府の支援も受けた訪日外国人の地方での宿泊者数の増加は、魅力的な地方物件を保有する本投資法人の業績の追い風になることが期待されます。
23頁は国内客の動向です。左側のグラフをご覧ください。2025年の国内客の宿泊消費額は、宿泊単価の堅調な伸びに牽引されて、前年から10%のプラスとなりました。これを分解して一番右側をご覧頂くと、宿泊単価に関しましては対前年比7.5%の伸びで、3.2%の上昇だった2025年の消費者物価総合指数を大きく上回っております。
24頁をご覧ください。ICNによる取り組みについてです。左上段にあります宴会・会議については、宴会を伴う会費が引き続き増加しました。料金改定により単価アップを実現し、宴会、会議ともにコロナ禍前を上回る売上実績を達成しました。左下段に記載しております通り、インバウンド需要は、引き続き台湾、韓国、中国を重要なマーケティング対象国としつつ、今後の増加を見込む東南アジア向けOTAの露出を強化しております。又、多人数にも対応可能な客室の増加や、ペットフレンドリーなホテルづくりを推進し、より幅広い層に選ばれるホテルを目指しております。右側上段をご覧下さい。中長期の法人契約や福利厚生利用が増加するなど、多様化するニーズに応え顧客基盤を拡大しております。
25頁です。ICNによる今後の見通しと戦略についてです。インバウンド需要については、中国・香港からのインバウンド需要が高いエリアや、団体ツアー受入れホテルへの影響には注視が必要になるものの、その他の国・地域からの需要は引き続き旺盛で、総じて堅調な伸びが期待されます。国内事業については、ビジネス需要は堅調に推移する見通しです。レジャー需要についても、5月の連休需要や夏休み、および秋の行楽シーズン、年末年始の帰省、旅行需要は安定的に推移する見込みです。一方で、中国・香港からの重要減の影響を受ける エリアについては、市場全体の価格下落による影響を注視する必要があると考えています。下段では、各分野での今後の戦略を紹介しています。
26頁にまいります。シェラトン・グランデ・トーキョウベイ・ホテルの取り組みです。宿泊部門は、昨年夏の地震に関する風説の影響で、中国・香港からのインバウンド団体事業に鈍化が見られましたが、国内需要獲得への早期の戦略的移行や修学旅行、およびMICE需要確保が功を奏し、ADRは安定的に推移しました。会議・宴会に関しては、2019年冬季と比べ開催件数は減少傾向にあるものの、一件当たりの平均参加人数の増加により、売上高は20%プラスになりました。尚、シェラトンを保有する特定目的会社TMKは、2025年9月に100億円の追加借入を実施し、65億円を優先出資証券に関する出資金の一部償還に当てます。残額はシェラトンのバリューアップ工事や大規模修繕工事などに投資することを検討しております。
続いて27頁はビジネス・レジャー需要についてです。上段のグラフは、ICNの物件の稼働率、その下はホテル需要全体の稼働時の推移です。この稼働率の定義は、下に書いておりますように、異なる計算方法のところがございます。しかしながらICNの物件も、ホテル市場全体も、観光目的の利用に牽引される形で稼働率は高まっています。下段のグラフが示します通り、特に国内客の観光目的の旅行の割合が上昇しており、本投資法人がリゾートタイプのホテルを拡充する戦略に合理性があると考えられます。
28頁はケイマン諸島のホテル事業環境についてです。右側のグラフをご覧ください。新規ホテル開業が複数計画されていることから、ケイマン観光局は、島内における宿泊客受け入れキャパシティの拡大を材料に、航空会社と増便に向けて交渉をしております。結果、複数の航空会社で増便・就航が見られ、当期のケイマン諸島への航空便数は、前年同期と比べて 5.5%のプラス、宿泊訪問客数は2.1%のプラスとなりました。2026年冬から春にかけても引き続き増便などにより、ケイマン諸島への宿泊訪問客室の増加が後押しされることが期待されます。15頁でも触れましたが、改修を終了したサンシャインについては、年末の繁忙期までにレストランを除き改装しまして、名称をザ・サンシャインホテル&スイーツに変更しました。26年6月期は、レストラン改装による料飲売上への影響が残るものの、26年のADRは改装を実施しなかった場合の想定より11%のプラス、巡航ベースでは37%のプラスとなる見通しです。尚、ウェスティンの増築計画については、都市計画・開発許可に関する不服申し立て裁判所が近隣事業者の再異議申立てを認めたことから、今後は政府中央計画委員会と協議のうえ、ケイマン諸島の地方裁判所に審議を委ねます。
29頁をご覧ください。ホテルの供給環境についてです。上段の折れ線グラフをご覧ください。HOTERESの調査によると、新・増設ホテルの計画確認客室数は、半年前から増加するものの、2020年東京五輪準備期間の水準と比べて依然低位な水準に留まっていると思います。下段のグラフが示します通り、建築コストは引き続き上昇傾向にあることから、今後のホテルの供給は限定的で、且つ本投資法人が保有する大半のホテルより高い価格帯のホテルが増えると考えられます。
31頁からは住居の運用に状況についてです。当期は依然継続している都心回帰の流れと 価格高騰により、住宅購入を手控えたファミリー層の賃貸市場への流れ、流入による需要増を捉え、稼働率向上とレントアップに成功した結果、住居41物件のNOIは、前年同期比1.7%のプラスとなりました。今後も住居41 物件と商業1物件は、ともに安定的な収益を見込みます。
続いて 32頁です。右下のグラフをご覧ください。当期もレントアップにも積極的に取り組み、新規契約と更新契約の両方で平均賃料は増加しました。
次に第5章、財務の状況についてです。34頁をご覧ください。当期は金利上昇リスクに備えるべく、2025年8月27日の物件取得に伴う新規借入の約6割を固定金利で実施し、従前からの、約6割を目途とする固定金利比率水準と一致します。又、当期に実施した借入のうち、約2割をグリーンローンで調達し、サステナビリティ向上のための取り組みを推進しました。
36頁からはサステナビリティに関する取り組みです。本投資法人は、2025年GRESBリアルエステイト評価において3-Stars、開示評価ではAレベル、又、初めて参加したCDP気候変動プログラム評価においてBスコアを取得致しました。期末時点でのグリーンファイナンス残高は454億円と、有利子に総額に占める割合は 13.0%となり、グリーンリース締結率は、延床面積ベースで75.2%と拡大しました。
37頁をご覧下さい。本投資法人は、ICNと協働し、空調設備などの省エネ化を図り、CO2排出量、エネルギー使用量、水使用量、並びに運営コストの削減を実行しております。又、様々な取り組みを通じて防災対策やinclusiveな社会の構築に貢献しております.
最後に45頁をご覧ください。スポンサーは、そのファンドで日本全国に約60棟のホテル（約7,000室）を保有し、ICNは、これらの中からJ-REIT最大のホテルポートフォリオを更に充実させる協議をスポンサーと行ってまいります。
以上にて私からの説明は終了させて頂きます。長時間有難うございました。
