日本プロロジスリート投資法人 2025年11月期決算概要

日本プロロジスリート投資法人
2025年11月期（第26期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　https://www.video-streaming.net/ir/3283/26_j/
○説明資料
https://www.prologis-reit.co.jp/file/ir_library_term-f193ebeb1570d9b0afb5481ce8444f09ac6b947a.pdf
〇質疑応答（議事録は後述）
https://www.video-streaming.net/ir/3283/26_j_qa/
○説明者　日本プロロジスリート投資法人　執行役員　兼
　　　　　プロロジス・リート・マネジメント株式会社　代表取締役社長　山口 哲
〇決算説明
本日は、日本プロロジスリート投資法人、第26期（2025年11月期）決算説明をご覧頂き、誠に有難うございます。では早速、説明に入らせて頂きます。
3頁をご覧下さい。今回の決算説明におきまして、私から投資家の皆様にお伝えしたいことは、こちらの4点となります。先ず1点目は、業績面についてです。ポートフォリオ運営は安定し、高稼働率、且つ、着実な賃料上昇を長期に亘り継続させ、予想を上回る好業績を実現していること。2点目に内部成長面です。我々のポートフォリオが所在する全マーケットにおいて、賃料上昇を実現させ、更にCPI連動条項の導入も加速させ、内部成長を推進していること。3点目としては、我々の強靭な財務基盤を活かしたデットコストコントロールを実施していること。最後4点目に、1年前に設定した中期的な成長目標である、巡航DPU年率3%成長について、目標を上回る成長を継続していること。それでは、これらの項目を中心にご説明させて頂きます。

4頁をご覧下さい。当26期において、高い期中平均稼働率と堅調な賃料増額改定が牽引する内部成長に支えられ、DPUは予想比1.1%で着地致しました。賃料増額を主因とした鑑定評価額の上昇もあり、鑑定LTVは引き続き保守的な水準であり、時価総額も8,000億円レベルを回復した期となりました。

5頁をご覧下さい。ポートフォリオの平均稼働率は、左上の折れ線グラフの通り、当初想定では98.4%でしたが、需要は底堅く、複数の物件でダウンタイムを短くすることに成功し、0.2%上回り、98.6%で着地しました。続く第27期は、期間満了を迎えるリース契約が比較的多い期であることや、空室区画ごとに緻密に一定のダウンタイムを見込み、98.1%と想定しています。第28期では、再び稼働率が98.8%まで上昇すると想定しており、総じて安定したポートフォリオ運営を継続できる見込みです。

賃貸借更改時における平均改定賃料変動率については、グラフ下の数字に記載の通り、賃貸借契約期間中のマーケット賃料上昇分を確実に捉え、継続して賃料を上昇させることができ、2025年通年で＋3.8%の賃料増額改定を達成しました。又、右側のグラフは、満了を迎えた契約の改定状況の内訳です。今期の再契約率は86%と比較的高く、又、今期も減額改定は0（ゼロ）で、約90%のスペースで賃料増額改定を達成しています。翌第27期においては、旺盛な需要を背景に、約9割のスペースがほぼ解決済みであり、＋6%程度の賃料増額改定を見込んでいます。第27期は、賃貸借契約更改面積が多いこともあり、今後のトップラインの伸びにしっかり寄与できるような、賃料増額改定を行ってまいります。

このように、首都圏のマーケット空室率が高止まっていることとは対照的に、本投資法人のポートフォリオの賃料成長率は引き続き高く、マーケットに所在する他の物件との競争力の違いが、お分かり頂けるものと考えます。供給量の顕著な減少に伴うマーケット環境改善による、マーケット賃料の更なる上昇が想定され、我々が保有する好立地、高品質の既存物件の価値が高まり、今後更に内部成長が進むと考えております。

6頁をご覧下さい。次に当第26期の業績および第27期以降の業績予想を詳しくご説明致します。先ずはNOIについてです。当第26期において、平均稼働率が当初想定を上回ったことや、継続的な賃料増額改定により、トップラインが上昇しました。又、リーシング活動が想定以上に進展したことにより、リーシング報酬は予想より増額となったものの、水道光熱費の回収率の向上やコスト削減努力等、様々な取り組みにより予想比＋0.5%の24,590百万円の着地となりました。翌第27期については、リーシング期間を一定見込んだこと、そして水道光熱費の季節変動を主な要因として、1%程度減少する想定をしておりますが、第28期の稼働率の回復とともに、再上昇することを見込んでおります。今後の供給量減少に伴うマーケット環境の改善をタイムリーに捉え、トップラインの着実な増額を積み上げ、更に運営費用のコントロールなどにより、本予想数値を上回る運営を目指してまいります。

7頁をご覧下さい。次に一口当たり分配金についてです。当第26期においては、NOI増を主要因とし、加えて、デットコストの適切なコントロールや、適切なキャッシュマネジメント等を着実に積み上げ、予想比＋1.1%の1,920円となりました。第27期以降におきましても、金利上昇によるデットコスト上昇をコントロールしつつ、ペイアウトレシオの向上も同時に推進することで、前回決算時に発表した予想値を上回り、第27期を1,920円、第28期を1,934円と、DPUは安定的に成長する予想をしています。今後も、金利上昇により生じるコスト増にも目を配り、分配金の安定した成長を実現したいと考えております。
続いて、足元の経営環境を踏まえた巡航DPU年率3%成長目標を達成にむけた、各施策についてご説明致します。

9頁をご覧下さい。足元の経営環境を踏まえた、本投資法人の主要な3つの成長戦略をご説明致します。内部成長戦略では、98%を超える水準の高稼働率を維持し、特に都市圏において、今年後半から想定される需給バランス改善の好機を捉え、更なる賃料上昇を追求します。加えて、CPI連動条項の導入を進め、将来的には、全てのリース契約をインフレ環境対応可能にし、インフレ耐性の更に強いポートフォリオを構築していきます。

資本政策および財務戦略において、先ず自己投資口取得については、今後も、投資効果の高いキャピタルアロケーションの一つとして考え、継続的に検討してまいります。本決算発表に際しても、検討してまいりました。直近の投資口価格を鑑みて、本決算発表と同時での実施は見送りましたが、引き続き投資効率性の観点から、投資口市場と不動産市場を常に比較・考慮し、状況に応じ迅速かつ機動的に実施していきます。

今後も、効率的なキャピタルアロケーションを重視した意思決定を継続し、ペイアウトレシオの最適化も推進のうえ、強靭な財務基盤を生かした、デットコストコントロールを注意深く実行してまいります。外部成長、資産入替については、実施済みのaccretiveで大規模な資産入替により、売却益は5期に亘り、投資主に還元しています。キャッシュフローの安定性だけではなく、インフレ環境下においてしっかりとした賃料上昇が可能なポートフォリオ構築のため、資産入替、売却もしっかり継続していきます。又、本投資法人の成長に資する規律ある外部成長の好機も、確実に捉えていきます。
10頁をご覧下さい。我々のポートフォリオにおける、マーケット賃料上昇のモメンタムについてご説明致します。

直近5年間で我々のポートフォリオのマーケット賃料は、年平均＋1.1%成長してきました。特に首都圏で空室率が高い現在の環境においても、このトレンドは減速しておらず、我々が保有する高品質で、競争力の高い物件に対する需要は、引き続き強い状況にあります。毎期、賃貸借契約満了、期間改定の都度、着実に賃料増額改定を行ってきていますが、現時点において賃料ギャップは約4%あります。更に現在の急上昇した土地価格、建築コストで、我々のポートフォリオを再建築した場合に必要となる賃料は、現行賃料より凡そ20%程度高く設定する必要があります。特に首都圏において、今年後半から需給バランスのタイト化が想定されており、マーケット賃料は、この再建築賃料に引っ張られ、上昇圧力が高まっていくものと考えています。このような好機をしっかりと捉え、更なる内部成長に繋げてまいります。

11頁をご覧下さい。左のグラフは直近1年で締結した賃貸借契約の状況です。本投資法人では、インフレ環境下において、更に力強く内部成長を推進していくため、昨年より契約期間5年超の、比較的長期の賃貸借契約において、全てCPI連動での改定条項付きか、段階賃料とする方針を立て、当該条項が応諾されない場合は、比較的短期の契約期間、5年以下の契約期間とすることとしてまいりました。その結果直近1年で契約し、期末時点で有効な賃貸借契約は、本グラフの通り、全ての賃貸借契約を5年以下の、比較的短期の賃貸借契約に致しました。

尚、後程ご紹介致しますが、翌第27期以降に賃貸借が開始される、直近1年で締結した長期の賃貸借契約においては、全ての賃貸借契約において、CPI連動条項が導入されています。右のグラフは、現在のリースストラクチャーの状況です。本年以降もこのような運用を続け、物流不動産がインフレ局面で有する課題との受け止めがあった、賃料上昇ペースが遅いという面を打破し、今後期待されるマーケット賃料の上昇ペースの加速を、しっかりと内部成長に繋げてまいります。

12頁をご覧下さい。こちらの頁では、我々が保有する物件が所在するサブマーケットを表示しています。関東エリアと関西エリアをグローバル・マーケットと定義のうえ、重点的に投資し、東北、中部、九州各エリアをリージョナル・マーケットと位置付け、分散投資をしてきました。又、我々が関東エリアで保有する物件の分散をより詳細にご理解頂くため、右側の地図の通り、東京ベイ、外環道、国道16号、圏央道の各エリアに分けて、次の頁でお示ししました。

13頁をご覧下さい。前頁で明示しましたサブマーケット毎に、我々のポートフォリオの分散状況、我々のポートフォリオにおける今期の空室率と直近1年間の平均改定賃料変動率、そしてCBRE社が公表している各サブマーケットの空室率をお示ししました。我々が保有するポートフォリオにおいては、低いマーケット空室率が継続する関西エリアの保有比率が、全体の33％と最も高く、これは他J-REIT比較においても高い数字であり、今後もポートフォリオ全体での賃料増額を牽引していくものと考えています。又、マーケット空室率が高い圏央道マーケットにおいても、我々のポートフォリオの物件は、高い稼働率を維持し、しっかりと賃料増額改定を達成しております。通期にばらつきはあるものの、我々のポートフォリオは、全サブマ－ケットでプラスの賃料増額改定を達成できています。

14頁をご覧下さい。次に、直近に賃貸借契約を締結したものから、賃料上昇事例やCPI自動連動改定条項を導入した事例を掲載しました。希少性の高い東京ベイエリアの物件や比較的長期の賃貸借契約となっているBTS物件では、10%を超える賃料上昇を達成しています。又、同じく供給が少ない外環道エリアや、低い空室率が継続し需要が堅調な関西エリアにおいても、高氏賃料上昇を達成しています。更に圏央道エリアにおいても、物件のクオリティや運用力を活かして、我々のポートフォリオにおいては、しっかりと賃料上昇できていることがこちらの事例からもお分かりできると思います。

こちらの成約事例の中には、翌第27期から賃貸借期間がスタートするものもあり、2026年の賃料増額改定は、非常に良いスタートとなっています。右側にあるのは、CPI自動連動条項を導入した事例です。契約期間の短期化も進んでいますが、並行して導入を加速させていきます。長期契約を希望する企業には、徐々にではありますが、受け入れが進んでいると実感しています。

15頁をご覧下さい。次に、費用構造について改めてご説明致します。我々の賃貸事業費用は、賃貸事業収益の24％程度と低く、右に示す通りインフレに強い構造となっています。31%を占める水道光熱費は、入居カスタマーよりほぼ100%回収され、36%を占める公租公課の上昇ペースは、直近でも年率0.5%と、CPIの上昇率と比べても非常に緩やかで、限定的と言えます。又、PM報酬は、固定料率で算出される費用であり、物価上昇とダイレクトに連動するものではありません。結果、全体の75%は、物価上昇の影響を受けづらいものと考えています。物価上昇に影響を受ける費用については、ある程度の上昇傾向は見られますが、比率は高くなく、その中でも修繕費は、ポートフォリオ全体総額でコントロールし、影響は軽微にしていけるものと想定しています。こういった収入・費用構造により、本投資法人は、物価上昇局面においても、安定的な内部成長を達成できるものと考えております。

16頁をご覧下さい。このような収支環境をベースとして、ポートフォリオの高稼働の維持と、長期に亘る賃料増額改定により、本投資法人の同一物件ベース、つまり、Same StoreベースでのNOIは、3年間で＋4.1%と大きく成長しています。これは、インフレ環境前でも着実に内部成長が出来ていることを示しており、更に今後想定される需給環境の大幅な改善による、更なる賃料増額改定期待もあり、今後も内部成長をしっかり行えるものと確信しております。

17頁をご覧下さい。続いて、引き続き極めて安定している我々の財務基盤についてです。本投資法人の鑑定ベースでのLTVは28.7%と、鑑定評価額の継続的な上昇により、競合他社比較において低い保守的なレベルとなっており、金利上昇の影響に対し、柔軟に対応できる財務基盤と機動的に成長資金に向けられる余力を確保しています。今後非常に魅力的で大きな成長に資する外部成長の機会を獲得できた場合に、鑑定LTVを35%まで活用すると、1,200億円を機動的に調達することが可能です。

右下には、直近1年の負債調達実績と今後の業績予想における前提条件を纏めました。直近1年で613億円の新規調達およびリファイナンスを、平均調達年数6.0年、平均調達コスト約1.4%で実行し、2025年11月末時点でのポートフォリオ全体での平均負債コストは0.86%と、その上昇幅を抑えることができました。金利上昇が顕著ではありますが、最適な調達年限や金利固定化割合等を都度検討し、向こう1年間の業績予想においては、期限を迎える313億円の有利子負債を、一部変動金利を取り入れながら、平均約1.7%でリファイナンスすることを想定し、2026年11月末時点での全体の平均負債コストが、0.94%になる想定をしています。尚、向こう1年間のリファイナンスの調達コストが、10bps増減した場合の分配金への影響は、0.1%以下と非常に軽微ですが、調達を工夫し、なるべくコストが増えないようコントロールしていきたいと考えております。

18頁をご覧下さい。続きまして金利上昇環境や資本効率向上に向けた、我々の現状の財務戦略をご説明致します。内容は、これまでと大きな変更はございません。物件取得に際しては、インプライド・キャップレートを強く意識し、投資判断を行うこととしていますが、投資効果の高い、良い取得機会を獲得できた場合、鑑定LTVの当面の活用水準を35%目途とし、レバレッジを活用した物件取得も検討してまいります。継続的利益超過分配の減価償却費率を40%へ徐々に引き上げ、AFFOベースでのペイアウトレシオを85%程度レベルまで、緩やかに引き上げていきます。

手元現金の有効活用としては、最適な投資効果を達成できるものに投資を行い、預金金利も上昇してきており、定期預金等での運用も行ってまいります。デットコスト上昇に対しては、昨今J-TREIT各社が対応に苦慮されていますが、我々の負債は、平均調達年数が非常に長く、固定金利比率も高い水準にあります。そのため新規調達やリファイナンスにおいては、金融市場の動向を見極めながら、借入年限の短期化や変動金利の活用等で、柔軟にデットコストをコントロールしていくことが可能です。

19頁をご覧下さい。我々は、投資口市場と不動産市場の動向や、今後の変動を注視しつつ、将来に向けて本投資法人の成長に繋がる外部成長機会を継続的に探っております。スポンサーからの取得機会に際し、こちらで状況をお示ししました。現時点では8物件、約1,300億円規模と、クオリティの高い十分な規模の外部成長機会を確保しています。又、物流不動産のマーケット空室率が高止まりしている中、これまでよりもマーケットに出回る物件が明確に増えている印象を持っております。依然として、本投資法人の投資クライテリアに見合うクオリティ、利回りの物件はまだ見つけられていませんが、今後、第3者からの物件取得機会についても、これまで以上に模索していきたいと考えております。尚、外部成長のタイミングや規模については、市場環境や資金調達手法等を慎重に見極めつつ、適切に判断し、本投資法人の成長に資する外部成長に繋げていきたいと考えております。

20頁をご覧下さい。我々は、インフレ環境に打ち勝つ実力ベースの巡航DPUの年率3%成長を、中期的な目標として掲げています。目標設定後1年を経過した現時点において、目標を上回る成長を実現しています。金利上昇が当初想定より早いペースで上昇している状況ですが、第30期に巡航DPU1,900円を達成する各施策項目のブレークダウンを、年率でご説明致します。＋1%を超える内部成長を実現させ、そして様々な工夫を講じ、デットコストの上昇を▼1.5%程度に抑え、手元現金の活用や資産入替等による適切なキャピタルアロケーションにより、＋1.5%超の成長を見込み、更にペイアウトレシオの適切化により、＋2%の成長が可能と見込んでいます。賃貸マーケットの需給改善によるマーケット賃料の加速があれば、より高い内部成長を見込むことが可能です。又、キャピタルアロケーションについては、我々の投資口価格等の状況により、自己投資口取得か物件取得かを適宜・適切に判断・実行する所存です。

最後に物流不動産マーケットの動向についてご説明致します。
22頁をご覧下さい。こちらでは、首都圏および近畿圏における大型マルチテナント型物流施設の空室率と需給動向をお示ししました。先ずは首都圏について需要面を申し上げますと、大型マルチテナント型物流施設に対する新規需要量は、継続して高い水準を維持・継続している状況です。一方供給量は、2023年の約300万m2をピークに減少を始め、2025年は約50％減となったため、2025年の第一四半期に空室率がピークアウトしました。空室は徐々に消化をはじめ、2025年9月末で10.4%となっております。2026年の供給量予想には、今後の工事延期、又は竣工時期が遅延している物件も含まれていると分析しており、実際に供給量はもう少し減少するものと考えております。

又、2027年の供給量は、更に減少することが予想され、これを見越したテナント企業の需要も、盛り上がりを見せてくると期待しており、今年は全体空室率が引き続き下落を続けると想定しています。この市場環境の改善により、更に賃料上昇が狙える環境になるものと考えます。又、近畿圏は、空室が非常に少ない状況が続いております。2025年の供給量は過去最大となりましたが、高い需要に支えられ、全体空室率は5.0%、築1年以上の既存物件に限ると2.2%と、極めて健全な状況が継続しています。向こう2年間の供給も非常に少ないため、賃料上昇の絶好のタイミングと捉えています。先ほど申し上げた通り、本投資法人のポートフォリオの33%は、この継続して空室率の低い近畿圏に立地しているため、特にこの近畿圏で、内部成長をリードしていきたいと考えております。

23頁をご覧下さい。建築費については、資材価格や人件費の高騰を主要因として、大幅に上昇した状況で、下落する気配は見られていません。建築費高騰による、特に首都圏における新規着工の急激な減少も、そのトレンドは継続しています。2027年の竣工量は、大きく減少することはほぼ確定していますが、現在の建築費とマーケット賃料をもって、大規模に開発を継続することは極めて難しく、今後供給量が増加するシナリオとしては、マーケット賃料の大幅な上昇が不可避な状況です。このような環境下においては、クオリティの高いポートフォリオを有する本投資法人は、この恩恵を真っ先に受け、今後の内部成長を加速できるものと考えております。

25頁をご覧下さい。決算からは話題が逸れますが、本投資法人の投資家の分布をご紹介します。多くの投資家から、直近は特に米国、欧州の投資家の方々からの面談依頼が増えております。我々は、海外カンファレンスや国内で開催された海外投資家向けのカンファレンスへも積極的に参加し、J-REITへの新規投資家も含め、多くの投資家とIR面談を実施させて頂きました。又、NISAを活用した個人投資家層の拡大と投資口の流動性向上を意識し、2025年6月1日を効力発生日として、1口につき3口の割合となる投資口分割を行いました。その結果、現在の投資主の割合は、スポンサーの持分を除きますと、コック内の機関投資家で60%、海外投資家で35%、個人投資家で3%となっています。

右のグラフにあります通り、海外投資家の保有割合が一旦減少しておりましたが、昨今、顕著な上昇傾向にあります。又、個人投資家数におきましても、各種取り組みの効果もあり増加傾向にあります。本投資法人の個人投資家の比率はまだ低く、拡大余地はまだまだあるものと認識しており、積極的なIR活動を継続してまいります。
最後に、本決算におきまして、私が皆様に改めて申し上げたいことは、本投資法人は、高稼働率、賃料上昇を維持・継続できる、高品質で成長性のあるポートフォリオを維持し、自律の利いた資本配分、成長戦略を進め、金利上昇環境に強い強靭な財務基盤を有し、巡航DPU成長目標に向けて邁進しているということです。そして、物流不動産においては、今後新供給が大幅に減る見通しと堅調な需要があり、マーケット環境改善が見込まれ、既存物件の価値が高まっており、本投資法人の更なる成長が見込まれます。本投資法人は、巡航DPU年平均3%成長を確実に達成し、投資主の最大化、投資口の経済的価値の向上を推進してまいります。

皆様方には引き続きご指導、ご支援を賜りますよう、宜しくお願い申し上げます。
ご清聴、有難うございました。

〇質疑応答
皆さんこんにちは。プロロジス・リート・マネジメントの山口でございます。皆様からの後質者を受ける前に、今回の決算説明におきまして、私から投資家の皆様にお伝えしたいことを、改めて4点申し上げます。1点目、業績面においては、ポートフォリオ運営は安定し、高稼働率、且つ着実な賃料上昇を長期に亘り継続させ、予想を上回る好業績を実現していること。2点目、内部成長面では、我々のポートフォリオが所在する全マーケットにおいて、賃料上昇を実現させ、更にCPI連動条項の導入も加速させ、内部成長大きく成長させたこと。3点目として、我々の強靭な財務基盤を生かしたデットコストコントロールを実施していること。そして最後4点目に、1年前に設定した中期的な成長目標である、巡航DPU年率3%成長について、目標を上回る成長を継続していること、でございます。
Q&A①
Q：賃料増額に関する話ですが、5頁ですが、終わった期は＋3.5%、年間で3.8%ということで、2024年の年間上昇率に比較すると、少しではあるが減速しているという一方で、次の期は6%程度の賃料増額ができますよと言うこととか、10頁の右側のグラフでは再建築賃料でかなりのギャップがあるというお話ではありますが、そういう観点からしますと、2025年までは供給の影響等とか色々ありますので、逆風と言いますか、そこまで追風ではなかったけれども、今年からいよいよ物流の賃料もガッとくるというような手応えをお持ちなのか、半年前と比較して考えがより確からしさが増したのか、変わっていないのか、その辺を含めてお伺いした。特に、10頁のギャップ20%の実際のポテンシャルというのをお伺いできればと思います。

A：賃料増額に関する変化、20%と言っている再建築賃料の上昇圧力などが６か月前と変わったかについて、全般論からのお話になるかと思いますが、回答致します。先ず2025年5月期、11月期を通じて3.8%、2024年が4.2%というところですけれども、こちらは、大きくは期限を迎える契約が比較的短めであったというのが2025年であったということ。要は賃料ギャップが少ない契約がEndを迎えて、次の新規契約に入ったというところだと認識をしております。2025年は確かに空室率も高くて、良い風が吹いていたかと言えばそうではないかもしれませんけれども、そういう中でも約4%の賃料増額はしっかりと達成できているというのが、我々のポートフォリオだというところだと思います。本投資法人の特徴ですが、やはり短めの契約があって、平均賃貸借契約残存期間、これが3.8年というところで比較的短めでございますので、契約のEndが頻繁に来ますので、賃料のギャップが一つ一つはそれほど高くないかもしれませんが、頻度高く更新ができているというのが我々の特徴だと思っております。というところが2025年でして、2026年5月期につきましては、約6%程度の賃料上昇を見込んでおります。2025年と比較しますと、賃貸借期間が長めの契約がEndを迎え、当然賃料ギャップがある程度ありますので、それをしっかりキャッチアップするというところを目指してやっており、その中で6%は達成できると見込んでおります。そしてこの20%という再調達賃料との差というところの上昇圧力が６か月前とどうかというところですけれども、おっしゃった通り、今年見ているのは、今は大きな変化はないかなと思いつつも、やはり2027年の供給量というものが、マーケットの中で極端に低くなりそうだというのがCBRE社のデータからも出てきておりますので、今年後半ぐらいから物流不動産、物流アセットの対してのリーシングマーケットでフォローの風が吹くと考えております。そのような状況ではない中で、今年前半は6%の賃料増額改定が出来ておりますので、この上昇圧力というものが強くなってくれば、今年の後半からなるような気がしておりますので、物流不動産に対してもそういうフォローの風が吹いてくると考えております。この上昇圧力については、やはり、関西マーケットのように、空室率が低いエリアが、上昇圧力が既に始まっているかなと考えておりますので、全体としてフォローになってきます。その中でもサブマーケット毎の強さというものが見えてきておりますので、各サブマーケットでの賃料増額改定率を開示させて頂きましたけれども、サブマーケット毎のフォローの風をしっかり、敏感に感じながら、物件毎、エリア毎にしっかりとした賃料改定を行って、内部成長していくというところで考えております。

Q：物件取得に対する考え方ですが、これまで資本効率の改善ということも含めて、自己投資口の取得とか、資産入替というのが中心でありましたけど、こちらの考えについては、変わらずこれをやりつつ、機が熟したらしっかり物件を買っていくということに対する考え方、資産効率改善と資産規模拡大に対する考え方について変わったこと、若しくはアップデートがあれば伺いたいと思います。
A：物件取得についてですが、資産入替も行っておりますし、自己投資口の取得も行っております。WEBのプレゼンテーションの中で、直前まで、我々、自己投資口取得の準備をしてきました。それはなぜかというと、取得のキャップレートとインプライド・キャップレートをしっかり見極めた中で、行っていくというところで、自己投資口取得というものも、投資効率、投資の効率性を考えた中では、非常に良い資本配分の中の一つであるということを考えておりますので、インプライド・キャップレートと取得のキャップレートをしっかり見ながら判断をし、正直申し上げると先週の木曜日に判断を致しまして、今回は見送っております。ですので、今後も取得キャップレートとインプライド・キャップレートを見極めながら、物件取得なのか、自己投資口取得なのかというところも含みながら、そして資産入替・売却ということに関しましても、常に準備をして、モニターをしておりますので、これもタイミングが、期が熟せば行っていくということでございますし、そういったことをしっかり見極めながら、期が熟せば、外部成長、スポンサーのパイプラインも1,300億円ございますので、しっかりと規律を持った外部成長をしていきたいと考えております。

Q&A②
Q：ポートフォリオの構築方針に関してですが、サブマーケット毎の状況を見てみると、圏央道エリアは賃料増額ができているものの、他のエリアと比べると低かったり、リージョナルエリアは空室率が相対的に高かったりというところで、増額は出来ているものの、やはりエリア間の強弱はあるのかなと思いますけれども、こうした状況を踏まえて、今後の分散のあり方については、資産入替を通じて強いエリアに寄せていく方向なのか、あくまでも長期的な視点でエリアについてはバランス良く張っていくということなのか、考え方をお伺いしたい。

A：資産入替についてですが、13頁にサブマーケット毎に分散状況、変動率を記載しております。資産入替に関しては、先ず視点としては、J-REITとして物流不動産を長期的に保有する企業体であると認識をしておりまして、長期的な視点の中でポートフォリオ分散を考えていく、と我々は考えております。ただ、おっしゃる通り、色んな供給量、今だけではなく数年とかの、中期的なTermでの予想というのもある程度行いながら、その辺りも含めて資産入替の中で、強いポートフォリオを作っていくというところで考えていきますと、成長性というのも当然ございますし、分散というところもございます。成長性というところから考えますと、供給量の中期的な予想も含めた、資産入替というものは考えていくべきかなあと思っておりますので、長期的な視点の視野の中で、中期的な供給量の予測も踏まえて資産入替、どれを売却するかは成長性というところで、そのFactorはかかってくると思いますので、そこで我々としては、中期的な視点も含めて資産入替を考えていくと思っております、リージョナルエリアも含めて。今回、リージョナルエリアの空室率が少し高い数字が出ておりますが、これは一時的なものだと認識をしておりますので、この数字を持って、リージョナルエリアを少なくすべきとは思っておりませんし、分散状況も4.8%ということで、非常に少ないPortionでございますので、我々も資産規模から考えて、これが高いとは思っておりませんし、しっかりとした賃料改定も出来ますし、色んな分散ということから考えても、意味があると思っております。

Q：今年後半から需給は改善して、マーケット賃料が再建築賃料に引っ張られるということで、今後賃料増額も加速していくとのご説明でした。勿論、私もそのシナリオを期待しているのですが、反対にリスクとして見ているようなことがあればお伺いしたいと思います。

A：マーケット賃料の上昇は加速するという予測のもと、行動をしていこうということで考えおります。そこでのリスクということで言いますと、再建築のコストが異常に下がるというリスクがもしかすると出てくる、経済状況によっては出てくるという可能性があるのかもしれませんが、今のところそういう予測というか兆しも見えてはおりません。当然、供給がおそらく下がり、出てくる新しい物件は賃料を高くとらなければいけない、ただ、需要が落ちてしまうとそこにキャッチアップ出来ないということになりますので、日本国内の経済であるとか海外の経済情勢によって、そこの需要が急激に減退するということがリスクかなあと思っておりますけれども、現時点において、物流不動産に対する需要はしっかり底堅いものがございますので、そこに大きなリスクを感じているということではございません。

Q&A③
Q：この半年で自社株買いも物件取得もなかったのですが、キャッシュアロケーションについての新たな意思決定がなにも無かったということに関して、背景とか、どういったことを考えられていたかをご説明頂ければと思います。

A：物件取得、自己株取得がこの1年なかったというところですが、自己株取得は昨年の2月から5月まで実施をさせて頂いて、我々の方針として、自己投資口取得の規模としては、時価総額の1%レベルを目指さないと意味がないのではないかというころで、考えてきてまいりました。先程も申し上げました通り、今回の決算発表と同時に自己株の取得を考え、最後まで準備をして意思決定をする直前までまいりましたが、取得のキャップレートとインプライド・キャップレートを比較・考慮した中で、確実にこちらの方が良いという水準、先週末に判断をしていると申し上げましたが、そういったところで、今回は見送ったというところでございますが、今後もその視点の中で、物件取得に関しましてはすぐReadyになって買えるというものがなかったものですから、昨年1年間は取得をできなかったというか、しなかった。当然、インプライド・キャップと取得キャップを見極めた中で、買う、買わないということをする訳ですが、今、現状におきまして良い取得機会があればそちらもあり得ますし、そうじゃなくて、インプライド・キャップレートが高いということであれば、自己投資口の取得という意思決定を再度させて頂くというところで、今、両睨みでやっているというのが今の状況でございます。

Q：今P/L全体を見ると、NOI成長よりも借入コスト増の方が上回っている状態だと思いますが、これを当面逆転させるのは難しそうかどうか、或いは、逆転させるためには賃料改定での増額率が何%以上必要だとか、そういう観点で目安とかあればご説明頂ければと思います。

A：借入コスト増というところは、正直申し上げて、他のリートも同じと思いますが、ちょっと想定以上の上り幅になっているというのが正直なところです。我々長期の固定をとっておりますので、そして今足元に、期限が来る借入金はそう多くはないので、賃料増額でオフセット仕切れない状況ではありますが、そこまで大きくビハンドしていないというのが現状かなあと思っております。我々中期の成長目標として、年率3％成長のロードマップをお示しした中で、内部成長は1%超、デットコストが▼1.5%程度というところで、内部成長でデットコストを消し切れていないというところが正直なところでございます。内部成長でデットコストを全て凌駕するには幾らなのかというところですが、更改のパーセンテージにもよりますが、翌期6%ということを申しておりますが、やはりそれくらいの水準感というもので、なんとかデットコストを、我々の今のデットのマチュリティラダーで考えていくと、そこでやっと消せるかなあと言うようなところでございます。当然、今後の金利の上昇だとか、下落を期待する訳ではないので、そういったものも含めながら内部成長、当然賃料増額のパーセンテージと、更改の頻度を上げていく、今回短期化というものを結構進めましたが、これは、増額パーセンテージ X 更改のパーセンテージで効いてきますので、増額を6%と足元入れてきておりますが、5%、6%という数字と、頻度を高くやっていけば数字をしっかり作っていけるかなというところで考えております。

Q&A④
Q：19頁にスポンサー開発のパイプラインがありまして、これは、偶々前回の資料と乗っている物件が一緒ということですが、例えば市場等動向のところで、27年にかけてCBREとかで建築費が上がるので減ってくるとかのコメントがありますが、ちょっとスポンサーの動向が見えないところがありまして、スポンサーは結構粛々と作っているので、偶々これは資料に載せるところだけれども、その先構積み上がっているのかお伺いしたく。

A：開発ペースのお話だと思いますが、スポンサーのプロロジスは、25年以上日本で事業を行っていますが、常に無理をせずに経済性を考えた開発を行ってきておりまして、25年間を振り返っても、今もそうですし、変わっておりません。ですので、今の環境下、工事費が高く、土地の価格も高く、賃料のキャッチアップはまだ少しできていないというところになりますので、こうした環境下で、若干ペースが落ちているのかなと、スポンサーに代って私が話す訳にはいきませんが、そういうように見えたりはしますけれども、ただここに載っております通りの、大きく何か落ちているものではなくて無理せずやっていますので、もうあと10年たって振り返ってみれば、平均すると同じようなペースで開発してきたかなというのが、長い目で見れば変わりないというふうに思っております。前回と大きく変わってはおりませんが、これらは発表しているもので、その中でも全て載せている訳ではございません。発表していない物件で、色々とプロロジスが活動している物件もあるやに聞いておりますので、大きく何かが減っているというものではありません。こちらに載せている物件だけでも1,300億円というところで、我々昨年は、質問にもありましたように、取得をしておりませんので、まあ多少積み上がってきているというような状況でありますので、十分にクオリティの高いパイプラインはあると思っておりますので、期が熟せば、外部成長できる環境になってくれば、しっかりとできる機会が十分備わっていると考えております。

Q：スポンサー絡みになりますが、通常の物流施設でも良いのですが、最近物流の延長で
データセンターとか冷凍倉庫とか危険物倉庫とか、そういうことをやる会社が増えているようなイメージですが、スポンサーはシカゴとかでデータセンターの開発の話があったり、又、国内でも小郡とかで小さめのコンテナータイプのセンターをやったりとかありますが、これは先々そういった案件が進んでいて、将来的にリートで買う可能性があるのか、ないのか。かなり先の話ですが、そこら辺のところをスポンサーの動き等でご紹介頂けるものがあればお願いします。

A：危険物倉庫については、資料の19頁右上に載っていますプロロジスパーク古河6と7、こちらは危険物倉庫になります。危険物倉庫をこのような形で開発というのは、スポンサーのプロロジスが第一人者という言葉なのか、先駆者というところで開発をしているというところです。冷凍・冷蔵倉庫についても、我々のポートフォリオの中に1物件、それほどヘビーな冷凍というものではございませんけれども、温度管理のできる施設も入っておりますし、常時そういうことは、我々のグループのなかでは開発をすることも含めて行っております。本投資法人が持っている施設のなかは、冷凍・冷蔵のかたはいらっしゃいますけれども、大半の方はご自身で冷凍・冷蔵庫を中にインストールされていらっしゃるというものが多いですけれども、一部冷蔵の倉庫を保有していることもございますし、スポンサーとしても開発をしているというところでございます。データセンターにつきましては、特にスポンサーのプロロジスで発表しているものはないように、新しく何かと言うようなものはございません。当然機会は窺っているというふうには聞いておりますが、特に何かこう発表できるようなものがある訳ではありません。仮にあったとしても投資法人で取得するかどうかというのは、ちょっとまた別の問題かなあとは思っております。長期的に見て、それが本投資法人の成長性に資するものなのかどうか、当然インフレ対応というところでいくと、どういう賃料設定が良いのかとか、そういったものも大きいですし、減価償却費が重いと、これは、改定は色々されているようですけれども、そういったこともございますので、もし仮にあったとしても、本投資法人で取得するか否かというのはしっかりと議論・検証をしたうえで、本投資法人として成長できる、プラスであると鑑みれば、取得をするということになろうかなあと思います。

Q：小郡プロロジスパークのコンテナータイプデータセンターについて

A：＜佐伯投資本部長より＞
こちらは小型のデータセンターになりますけれども、本投資法人からは、土地を貸すという形で運用しております。そこに小型のデータセンターを設置して、ビジネスをしているテナントが居るという状況にございますので、今後もそういう土地の利用というのがあれば貸与していくということを、スポンサーが検討しているというふうに認識しておりますので、本投資法人が主体となって広げていくというものではないと思っておりますが、その可能性はあると思っております。
＜山口社長より＞
補足しますと、本投資法人の敷地というか施設の土地の上に、スポンサーが土地を借りて、コンテナーデータ事業を行って、そこを利用する方に貸しているということでございます。

Q&A⑤
Q：賃料増額のところですが、今年の後半以降で賃料増額が見越せるところもあるというお話でしたが、お話を伺う限り東京圏では今年の後半というイメージもありますが、どちらかというと、6%の実現可能性というのは関西圏の方が敏感に感じていると、そんなイメージでしょうか。そのあたりをお聞かせ頂ければと思います。又、需要についてですが、底堅い需要があるというお話でしたが、e-Commerceとか、サプライチェーンマネジメントの再構築というところもあるのではないかと思いますが、テナントがどのようなところを考えられているのか、テナントの背景についても教えて頂ければと思います。

A：賃料増額と需要についてお答え致しますと、足元、2026年5月期に少し大きめの期限がくるものが沢山ある訳ですが、細かく見ていくとエリアとしては関西圏の物件かなあと言うところはありますが、どちらかというと契約期限を迎える賃貸借契約が長めの、賃料ギャップがある物件というものが一番のメインの理由、そこが引っ張っているというのがメインの理由と感じております。関西圏が引っ張っているというのも、正に言われる通りのところではありますが、メインのドライバーとしては賃料ギャップのあるものがくれば、しっかりとそれをキャッチアップしていくというのが、我々行っておりますので、そこがメインの理由かなあと言うところでございます。当然関西がリーとしているのも、これも確かではございます。需要面というところでいきますと、やはりe-Commerceであるとかサプライチェーンの見直し、やはり効率化、人件費増、オペレーションコストが上がっていますので、そういった意味では我々のような大規模な施設で、効率的に運営をすることで費用増を抑えるというようなニーズが、非常に大きいのかなというふうに思います。あと、マーケットを見たりしている中で、やはり色んな企業もM&Aなりで統合・合併をされている企業もおられて、そうなるとサプライチェーンの見直しというところ、当然買収する方が色々考えられるというところでいくと、サプライチェーンの見直しとか、もう少し大きな物流施設が必要な形にもなりますので、そういった企業再編といったところも含めて、サプライチェーンの見直しというものが大きな需要になっているというふうに感じてはおります。

Q：半年間自己投資口取得、或いは物件取得が無かったと、お話が先ほどありましたが、インプライド・キャップレートを考えたら現実的ではなかったのではないかとのお話でもあったのですが、自己投資口取得をやらなかったという背景のことを考えると、そうなると何かしらの物件取得を考えられていたのではないかと、私の方で邪推してしまうところがありますが、検討自体は行われたのではないかと思いますが、仮にそのようなことがありましたら、どのような物件、或いはエリアについて考慮したのか、お答えにくいとは思いますが、仮にお教え頂けるのであればお話頂ければと思います。
A：昨年、物件の取得をどのへんで考えたかというと、なかなか難しいご質問だなあと思っておりますけれども、当然、我々、スポンサー物件のみならず、今までは、第三者の物件は取得はできておりませんでしたが、第三者物件の取得というものも可能性があるなあ、物件が出てきているなあと思っております。プレゼンテーションでも申し上げましたが、まだ、ちょっとインプライド・キャップレートのようなキャップレート水準であるとか、品質リッチというところから考えていくと、それにミートするようなものがなかったというところでございます。正直申し上げると、取得する直前までいったかというと、そこまではいっていないというのが、正直なところを申し上げるとそういうところでございます。多くの物件を検討はしておりますけれども、最終的にそこまでいった物件は無かったというところでございます。
質問がないようですので、以上をもちまして決算説明会を終了させて頂きます。
本日は、お忙しい中ご参加頂きまして誠に有難うございました。