阪急阪神リート投資法人 2025年11月期決算概要

阪急阪神リート投資法人
2025年11月期（第41期）決算動画説明書
○動画　　https://www.net-presentations.com/8977/20260123/p10ds2r/
○説明資料
https://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS80165/abcf88ae/7746/41fc/968b/cb7aca096ff9/140120260123537645.pdf
○説明者　阪急阪神リート投資法人　執行役員　兼
　　　　　阪急阪神リート投信株式会社　代表取締役社長　岡﨑 豊茂
〇説明
本日は、阪急阪神リート投資法人、2025年11月期決算説明動画をご視聴頂き、誠に有難うございます。早速ですが説明に入ります。
4頁をご覧下さい。今期のハイライトとして最も強調したいのは、予てより掲げてきた、2027年頃までに一口当たり分配金3,300円水準に到達するという目標を、予定を上回るスピードで達成できた点です。一口当たり分配金の実績は、3,389円と予想を89円上回る結果となりました。この成長を支えたのは、スポンサーグループとの連携による物件の追加取得と、都市型商業施設、地域密着型商業施設、オフィスの各アセットタイプにおける着実な賃料増額です。この達成を礎に、私たちは更なる高みを目指してまいります。

続きまして今後の見通しについて説明します。5頁をご覧下さい。2026年5月期は3,270円、2026年11月期は3,330円を予定しており、2026年の年間分配金は6,600円と、その成長率は年間平均 3%を上回る見通しです。尚、2024年5月期と2026年11月期を比較すると、約300円の分配金上積みを実現することになります。この成長の要因を分析すると、外部成長と内部成長がバランスよく進んでいることがわかります。第1に、外部成長による＋250円の影響です。2024年以降計5物件、総額約247億円の取得を進める一方で、１物件の譲渡を行い、ポートフォリオの質の向上を図りました。

第2に、外部成長と同等に重要なのが内部成長による＋250円の寄与です。特に注目頂きたいがデュー阪急山田、北野阪急ビル、そしてHEPファイブといった主力施設でのリニューアル効果です。HEPファイブにおいては、観覧車を含む施設全体の魅力向上により、変動賃料の確保に繋げています。更に、粘り強いテナント交渉による契約更改の効果も、着実に利益を押し上げています。一方で、市場環境の変化に伴い、平均借入コストは0.75%から1%程度へ上昇することを見込んでおり、支払利息等で△160円の影響を織り込んでいます。しかし、これらのコスト増加を上回る外部成長、内部成長を実現することで、増配基調を維持し、成長を加速させてまいります。

6頁をご覧下さい。続いて外部成長の実績についてご説明します。ここでは、2025年に実施した戦略的な資産入替について触れさせて頂きます。本投資法人は、収益性の向上と含み損の解消を目的として、汐留イーストサイドビルの譲渡を実行しました。これにより約15億円の含み損を解消することができました。変わって取得したのは、イオンモール猪名川、フレンドマート茨城平田店の敷地といった、関西圏で安定したキャッシュフローが見込まれる地域密着型商業施設、又、スポンサーグループが開発した阪急阪神上野御徒町ビルのような首都圏のコンパクトオフィスです。そして資産入替戦略の総仕上げとして、2026年3月には、（仮称）スギ薬局大東御領店の敷地の取得も予定しています。この取り組みにより、譲渡物件の償却後NOI利回り2.0%に対し取得物件は3.8%へと、利回りを大きく改善させています。

7頁をご覧下さい。次に内部成長の詳細です。2025年11月期の賃料収入は約58億円となり、前期の56億円から着実に増加しています。その背景には、賃料改定期を迎えたテナントに対して、積極的に賃料増額の交渉を推し進めたことが挙げられます。又、その他にも、都市型商業施設であるグランフロント大阪で大型テナントがオープンしたことや、大阪関西万博の影響を追い風に、ホテル事業のRevPARが大きく上昇したことがトピックとして挙げられます。今後のアクションプランとしては、都市型商業施設では、継続的な賃料増額交渉に加えテナント入替による賃料収入の最大化を、地域密着型商業施設では改定時期を睨んだ戦略的な増額交渉を、そしてオフィスでは賃料ギャップの縮小に向けた交渉を夫々継続してまいります。

8頁をご覧下さい。冒頭のご説明の通り、本投資法人では、従来の目標を前倒しで達成しました。そこで今回私達は、将来を見据え、更なる飛躍を目指す新たな分配金目標を策定しました。次のターゲットは、2028年頃に一口当たり分配金を3,500円水準に引き上げることを目指します。年間で7,000円水準となりますので、2025年11期の年間6,600円より、平均2%の成長を見込んでおります。尚、この目標を達成するための取り組み方針は、従来と変わらず、関西重点、商業重点、スポンサー連携の3つの軸を一層進化させてまいります。

9頁をご覧ください。続いてアクションプランについてご説明します。具体的には、外部成長、内部成長、財務戦略、夫々のアクションプランの実行により、分配金の上積みを目指します。外部成長では、ポートフォリオの収益性を高めるための資産入替を推進します。内部成長では、各アセットタイプの特性に応じた賃料の底上げを図ります。特に観覧車のリニューアルを踏まえた、変動賃料の更なる確保も推し進めます。最後にこれらを支える財務戦略についてです。金利上昇局面においては、多様な資金調達手法を実践し、金利コストの上昇を最小限に抑えるコントロールを設定します。又、適切なタイミングでの公募増資を検討し、分配金の成長を伴う形での資産規模拡大を目指してまいります。尚、公募増資は、あくまで 経営基盤強化のためのアップサイドとしての位置付けであるため、3,500円水準へのロードマップに含めていません。あくまでも、将来の更なる成長オプションとして位置付けております。

10頁をご覧下さい。この頁では外部成長の考え方を纏めています。関西重点、商業重点、スポンサー連携という強みを軸に、収益性の向上と将来リスクの排除を行うことが基本方針となります。現在含み損益が小さく、且つ償却後NOI利回りが低い物件を、入替候補としてモニタリングしています。私達の試算では、仮に30億円規模の物件を入替え、個別物件の償却後NOI利回りが50bps改善した場合には、分配金には約10円の押し上げ効果が期待できます。このように資産入替を継続して検討し、ポートフォリオの収益性を高めることで分配金の成長ドライバーとします。

11頁をご覧下さい。この頁では、アセットタイプ別の内部成長方針を記載しています。都市型商業施設では、今後1年間で約110件の契約更改を予定しています。ここでは、施設売上の向上を図りながら賃料増額交渉を進めます。又、テナント入替や契約体系の最適化により賃料料入の最大化を目指します。地域密着型商業施設は、平均残存年数が7.9年と長期で安定しているのが特徴ですが、約20件の更改予定物件において、テナントの賃料負担力を踏まえた増額協議を継続します。オフィスは、好調なオフィス市況を追風に約50件の契約更改において、賃料ギャップの縮小に向けた強気の交渉を継続します。こうした1つ1つの取り組みが分配金の持続的な成長に繋がっていくと考えています。

13頁をご覧下さい。次に2025年11月期の分配金についてご説明します。一口当たり分配金の実績は 3,389円と、予想を89円上回って着地しました。これはスポンサー開発物件である阪急阪神上野御徒町ビルを取得したことに加え、グランフロント大阪において大口テナントの出店があり、又、大阪関西万博の開催を背景に、特にホテル事業が好調に推移しました。これら都市型商業施設が全体の収益を強く牽引した結果です。

14頁をご覧下さい。今後の分配金については、2026年5月期に3,270円、2026年11月には3,330円を見込んでいます。先ず2026年5月期は、不動産売却益の反動減に加え、北野阪急ビルのテナント退去影響がありますが、HEPファイブの観覧車リニューアルによる一時的な売上減少影響については、内部留保を活用することでその影響を緩和させてまいります。次に2026年11月期は、観覧車リニューアル効果が発現するほか、地域密着型商業施設の賃料増額改定の影響等を見込んでいます。一方、北野阪急ビルでは、テナント入居に伴う工事を予定しておりますが、これは区画の用途を見直し、飛躍的な成長に資する重要な投資と位置付けられるため、ここにも内部留保を柔軟、且つ積極的に活用致します。

続きまして資料18頁以降の保有物件の運用実績の詳細についてご説明します。今期は各アセットタイプで、非常に手応えのある成果が得られました。先ず18頁記載のHEPファイブでは、現在梅田エリアのランドマークである観覧車のリニューアル工事を推進しています。所有持分ベースで約5,400万円を投じ、LED照明化やゴンドラの再塗装を行うことで、夜間の集客力向上や SNS での拡散効果による認知拡大を狙います。このリニューアルに併せ、搭乗料金の改定による収益構造の強化も検討しています。仮に観覧車収入が5%増加した場合、一口当たり分配金を約3円押し上げる効果があると試算しています。店舗部分についても好調で、今期の契約更改では、16件中7件で賃料増額を実現し、着実な内部成長を遂げています。

19頁は、北野阪急ビル、H-CUBE KITAAOYAMA、グランフロント大阪についてです。北野阪急ビルでは、飲食フロアのリニューアル効果により変動賃料の増収が続いています。一部テナントの退去に伴い、一時的に稼働率が低下する見込みですが、後継として飲食フロアへのシャワー効果が期待できる有力テナントと条件協議を進めております。一方、東京都港区に位置するH-CUBE KITAAOYAMAでは、新たにファッションブランドの旗艦店がオープンし、1期当たり2.6円の分配金増額要因となっています。又、グランフロント大阪では、南館の2階エントランス付近において、ランドマークとなる大型テナントがオープンしました。

20頁をご覧下さい。この頁では、本投資法人の安定した分配金の基盤である地域密着型商業施設についてご説明します。地域密着型商業施設は、ポートフォリオの54%を構成し、償却後NOIベースでは、全体の収益の63%を占めています。契約期間が長く、安定的な賃料が見込まれることが特徴ですが、テナントの事業環境の変化を分析し、契約条件の見直しを図った結果、内部成長が実現しています。2024年以降の見直し事例では、夫々分配金を 約66円と、約40円押し上げるなど、契約期間が長くても適時・適切にテナントと協議を重ね、確実に収益上積みしています。2026年から2028年にかけ、主要物件においてもこの取り組みを継続してまいります。

21頁をご覧下さい。 新阪急ホテルアネックスやホテル阪神大阪では、大阪関西万博開催の影響等により、賃料収入は前期に引き続き過去最高を記録しました。2025年10月には万博は閉幕しましたが、ホテル需要は引き続き堅調に推移すると見ています。

22頁をご覧下さい。保有している7物件のオフィス部分の平均稼働率は、99.2%と高い水準で推移しています。新たにポートフォリオに加わった阪急阪神上野御徒町ビルでは、8駅12路線が利用可能な、極めて利便性の高い築浅オフィスです。過半のフロアで、家具付きのセットアップオフィスとして整備されており、現在の好調なマーケットを背景に、大口テナントが退去したとしても、賃料のアップサイドを狙ったリーシングを積極的に進めてまいります。

次の23頁は、大阪オフィス市場についてです。ご覧の通り、2024年、2025年の大量供給は既に順調に消化されており、空室率は3%台半ばまで低下しました。2026年以降は新規供給が限定的であるため、需給が非常に逼迫しており、空室率の低下と賃料上昇が継続する見込みです。

24頁をご覧下さい。2025年11月期には、阪急電鉄本社ビルの非常用発電機更新工事など、主に建物の安全性維持とライフサイクルコストの低減を目的とした、複数の工事を実施しました。今後も建物価値の維持向上のため、適切な更新工事を計画しています。尚、2026年5月にかけて資本的支出が大幅に増加する見込みですが、これはHEPファイブの観覧車リニューアル工事や阪急西宮ガーデンズの外壁補修工事など、物件競争力の維持向上に直結する投資が集中しているためです。

25頁をご覧下さい。鑑定評価額の推移についてご説明します。戦略的な資産入替を実施ししたことで、含み損物件の解消が進むとともに、既存物件の鑑定評価額も順調に推移しました。その結果、含み益は前期から23億円増加し、460億円となりました。

28頁をご覧下さい。本投資法人は、阪急阪神ホールディングスグループの地域に根ざした 情報力やネットワークを活用し、関西および商業施設に重点的に投資を行う方針です。2025年11月期末時点の状況は、関西圏比率が83%、商業施設比率が84%となっています。この高いドミナント性は、スポンサーグループとの連携によるリーシング 力の最大化と、独自の物件取得ルートの確保を可能にしています。
29頁をご覧下さい。このページでは、最大拠点である大阪梅田エリアにおけるスポンサーグループの開発状況を記載しています。梅田エリアでは、スポンサーグループが長きに亘り開発投資を行っており、本投資法人の保有物件もこのエリアの成長とともに歩んでおります。

30頁をご覧下さい。スポンサーの主要なプロジェクトの一つとして、グラングリーン大阪をご紹介します。2024年9月には先行まちびらきが行われ、梅田エリアの更なる価値向上が期待される取り組みです。又、併せて、記載している（仮称）東阪急ビル建替計画にもご注目ください。本プロジェクトは、最新の環境性能とウェルビーイングを備えたオフィスビル開発計画です。竣工後は、スポンサーである阪急阪神不動産が入居を予定しており、梅田のオフィスエリアの広がりに貢献していきます。

31頁をご覧下さい。スポンサーグループは、関西の主要エリアで継続的な開発を行ってきました。グラングリーン大阪をはじめ、神戸三宮阪急ビル、ジオタワー大阪十三など、地域の特性を生かした物件を多数手掛けています。こうした開発実績と運用実績を踏まえ、本投資法人は、スポンサーが開発したクオリティの高い物件を取得・運用することで、安定した収益基盤を築いています。又、スポンサーグループは、オフィス、商業、ホテル、物流、レジデンスといった様々なアセットタイプを開発しており、本投資法人のポートフォリオの多様化の可能性も広がりつつあると考えています。

32頁をご覧下さい。首都圏ではスポンサーグループが複数のブランドを展開しています。スイテは新築の中規模オフィスビルブランドで、機能性と快適性を両立した設計が評価されています。又、エンスイテは環境に配慮したリノベーションを通じて、既存のオフィス空間を向上させることを目的とした取り組みです。これらのブランドは、首都圏における多様なニーズに応える形で展開されており、本投資法人としても注目している分野です。

36頁をご覧下さい。本投資法人の財務についてご説明します。本投資法人は、健全な財務体質の維持を最優先に、金融機関との良好な関係を築きながら、資金調達コストの低減に取り組んでいます。具体的には、敷金や保証金の有効活用、返済期限の分散によるリファイナンスリスクの低減、そして長期固定金利中心の借入による金利上昇リスクの抑制です。2025年11月期末時点での有利子負債残高は868億円、借入先は26社に分散しており、安定した資金調達基盤を確保しています。

37頁をご覧下さい。財務戦略の当面の取り組み方針です。金利上昇を想定し、固定金利比率を80%程度に維持することで財務の安定性を確保する方針です。現在の平均残存年数は4.2年となっております。但し、急激な金利上昇に対し、インフレに伴う賃料上昇が本格化して収益に反映されるまでには一定のタイムラグが想定されます。そのため賃料転嫁が進むまでは、調達年限の短期化や変動金利の活用といった財務戦略を柔軟化させることで、借入コストの急増を抑える施策を講じてまいります。又、従来の相対取引によるバイラテラルな借入に加え、シンジケートローンの組成、更には投資法人債の発行など様々な手法を組み合わせることで、強固、且つ柔軟な財務基盤を構築してまいります。

40頁をご覧ください。ここからはサステナビリティへの取り組みについてご紹介します。本投資法人は、2018年にサステナビリティ方針を制定し、2022年からはTCFD提言への対応を進めています。ESG課題への継続的な取り組みを通じて投資主価値の向上を目指しています。環境面では、2030年度までにGHG排出量を60%削減、2050年度にはネットゼロを目指すなどのKPIを設定しています。社会面では、従業員の活躍やテナント満足度の向上、地域社会との連携を重視していきます。又、ガバナンス面では、コンプライアンスの徹底と情報開示の推進に取り組んでいます。これらの活動を通じて、SDGsの達成にも貢献してまいります。

41頁をご覧下さい。環境面での実績として、GRESB評価では3-StarsやGreen Starを継続的に獲得しています。環境認証の取得率は延べ床面積ベースで58.8%となっており、DBJ Green Building認証なども積極的に取得しています。これらの活動内容やESGデータをより透明性高くお伝えするため、2025年10月にサステナビリティレポートを刷新し、公開致しました。

42頁をご覧下さい。最後に社会面での取り組みです。資産運用会社では、健康経営や働き方改革を推進しています。ウォーキングイベントの開催や柔軟な勤務制度の導入などが評価され、健康経営優良法人2025のブライト500に3年連続で認定されました。こうした運用体制の質の向上が、中長期的な安定運用のベースになると考えております。
ご説明は以上となります。今後とも、阪急阪神リート投資法人を宜しくお願い致します。
ご視聴有難うございました。