投資法人みらい 2025年10月期決算概要

投資法人みらい
2025年10月期（第19期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　 https://www.net-presentations.com/3476/20251218/tyyitws345/
○説明資料
https://3476.jp/file/term-d28d561cde1ab4660b31190d33da01e61bf3b88d.pdf
〇質疑応答
https://3476.jp/file/term-2a3dda4d2a060eb89402c968254d77d829661488.pdf
○説明者 　投資法人みらい　執行役員　兼
　　　　 　三井物産・イデラパートナーズ株式会社　代表取締役社長　菅沼 通夫
〇説明
これより投資法人みらいの第19期（2025年10月期）の決算説明を始めさせて頂きます。 本日は冒頭のエグゼクティブ・サマリーSection 1の決算概要および業績予想、そしてSection 2の運用ハイライトに沿ってご説明致します。第19期は金利上昇やインフレ環境が続く中で、J-TREIT市場は漸く上昇基調へ転換しました。みらいでは前期に続き物件入替を実施し、ポートフォリオの質的向上と収益力の改善を実現しました。既存ポートフォリオでは、特にホテルアセットの好調が継続し、去る 10月24日に分配金予想の上方修正を公表しております。それでは説明に入らせて頂きます。

先ず右下の頁、1頁のエグゼクティブ・サマリーをご覧下さい。第19期の一口当たり分配金は、当初予想を79円上回り1,289円となりました。又、一口当たりNAVは、54,890円となり、前期比で1,330円増加しております。外部成長では、東京衛生学園専門学校を譲渡し、MI府中テクニカルセンターを取得、将来の分配金成長基盤を強化しました。ポートフォリオマネジメントでは、変動賃料型ホテルの収益貢献が継続し、オフィスでも賃料増加傾向が明確になっています。財務面では、平均調達金利は0.89%と微増したものの、金融機関からの厚いご支援の下、堅実な財務運営を継続しています。格付けは、JCRに続きR&IでもAからA＋格上げされました。

続きまして7頁、一口当たり分配金の推移をご覧ください。2つの図うち、右側の当期予想との比較が、第19期当初業績予想からの増減要素の内訳です。既存物件では、好調なホテル収益拡大とオフィス収支改善、並びに東京衛生学園専門学校の譲渡益を主な要因として、1,210円の予想から1,289円と大幅に上振れての着地となりました。尚、第18期に一部取り崩した内部留保は、今決算で取り崩し前の水準まで回復させて頂いております

続きまして 8頁をご覧ください。一口当たり分配金の今後の予想をお示ししています。第20期は譲渡益の剥落があるものの、入替で取得した府中オフィスの収益貢献に、既存物件では特に大規模オフィスの一過性収入と商業施設の収益改善が加わり、第19期比11円プラスの1,300円を予想しております。続く第21期は、大規模オフィスの一過性収入の剥落や一部ホテルの季節性による収入減少があるものの、大規模オフィスの埋め戻しと中規模オフィスの賃上げ効果があり、物件収支は最低限の減少にとどまります。しかしながら金利上昇による借入コストの増加を見込むことから、1,275円の予想としております。
これ以降は、資料のSection 2、運用ハイライトに沿って説明させて頂きます。先ずは中期経営計画2028の達成状況です。

10頁の中期経営計画「堅守 x 成長」の進捗状況をご覧ください。前期、第18期に発表しました中期経営計画「堅守 x 成長」のスローガンとして、3つの定量目標をおいております。先ず分配金目標として、年率2%以上の成長により、2028年4月までの3年間で1,350円の達成を、又、資産規模では、達成時期は定めませんが流動性の改善を実現すべく2,500億円の達成を、最後に格付けではJCR からの格付けAA－、R&IからのA+と、One-notchの格上げを目標としておりますが、こちらは19期までに達成を完了致しました。

11頁の市場環境の変化と運用戦略をご覧ください。みらいは、従前からこの表のように、資産サイド、負債サイドおよびエクイティサイドを連携して認識し、管理する運用戦略を取っています。資産サイドでは、変動賃料や残存2年以内契約が56.3%を占め、短期での賃料上昇を確実に取り込みます。負債サイドでは、金利変動の影響を受けやすい借入は47.2%にとどまり、資産側のアップサイドと比較しても、金利上昇に対応できるポートフォリオを維持しています。尚、当面は金利上昇によるコストアップが先行しますが、それに遅行する形での賃料アップを通じた、収益改善が実現できるものと考えております。エクイティサイドにおいては、引き続き含み益およびNAVの改善を進めてまいります。

12頁の新型コロナ禍後の分配金成長をご覧下さい。中期成長計画で、最重要目標と位置付けておりますのが年率2%以上の分配金成長です。コロナ禍後のみらいの巡航分配金水推移は、第16期の公募増資や第18期、第19期での物件入替による外部成長効果、そして特にホテルの内部成長効果が貢献し、過去2年半で＋9.3%、年率3.7%の成長を実現しています。現在の運用戦略を着実に実施することで、中計目標の年率2%以上の成長は十分に達成可能と考えております。

13頁をご覧ください。この頁では、分配金成長目標の実現に向けたメニューを具体的に示しています。外部成長では、収益成長期待のある、約110億円のパイプラインを活用した物件入替と、レバレッジ活用による物件取得を通じた押し上げ効果が、内部成長では、唯一コロナ禍前の賃料に回復していないスマイルホテル那覇の回復効果や、大規模オフィスを中心とするレントギャップ解消、フリーレント解消による押し上げ効果が、一方の財務面においては、金利上昇によるコスト増加は避けられませんが、外部成長と内部成長の夫々のメニューを着実に実現することで、年率2%以上の成長は達成可能と考えております。
14頁、金利上昇リスクへの対応をご覧下さい。この頁では、先程ご説明致しました金利上昇によるダウンサイドリスクを、賃料上昇による収益アップでカバーできるポートフォリオであることを説明しております。

ここからは外部成長戦略についてご説明致します。15頁をご覧ください。先程ご説明しました通り、負債サイドの金利上昇やインフレによる費用増加を上回る収益をあげる、ポートフォリオ構築を目指していきます。現在のアセットクラス毎の割合を大きく変えることは想定しておりませんが、賃貸借契約の内容を重視し、インフレに合わせたアップサイドのある物件を選択していく方針です。主軸であるオフィスセクターでは、比較的近い時期に、賃貸借契約が満了を迎える物件や、レントギャップがある物件等、賃料増加を見込める物件の取得に注力します。当期の物件入替により取得しました、MI府中テクニカルセンターがその例です。又、商業施設では、繁華性の高いエリアでの都市型商業施設等を検討していきます。ホテルでは、現行のみらいの収益のドライバーである変動賃料型、ホテルタイプは、インバウンドやビジネス需要が見込めるバジェット型ホテルを重点的に検討してまいります。

16頁をご覧ください。かかる成長戦略の下で、第18期、第19期の2期連続で物件入替を実施致しました。第18期には、収益性が長期間低迷していたミナーラを、渋谷ワールドイーストビルとともに売却し、将来的なアップサイドが期待できるオフィス2物件と商業施設の底地1 物件を取得致しました。第19期には、築年数が経過し、賃料引き上げが難しい東京衛生学園専門学校を売却し、テナントの粘着性が高く、賃料のアップサイドが追求可能なMI府中テクニカルセンターを取得致しました。この2回の物件入替を主因に、ポートフォリオ全体の償却後NOI利回りは第17期の3.7%から3.9%に、一口当たりNAVは第17期の52,410円から54,890円に増加しております。

17頁、本決算期の取得資産をご覧ください。当期の物件入替により取得しました、MI府中テクニカルセンターについてご紹介致します。本物件は、JR北府中駅から徒歩2分、京王線府中駅から徒歩15分府中街道沿いの角地に位置しており、交通アクセスおよび視認性の良い物件です。本物件の所在するエリアは、東芝府中事業所や製造業、金融関連企業、そして近年は、データセンターが集積する府中インテリジェントパークを擁するエリアであり、幅広い業界からの需要が期待できる立地環境です。現在は、航空測量のパイオニア的存在である優良企業が20年に亘り入居しており、契約により2028年11月に現行比で約8%の賃料アップが見込める物件です。又、本物件は、鑑定評価額より約2割低い価格で取得しており、NAVの成長に貢献した取り組みとなりました。

19頁、パイプライン検討状況をご覧ください。現在は合計約110億円、内訳としては東京、南関東、九州の宿泊特化型のホテル3物件をパイプラインとして有しております。キャッシュ・フロー特性としては、真ん中のパイチャートの通り、全体の約9割を変動賃料2物件で締めており、残る固定賃料物件においても、一定期間経過毎の増額条項を有する物件であり、インフレ・金利上昇の環境下においても、収益改善が期待できる物件です。又、これら以外にも、ブリッジ間近で将来の収益アップが期待できる複数の候補物件があり、それらも加えますとパイプライン候補は計5 物件、約160億円となります。

20頁をご覧ください。こちらでは、みらいの主なアセットクラスについての、市場見通しをお示ししております。オフィスについては、東京都心部では、企業による立地改善や事業拡張ニーズにより、空室率の低下、賃料水準の上昇が進み、その好影響は周辺エリアにも波及、その他大都市圏でも空室率低下と賃料上昇のトレンドが確認できます。商業施設では、大都市圏プライムエリアの賃料は、需要逼迫により過去最高水準で推移し、小売セクター全体では、インフレの恩恵により、売り上げは堅調に推移しています。ホテルでは、インバウンド需要は引き続き高い水準にあり、国内旅行客数も堅調に推移しています。直近の日中関係の悪化によるインバウンド動向には注視する必要がありますが、建築コスト上昇を背景に新規供給が限定的であることから、高収益の状態が継続するものと見ております。

21頁をご覧ください。ここからは、現状ポートフォリオの、セクター毎の運営状況につきご説明致します。先ず湾岸エリアのオフィス2物件についてです。品川シーサイドパークタワーでは引き続き高い稼働を維持しており、今年10月と来年4月の大口テナント退去の全ての区画で後継テナントが確定、その多くの区画が直近のマーケット賃料で成約し、賃料アップが実現しております。又、来年央に解約となる4フロアについては、テナント退去後の一定期間の賃料が確保されており、好調なオフィスマーケットを踏まえますと、寧ろ賃上げの機会と捉えております。東京フロントテラスでは、今年4月の解約区画がマーケット賃料で埋め戻しが完了、賃上げとともに稼働率が98%に回復する見込みです。又、左側下段の表の通り、湾岸オフィス2物件の新規契約賃料は増加傾向にあり、都心オフィスから少し遅れて湾岸エリアも市況の回復が顕在化してきています。尚、既存テナントの契約更改に対して、マーケット賃料への引き上げの事例も増えつつあります。

22頁をご覧ください。続いて中規模オフィスの状況ですが、ご覧の通り高稼働を維持しながら、既存テナントの契約更改や、テナント入替での賃料増額を実現している状況です。物件単位では、15%を超えるアップ率での更改が散見されており、第21期に向けて、賃料収入が取得後最高額を見込む物件が複数見られるなど、継続的な収益改善が期待されております。

23頁をご覧下さい。続きまして商業施設です。青山の結婚式場であるTHINGS青山では、1件当たりの売上が引き続き増加傾向にあります。イオン葛西店では、2023年9月のリニューアルに合わせて食料品部門に設定した変動賃料が、5期連続で発生しており、又、MIキューブ町田イーストでは、テナント入替に伴い賃料引き上げが実現するなど、総じて好調に推移しております。

24頁をご覧ください。ホテルは引き続き高いパフォーマンスを見せております。頁左側の表では、みらいのホテル物件を、賃料形態およびキャッシュ・フロー特性別に分類しています。大阪・京都2物件については、昨年3月にオペレーター変更時に変動賃料契約を導入、ダイワロイネット秋田は、オペレーター変更に合わせてGOP連動のアップサイドのある条項を導入しており、2027年末までに契約期限が到来します固定賃料4物件についても、変動賃料の導入も目指して既に一部では交渉を開始しております。更に契約更改期限が当面先の固定賃料の複数物件においては、マーケット状況の著しい改善を受け、賃料水準の見直し交渉を開始するなど、ホテルセクターの更なる収益拡大を実現すべく精力的に活動しております。

次の25頁では、変動賃料型ホテル物件のパフォーマンスをお示ししております。右側の棒グラフ、変動賃料の推移の通り、変動賃料型ホテルについては、出遅れていた那覇も漸く回復基調に入り、全物件で収益に大きく貢献している状況です。尚、日中関係悪化に伴う中国インバウンド客減少の影響は、大阪天王寺のスマイルホテルのみに見られており、その他物件においては総じて好調な運営が継続しています。

次は26頁です。左側のグラフは、コロナ禍前との比較が可能な那覇、博多駅前、名古屋栄の3物件の、直近1年間のRevPAR推移比較をお示ししております。引き続き博多駅前、名古屋栄が好調を示す中、出遅れていた那覇についても、漸くコロナ禍前と同等のRevPARまで回復しており、沖縄県の内外観光客数が過去最高水準であることから、今後の収益拡大が期待できる状況です。

27頁、財務戦略をご覧下さい。左側の財務ハイライトの通り、金融機関の皆様のご支援により、平均調達期間は6.7年、平均調達金利0.89%と、引き続き有利な調達が実現できています。LTVについては、総資産ベースで49.3%、鑑定ベースで44.5%であり、今後も総資産LTVの上限を50%として運営していく方針です。尚、借入全体に占める固定金利の比率は現在81.9%ですが、金利動向を注視しつつ、変動金利の割合は柔軟に考えていきたいと思います。頁右下には、借入金の返済期限分散状況をお示ししておりますが、引き続き返済期限の分散化に注力していきます。

次の28頁では、平均調達期間、平均調達金利、LTVの推移をお示しております。平均調達期間は、金利が上昇するなかでも借入期間を保つように調達しています。近年の金利上昇により、調達金利が上昇する傾向にありますが、スプレッドについては従来水準を維持しており、比較的有利な借入を行っている状況です。右側のLTVについては、総資産LTVは50%以下に保ちながら、鑑定ベースのLTVについては、評価額の上昇に合わせて漸減していることがお分かり頂けるかと思います。

以上が第19期決算説明となります。第19期には、前期に続き物件入替を行うことで、含み益の還元とともに賃料アップサイドのある物件の取得を通じて、ポートフォリオの収益性改善を実現致しました。好調を維持するホテルセクターに、賃料増加傾向が明確に見えてきたオフィスセクターが加わることで、収益の成長が期待できる状況になりつつあります。足元のインフレ、金利上昇により、コスト上昇が先行する状況ではありますが、引き続き内部成長と外部成長の両輪を活用することで、投資家の皆様の利益を更に拡大するよう、運用会社従業員一同注力してまいります。投資家の皆様、そして関係者の皆様におかれましては、引き続きのご支援を賜りますよう、どうぞ宜しくお願い申し上げます。
本日はご清聴頂きまして誠に有難うございました。