いちごオフィスリート投資法人 2025年10月期決算概要

いちごオフィスリート投資法人
2025年10月期（第40期）決算動画説明書&質疑応答
○動画　　 https://www.youtube.com/watch?v=wE7gk231hOQ
○説明資料
https://www.ichigo-office.co.jp/ir/news/p_news_file/file/IchigoOffice_20251215_Corporate_Presentation_JPN.pdf
〇説明資料の一部訂正
https://www.ichigo-office.co.jp/ir/news/news_file/file/IchigoOffice_20251222_Corporate_Presentation_Correction_JPN.pdf
○説明者　 いちご投資顧問株式会社　
代表取締役社長　　　　　　　　　　　　　　 岩井 裕志
副社長執行役員 オフィスリート投資運用部長　加茂 勇次
〇説明
本日はいちごオフィスリート投資法人、2025年10月期WEB決算説明会にご参加頂き有難うございます。最初に弊社出席者をご紹介申し上げます。皆様より向かって右側がいちご投資顧問株式会社代表取締役社長の岩井宏でございます。続きまして向かって左側が副社長執行役員オフィスリート投資運用部長の加茂勇次でございます。さて、本日の進行と致しましては、岩井および加茂より、決算説明資料の内容につきましてご説明させて頂きます。その後質疑応答の時間を設けさせて頂き、岩井および加茂よりご回答申し上げます。決算説明資料、並びに決算短信は、本投資法人HPのトップページ、最新決算資料に掲載されておりますのでご参照くださいますようお願い申し上げます。それでは先ず岩井より2020月期決算のご説明をさせて頂きます。

＜代表取締役社長　岩井 裕志＞
私の方から、説明資料を使いまして当期の決算についてご説明させて頂きます。
先ず、当決算期のポイントにつきまして、7頁のハイライトでご説明させて頂きます。先ず資産状況でございますが、当期におきましても資産譲渡を実施しております。いちごオフィスにつきましては、定期的に物件譲渡をしておりまして、今回で6期連続での資産譲渡の実行となりました。譲渡した資産の利益の実現とポートフォリオの質の向上を図っております。当期につきましては、いちご富山駅西ビルを譲渡致しまして、譲渡価格は27億円でございます。これは帳簿価格の2倍、鑑定評価額の1.5倍ということで、譲渡益11億円を獲得することができました。

続きまして利益成長でございますが、当期純利益につきましては、期初予想値から＋1,178百万円でございます。大きくは、先にご説明致しました資産譲渡の実施でございますが、物件の収支、NOIにつきましても、期初予報から＋80百万円の上振れをしております。説明にもございますが、いちごが得意とする心築、この心築技術を レバレッジにしまして、稼働率の上昇と賃料単価の向上ということを着実に実行しております。続きまして財務戦略でございますが、資金借入については881百万円の借入を実施しております。

こちらの使用目的につきましては、物件の競争力を高める資産価値向上CAPEX、心築CAPEXを行うために借入をしておりまして、コミットメント型タームローンの10億円の枠のうち、881百万円をドローダウンさせて頂いております。こちらの心築CAPECXを実施することによって、賃料単価の向上と早期の稼働向上を実現しておりますので、借入ですとか、資本的支出工事によるコスト、金利や減価償却ですが、この増加を上回るリターンをしっかりと実現できているという状況でございます。更に自己投資口の取得を行いまして、いちごオフィスでは2回目になりますが、1回目はコロナ禍で行いましたが、今回つきましても、収益見通しについて下振れ要因がないということで、割安の投資口価格に対して自社株という形で、自社株を取得するという形で実施させて頂いております。

これらの取り組みによりまして、一口当たり分配金が2,715円ということで、前期に比べますと譲渡益が減少したというところでございますが、期初予想からは＋36.3%ということで 増益を実現しております。更に一口当たりの純資産価値、NAVにつきましても106,287円ということで、前期＋2.7%ということで過去最高額の更新ということを実現することができております。

続きまして8頁、決算の概要でございます。当期純利益につきましては 4,171百万円でございました。今回も売却益の一部、101百万円の積立をさせていただいております。更に定額の取り崩し、負のれんの取り崩し105百万円を行いまして、分配金につきましては2,715円ということでございます。期末の稼働率が97.5%ということで、前期末96.2%から上昇しているということと、 期初の稼働率予想につきましても上振れすることができております。主な差異要因について簡単にご説明致しますと、大きく期初予想から上振れた要因につきましては、譲渡益となっております。

更に不動産賃貸収入につきましては、賃料の増加の他に水光熱費、こちらは、収入、支出ともに予算をちょっと大きく見ていたので抑えられたというところと、一次収入につきましては、解約違約金と一時収入が21百万円ほどございました。賃貸事業費用につきましては、外注委託費用の減少ということで、このうちリーシングコストが－15百万円でございます。稼働上昇のためにリーシングコストを通常よりも多く計上しておりましたが、これはしっかりと抑えられたというところでございます。更に営業外収益のところですが、営業外収益の増加は受取利息です。

金利が上がっているというところで、こちらは受取利息についても増加しているというところと、あとは売却したアセットの滞納の入金があったということで、貸倒引当金の戻入が16百万円ほどございました。参考でございますが、資本的支出は、当期につきましては1,428百万円でございました。減価償却が980百万円ぐらいですのでこちらはオーバーしておりますが、先ほど申し上げました通り、心築のCAPEXを多く実施しておりますので、収益の増加によって、コスト等についてはしっかりと吸収できる水準であると考えております。
当期のより詳細な状況につきましては、投資運用部長の部長の加茂からご説明させて頂きます。

＜副社長執行役員 オフィスリート投資運用部長　加茂 勇次＞
9頁以降、私、加茂の方からご説明させて頂きます。
9頁は、主要な財務省の推移となっておりまして、こちらの頁で特に見て頂きたいのが時価LTVの数字でございます。従前からIORは、時価ベースのLTVでコントロールしますということと、あとは、機動的に物件売却も行って、譲渡益の還元も行う一方で、この時価LTVは、まさに我々の心築による資産価値向上でコントロールしていくという方針だということをご説明させて頂いています。今期、先ほど岩井の方から説明があった通り、物件売却もしています。富山の物件を売却しています。加えて、リファイナンスだけではなくて、新規で心築キャベックス資金の借り入れも行っています。こういった状況にも拘わらず時価LTVを見て頂きますと、45%から44.8%に低下させています。これは、我々のご説明していた戦略がしっかりできている、B/Sのマネジメントがしっかりできているということだと思っておりますので、この点を見て頂ければと思っております。

続きまして10頁です。こちらはNAVの推移です。先ほど時価LTVが下がっていますとお伝えした通り、NAVがしっかり成長できているということで、こちらも引き続き最高値を更新しているという状況でございます。
続きまして11頁です。我々IORはKPIとしてTotal Return、TSR の数値になっていまして、直近1年では、TSR は29.7%と非常に高い数値となっております。同時に東証リート指数と東証リートオフィス指数も、大きくアウトパフォームしています。特に直近では、オフィス銘柄の投資口価格の回復は顕著だと認識しておりますが、その中でも、このオフィス指数も大きくアウトパフォームしているというところを見て頂ければと思います。

不動産の投資マーケットの中でということになりますが、現在、私募ファンドのマーケットではどちらかというと、その安定した期中インカムをリターンとして見るコアファンドはあんまり人気がなくて、どちらかというと、Capital Gainの実現によって高いリターンを指向していくValue-Add Fundですとか、Opportunity型Fundに資金が集まっているという状況だと認識しています。そことIORとの比較というところを見て頂ければと思いますが、先ほど見て頂いた通り、IOR のレバレッジ水準というのは、時価ベースで45%というレバレッジで運用していると。そのレバレッジ前提で見て頂きますと、5年のTSRで90%となっていますので、これはあくまでTSRベースですけども、エクイティーが5年で1.9倍になっているという結果が出せているという形だと思っています。

私募のそういったValue-Addとか、Opportunity型のFundというのは、大体LTVが70%とか80%ぐらいのレバレッジをかけているものだと思いますので、それに比べて我々は時価LTVで45%っていうレバレッジ水準で、こういった結果が出ているという形かと思います。勿論、私募ファンドとかJ-REITとか、こういったTSRとかでも、計算の前提条件が違ったりしますので、当然 一概に比較はできないっていうのは理解はしていますが、我々IORのリターンが、そういった私募ファンドにも劣らないリターンが出せていることをお示しできていると思っております。

続きまして12頁です。こちらは、今、稼働率と賃貸単価の推移になりますけども、先ずは賃料単価ですけども、グラフが示しています通り、引き続きポートフォリオの強い成長というのがお示してきているのではないかなと思っています。稼働率に関しても、今期は期初予想の96.5%に対して97.5%で着地ということで、期初予想を大きく上回った結果となっています。今まで稼働率については期初予想をちょっと下回って未達という状況で、一部の投資主の方から大丈夫かとご心配も頂いたところもあったのですが、今期は稼働率も予想以上の着地ができていますし、賃料単価も都心6区および全物件でしっかり上がっているという結果を示しできているのではないかなと思っております。

続きまして13頁、こちらは入替ですので、 新規リーシングの状況になっています。新規リーシングについては、面積ベースで90%、約90%の増額を達成。あと、右の棒グラフ、こちら見て頂ければと思いますが、25年10月期の金額ベースの増額も、過去の実績に比べて非常に高い数値となっています。やはり、特に都心部とか、福岡とか、そういった物件で、 心築CAPEXファイナンスによって調達した資金で投資した、例えばセットアップオフィス化ですとか、そういったリーシングは、これに大きく寄与しているという状況でございます。ここでも我々の心築を通じたポートフォリオの成長というところを見て頂ければと思っています。

続きまして14頁です。こちらは、既存テナントの賃料状況の改定、所謂増賃交渉の結果になっています。今期は、減額改定は0で、その上で賃料単価の増額率で前期以上の実績を達成しています。右側のグラフを見て頂くと、金額的に前期よりも少ないと思われるかもしれませんが、前期、25年4月期は、一件、非常に賃貸面積が大きなテナントの賃料改定がありまして、この影響、一件大きな要因で非常に高く出ていると。今期は、テナントの改定がなかったので、月額賃料ベースでいくと総額的には下がっていますが、引き続き既存テナントの改定についても、しっかり実績が出せているのではないかと思っていますし、26年4月期については、現時点でも、もう既に今期の実績を超える賃料ベースの増額ができているというところを見て頂ければと思います。

続きまして15頁、こちらは、当社の、所謂心築です。特に心築CAPEXを投下した案件事例の写真を参考として載せさせて頂いています。こちらはその中でも、特にセットアップオフィスの事例の写真になっています。これはオフィスマーケット全体で言えることだと思いますが、今まではテナントにとってオフィス賃料というのは、どちらかというと企業活動におけるコスト、コスト的な意味合いが比較的強かったかもしれないのですが、直近やはりオフィスというものが、優秀な人材を獲得するために、それに直結するものだという考えが広まってきておりまして、オフィス賃料の支払いが、成長へのための投資に変わってきたのではないかと思っています。こういった環境下で、しっかりCAPEXを投下して、まさにそういった人材採用とかにも直結するようなオフィスを供給しているというところを、より積極的に展開していきたいと思っております。

続きまして16頁です。こちらは、従前から特にフォーカスしてご説明させて頂いておりました、第1回目の心築ファイナンスです。スポンサーから調達した350百万円を使って投資をした、いちご笹塚ビルの心築の成果という形になっております。今期で無事100%稼働を達成しまして、全体の賃料単価も＋32%と非常に大きく成長させることができています。結果として、この一連の取り組みを行った2年間で、鑑定評価額に関して言うと、約29%という非常に大きな成果が出たと思っていますので、この笹塚ビルの取り組みに関しては、我々の心築事例という意味では非常に代表する案件になったのではないかなと思っております。

続きまして17頁、こちらは2023年11月にスポンサーであるいちご株式会社から調達した、第1回目の新築CAPEXファイナンスを使った成果です。先ほどご説明しました通り、笹塚の心築は完了したということで、この350百万円の投資に対する平均のROIは29%という形で確定しています。こちらもちょっと従前ご説明していますけども、この資金というのは、スポンサーから期間10年で固定金利1%という、非常に魅力的な水準で調達した資金になっています。この非常に競争力の高い資金を使って、ROIで29%という投資リターンを達成したという形でございます。

後ほどご説明しますけれども、この350百万円の資金による投資の成果ところをご評価頂いて、SMBCよりJ-REITで初となる心築CAPEXファイナンスの、資金のためのファイナンスという枠をコミット頂いたという形になっていますので、その意味でも本件の取り組みは、我々が非常に強力なスポンサーサポートを受けているという形を、物件の供給だけではなくて、こういった意味でのスポンサーサポートも受けているというところを、お示しできているのではないかなと思っています。

続きまして18頁です。こちらは昨年11月にSMBCより調達した、心築CAPEXファイナンス資金を使った投資成果なっています。見て頂きます通り、セットアップオフィスですとか共有部改修、それから住宅をオフィスへのコンバージョンとか、様々な施策に取り組んでおりまして、ここに載せているのが、今々で投資効果が確定した例になっています。平均のROAがだいたい25%ということで、引き続き高い投資効果が出ていると思っています。こういった成果を見て頂いて、本日、又、リリースさせて頂いていますが、又新たな心築CAPEXの枠をしっかり設定頂いているところもありますので、そこも併せて見て頂ければと思います。

続きまして19頁です。こちらは、今期実行した、いちご富山駅西ビルの売却の概要になっています。売却時のリリースにも記載させて頂いたのですが、本物件は、賃貸可能面積の約56%が住宅でございまして、しかもその住宅部分については、所謂サブリースによって一括貸しになっているという形になっております。そういった状況ですので、本物件の収益は安定はしていますけれども、その反面、我々のアセットマネジメントによって、賃貸収益の上昇余地がどれぐらいあるかっていうところでいくと、やや限定的だなという案件でございました。

今々金融コストとかも含めた様々なコストが上昇しておりますので、我々としましては、我々のアセットマネジメント、心築ですが、これによりNOIが大きくグロースできる物件にポートフォリオ構成をより集約していく、再構築していく必要があるのかなと思っておりますので、そういった観点からも本物件の売却を決定させて頂いています。本物件は富山というエリアでございまして、例えば大阪とか福岡とか名古屋とかそういった、所謂地方の主要都市よりは、規模として劣る地方都市の物件でございますけども、そういった物件でも簿価の2倍、鑑定評価額の1.5倍という、非常に競争力の高い価格で売却を実現できているという形、これも我々の運用力の高さというところをご評価頂ければと思っているところでございます。

続きまして20頁です。こちらはESG関連でございまして、IORは使用電力の100%再エネ化というのを達成しまして、次のこちらの目標としては、29年10月末までに面積ベースで、50%超について何らかの環境認証をとるという目標を立てさせて頂いております。こちらについてもしっかり進めていまして、今期は資料にあります通り、この3物件についてCASBEE最高評価のSランクを取得しているという状況で、こちらもしっかりと進捗しているという状況でございます。

続きまして21頁、こちらは今期行った自己投資口のバイバック、そちらの振り返りとさせて頂いています。取得総額の上限としては25億円としていたのですが、見て頂ければ分かります通り、結果としては発行済み投資口の1.1%で、金額的に言うと約15.8億円の買付という形になりました。こうなった背景と致しましては、我々もその買付に際して投資口価格に上限を設定しておりまして、実際の投資口価格がその上限を超えて上昇したという形で、この25億の買い付け枠を結果として消化せずに終わったという形になっています。

これが意味するところと致しましては、やはりJ-REITマーケットが投資口価格も含めて回復してきたということで、今までは物件売却を行って、それによって調達した資金は、どちらかっていうとバイバックといった、B/Sを縮小するような形のものにアロケーションしていくというところが主だったと思いますが、そこからどちらかというとB/S拡大、いわゆる物件取得のフェーズに移って来たのではないかと、我々は思っております。当社の投資口価格も、全般的には回復基調にございまして、我々のインプライドキャップレートと、現物不動産市場の売買キャップレートの中で合う案件というのが出てきておりますので、バイバックで使わなかった25億の枠の中で、結果として使ったのが15.8億円という形になりますので、この資金も活用していちご立川公園通りビルの取得を決定したという状況でございます。このいちご立川公園通りビルの取得の詳細につきましては、後ほどご説明させて頂ければと思っております。

手続きまして22頁です。22頁以降は今後の成長に向けた施策という形で、今進んでいる41期（26年4月期）にあたる部分についてもご説明させて頂ければと思います。
先ず23頁です。こちらは26年4月期の11月に実行した、いちご・みらい信金ビルの売却という形になっています。こちらの売却の考え方も、先ほどご説明した富山の売却と同じ戦略で我々は考えております。本物件も収益は非常に安定しておりまして、稼働率も高かったのですが、この案件も我々の、所謂アセットマネジメント心築によって、NOIを今後非常に大きくグロースさせることができるかというところを、我々としては 重視して検討させて頂きまして、その結果、帳簿価額の1.7倍、鑑定評価額の1.2倍という価格で売却を決定したという形でございます。

この案件も先ほどの富山と同様に、大阪や 福岡といった地方の主要都市よりは、少し小さめな地方都市の物件、あと本物件は区分所有の案件でございまして、一般的に完全所有の物件に比べると、区分所有の案件というのは流動性が劣る、且つ地方の案件という形ですが、こういったその地方物件で、且つ区分所有の物件というものについても、我々としては、こういった非常に競争力の高い価格の売却を実現しているという形で、我々の運用力のところを見て頂ければと思っているところでございます。

24頁、こちらに2022年以降の資産譲渡の実績を纏めさせて頂いています。期毎ではなくて年ベースでのグラフとなっていますが、見て頂きますと、毎年継続して物件売却を行って、譲渡益をしっかりと投資主の皆様に還元させて頂いています。又、譲渡価格を見て頂きますと、平均で帳簿価格の1.7倍、鑑定評価の1.5倍という非常に高い水準での売却をしているという形になっております。先ほども説明しました通り、J-REITのマーケットは回復基調でございまして、B/Sも拡大するフェーズに変わってきたのではないかとお伝えしましたけれども、一方、先ほどご説明した富山とか大分とか、これからの局面に合わせてポートフォリオをどう組み換えているかというところの中での売却の検討というのは、引き続きあるというように思っています。

又、例えば、この中でも、池之端ビルですとかそういった案件に代表されるように、スペシャルな価格でのオファーを頂戴した場合、その場合に競争力はあっても、この価格であれば保有を継続するよりは売却した方が投資主価値最大化に資するだろうというような案件の場合には、個別に判断して売却を行うケースもあるのかなと思っています。そのような観点から、こちらの26年のところに記載させて頂いています通り、IORについては、今後とも物件売却ところは引き続き検討していくという方針でございます。売却により調達した資金は、その時のマーケットを見ながら、戦略的に使っていく方針で考えております。

続きまして25頁です。こちらは、取得を決定したいちご立川公園通りビルになっております。IORは、24年10月期の決算発表におきまして、資本コストを強く意識した運用を行いますという旨をご説明させて頂いています。今回の物件取得の判断においても、それをしっかり行っているということをご説明させて頂ければと思っておりまして、その旨をブレイクダウンして記載させて頂いています。立川については、既に近隣で物件を持っておりまして、エリアのマーケットですとかポテンシャルとか、そういった部分についてはしっかり把握しているという形でございます。

そのような前提条件の中で、右側の方に記載させて頂いているような投資判断を行っております。先ず本物件は、取得を決定した時には稼働率が93.2%で、約50坪ぐらいの空室区画がありました。我々は立川というマーケットに非常に気に入った物件も持っていますし、リーシングに非常に自信がある中で、この物件を仮に我々の想定賃料でリーシングした場合には、その物件のNOI利回りは約4.5%、これを我々は取得後1年以内にこのリーシングを行う予定であります。

このリーシングの4.5%のNOI利回りは、立川の物件を取得決定した時の投資口価格から算出される、我々のインプライドキャップとほぼ同じ水準という状況でございましたので、我々としては、取得時点では当然3.8%ということでインプライドを下回っていますけれども、これをそのまま、所謂普通借の増賃等ではなくて、先ず、我々のリーシングで4.5%に持って行くと。立川エリアで物件を持っていて、このリーシングについては自信があって、しっかり1年以内に4.5%に持って行く中で投資判断をさせて頂いています。

そのうえで、鑑定NOI利回りという形で4.8%というように書かせて頂いていますが、賃料ギャップが10%強ありますで、この賃料ギャップを解消していって、将来的にはこの鑑定NOI利回りに近い水準4%後半に持って行くというシナリオで、本物件を取得させて頂いていますので、24年10月期の運用戦略でお伝えしたような、ちゃんと資本コストを意識した運用するところも、しっかりやらせて頂いているという形でございます。

続きまして26頁、昨年に引き続きましてSMBCより心築CAPEXファイアナンスの10億円の枠、コミットメント型タームローンの枠を設定することに成功しています。昨年初めてJ-REIT初、と我々は思っていますが、このファイナンスをローンさせて頂いた時に、この取り組みは1回で終わる話ではなくて、しっかり成果を出して継続的に資金調達をしていきますと。そしてその資金を使って、継続的にこの心築CAPEXを行ってきますとご説明させて頂きましたけれども、先ほどご説明させて頂いた成果をご評価頂いて、これも我々有言実行で追加の資金枠の設定を勝ち取った、頂戴したという形でございますので、この新たな10億円の枠の資金を最大限に活用しまして、物件の心築、資産価値の向上というのを図っていきたいと思っております。

続きまして27頁、こちらはスポンサーパイプラインの一覧になっております。先ほど来ご説明しております通り、投資口価格の上昇も受けまして、この物件群の中で価格目線が合ってくる物件も出てくるかなと思っていますので、今後こういった物件から厳選して物件を取得していきたいと思っております。

続きまして28頁、今走っている26年4月期の予想でございます。譲渡益が減少しますので、分配金も今期に比べると減少となっておりまして、2,274円の予想となっています。ただ、こちらでちょっと見て頂きたいのは、既存物件の収益が成長しているところを見て頂きたいなと思っていまして、このまま差異要因を見て頂ければと思いますが、終わった今期の25年10月期との比較としては、富山と大分を売却しておりますので、この売却した賃料収入の剥落が175百万円、大分の売却も11月ということで期初に行っていますので、こういった剥落があります。

一方、取得した立川の賃料収入の寄与が38百万円ということなので、ネットすると138百万円ぐらい賃料収入の下落が売買によって起こると。一方で、最終的なNOIを見て頂きますと、25百万円の下落にとどまっているという形になっていますので、既存物件の賃料収益をしっかり成長させて、この売却によるNOIの剥落をかなりの部分で補っているとご理解頂ければと思っています。ファイナンスの前提条件ですけども、基本的には変動金利前提でのリファイナンスを行うと。前提となる政策金利は、現状から2回の利上げ、現状＋50basis上げる前提で、この41期（26年4月期）の期初から50basis上がる前提で見ているという形でございます。期初から見ているということで、そこも保守的な想定になっているのではないかなと思っているところでございます。

続きまして29頁です。こちらが26年10月期の予想になっていまして、前期（26年7月期）は、リーシングコミッションの増加というところが出ていたかと思いますが、これは先行コストとして発生したリーシングコミッションが、しっかり収益に転嫁すると。それによって既存物件の新規リーシングですとか増賃等が進むということで、物件のNOIが大きく成長する見込みとなっています。26年10月期は未だ物件売却は見込んでないという状況でございまして、あと、又、いちご・みらい信金ビル、大分の売却ですとか立川の取得というのは、この26年4月期の期初に近い時期になりますので、26年4月期のこの想定NOIと26年10月期の想定NOIというのは、ほぼほぼ物件の変動がない、Apple to Appleに近い前提なのかなと思っております。

その前提でNOIが半期で240百万円ぐらい、約4%成長しているという形で、巡航EPUも3%強成長するというようになっています。ただこの期は売却を見込んでいないということで、譲渡益は剥落する想定で、一口当たり分配金はそういった形で下がる予定にはなっていますけれども、先ほどご説明しました通り、引き続き物件売却による譲渡益の還元というところは検討はしてきたいと思っていますので、そこも我々としては考えていきたいと思っているところでございます。あとこちらもファイナンスについての前提条件をお伝えしますと、こちらも26年4月期と同様に、基本的に変動金利でリファイナンスをすると。こちらも政策金利については、2回の利上げで現状＋50basisを見ています。金利固定化比率につきましては、26年10月期終了時点で 75%程度になる見込みとなっております。現状が88%ぐらいですので、それが75%程度になる見通しというのがファイナンス上の前提条件となっております。
駆け足になりましたけども 私の方からは以上となります。

＜質疑応答＞
Q：12頁の平均賃料単価についてですが、都心６区よりも全物件の上がり幅の方が大きいのですが、都心部以外の物件の方が、内部成長が期待できるということなのか、この点に関して動きをご説明頂ければと思います。
A：12頁の賃料単価のところですが、こちらは、全物件のところにはちょっと売却の影響が入っています。今回、富山を売っていますけども、富山は、例えば面積体も結構大きくて、且つ一部レジが入っているで、賃料単価が安いというところがありますので、そういった意味でちょっと売却の影響で、都心部よりも全国分のところが賃料増加が高いように見えていますが、実際の内部成長でいくと、やはり都心部の方が増加は大きいと思っています。ですので、今期は特にこの富山の売却が、この全物件の単価というところに影響しているかなという形でございまして、我々の運用上もやはり、都心部の方がその賃料単価の上昇があるというところと、あとは福岡も非常に賃料ギャップもありますし、結構賃料が上がっているなという印象を持っているという状況でございます。福岡に関しましては、全国に入ってきますので、そこの寄与はありますが、今期に関して言うと、ちょっと売却の影響があるというところはあるかなと思っています。

Q：14頁の既存テナント賃料の変動状況についてですが、改定の90%ぐらいが据え置きになっておりますが、増額の割合がもっと上がってこないのかどうかについて伺いたいと思います。前回の説明だと増額改定をも少し増やせるというようなコメントもあったと思うので、この点に関してご説明を頂ければと思います。
A：賃料改定のところですが、ご指摘の通り、賃料改定はもう少しというところはあるかとは思いますが、今期も実は、増額改定のうち面積ベースでは、7割が普通借家契約のところの改定になっております。出来上がり賃料ベースでは、56%程度が普通借のところの改定ができてという形になっています。前期は1案件で大きな改定があったというところで、こういった形にはなっていますが、今期も我々としては、引き続き普通借テナントのところの改定もしっかり実績は上がっているかなと思っておりますので、ここはもう少しというところあったかもしれませんけども、我々としてはしっかり取り組んでいるところという形でございます。

Q：物件売却についてですが、ご説明の中で、コアファンドというのは最近あまり人気なくて、Value-Addみたいなやつが人気ということでしたが、御社が売られている物件というのは、基本的には安定化したものだと思うので、そういう意味で言うと、今までみたいに高値で売るっていうのはちょっと難しくなってくるのかな、とちょっと感じたのですけども、その点に関して補足でご説明頂ければと思います。
A：物件の売却についてですが、我々としては引き続き高値というところを狙っていきたいと。現に富山とか、こういった物件についても、我々としては非常に競争力の高い価格で売れていると思っていますし、売るのであれば譲渡益も還元できるであろうというような物件をピックアップして売却をしてこうと思っていますので、そういった観点で売却をしていく方針ですので、我々としては、引き続き今回のような富山だったり大分だったりといったような目線の売却を狙っていく方針、それは変わらずという形でございます。

Q：15頁の事例とかでセットアップの事例を入れてありますが、テナントの属性ですが、セットアップとかにすると当然スタートアップとか増えてくるのかなと思います。結構やっぱりそういうところが増えてきているのかとか、比較対象の中で通常のオフィスとの比較、それからリージャスワークみたいなシェアオフィスみたいなものを比較して、賃料的にはちょうど真ん中ぐらいなので選んでいるとか、なんかその辺のテナントの属性みたいなところがあればご紹介頂ければと思います。
A：セットアップのところですけども、どちらかというとスタートアップに近いような方で、例えばですけども先ほどお話したリージャスワーク、ウイワークみたいなところから、もう少し規模を拡大したいという形で、こういったオフィスを探される方というのが比較的多いかなという印象です。あとはWEBを使ったマーケティング系の会社とか、そういった 会社も多いという形になっています。テナント属性という意味ですごく偏りがあるかというとことではないのですが、基本的にはやはり、スタートアップ系の企業のスタートアップのシェアオフィスといったところから一歩出て、もう少ししっかりオフィスを構えて成長していきたいという意向のテナントが多いのかなと思います。やはり賃料単価等で見ても、そういったシェアオフィスよりは単価面で言うと我々のセットアップオフィスの方が割安というところもありますし、あと、大きなイニシャルコストの内装投資がかからない、そういったコストと時間、そういったところが節約出来るという形で皆様に選んで頂いているというところが強いのかなと思っています。

Q：27頁のところにスポンサーのパイプラインが出ておりますが、この辺が仮に入った場合というのは、内部成長的にはどんなことを期待したらいいのか、スポンサーも目一杯バリューを上げてから売るというよりは、ある程度伸びしろを残して、リートに組み入れたのちも伸びる物件を、みたいな感じのお話もされていたような記憶があるので、そういう意味で、スポンサーも心築として一定は上げますけれど、入ってからもまだ伸びるということを期待していいのか、この辺のパイプラインについての見方についてお伺いできればと思います。
A：27頁ですが、こちらはやはり我々の、いちごオフィスの一つの特徴として運用報酬のところも成果報酬という形になっておりまして、スポンサーサイドも我々にまだ心築の余地、バリューアップの余地を残した段階で売却をして、我々の中でしっかり価値を高めて、その中でしっかり運用報酬のところもしっかり高めていくという形で、そこはグループの流れがしっかりできていると思っておりまして、今あるポートフォリオの物件の中で、まだまだ物件のバリューを上げられる余地があって、我々としては面白いのではないかなと思っているような案件がありますので、そういった案件については適宜取得して、我々の中でしっかり価値を上げていくというところを継続していきたいと思っているところでございます。
それでは 質疑応答はこの辺りで終了とさせて頂きます。
以上をもちまして、いちごオフィスリート投資法人、2025年10月期Web 決算説明会を終了とさせて頂きます。追加のご質問等につきましては、画面に表示されておりますお問い合わせ先までご連絡をお願い致します。
本日はお忙しいところご参加頂き、誠にありがとうございます。